» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asuntokaupassa hinnanalennuksen voi menettää kolmella tavalla. Ensinnäkin virheestä ja vaatimuksesta on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit virheen tai sinun olisi pitänyt huomata se. Toiseksi, jos ostit käytetyn asunnon yksityiseltä myyjältä, ilmoitus on tehtävä viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun sait asunnon hallintaasi. Kolmanneksi rahavaatimus vanhenee yleensä kolmessa vuodessa, ellei vanhentumista katkaista. Käytännössä oikeus menetetään useimmiten ensimmäisen säännön takia: ostaja odottaa liian pitkään.
Kolme määräaikaa
- Kohtuullinen aika: ilmoitus virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on tehtävä kohtuullisessa ajassa. Aika alkaa kulua siitä, kun pääsit tai sinun olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä (asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 momentti).
- Kahden vuoden takaraja: jos myyjä on yksityinen henkilö, ilmoitus on tehtävä viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Jos asuit asunnossa jo ennen kauppaa, kaksi vuotta lasketaan kaupanteosta. Takaraja ei koske kauppaa, jossa myyjänä on elinkeinonharjoittaja.
- Vanhentuminen: kun hinnanalennusvaatimus on esitetty ajoissa, se on rahasaatava, joka vanhenee kolmessa vuodessa. Vanhentumisaika alkaa kulua siitä, kun havaitsit tai sinun olisi pitänyt havaita virhe (velan vanhentumisesta annetun lain 4 ja 7 §).
Poikkeus: jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, esimerkiksi salannut tietämänsä merkittävän vian, voit vedota virheeseen määräajan umpeuduttuakin. Kohtuullinen aika ja kahden vuoden takaraja eivät silloin estä vaatimusta (asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentti). Voit pyytää maksuttoman selvityksen siitä, voitko vielä vedota virheeseen.
Määräajat kauppatyypeittäin
- Käytetty asunto yksityiseltä myyjältä: kohtuullinen aika ja lisäksi enintään kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta.
- Käytetty asunto elinkeinonharjoittajalta: kohtuullinen aika, ei kahden vuoden takarajaa.
- Uusi asunto: virhe, joka olisi pitänyt huomata viimeistään vuositarkastuksessa, on ilmoitettava vuositarkastuksen yhteydessä tai muuten ennen sen määräajan päättymistä. Vuositarkastus järjestetään 12–15 kuukauden kuluttua siitä, kun rakennus hyväksyttiin käyttöön. Myöhemmin ilmenevästä virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa (asuntokauppalain 4 luvun 18 ja 19 §). Terveydelle tai omaisuudelle vaaraa aiheuttavaan virheeseen voi vedota näistä määräajoista riippumatta.
- Kiinteistö (omakotitalo omalla tontilla): kohtuullinen aika ja enintään viisi vuotta hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 25 §).
Pelkkä virheilmoitus ei riitä
Laki vaatii ilmoittamaan myyjälle sekä virheestä että siihen perustuvista vaatimuksista. Tarkkaa summaa ei tarvitse tietää heti. Kerro kuitenkin heti, että vaadit hinnanalennusta, ja anna summa tai alustava arvio heti, kun se on mahdollista.
Korkein oikeus käsitteli kiinteistökauppaa, jossa ostajat ilmoittivat virheistä pian ja varasivat oikeuden tarkentaa vaatimuksiaan. Vaatimusten sisällön he tarkensivat kuitenkin vasta noin vuoden kuluttua. Tämän katsottiin olevan liian myöhään, ja ostajat menettivät oikeutensa vedota virheisiin. Summittainen arvio olisi riittänyt pysyttämään oikeuden voimassa, ja vaatimukset saa esittää myös vaiheittain (KKO 2016:69). Tapaus koski maakaarta, mutta asuntokauppalain säännös on samanlainen.
Korkeimman oikeuden linjaus
KKO 2005:127:
- Mitä tapahtui: Ostaja osti rivitaloasunnon osakkeet huhtikuussa 1992. Talossa todettiin kosteusvaurioita, ja asunto määrättiin asumiskieltoon. Tarkastajan lausunto vaurioiden syystä valmistui maaliskuussa 1994. Ostaja ilmoitti myyjälle virheestä toukokuussa 1994 ja varasi oikeuden vaatimuksiin, koska asunto-osakeyhtiö riiteli samaan aikaan urakoitsijan kanssa. Yhtiön oikeudenkäynti päättyi marraskuussa 1997, ja korjauskulut jäivät osakkaiden maksettaviksi. Ostaja nosti hinnanalennuskanteen myyjää vastaan vasta tammikuussa 2000.
- Mitä KKO ratkaisi: Korkein oikeus katsoi, että reklamaatio oli tehty ajoissa. Hinnanalennusta ei silti voinut vaatia, koska ostaja odotti yli kaksi vuotta sen jälkeen, kun vaatimukset olisi voinut yksilöidä. Korkeimman oikeuden mukaan ostaja ei voi odottaa vaatimuksensa kanssa, kunnes yleinen vanhentumisaika päättyy. Yksilöity vaatimus on esitettävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on mahdollista (KKO 2005:127, asiasta äänestettiin äänin 3–2).
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: jos odotat esimerkiksi taloyhtiön riidan tai korjausten valmistumista, kerro myyjälle välittömästi, mitä odotat ja miksi. Esitä summa viipymättä, kun se selviää. Ratkaisu koski vanhaa lakia, mutta nykyään voimassa oleva asuntokauppalaki vaatii entistä selkeämmin ilmoittamaan myös vaatimukset.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Vanhentumisen katkaiseminen
Vanhentuminen katkeaa esimerkiksi, kun vaadit myyjältä suoritusta tai muistutat häntä saatavasta. Saatava on yksilöitävä vaatimuksessa: mistä virheestä on kyse ja paljonko vaadit sen perusteella, ellei myyjä ole jo tietoinen näistä. Katkaisusta alkaa uusi kolmen vuoden vanhentumisaika (velan vanhentumisesta annetun lain 10 ja 13 §). Vanhentuminen katkeaa myös, kun viet asian käräjäoikeuteen tai kuluttajariitalautakuntaan (velan vanhentumisesta annetun lain 11 §). Jos haluat juristin laativan yksilöidyn vaatimuksen, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen.
Ehdoton yläraja: hinnanalennuksen tai muun hyvityksen vanhentuminen on katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta (velan vanhentumisesta annetun lain 7 §:n 2 momentti).
Esimerkkejä
Esimerkki 1, ajoissa: Ostat käytetyn kerrostaloasunnon yksityiseltä myyjältä, ja saat avaimet 1.6.2025. Keväällä 2026 kylpyhuoneen lattia alkaa pullistua. Kosteusmittaus 15.4.2026 osoittaa, että vedeneristys on puutteellinen. Ilmoitat myyjälle virheestä kirjallisesti 5.5.2026 ja kerrot virheestä sekä siitä, että vaadit sen perusteella hinnanalennusta. Ilmoitat korjaajan tarjoukseen perustuvan arvion hinnanalennuksen määrästä, 6 000 euroa, kesäkuussa. Toimit kohtuullisessa ajassa, eikä kahden vuoden takaraja 1.6.2027 ole ongelma.
Esimerkki 2, liian myöhään: Sama ostaja huomaa virheen vasta elokuussa 2027. Kahden vuoden takaraja on jo mennyt 1.6.2027. Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos myyjä toimi törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, esimerkiksi tiesi vedeneristyksen puutteellisuudesta, mutta salasi sen.
Esimerkki 3, vanhentuminen: Ostaja reklamoi ja esittää yksilöidyn 6 000 euron vaatimuksen 10.6.2026, mutta myyjä ei suostu maksamaan hinnanalennusta. Uusi kolmen vuoden vanhentumisaika alkaa kulua vaatimuksesta. Ostajan on katkaistava vanhentuminen uudelleen taikka vietävä asia kuluttajariitalautakuntaan tai käräjäoikeuteen viimeistään 10.6.2029. Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2005:127 huomioon ottaen asiaa ei kuitenkaan kannata jättää lepäämään vuosiksi.
Näin toimit, kun huomaat virheen
- Selvitä virhe heti: kuvat, kosteusmittaus, kuntotarkastus tai korjaajan lausunto.
- Ilmoita myyjälle kirjallisesti: mikä virhe on, milloin huomasit sen ja että vaadit hinnanalennusta.
- Anna summa tai alustava arvio heti, kun se on mahdollista, ja täydennä sitä myöhemmin.
- Varaa myyjälle tilaisuus tutustua virheeseen ennen korjausta ja säilytä purettavat rakenteet tai kuvaa ne huolellisesti.
- Kirjaa päivämäärät: hallinnan luovutus, havaitseminen, ilmoitus, vaatimus ja myyjän vastaukset.
- Jos myyjä ei suostu maksamaan, katkaise vanhentuminen uudella kirjallisella vaatimuksella taikka vie asia kuluttajariitalautakuntaan tai käräjäoikeuteen. Lautakunnan ratkaisu on suositus, ei sitova tuomio.
Tavallisimpia erehdyksiä
- Ilmoitetaan vain virheestä, mutta ei kerrota, mitä vaaditaan.
- Odotetaan taloyhtiön korjauksia kertomatta myyjälle mitään.
- Luotetaan siihen, että kolmen vuoden vanhentumisaika riittää.
- Luullaan, että kahden vuoden takaraja koskee myös elinkeinonharjoittajaa, tai päinvastoin, ettei takarajaa ole, kun kyseessä on yksityinen myyjä.
- Korjataan virhe ennen kuin myyjä on nähnyt sen eikä kuvata rakenteita.
Milloin juristista on hyötyä
Juristista on hyötyä, mikäli kahden vuoden takaraja lähestyy tai on jo mennyt. Juristi voi auttaa myös silloin, kun epäilet, että myyjä tiesi virheestä ja salasi sen taikka jos myyjä kiistää vaatimuksen tai väittää sen tulleen liian myöhään. Juristista voi olla apua myös silloin, jos virheestä on tulossa riita taloyhtiön, urakoitsijan tai kuntotarkastajan kanssa sekä jos vaatimus on suuri, esimerkiksi kosteus- tai rakennevaurio.
Kysymyksiä ja vastauksia
Kuinka kauan minulla on aikaa vaatia hinnanalennusta asuntokaupassa?
Ilmoita virheestä ja vaatimuksestasi kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit virheen merkityksen. Käytetyn asunnon kaupassa yksityisen myyjän kanssa ehdoton raja on kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta. Tämän jälkeen rahavaatimus vanhenee kolmessa vuodessa, ellei vanhentumista katkaista lähettämällä uusi kirjallinen vaatimus tai viemällä asia kuluttajariitalautakuntaan tai käräjäoikeuteen.
Mitä kohtuullinen aika tarkoittaa?
Laki ei anna tarkkaa ajallista määrettä. Aika alkaa kulua siitä, kun pääsit selville virheen merkityksestä, esimerkiksi kuntotutkimuksen tuloksesta. Korkeimman oikeuden ratkaisussa noin vuoden viivettä virheilmoituksen ja vaatimusten tarkentamisen välissä pidettiin liian pitkänä. Toimi siksi mieluummin viikoissa kuin kuukausissa. Jos et ole varma, onko ilmoituksesi ajoissa, voit kysyä asiaa lakipuhelimesta.
Riittääkö, että ilmoitan virheestä ja kerron summan myöhemmin?
Summa voi tarkentua myöhemmin, mutta mainitse välittömästi, että vaadit hinnanalennusta. Anna summa tai arvio siitä heti, kun se on mahdollista. Pelkkä ilmoitus virheestä ilman vaatimusta voi johtaa oikeuden menettämiseen.
Voiko myyjä vedota kahden vuoden takarajaan, jos hän tiesi virheestä?
Ei, jos hän toimi törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Sinun on kuitenkin pystyttävä näyttämään toteen tällainen väitteesi myyjän menettelystä. Tällaisissa tilanteissa juristin apu on usein tarpeen.
Koskeeko kahden vuoden takaraja uutta asuntoa?
Ei. Uuden asunnon kaupassa ratkaisevat vuositarkastus ja kohtuullinen aika. Virheet, jotka olisi pitänyt huomata vuositarkastuksessa, on ilmoitettava viimeistään silloin. Vuositarkastuksen jälkeen ilmenevät virheet on puolestaan ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit tai sinun olisi pitänyt huomata ne.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa