» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Piilevä virhe todistetaan yleensä asiantuntijan selvityksellä ja kaupan asiakirjoilla.
Ostajana sinun pitää pystyä näyttämään neljä asiaa: vika on todellinen, se oli asunnossa jo silloin, kun sait asunnon hallintaasi, et voinut huomata sitä tavallisessa tarkastuksessa ennen kauppaa, ja vika on niin merkittävä, että se on laissa tarkoitettu virhe.
Lisäksi sinun pitää ilmoittaa myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi kohtuullisessa ajassa.
Mitä sinun pitää näyttää toteen?
Piilevä virhe ei ole mikä tahansa kaupan jälkeen löytyvä puute. Pelkkä se, että vika tuli ilmi vasta myöhemmin, ei riitä. Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa virhe arvioidaan asuntokauppalain 6 luvun mukaan ja uuden asunnon kaupassa 4 luvun mukaan.
Näyttö kannattaa rakentaa näiden kysymysten varaan:
1. Mikä vika asunnossa on?
2. Milloin vika on syntynyt, ja oliko se olemassa jo hallinnan luovutuksessa?
3. Miksi vikaa ei voinut huomata ennen kauppaa?
4. Miten vika poikkeaa siitä, mitä asunnolta saattoi odottaa sen iän, hinnan ja kunnon perusteella?
5. Miten vika vaikuttaa asunnon käyttöön, arvoon ja korjaustarpeeseen?
Mikä todistaa mitäkin?
- Vian olemassaolo ja laajuus: asiantuntijan tutkimus, kosteusmittaukset, valokuvat ja videot.
- Vian syntyaika: rakennusalan asiantuntijan arvio vaurion iästä ja etenemisestä, korjaushistoria ja vanhat raportit.
- Vian piilevyys: kuntotarkastusraportti, esittelyssä tehdyt havainnot ja se, oliko vauriokohta näkyvissä.
- Myyjän tiedot: myynti-ilmoitus, esite, kauppakirja, isännöitsijäntodistus, viestit ja muut myyjän antamat tiedot.
- Virheen merkittävyys: korjausarvio ja kustannuslaskelmat sekä arvio siitä, miten vika vaikuttaa asunnon arvoon ja käyttöön.
- Oikea-aikainen ilmoitus: päivätty kirjallinen ilmoitus myyjälle ja myyjän vastaus.
Kosteus-, home-, laho- ja rakennevaurioissa pelkkä ostajan oma havainto ei yleensä riitä osoittamaan virheen syytä ja laajuutta. Siksi asiantuntijan selvitys on käytännössä usein välttämätön. Voit pyytää maksuttoman selvityksen siitä, onko asunnossa myyjän vastuulla oleva virhe.
Virheen piti olla olemassa jo luovutushetkellä
Ratkaiseva ajankohta on hallinnan luovutus. Myyjä vastaa virheestä, joka asunnossa oli luovutushetkellä, vaikka se havaitaan vasta myöhemmin (asuntokauppalain 6 luvun 13 § ja 4 luvun 17 §). Sinun ei tarvitse näyttää, että vika näkyi jo kauppaa tehtäessä. Riittää, että vika oli olemassa, kun sait asunnon hallintaasi.
Virheen olemassaolon ajankohta voidaan osoittaa esimerkiksi vaurion laadulla ja laajuudella, asiantuntijan arviolla siitä, kuinka kauan vaurio on kehittynyt, sekä aiemmilla korjauksilla ja raporteilla.
Miksi et voinut huomata vikaa ennen kauppaa?
Ostaja ei saa vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen, eikä vikaan, joka olisi pitänyt havaita ennen kauppaa tehdyssä tarkastuksessa. Sama koskee ostajaa, joka ilman hyväksyttävää syytä jätti käyttämättä myyjän tarjoaman tarkastustilaisuuden (asuntokauppalain 6 luvun 12 §).
Käytännössä:
- näkyvät vauriot eivät yleensä ole piileviä
- tavallisessa silmämääräisessä tarkastuksessa havaittavat puutteet jäävät ostajan vastuulle
- sinun ei tarvitse ilman erityistä syytä tehdä teknisiä tutkimuksia tai tarkistaa myyjän antamia tietoja
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Rajoituksia ei kuitenkaan sovelleta, jos sinulta ei voitu kaupantekohetkellä edellyttää, että ymmärrät havaitsemasi seikan merkityksen, tai jos sinulla oli aihetta olettaa, että seikka korjataan ennen asunnon luovutusta. Ostaja saa vedota virheeseen myös silloin, kun myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (asuntokauppalain 6 luvun 12 §).
Kaksi korkeimman oikeuden ratkaisua näyttää, milloin tarkastusta pitää laajentaa. Molemmat koskevat kiinteistökauppaa, joten niiden arviointia ei voi suoraan rinnastaa asunto-osakkeen kauppaan. Ne kuitenkin havainnollistavat samaa ajatusta asuntokaupassa.
KKO 2019:16
- Mitä tapahtui: Ostajat saivat ennen kauppaa kuntotarkastusraportin, jossa kuvattiin riskirakenteita ja suositeltiin lisätutkimuksia.
- Mitä KKO ratkaisi: Raportin tiedot antoivat ostajille erityisen syyn selvittää alapohjan kunto tarkemmin ennen kauppaa. Koska ostajat eivät edellyttäneet lisätutkimuksia, he eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Jos kuntotarkastusraportissa kerrotaan vaurioista tai suositellaan lisätutkimuksia, selvitä niiden merkitys ennen kauppaa. Jos jätät perustellut lisätutkimukset tekemättä, voit menettää oikeutesi vedota myöhemmin havaittuun virheeseen. Pelkkä riskirakenteen maininta ei kuitenkaan automaattisesti tarkoita, että lisätutkimukset olisivat välttämättömiä.
KKO 2020:23
- Mitä tapahtui: Ostajat saivat ennen kiinteistökauppaa kosteusmittauspöytäkirjan, jonka mukaan kellarissa oli kosteutta mutta sen yläpuolisissa lattia- ja seinärakenteissa kosteusarvot olivat normaaleja. Kaupan jälkeen alapohjasta ja ulkoseinien alaosista löytyi kosteus- ja mikrobivaurioita.
- Mitä KKO ratkaisi: Ostajilla oli rakennuksen iän, rakenteiden ja kellarin kosteuden vuoksi syy selvittää alapohjan kunto tavallista tarkemmin. He saivat kuitenkin luottaa ennen kauppaa tehtyihin tutkimuksiin, joissa rakenteiden kosteutta oli mitattu myös porausreikien kautta useasta kohdasta. Ostajat eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan eivätkä menettäneet oikeuttaan vedota vaurioihin virheenä.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Jos asiantuntija on tutkinut rakenteita ennen kauppaa, voit lähtökohtaisesti luottaa tutkimuksen tuloksiin. Merkitystä on kuitenkin sillä, mitä on tutkittu, kuinka kattavasti tutkimus on tehty ja onko raportissa kerrottu epävarmuuksista tai suositeltu lisätutkimuksia.
Onko vika riittävän merkittävä?
Jos virhe perustuu siihen, että asunto on huonompi kuin ostaja saattoi odottaa, asunnon on oltava merkittävästi huonompi kuin ostajalla oli perusteltua aihetta edellyttää. Arvioon vaikuttavat asunnon hinta, ikä, alueen tavanomainen varustetaso ja kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset (asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohta). Tavallinen kuluminen ja vähäiset puutteet eivät yleensä riitä.
Virheen merkittävyyttä arvioidaan kokonaisuutena. Huomioon otetaan esimerkiksi virheen laajuus, korjauskustannukset ja vaikutus asunnon käyttöön. Kiinteistökauppaa koskevassa ratkaisussa KKO 2015:58 vanhan omakotitalon kosteusvaurioiden korjauskustannukset olivat huomattavat ja niihin liittyi merkittävää epävarmuutta. KKO katsoi virheen niin olennaiseksi, että kauppa voitiin purkaa. Ratkaisu havainnollistaa, että vanhankaan rakennuksen ostajan ei tarvitse varautua poikkeuksellisen suuriin ja epävarmoihin korjauskustannuksiin.
Usein helpompi reitti: myyjän antamat tiedot
Näyttö voi olla helpompaa, jos vika liittyy myyjän antamiin tietoihin. Asunnossa on virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kauppaa antanut ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Virhe on myös, jos myyjä on jättänyt kertomatta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon (asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdat).
Näissä tilanteissa ei edellytetä, että asunto on merkittävästi huonompi kuin odotit. Riittää, että väärän tiedon tai kertomatta jättämisen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Siksi kannattaa aina käydä läpi, mitä myyjä kertoi esimerkiksi remonteista, vesivahingoista ja asunnon kunnosta, ja verrata sitä siihen, mitä on löytynyt.
Kuka näyttää mitäkin?
Ostajana sinun on yleensä näytettävä, että virhe on olemassa, että se oli olemassa jo luovutushetkellä ja että se ei ollut havaittavissa. Myyjä voi puolestaan esittää vastanäyttöä esimerkiksi siitä, että vika olisi pitänyt huomata, että ostaja tiesi siitä, että kyse on tavallisesta kulumisesta tai että vika ei ole riittävän merkittävä.
Vahingonkorvauksessa näyttötaakka kääntyy. Ostajalla on oikeus korvaukseen, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan (asuntokauppalain 6 luvun 17 §). Hinnanalennus ja kaupan purku eivät edellytä myyjän huolimattomuutta.
Ilmoita virheestä ajoissa
Virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt se havaita. Käytetyn asunnon kaupassa oikeus vedota virheeseen menetetään viimeistään kahden vuoden kuluttua hallinnan luovutuksesta, jos myyjä ei ole elinkeinonharjoittaja (asuntokauppalain 6 luvun 14 §). Takaraja ei koske myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
KKO 2007:91
- Mitä tapahtui: Käytetyn asunnon myyjä vakuutti ostajille, että vedeneristys oli asennettu, vaikka ei tiennyt sitä varmaksi. Kaupan jälkeen vedeneristyksessä todettiin puutteita. Virheestä ilmoitettiin yli kaksi vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen.
- Mitä KKO ratkaisi: Myyjä oli antanut ostajille ymmärtää tietävänsä vedeneristyksen olevan kunnossa, vaikka hänellä ei ollut asiasta varmaa tietoa. KKO katsoi menettelyn kunnianvastaiseksi ja arvottomaksi. Ostajat saivat siksi vedota virheeseen kahden vuoden määräajan ylittymisestä huolimatta.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Jos myyjä on antanut varmoja vakuutuksia asunnon kunnosta ilman riittäviä perusteita, kokoa näyttöä siitä, mitä hän kertoi, mihin tiedot perustuivat ja miten ne vaikuttivat ostopäätökseesi. Tällaisella menettelyllä voi olla merkitystä myös virheilmoituksen määräaikojen arvioinnissa.
KKO 2016:69
- Mitä tapahtui: Kiinteistön ostajat ilmoittivat rakennuksen ylä- ja alapohjassa havaituista virheistä pian niiden havaitsemisen jälkeen. He varasivat kuitenkin oikeuden esittää tarkemmat vaatimukset myöhemmin ja ilmoittivat vaatimustensa sisällöstä vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta.
- Mitä KKO ratkaisi: Ostajat eivät olleet ilmoittaneet virheisiin perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa. He menettivät siksi oikeutensa vedota virheisiin.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Ilmoita myyjälle ajoissa sekä virheestä että siitä, mitä vaadit, esimerkiksi hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Kerro myös vaatimuksen arvioitu suuruusluokka, jos se on mahdollista. Tarkkaa summaa voit täsmentää selvitysten valmistuttua, mutta älä viivyttele vaatimusten täydentämisessä.
Uusi asunto
Uuden asunnon kaupassa sovelletaan asuntokauppalain 4 lukua. Vuositarkastus pidetään aikaisintaan 12 ja viimeistään 15 kuukauden kuluttua siitä, kun rakennus on hyväksytty käyttöön.
Virheet, jotka olisi pitänyt huomata viimeistään vuositarkastuksessa, on ilmoitettava vuositarkastuksen yhteydessä tai pöytäkirjaa koskevan huomautusajan kuluessa. Myöhemmin ilmenevästä virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa (asuntokauppalain 4 luvun 18 ja 19 §). Uudessa asunnossa vuositarkastuksen pöytäkirja on siksi tärkeä todiste.
Kolme esimerkkiä
Esimerkki 1, kosteusvaurio: Vuoden kuluttua kaupasta kylpyhuoneen seinän takaa löytyy kosteusvaurio. Asiantuntija arvioi, että vaurio on kehittynyt vuosien aikana. Tämä tukee sitä, että vika oli olemassa jo luovutushetkellä. Jos vauriota ei näkynyt esittelyssä eikä kuntotarkastuksessa ollut siitä viitteitä, vika voi olla piilevä. Tällöin virheen on oltava merkittävä.
Esimerkki 2, myyjän väärä tieto: Myynti-ilmoituksessa kerrottiin, että kylpyhuone on remontoitu. Selvityksessä käy ilmi, että remontti on tehty vain pinnoiltaan eikä vedeneristystä ole uusittu. Ostaja voi vedota siihen, ettei asunto vastaa myyjän antamia tietoja, jos ilmoituksen perusteella oli aihetta ymmärtää, että myös vedeneristys oli uusittu. Tärkeintä näyttöä ovat myynti-ilmoitus, myyjän viestit ja asiantuntijan havainnot.
Esimerkki 3, ohitettu varoitus: Kuntotarkastusraportissa suositeltiin lisätutkimuksia alapohjasta, mutta ostaja ei teettänyt niitä. Kaupan jälkeen alapohjasta löytyy vaurio. Ostajan asema voi olla heikko, koska raportin havainnot ovat voineet antaa erityisen syyn selvittää rakenteen kunto tarkemmin ennen kauppaa.
Näin keräät näytön
- Dokumentoi havainnot heti: valokuvat, videot, päivämäärät ja havainnot, kuten hajut tai kosteusjäljet.
- Ilmoita virheestä myyjälle kirjallisesti kohtuullisessa ajassa. Kerro, mikä vika on kyseessä ja mitä vaadit. Voit tarkentaa vaatimusten määrää myöhemmin. Jos haluat juristin laativan virheilmoituksen, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen.
- Anna myyjälle mahdollisuus tutustua vikaan ennen rakenteiden purkamista, jos se on mahdollista.
- Tilaa asiantuntijan selvitys: kosteuskartoitus, rakenneasiantuntijan lausunto ja korjausarvio.
- Säilytä kaikki asiakirjat: kauppakirja, myynti-ilmoitus, kuntotarkastusraportti, isännöitsijäntodistus, viestit ja kuitit.
- Selvitä vian syntyaika: pyydä asiantuntijaa arvioimaan, oliko vaurio olemassa jo luovutushetkellä.
Kuluttajariitalautakunta vai tuomioistuin?
Käytetyn asunnon kauppaa koskevan riidan voi viedä maksutta kuluttajariitalautakuntaan esimerkiksi silloin, kun ostaja on kuluttaja ja myyjä yksityishenkilö (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 2 §). Lautakunta voi hankkia lausuntoja ja tehdä katselmuksen. Se voi kuitenkin jättää asian käsittelemättä, jos asian selvittäminen edellyttäisi todistajien kuulemista tai asia on muuten monimutkainen (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 12–14 §).
Lautakunnan ratkaisu on suositus, eikä se estä viemästä asiaa tuomioistuimeen. Vaatimuksen esittäminen lautakunnassa katkaisee saatavan vanhentumisen (velan vanhentumisesta annetun lain 11 §).
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä, jos myyjä kiistää virheen, vaurio on laaja tai harkitset kaupan purkamista. Apua kannattaa hakea myös silloin, kun kahden vuoden määräaika lähestyy tai olet epävarma siitä, oletko ilmoittanut virheestä ja vaatimuksistasi ajoissa. Juristi voi auttaa arvioimaan, mihin virheperusteisiin kannattaa vedota ja millaista asiantuntijaselvitystä tarvitaan.
Tarkista myös, kattaako kotivakuutukseesi sisältyvä oikeusturvavakuutus asian hoitamisesta aiheutuvia juristikuluja. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen siitä, kannattaako asiaa viedä eteenpäin.
Kysymyksiä ja vastauksia
Riittävätkö omat valokuvat näytöksi?
Valokuvat ovat hyvä alku, mutta ne eivät yleensä yksin riitä. Kuvat näyttävät, miltä vika näyttää, mutta eivät sitä, milloin se on syntynyt tai miksi se on syntynyt. Kosteus- ja rakennevaurioissa tarvitaan yleensä asiantuntijan selvitys.
Kuka maksaa asiantuntijan tutkimuksen?
Tutkimuksen maksat aluksi yleensä itse. Jos myyjä on vahingonkorvausvastuussa, voit vaatia tarpeellisia selvityskuluja osana vahingonkorvausta. Säilytä laskut ja kuitit.
Myyjä väittää, että vika syntyi minun aikanani. Mitä teen?
Tärkein näyttö on asiantuntijan arvio vaurion iästä ja syntytavasta. Myös aiemmat raportit, isännöitsijäntodistus ja taloyhtiön korjaushistoria voivat kertoa, oliko vika olemassa jo ennen luovutusta. Kirjaa myös, milloin ja miten vika ilmeni.
Voinko korjata vian ennen kuin myyjä on nähnyt sen?
Kiireellinen vahinko kannattaa torjua heti, esimerkiksi pysäyttämällä vuoto. Rakenteiden avaamista ja korjaamista ennen kuin myyjä on voinut tulla katsomaan vikaa kannattaa välttää, koska silloin näyttö voi heikentyä. Dokumentoi kaikki huolellisesti.
Kauanko minulla on aikaa?
Ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit virheen. Käytetyn asunnon kaupassa takaraja on kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta, jos myyjä ei ole elinkeinonharjoittaja. Jos asunto oli jo kaupantekohetkellä hallinnassasi, määräaika alkaa kaupanteosta. Takaraja ei suojaa myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Jos et ole varma, onko ilmoituksesi ajoissa, voit kysyä asiaa lakipuhelimesta.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa