» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kun käytetyssä asunnossa on virhe, ostaja saa yleensä hinnanalennuksen. Alennuksen täytyy vastata virhettä tai olla muuten kohtuullinen. Kaupan saa purkaa vain, jos virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä hinnanalennus tai muu seuraamus ole kohtuullinen. Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, purkuun riittää olennainen sopimusrikkomus, jos virhettä ei oikaista. Ilmoita virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa. Yksityisen myyjän kaupassa takaraja on kaksi vuotta siitä, kun sait asunnon hallintaasi.
Hinnanalennus on käytetyn asunnon kaupassa virheen ensisijainen seuraamus. Ostajalla on siten asunnon virheen vuoksi oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden kohtuulliseen hinnanalennukseen. Kyseinen hinnanalennus määritetään tapauskohtaisesti, jolloin otetaan huomioon muun muassa virheen merkitys asunnon käyttöön ja vaihtoarvoon. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle myös korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan (asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentti).
Ostajalla on oikeus purkaa asuntokauppa virheen vuoksi, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Kaupan purkaminen voikin tulla kysymykseen lähinnä silloin, kun virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa, eikä hinnanalennus ole riittävä seuraamus virheen merkityksen vuoksi (asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentti).
Edellä mainitut purkusäännöt eivät koske sellaista tilannetta, jossa myyjänä on elinkeinonharjoittaja. Tällöin nimittäin tulevat sovellettaviksi uuden asunnon kaupan kaupanpurkua koskevat säännökset. Hinnanalennukseen sovelletaan kuitenkin samaa sääntöä kuin yksityisen myyjän kaupassa (asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 4 momentti ja 4 luvun 25 §).
Hinnanalennus vai kaupan purku – mikä ero?
- Hinnanalennus: kauppa pysyy voimassa, ja myyjä palauttaa osan kauppahinnasta. Riittää, että asunnossa on virhe. Myyjän huolimattomuutta ei tarvita.
- Kaupan purku: kauppa perutaan kokonaan. Myyjä palauttaa koko kauppahinnan, ja sinä palautat asunnon. Kynnys on paljon korkeampi kuin hinnanalennuksessa.
- Vahingonkorvaus: korvaa muita menetyksiä, esimerkiksi asunnon virheestä aiheutuvan väliaikaisen asumisen kuluja. Yksityinen myyjä on vastuussa, ellei hän osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (asuntokauppalain 6 luvun 17 §).
Hinnanalennus ja vahingonkorvaus voivat tulla samassa asiassa, mutta samaa menetystä ei korvata kahteen kertaan. Purku ja hinnanalennus sen sijaan ovat vaihtoehtoja: voit saada vain toisen.
Kuinka suuri hinnanalennus on?
Laista ei löydy laskukaavaa hinnanalennuksen laskemiselle. Jos virhe voidaan korjata kohtuullisin kustannuksin, korjauskulut ovat usein paras mittari. Hinnanalennus ei kuitenkaan aina ole sama kuin korjauslasku. Jos korjaus tekee asunnosta paremman kuin se kaupan hetkellä oli, osa kuluista voi jäädä ostajan maksettaviksi.
Korko lasketaan viitekoron mukaan siitä päivästä, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan (asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentti ja korkolain 3 §:n 2 momentti).
Esimerkki (havainnollistava): Hinnanalennus on 12 000 euroa. Jos viitekorko olisi koko ajan 2 prosenttia, korkoa kertyisi 240 euroa vuodessa.
Milloin kaupan voi purkaa?
Purku on viimesijainen keino. Yksityisen myyjän kaupassa tarvitaan kaksi asiaa:
- virheestä aiheutuu sinulle olennaista haittaa, ja
- hinnanalennus tai muu seuraamus ei ole kohtuullinen ratkaisu.
Laissa ei ole euro- tai prosenttirajaa. Olennaisuutta arvioidaan kokonaisuutena. Merkitystä on esimerkiksi sillä, voiko asunnossa asua korjausten aikana, kuinka suuret korjauskulut ovat suhteessa kauppahintaan, onko korjauksen laajuus tiedossa vai epävarma ja aiheuttaako virhe terveyshaittaa. Kaupan purku ei edellytä, että myyjä oli tietoinen virheestä.
Käytetyn asunnon kaupassa yksityisellä myyjällä ei ole lain mukaan velvollisuutta eikä oikeutta korjata virhettä. Virheen korjaaminen tulee kysymykseen ainoastaan, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja asuntoon on ennen kauppaa tehty korjaus- tai parannustöitä (HE 21/2005 vp), tai jos olette sopineet virheen korjaamisesta. Siksi purkua arvioitaessa kysytään usein, voisiko virheen korjauttaa ja hyvittää rahalla. Jos voi, purku ei yleensä tule kysymykseen.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Käytetyn asunnon kauppa myyjän ollessa elinkeinonharjoittaja
Elinkeinonharjoittaja on asuntokaupassa ammattimainen toimija, esimerkiksi rakennusliike tai asuntoja ammatikseen myyvä yritys. Oman kodin myyjä ei yleensä ole elinkeinonharjoittaja. Käytetyn asunnon kaupassa elinkeinonharjoittajaa koskevat erityissäännöt:
- Purku: riittää, että sopimusrikkomus on olennainen, jos virhettä ei oikaista (asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 4 momentti ja 4 luvun 25 §).
- Korjaustyöt: jos myyjä teki tai teetti asuntoon korjauksia ennen kauppaa, voit vaatia näiden töiden virheiden korjaamista, ja myyjällä on oikeus korjata ne ensin (asuntokauppalain 6 luvun 18 §).
- Määräaika: kahden vuoden takaraja ei koske elinkeinonharjoittajaa. Virheestä on silti ilmoitettava kohtuullisessa ajassa (asuntokauppalain 6 luvun 14 §).
- Sopimusehdot: jos ostat kuluttajana, sopimusehto, joka heikentää asemaasi lain säännöksistä, on mitätön (asuntokauppalain 6 luvun 2 §).
Kaupan purkaminen
- Myyjä palauttaa kauppahinnan ja maksaa sille viitekoron mukaista korkoa siitä päivästä, jona hän sai maksun.
- Sinä palautat asunnon ja osakekirjan tai muut saamasi asiakirjat.
- Jos olet saanut asunnosta merkittävää tuottoa tai hyötyä, maksat siitä myyjälle kohtuullisen korvauksen. Korvauksessa otetaan huomioon myös virheen sinulle aiheuttama haitta. Lain esitöiden mukaan merkittävänä hyötynä voidaan pitää esimerkiksi pitkäaikaista vuokratuloa tai sitä, että olet asunut asunnossa pidemmän aikaa. Muutaman kuukauden asuminen ei yleensä riitä (HE 21/2005 vp).
- Myyjä maksaa kohtuullisen korvauksen tarpeellisista tai hyödyllisistä kustannuksista, jotka olet pannut asuntoon.
- Jos asunnon kunto on huonontunut tavallista kulumista enemmän huolimattomuutesi vuoksi, saat purkaa kaupan vain, jos korvaat arvon alenemisen (asuntokauppalain 6 luvun 28 §).
Varainsiirtovero palautetaan hakemuksesta, kun kauppa puretaan tuomioistuimen päätöksellä tai sopimuksella tilanteessa, jossa kauppa olisi voitu purkaa tuomiolla. Sama koskee hinnanalennusta (varainsiirtoverolain 40 §).
Virheilmoitus ja määräajat
- Ilmoita myyjälle virheestä ja siitä, mitä vaadit, kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit virheen tai sinun olisi pitänyt huomata se. Aika lasketaan siitä, kun ymmärsit tai sinun olisi pitänyt ymmärtää, kuinka merkittävä virhe on.
- Yksityisen myyjän kaupassa ilmoitus on tehtävä viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun sait asunnon hallintaasi. Jos et ole varma, onko ilmoituksesi ajoissa, voit kysyä asiaa lakipuhelimesta.
- Määräajat eivät suojaa myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (asuntokauppalain 6 luvun 14 §).
Euromäärää ei tarvitse tietää heti. Vaatimusta saa täsmentää myöhemmin, kun korjauskulut selviävät. Jos virhe vaikuttaa vakavalta, kerro jo ensimmäisessä ilmoituksessa, että harkitset purkua tai vaadit sitä.
Esimerkki (havainnollistava): Sait asunnon hallintaasi 1.3.2025. Yksityisen myyjän kanssa tehdyssä kaupassa takaraja on 1.3.2027. Jos huomaat kylpyhuoneen vuodon 10.9.2025, ilmoita heti. Kohtuullisen ajan katsotaan yleensä kuluneen huomattavasti ennen kahden vuoden takarajaa.
Korkeimman oikeuden linjauksia
KKO 2013:23 – kaupan purkukanne ja myöhempi hinnanalennuskanne:
- Mitä tapahtui: Kiinteistön ostaja vaati oikeudessa kaupan purkua laatuvirheiden vuoksi. Kanne hylättiin, ja hovioikeuden antama tuomio sai lainvoiman. Myöhemmin ostaja nosti uuden kanteen samasta kaupasta ja vaati hinnanalennusta samojen virheiden perusteella.
- Miten KKO ratkaisi: Aiempi tuomio esti uuden kanteen tutkimisen. Asiasta äänestettiin äänin 4–1.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Jos vaadit oikeudessa kaupan purkua, esitä samalla vaihtoehtoinen vaatimus hinnanalennuksesta. Muuten voit menettää oikeuden myös hinnanalennukseen, jos purkukanne hylätään.
- Mitä ei voi päätellä: Ratkaisu koski kiinteistön kauppaa ja oikeudenkäynnin sääntöjä. Se ei kerro, milloin kynnys purkuun ylittyy tai kuinka suuri hinnanalennuksen pitää olla.
KKO 2003:61 – väärä pinta-ala asunto-osakkeiden kaupassa:
- Mitä tapahtui: Huoneiston pinta-alaksi oli ilmoitettu esitteessä, isännöitsijäntodistuksessa ja yhtiöjärjestyksessä 58 neliötä. Todellinen ala oli 49 neliötä. Käräjäoikeus velvoitti myyjän maksamaan hinnanalennusta ja välitysliikkeen vahingonkorvausta ostajille yhteisvastuullisesti.
- Mitä KKO ratkaisi: Korkeimmassa oikeudessa kysymys oli vain myyjän ja välitysliikkeen keskinäisestä vastuusta. Korkeimman oikeuden mukaan lopullinen vastuu kuului ainoastaan välitysliikkeelle, sillä viime kädessä korvausvelvollisuus johtui sen selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä. Asiasta äänestettiin äänin 4–1.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Ostajana voit vaatia hinnanalennusta myyjältä, vaikka väärä tieto olisi tullut välittäjältä. Myyjä voi puolestaan hakea korvausta välittäjältä (asuntokauppalain 6 luvun 27 §).
- Mitä ei voi päätellä: Ratkaisu ei ota kantaa hinnanalennuksen laskutapaan eikä kaupan purkuun.
Esimerkkitilanteita hinnanalennuksesta ja kaupan purusta
Esimerkit ovat havainnollistavia. Lopputulos riippuu aina tapauksen kaikista seikoista.
Esimerkki 1, hinnanalennus riittää: Ostit 1990-luvulla rakennetun kaksion. Myyjä ei kertonut sinulle tiedossaan olevasta parvekkeen vuotavasta liitoksesta. Korjaus maksaa 6 000 euroa ja kestää viikon. Asunnossa voi asua koko ajan. Riittävä seuraamus on hinnanalennus, ei purku.
Esimerkki 2, purku voi tulla kysymykseen: Rivitaloasunnon alapohjassa on laaja kosteus- ja mikrobivaurio. Asunnosta on muutettava pois korjausten ajaksi, ja korjauksen hinta ja kesto selviävät vasta rakenteita avattaessa. Tällöin haitta voi olla olennainen, eikä hinnanalennus välttämättä ole kohtuullinen ratkaisu. Vaadi ensisijaisesti purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta.
Esimerkki 3, myyjä on elinkeinonharjoittaja: Asuntoja ammatikseen myyvä yhtiö remontoi käytetyn asunnon ja myy sen. Keittiön ja kylpyhuoneen sähkötyöt on tehty virheellisesti. Yhtiöllä on oikeus korjata omien korjaustöidensä virheet ensin. Jos se ei korjaa, voit vaatia hinnanalennusta tai purkaa kaupan, jos sopimusrikkomus on olennainen.
Toimi näin, kun vaadit hinnanalennusta tai kaupan purkua
- Ilmoita virheestä myyjälle kirjallisesti heti. Kerro, että vaadit hinnanalennusta tai kaupan purkua. Voit pyytää maksuttoman selvityksen siitä, kannattaako vaatia hinnanalennusta vai kaupan purkua.
- Teetä asiantuntijan tutkimus ja korjauskustannusarvio. Anna myyjälle tilaisuus nähdä virhe ennen korjausta.
- Selvitä, onko myyjä yksityinen vai elinkeinonharjoittaja.
- Kokoa asiakirjat: kauppakirja, esite, isännöitsijäntodistus, kuntotarkastusraportti, kuvat ja viestit.
- Lähetä euromääräinen vaatimus korkoineen, kun kulut selviävät. Jos haluat juristin laativan vaatimuksen, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen.
- Jos sopua ei synny, voit viedä asian kuluttajariitalautakuntaan tai käräjäoikeuteen. Lautakunnan ratkaisu on suositus, ei sitova tuomio.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä erityisesti, jos harkitset purkua, virhe on suuri, myyjä kiistää virheen tai kahden vuoden takaraja lähestyy. Purussa liikkuu koko kauppahinta, ja siinä on laskettava korot, käyttöhyöty ja kustannukset. Oikeudenkäynnissä juristi auttaa esittämään vaatimukset oikeassa järjestyksessä, esimerkiksi purun ensisijaisesti ja hinnanalennuksen toissijaisesti. Tarkista myös, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus kuluja.
Kysymyksiä ja vastauksia
Milloin ostaja voi purkaa kaupan?
Ostajalla on oikeus purkaa käytetyn asunnon kauppa silloin, kun muuta seuraamusta ei voida pitää kohtuullisena ja virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa. Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, riittää, että virhettä ei oikaista ja sopimusrikkomus on olennainen.
Voinko vaatia sekä purkua että hinnanalennusta?
Et yhtä aikaa, koska ne ovat vaihtoehtoja. Voit kuitenkin vaatia purkua ensisijaisesti ja hinnanalennusta toissijaisesti. Oikeudenkäynnissä tämä on tärkeää, koska myöhempi uusi kanne samasta virheestä voi olla estetty (KKO 2013:23).
Pitääkö myyjän tietää virheestä, jotta saan hinnanalennuksen?
Ei tarvitse. Hinnanalennus ja purku eivät edellytä myyjän tietoisuutta tai huolimattomuutta. Myyjän tietämättömyys vaikuttaa kuitenkin siihen, joutuuko hän maksamaan lisäksi vahingonkorvausta.
Saako myyjä korjata virheen, ennen kuin vaadin hinnanalennusta?
Käytetyn asunnon kaupassa yksityisellä myyjällä ei ole lain mukaan oikeutta korjata virhettä ensin, ellette ole siitä sopineet. Vain jos myyjä on elinkeinonharjoittaja ja virhe on sen ennen kauppaa tekemissä tai teettämissä korjaustöissä, sillä on oikeus korjata virhe ensin.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa