» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asunto-osakkeen kauppa on arvopaperikauppaa, jossa vaihdannan kohteena on asunto-osakeyhtiön osakekirja. Osakekirja oikeuttaa hallitsemaan jotakin yhtiön omistamaa asuinhuoneistoa ja käyttämään siihen mahdollisesti liittyviä tiloja ja alueita. Yleensä asunnon kaupasta neuvoteltaessa ostaja tekee ensin ostotarjouksen. Myyjä voi hylätä tai hyväksyä sen, tai tehdä oman vastatarjouksensa. Tarjous ja tarjoukseen annettu vastaus sitovat molempia osapuolia asunto-osakkeen kaupassa. Jos myyjä on hyväksynyt ostajan tekemän tarjouksen, syntynyt sopimus sitoo molempia osapuolia kaupan tekemiseen, ellei käsirahasta tai vakiokorvauksesta ole erikseen sovittu osapuolten kesken. Tarjouksen hyväksyminen ei silloin velvoita kumpaakaan tekemään kauppaa, vaan kaupasta vetäytyvä ostaja menettää käsirahan tai maksaa vakiokorvauksen, ja vetäytyvä myyjä palauttaa käsirahan ja maksaa lisäksi sen suuruisen hyvityksen.
Esisopimus on sopimus, jolla sitoudutaan myöhemmin tehtävän sopimuksen tekemiseen. Vaikka esisopimus on tarkoitettu korvautumaan pääsopimuksella, se on myös itsessään lopullinen, sitova sopimus. Asuntokaupassa kaupan osapuolet sitoutuvat esisopimuksella tekemään myöhemmin lopullisen kaupan. Kun myyjä on hyväksynyt ostajan tarjouksen, voidaan katsoa syntyneen esisopimus asunto-osakkeen kaupasta. Kaupan osapuolet voivat laatia myös erillisen, varsinaisen esisopimuksen kaupasta. Tyypillisesti tällaista esisopimusta käytetään esimerkiksi silloin, kun myyjä ja ostaja ovat päässeet yhteisymmärrykseen kaupasta ja sen ehdoista, mutta eivät halua vielä tehdä lopullista kauppaa esimerkiksi verotuksellisista syistä. Voi myös olla, että esisopimuksen tarkoitus on antaa osapuolille vielä aikaa harkita kaupan ehtoja. Esisopimuksella voidaan asettaa ehtoja kaupan syntymisen lopullisille ehdoille. Usein sovitaan esimerkiksi siitä, että kaupasta mahdollisesti vetäytyvä osapuoli joutuu maksamaan tietyn suuruisen sopimussakon.
Asunto-osakkeen kaupassa esisopimuksen muotoa ei ole määritelty. Esisopimus voi siis olla myös suullinen. Esisopimus kannattaa kuitenkin laatia aina kirjallisena. Yleensä esisopimuksen muodon onkin hyvä olla mahdollisimman lähellä lopullisen kauppakirjan muotoa.
Keskeiset asiat
- Kun ostotarjoukseen liittyy käsiraha tai vakiokorvaus, sovelletaan asuntokauppalain 3 lukua. Tarjouksen hyväksyminen ei silloin velvoita kumpaakaan tekemään kauppaa, vaan kaupasta vetäytyvä menettää käsirahan tai maksaa vakiokorvauksen (asuntokauppalain 3 luvun 3 §).
- Käsiraha tai vakiokorvaus saa olla enintään neljä prosenttia kauppahinnasta, ja sitä voidaan sovitella, jos kauppa kaatuu esimerkiksi siksi, että ostaja ei saa lainaa (3 luvun 6 §).
- Kaupasta vetäytyvän vastapuolella ei ole oikeutta muuhun korvaukseen. Yksityishenkilöt voivat kuitenkin erikseen sopia todellisen vahingon korvaamisesta (3 luvun 3 §:n 4 momentti).
- Erillinen esisopimus sitoo osapuolia sen ehtojen mukaisesti, ja siinä kannattaa sopia lopullisen kaupan ajankohdasta, hinnasta ja seuraamuksista.
- Asunto-osakkeen kaupalle tai esisopimukselle ei ole muotovaatimusta, mutta kirjallinen sopimus on aina suositeltava.
Aiheen pääkokonaisuudet
Esisopimus asunto-osakkeen kaupassa
Esisopimuksessa sovitaan kaupan kohteesta, hinnasta, lopullisen kaupan ajankohdasta sekä siitä, mitä tapahtuu, jos jompikumpi osapuoli vetäytyy. Ilman nimenomaisia ehtoja on vaikea näyttää, mitä on sovittu.
Lue lisää: Mitä esisopimus tarkoittaa asunto-osakekaupassa
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Huutokauppa ja kuolinpesän asunto
Kun asunto myydään huutokaupassa, kauppa syntyy huutokaupan ehtojen mukaan, eikä ostotarjousmenettelyä käytetä. Jakamattoman kuolinpesän omistaman asunnon myyntiin ja esisopimukseen tarvitaan kaikkien osakkaiden suostumus tai pesänselvittäjän päätös. Jos esisopimuksesta tai kaupasta vetäytymisestä on erimielisyyttä, voit pyytää maksuttoman selvityksen asunto-osakkeen esisopimuksesta.
Lue lisää: Asunto-osake ja huutokauppa
Lue lisää: Asunto-osake ja jakamaton kuolinpesä
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Miksi esisopimus on kannattavaa laatia kirjallisena?
Esisopimus on kannattavaa laatia kirjallisena, jotta sovitut asiat tulevasta asunnon kaupasta eivät luo epäselvyyksiä. Kun esisopimus on laadittu kirjallisena, osapuolet voivat palata sovittuihin ehtoihin, jos niistä on epäselvyyksiä. Kirjallisella esisopimuksella vältytään myös mahdollisilta todisteluongelmilta siitä, mitä kaupan osapuolet ovat sopineet.
2. Voiko ostaja tai myyjä vetäytyä asunto-osakkeen esisopimuksesta?
Esisopimus on samalla lailla velvoittava sopimus kuin sopimus, jota se koskee. Siten myös esisopimus tulisi pitää. Esisopimukseen voidaan kuitenkin ottaa mahdollinen ehto siitä, että kauppa voidaan peruuttaa. Esisopimuksessa voi olla myös ehto sakosta, jonka osapuoli joutuu maksamaan rikkoessaan sopimuksen. Lähtökohtaisesti siis sopimuksesta ei voi vetäytyä ilman seurauksia, ellei tällaisesta vetäytymisestä ole otettu ehtoa, mutta tällöinkin ehdossa mainittujen kriteerien sopimuksesta vetäytymiseen tulisi täyttyä, jos tällaisia kriteereitä on.
3. Mitä tapahtuu, jos myyjä kieltäytyy ostajan tarjouksesta?
Kun ostajan tarjouksesta kieltäydytään, asunto-osakkeen kauppaan liittyvää esisopimusta ei ole syntynyt. Siten osapuolilla ei ole velvollisuuksia toisiaan kohtaan tai sopimusta asuntokaupan tekemisestä.
Mitä kannattaa tehdä
- Selvitä ennen tarjouksen tekemistä, liittyykö siihen käsiraha tai vakiokorvaus ja kuinka suuri se on.
- Lisää tarjoukseen ehto lainan saamisesta, jos kauppa riippuu rahoituksesta.
- Kirjaa esisopimukseen lopullisen kaupan ajankohta, kauppahinta ja vetäytymisen seuraamukset.
- Tarkista isännöitsijäntodistus ja yhtiön asiakirjat ennen sitoutumista.
Milloin juristista on hyötyä
Juristista on hyötyä, kun vastapuoli vetäytyy kaupasta ja vaatii käsirahaa tai korvausta, kun esisopimukseen halutaan poikkeuksellisia ehtoja tai kun kaupan osapuolena on kuolinpesä tai alaikäinen.
Tavalliset ongelmat
- Osapuolet luulevat tarjouksen hyväksymisen velvoittavan kaupan tekemiseen, vaikka seuraamus on käsirahan menetys.
- Käsiraha sovitaan suuremmaksi kuin laki sallii.
- Esisopimus tehdään suullisesti, ja ehdoista syntyy riita.
Keskeinen sääntely
- Asuntokauppalaki (843/1994): ostotarjous, käsiraha ja vakiokorvaus (3 luku), käytetyn asunnon kauppa (6 luku).
- Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (228/1929): sopimuksen syntyminen ja kohtuuttoman ehdon sovittelu.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa