» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Myyjä viivästyy, jos hän ei luovuta uutta asuntoa ostajan hallintaan, ei luovuta osakekirjaa tai muita omistusta osoittavia asiakirjoja tai ei anna suostumusta omistuksen kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin sovittuna aikana. Ostaja ei tällöin saa viivästyskorkoa, mutta hän voi pidättyä kauppahinnan maksamisesta, vaatia vahingonkorvausta viivästyksen aiheuttamista kuluista ja purkaa kaupan, jos viivästys on olennainen tai myyjä ei luovuta asuntoa kohtuullisessa lisäajassa.
Jos viivästys johtuu rakennustyötä kohdanneesta ennalta arvaamattomasta esteestä, purku edellyttää, että viivästys ylittää 60 päivää. Jos kauppakirjassa on ilmoitettu vain arvioitu valmistumisaika ja siinä on tätä koskeva ehto, viivästyksen seuraamuksia sovelletaan vasta, kun luovutus myöhästyy arvioidusta yli 30 päivää. Purkuoikeus loppuu, kun asunto ja asiakirjat on luovutettu ostajalle.
Keskeiset asiat
- Uuden asunnon kaupan säännöksiä (asuntokauppalain 4 luku) sovelletaan, kun myyjänä on perustajaosakas tai uuden asunnon myyvä elinkeinonharjoittaja. Ehto, joka poikkeaa niistä kuluttajan vahingoksi, on mitätön.
- Ostaja saa pidättyä maksusta jo silloin, kun on perusteltua aihetta olettaa, että luovutus tulee viivästymään. Pelkkä epäily ei riitä.
- Purku edellyttää olennaista sopimusrikkomusta tai sitä, ettei myyjä luovuta asuntoa ostajan asettamassa kohtuullisessa lisäajassa. Rakennustyötä kohdanneen esteen vuoksi purku on mahdollinen vasta, kun viivästys ylittää 60 päivää, ellei ostaja joutuisi kohtuuttomaan tilanteeseen.
- Arvioitu valmistumisaika antaa myyjälle 30 päivän pelivaran vain, jos asiasta on ehto kauppakirjassa. Maksusta pidättymisessä arvioitu aika rinnastetaan silti sovittuun luovutusaikaan.
- Myyjä korvaa viivästyksen aiheuttaman vahingon, ellei se osoita, että syynä oli sen vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella oleva ennalta arvaamaton este. Välillisen vahingon myyjä korvaa vain huolimattomuuden perusteella.
- Jos kauppa puretaan, myyjän on palautettava kauppahinta ja maksettava sille viitekoron suuruista korkoa siitä päivästä, jona se sai rahat.
- Jos ostaja maksaa erän myöhässä ilman oikeutta pidättyä, myyjä saa viivästyskorkoa, joka on seitsemän prosenttiyksikköä viitekorkoa korkeampi. Lakia korkeammasta viivästyskorosta ei voi sopia ostajan vahingoksi, kun ostaja hankkii asunnon itselleen tai perheenjäsenelleen.
Aiheen pääkokonaisuudet
Milloin myyjä on viivästynyt
Uuden asunnon kaupassa sovitaan yleensä luovutuspäivä tai arvioitu valmistumisaika. Myyjä on viivästynyt, jos asunnon hallintaa, esimerkiksi avaimia, tai osakekirjaa tai muita omistusta osoittavia asiakirjoja ei ole luovutettu sovittuna päivänä tai jos myyjä ei ole antanut suostumusta omistuksen kirjaamiseen. Jos luovutuspäivästä ei ole sovittu, asunto on luovutettava kohtuullisessa ajassa kaupanteosta, ja arvioinnissa otetaan huomioon vastaavan asunnon tavanomainen valmistumisaika.
Viivästys on eri asia kuin virhe: viivästyksessä asunto tulee liian myöhään, virheessä luovutettu asunto ei vastaa sovittua.
Arvioitu valmistumisaika muuttaa laskentaa. Jos asunnolle on ilmoitettu arvioitu valmistumisajankohta ja kauppakirjassa on tätä vastaava ehto, viivästystä koskevia säännöksiä sovelletaan vasta, kun luovutus myöhästyy arvioidusta enemmän kuin 30 päivää. Ilman ehtoa myyjä ei voi vedota tähän pelivaraan. Esimerkiksi jos arvioitu valmistumisaika on 1.3.2027 ja kauppakirjassa on 30 päivän ehto, viivästyssäännöksiä sovelletaan, jos asuntoa ei ole luovutettu 31.3.2027 mennessä.
Myyjä maksaa yhtiövastikkeet ja muut asunnon kulut luovutukseen asti, ellei toisin ole sovittu, ja vastaa asunnon tuhoutumisesta tai vahingoittumisesta ennen luovutusta. Jos asunnon luovutus on myöhästynyt ja mietit, mitä voit vaatia, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asuntokauppariitaan.
Maksusta pidättyminen
Uuden asunnon kauppahinta maksetaan usein erissä rakentamisen aikana. Vähintään 10 prosenttia kauppahinnasta saa erääntyä vasta, kun ostajalla on ollut tilaisuus tarkastaa asunto ja hallinta luovutetaan hänelle.
Jos kauppahintaerä erääntyy ennen luovutusta ja on perusteltua aihetta olettaa, että luovutus myöhästyy, ostaja saa jättää erän maksamatta. Pidättyminen kestää, kunnes myyjä saattaa todennäköiseksi, että se pystyy täyttämään sopimuksen ajoissa, tai kunnes sopimuksen täyttämisestä asetettu vakuus riittää turvaamaan ostajan oikeudet. Perusteltua aihetta voi tukea esimerkiksi myyjän oma ilmoitus myöhästymisestä tai työmaa, joka on selvästi jäljessä aikataulusta.
Jos asunto tai asiakirjat ovat jo myyjän viivästyksen vuoksi luovuttamatta, kun erä erääntyy, ostaja saa pidättyä maksusta, kunnes luovutus tapahtuu. Sen jälkeenkin ostaja saa pidättää sen osan kauppahinnasta, joka tarvitaan hänen vahingonkorvausvaatimuksensa vakuudeksi. Oikeutetusti pidätetystä erästä myyjä ei voi vaatia viivästyskorkoa.
Maksusta pidättäytymiseen liittyy riski. Jos pidättäytymisellä ei ollut oikeudellista perustetta, ostajan voidaan katsoa olevan maksuviivästyksessä. Tällöin myyjä voi vaatia viivästyskorkoa ja, jos viivästys jatkuu riittävän pitkään tai on olennainen, tietyin edellytyksin purkaa kaupan.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Siksi maksusta pidättäytymisestä ja sen perusteesta kannattaa ilmoittaa myyjälle kirjallisesti ennen maksun eräpäivää. Pidätettävä rahamäärä on myös syytä pitää valmiina maksettavaksi, jos pidättäytymisen peruste poistuu tai osoittautuu aiheettomaksi.
Lue lisää: Ennakoitu viivästys oikeuttaa maksusta pidättymiseen
Kaupan purku myyjän viivästyksen vuoksi
Ostaja saa purkaa kaupan myyjän viivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomus on olennainen. Jos ostaja on asettanut myyjälle määrätyn lisäajan sopimuksen täyttämistä varten eikä se ole kohtuuttoman lyhyt, ostaja saa niin ikään purkaa kaupan, jos myyjä ei täytä sopimusta lisäajan kuluessa. Asetetun lisäajan kuluessa ostaja saa purkaa kaupan vain, jos myyjä ilmoittaa, ettei hän täytä sopimusta tämän ajan kuluessa.
Jos myyjä osoittaa, että viivästys johtuu rakennustyötä kohdanneesta esteestä, jota myyjä, urakoitsijat tai tavarantoimittajat eivät voineet ennakoida eivätkä voittaa, ostaja ei saa purkaa kauppaa, ellei viivästys ylitä 60 päivää. Jos ostaja joutuisi kohtuuttomaan tilanteeseen, hän saa kuitenkin purkaa kaupan aiemmin. Urakoitsijan tavanomaiset aikataulu-, suunnittelu-, resurssi- tai suoritusongelmat eivät lähtökohtaisesti ole vastuusta vapauttavia esteitä, koska myyjä vapautuu vain esteen perusteella, jota myyjä, urakoitsijat tai tavarantoimittajat eivät ole voineet ennakoida eivätkä voittaa.
Jos myyjä kysyy, hyväksyykö ostaja luovutuksen tiettynä myöhempänä päivänä, ostajan on vastattava kohtuullisessa ajassa. Jos ostaja ei vastaa ja myyjä luovuttaa asunnon ilmoittamassaan ajassa, ostaja ei voi purkaa kauppaa. Kauppaa ei voi purkaa viivästyksen vuoksi myöskään sen jälkeen, kun asunto ja asiakirjat on luovutettu ostajalle.
Kaupan voi purkaa jo ennen sovittua luovutuspäivää, jos ennalta on painavia syitä olettaa, että tulossa on purkuun oikeuttava viivästys. Näytön on oltava vahva, esimerkiksi työmaa on selvästi myöhässä ja rakennuttaja itse arvioi valmistumisen siirtyvän kuukausilla. Väärin perustein tehty purku voi tehdä ostajasta itsestään sopimuksen rikkojan, joten pyydä ensin myyjältä kirjallinen selvitys aikataulusta.
Lue lisää: Myyjän ennakkoviivästys voi oikeuttaa kaupan purkuun
Vahingonkorvaus, rahojen palautus ja sovittu viivästyskorvaus
Ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka myyjän viivästys aiheuttaa. Tavallisia kuluja ovat tilapäisen asunnon vuokra, huonekalujen varastointi, ylimääräinen muutto ja päällekkäiset asumiskulut. Myyjä vapautuu vain, jos se osoittaa, että viivästys johtuu sen vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella olevasta esteestä, jota se ei kohtuudella voinut ottaa huomioon kaupantekohetkellä eikä välttää tai voittaa. Urakoitsijan aiheuttamasta viivästyksestä myyjä vapautuu vain, jos myös urakoitsija olisi vapaa vastuusta.
Välillisen vahingon, kuten tulon menetyksen tai olennaisen haitan siitä, ettei ostaja voi käyttää asuntoa, myyjä korvaa vain, jos viivästys tai vahinko johtuu sen huolimattomuudesta. Jos myyjä ei ilmoita esteestä viipymättä, se korvaa vahingon, jonka ostaja olisi voinut välttää ajoissa saadulla tiedolla. Myös ostajan perheenjäsen voi saada korvausta. Vahingonkorvaukselle maksetaan yleensä viivästyskorkoa, kun 30 päivää on kulunut siitä, kun ostaja esitti vaatimuksensa ja kohtuullisen selvityksen korvauksen perusteesta ja määrästä.
Esimerkiksi jos uuden asunnon luovutus myöhästyy kaksi kuukautta ja ostaja joutuu maksamaan vanhan asuntonsa vuokraa 1 200 euroa kuukaudessa, hän ei saa viivästyskorkoa kauppahinnasta, mutta hän voi vaatia 2 400 euroa vahingonkorvauksena. Hän voi lisäksi pidättää viimeisen erän, kunnes asunto luovutetaan.
Jos kauppa puretaan, myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ja maksettava sille korkoa siitä päivästä, jona se sai rahat. Korko on viitekoron suuruinen, ei viivästyskorko. Ostaja voi vaatia lisäksi vahingonkorvausta.
Kauppakirjaan voidaan kirjata myös kiinteä korvaus luovutuksen viivästymisestä. Ratkaisussa KKO 2001:27 kiinteistön luovutus viivästyi 48 viikkoa, ja sovittu korvaus nousi 154 000 markkaan 485 000 markan kauppahinnasta. Korkein oikeus katsoi, ettei korvausta ollut perustetta alentaa, koska myyjät olisivat voineet ennakoida viivästyksen ja rajoittaa korvauksen kasvua. Ratkaisu koski yksityisten välistä kiinteistökauppaa, mutta se osoittaa, että selvästi sovittu viivästyskorvaus pitää yleensä.
Lue lisää: Mitä voi vaatia myyjän viivästyksestä asuntokaupassa
Kun ostaja maksaa myöhässä
Myyjän viivästys ja ostajan maksuviivästys on syytä pitää erillään. Jos ostaja ei maksa kauppahintaerää ajoissa eikä kauppaa peruuteta tai pureta, myyjällä on oikeus viivästyskorkoon korkolain mukaan. Viivästyskorko on vuotuista korkoa, joka on seitsemän prosenttiyksikköä korkeampi kuin kulloinkin voimassa oleva viitekorko. Jos viitekorko on 2 prosenttia, viivästyskorko on 9 prosenttia.
Jos eräpäivä on sovittu kauppakirjassa, korkoa maksetaan eräpäivästä lukien. Jos eräpäivää ei ole sovittu, korkoa maksetaan vasta, kun 30 päivää on kulunut siitä, kun myyjä lähetti laskun tai muuten vaati maksua. Jos ostaja hankkii asunnon itselleen tai perheenjäsenelleen, kauppakirjan ehto ei sido häntä siltä osin kuin hän joutuisi maksamaan enemmän viivästyskorkoa kuin korkolaissa säädetään. Lakia matalammasta korosta voidaan sopia.
Lue lisää: Kuinka paljon viivästyskorko on asuntokaupassa
Myyjä saa purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jos viivästys on olennainen tai ostaja ei maksa myyjän asettamassa kohtuullisessa lisäajassa. Uuden asunnon kaupassa purkuoikeus päättyy, kun osakekirja tai muut asiakirjat on luovutettu ostajalle, kun myyjä on antanut kirjaussuostumuksen tai kun asunto on luovutettu ostajan hallintaan, ellei omistuksenpidätysehdosta muuta johdu. Purkuoikeus päättyy aina, kun ostaja maksaa myöhästyneen summan korkoineen.
Jos myyjä purkaa kaupan tai ostaja peruuttaa sen ennen luovutusta, myyjä saa korvauksen uudelleenmyynnin kustannuksista ja kaupasta aiheutuneista erityisistä kuluista sekä kohtuullisen korvauksen muusta vahingosta. Korvausta ei makseta, jos ostajan viivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää eikä voittaa. Tavallinen rahoituksen puuttuminen ei yleensä ole tällainen este. Korvausta voidaan sovitella erityisesti, jos ostaja on joutunut maksuvaikeuksiin pääasiassa omatta syyttään.
Lue lisää: Myyjän oikeus asuntokaupan purkuun
Elinkeinonharjoittaja vai yksityinen myyjä
Uuden asunnon kaupan säännöksiä sovelletaan, kun myyjänä on perustajaosakas tai uuden asunnon myyvä elinkeinonharjoittaja. Jos yksityinen henkilö myy uuden asunnon, kauppaan sovelletaan käytetyn asunnon säännöksiä. Silloin purku edellyttää, että viivästyksestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä purkaminen ole kohtuutonta, ja yksityinen myyjä vastaa vahingosta, ellei se osoita, ettei viivästys johdu sen huolimattomuudesta. Jos käytetyn asunnon myyjä on elinkeinonharjoittaja, purkuun ja vahingonkorvaukseen sovelletaan uuden asunnon kaupan sääntöjä.
Mitä kannattaa tehdä
- Tarkista kauppakirjasta eräpäivät, luovutuspäivä, onko valmistumisaika sovittu tai arvioitu, onko kauppakirjassa 30 päivän ehto ja onko viivästyksestä sovittu kiinteä korvaus.
- Säilytä myyjän tiedotteet, työmaan valokuvat päivämäärineen ja kirjeenvaihto, ja pyydä myöhästymisen uhatessa myyjältä kirjallinen selvitys aikataulusta.
- Jos pidätät maksun, ilmoita siitä ja sen perusteesta kirjallisesti ennen eräpäivää ja pidä raha valmiina.
- Vastaa myyjän tiedusteluun uudesta luovutuspäivästä kirjallisesti ja kohtuullisessa ajassa.
- Jos viivästys on olennainen, aseta tarvittaessa kirjallinen, kohtuullinen lisäaika ja ilmoita purusta kirjallisesti ennen kuin otat asunnon vastaan.
- Kokoa kuitit viivästyksen aiheuttamista kuluista ja esitä korvausvaatimus perusteluineen.
Milloin juristista on hyötyä
Juristista on hyötyä, jos harkitset kaupan purkua, jos myyjä vetoaa esteeseen, myyjä vaatii viivästyskorkoa tai uhkaa purulla, koska pidätit maksun, tai jos viivästyksestä aiheutuu suuria kuluja. Apua kannattaa hakea myös, kun kauppakirjan viivästysehdot ovat epäselvät.
Tarkista, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus kulut. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen viivästyksen seuraamuksista ennen kuin esität vaatimuksia myyjälle.
Tavalliset ongelmat
- Arvioitua valmistumisaikaa pidetään sitovana päivänä, eikä kauppakirjasta tarkisteta, onko siinä 30 päivän ehto.
- Maksu pidätetään pelkän epäilyn perusteella, ja ostaja joutuu itse maksuviivästykseen.
- Myyjän tiedusteluun uudesta luovutuspäivästä ei vastata, ja purkuoikeus menetetään.
- Kauppa puretaan liian aikaisin tai liian heikolla näytöllä.
- Ostaja odottaa saavansa viivästyskorkoa myyjän viivästyksestä, vaikka oikea keino on vahingonkorvaus.
- Purun jälkeen palautettavalle kauppahinnalle vaaditaan viivästyskorkoa, vaikka laki antaa viitekoron suuruisen koron.
Keskeinen sääntely
- Asuntokauppalaki (843/1994): luvun soveltamisala ja pakottavuus (4 luvun 1 ja 2 §), hallinnan luovutus (4 luvun 4 §), kustannukset ja vaaranvastuu (4 luvun 5 ja 6 §), maksusta pidättyminen (4 luvun 7 §), purku (4 luvun 8 ja 9 §), myyjän tiedustelu (4 luvun 10 §), vahingonkorvaus (4 luvun 11 §), arvioitu valmistumisaika (4 luvun 12 §), kauppahinnan maksuajankohta (4 luvun 29 §), ostajan peruutus, viivästyskorko, myyjän purku ja vahingonkorvaus (4 luvun 32–35 §), purun seuraukset (4 luvun 36 §), sovittelu (4 luvun 38 §) sekä käytetyn asunnon säännösten soveltaminen ja elinkeinonharjoittajamyyjä (6 luvun 1 ja 9 §).
- Korkolaki (633/1982): pakottavuus asunnon ostajan hyväksi (2 §:n 2 momentti), palautettavan kauppahinnan korko (3 §:n 2 momentti), viivästyskoron määrä (4 §), koron alkaminen (5–7 §) ja viitekorko (12 §).
Päivitetty 1.10.2026
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa