» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Taloyhtiö voi ottaa osakkaan asunnon hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi, jos osakas esimerkiksi jättää vastikkeet maksamatta, hoitaa huoneistoa huonosti tai häiritsee muita. Päätöksen tekee yhtiökokous, ja sitä ennen hallituksen on annettava kirjallinen varoitus. Jos osakas korjaa asian viivytyksettä varoituksen jälkeen, hallintaanottoa ei saa tehdä.
Hallintaanotto ei vie asunnon omistusta: asunto pysyy osakkaan omistuksessa, mutta yhtiö vuokraa sen ja kattaa vuokralla rästit ja kulut. Asunnon myynti velkojen vuoksi on eri menettely, joka tapahtuu ulosotossa.
1.10.2026 alkaen hallintaanoton perusteita on seitsemän ja päätös on annettava tiedoksi viipymättä.
Keskeiset asiat
- Hallintaanotosta päättää yhtiökokous tavallisella ääntenenemmistöllä. Osakas ei saa äänestää omaa huoneistoaan koskevasta asiasta.
- Hallintaanotto kestää enintään kolme vuotta. Aika lasketaan siitä, kun yhtiö saa huoneiston hallintaansa, jollei yhtiökokous päätä aikaisemmasta ajankohdasta.
- Ennen päätöstä hallituksen on annettava kirjallinen varoitus. Jos asunto on vuokrattu, varoitus annetaan tiedoksi myös vuokralaiselle.
- Jos maksat vastikerästit tai korjaat asian viivytyksettä varoituksen johdosta, yhtiöllä ei ole oikeutta hallintaanottoon kyseisen laiminlyönnin perusteella. Varoituksesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta jo aiheutuneet kulut on silti maksettava.
- Vähäinen rikkomus ei riitä. Laissa ei ole kuukausi- tai euromäärää, vaan asia arvioidaan tapauskohtaisesti.
- 1.10.2026 alkaen hallintaanoton perusteita on seitsemän. Uusia perusteita ovat lyhytaikaisen vuokrauksen aiheuttama haitta, terveyden laiminlyönti ja erittäin painava syy.
- 1.10.2026 alkaen päätös on annettava tiedoksi viipymättä, ja varoituksen voi antaa tiedoksi myös sähköisesti heräteviestin kanssa. Aiemmin päätöksen tiedoksiannon määräaika oli 60 päivää.
- Hallintaanottopäätöksen voi riitauttaa nostamalla moitekanteen 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksiannosta.
- Hallintaanotto ei tarkoita asunnon myyntiä. Asunnon pakkorealisointi velkojen vuoksi edellyttää erillistä ulosottomenettelyä. Uuden omistajan vastuu aiemman omistajan vastikerästeistä on laissa rajattu.
Mitä hallintaanotto tarkoittaa
Hallintaanotto on taloyhtiön järeimpiä keinoja puuttua osakkaan laiminlyönteihin. Yhtiö saa oikeuden käyttää ja vuokrata huoneistoa, mutta omistusoikeus ei siirry yhtiölle. Osakas voi myydä osakkeensa myös hallintaanoton aikana.
Ilmaus ”asunto-osakkeen ottaminen taloyhtiön haltuun” voidaan sekoittaa tilanteeseen, jossa taloyhtiö hankkii tai lunastaa omia osakkeitaan. Tällöin osakkeiden omistusoikeus siirtyy yhtiölle. Omien osakkeiden hankkiminen ja lunastaminen ovat kuitenkin eri asioita kuin huoneiston hallintaanotto.
Omien osakkeiden hankkimisesta ja lunastamisesta päätetään pääsääntöisesti yhtiökokouksessa kahden kolmasosan määräenemmistöllä. Yhtiön lunastusoikeus perustuu yleensä yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeeseen, jota sovelletaan osakkeiden siirtyessä uudelle omistajalle. Vastikkeiden maksamatta jättäminen tai huoneiston huono hoito eivät ole osakkeiden lunastusperusteita, vaan niihin voidaan puuttua huoneiston hallintaanotolla.
Milloin huoneiston voi ottaa yhtiön hallintaan
1.10.2026 alkaen yhtiökokous voi päättää hallintaanotosta, jos
- osakas ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai varoituksen antamisesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta aiheutuneita kuluja
- huoneistoa hoidetaan niin huonosti, että siitä aiheutuu haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle
- huoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä tai vastoin yhtiössä hyväksyttyä tai vakiintunutta käyttötarkoitusta
- asuinhuoneiston lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkaille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa
- huoneistossa vietetään häiritsevää elämää
- osakas tai muu huoneistossa asuva ei noudata, mitä terveyden tai järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen
- hallintaanotolle on häiritsevään elämään tai terveyden ja järjestyksen laiminlyöntiin rinnastuva erittäin painava syy.
30.9.2026 asti perusteita oli viisi: edellä mainitut kohdat 1–3 ja 5 sekä järjestyksen säilyttämiseksi tarpeellisten velvollisuuksien laiminlyönti.
Lyhytaikaisella vuokrauksella tarkoitetaan esimerkiksi asunnon vuokraamista matkailijoille muutamaksi yöksi kerrallaan. Pelkkä vuokraus ei riitä, vaan siitä on aiheuduttava tavallisesta asumisesta poikkeavia kuluja tai haittaa, kuten ylimääräisiä siivouksia tai jätteitä.
Huoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys. Vähäisyyttä arvioitaessa merkitystä on muun muassa haitan määrällä, rikkomuksen jatkuvuudella ja toistuvuudella sekä sillä, miten osakas on reagoinut varoitukseen.
Korkein oikeus piti ratkaisussa KKO 2017:22 hallintaanottoa oikeana, kun alle 30-vuotias osakas asui taloyhtiössä, jonka yhtiöjärjestyksen mukaan asukkaiden piti olla vähintään 55-vuotiaita. Huoneistoa käytettiin oleellisesti vastoin yhtiöjärjestystä, eikä rikkomus ollut vähäinen, vaikka se ei aiheuttanut melua tai vahinkoa.
Ratkaisussa KKO 2019:38 kiinteistöosakeyhtiön huoneiston käyttö oli yhtiöjärjestyksen vastaista, mutta rikkomusta pidettiin kokonaisuutena vähäisenä, ja hallintaanottopäätös oli pätemätön. Hallintaanotto ei siis ole automaattinen seuraus jokaisesta rikkeestä.
Varoitus ja rästien maksaminen
Kirjallinen varoitus on hallintaanoton pakollinen esivaihe. Varoituksessa on kerrottava hallintaanoton peruste ja mainittava mahdollisuudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan. Jos varoitusta ei ole annettu, yhtiökokous ei voi vielä päättää hallintaanotosta.
Rästit kannattaa maksaa heti varoituksen saatuaan. Laki käyttää sanaa "viivytyksettä", mutta ei määrittele tarkkaa määräaikaa päivinä. Jos laiminlyönti korjataan varoituksen johdosta viivytyksettä, yhtiöllä ei ole oikeutta hallintaanottoon. Osittainen maksu ei välttämättä riitä, ja pelkkä maksusuunnitelmasta neuvotteleminen ei yksin poista hallintaanoton perustetta. Jos yhtiö hyväksyy maksusuunnitelman, se kannattaa tehdä kirjallisesti. Taloyhtiön ei tarvitse hyväksyä ehdottamaasi maksuaikaa, mutta et tarvitse sen suostumusta maksaaksesi rästisi.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Jos rästit maksetaan vasta yhtiökokouksen hallintaanottopäätöksen jälkeen, maksu ei automaattisesti estä päätöksen täytäntöönpanoa. Jos osakkaan velkajärjestely alkaa, hallintaanottopäätöstä ei yleensä saa panna täytäntöön ennen velkajärjestelyn alkua erääntyneiden vastikkeiden vuoksi. Tuomioistuin voi velkojan vaatimuksesta sallia täytäntöönpanon, esimerkiksi jos on ilmeistä, ettei osakas pysty maksamaan uusia vastikkeita.
Hallintaanotto voi perustua vain sinun omistamiesi osakkeiden vastikkeisiin ja kuluihin. Muiden osakkaiden rästit eivät ole sinun velkaasi.
Päätös, tiedoksianto ja moitekanne
Hallintaanottopäätöksessä on mainittava hallintaanoton peruste, kestoaika ja kohteena olevat tilat. Päätös on annettava tiedoksi osakkaalle, vuokralaiselle ja huoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle. Jos päätöstä ei anneta tiedoksi lain edellyttämällä tavalla, se on tehoton.
1.10.2026 alkaen päätös on annettava tiedoksi viipymättä samalla tavalla kuin varoitus. Varoitus annetaan tiedoksi kuten haaste tai muuten todistettavasti. Jos vastaanottajaa ei yrityksistä huolimatta tavoiteta, varoitus voidaan lähettää kirjattuna kirjeenä, ja sen katsotaan tulleen tietoon seitsemäntenä päivänä postitukseen jättämisestä.
1.10.2026 alkaen varoituksen voi antaa tiedoksi myös sähköpostiin, jonka osakas on ilmoittanut osakehuoneistorekisteriin, tai vuokralaisen kanssa sovittuun sähköiseen kanavaan. Lisäksi vastaanottajalle on lähetettävä heräteviesti toiseen sähköiseen kanavaan, esimerkiksi tekstiviestinä. Tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen kolmantena päivänä heräteviestin lähettämisestä, jollei muuta näytetä. Sähköistä tapaa ei saa käyttää, jos on ilmeistä, ettei vastaanottaja saa viestiä, tai jos yhtiö tietää tai sen pitäisi tietää, ettei vastaanottaja esimerkiksi iän tai vamman vuoksi pysty käyttämään kanavaa.
30.9.2026 asti päätös oli annettava tiedoksi 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä, eikä sähköistä tiedoksiantoa heräteviestillä ollut. Muutoslain 535/2026 voimaantulosäännöksessä ei ole erityistä siirtymäsäännöstä hallintaanotosta. Jos varoitus on annettu tai päätös tehty ennen 1.10.2026, varminta on antaa päätös tiedoksi heti eikä odottaa 60 päivän määräajan päättymistä.
Osakas, vuokralainen tai muu huoneistossa asuva käyttöoikeuden saanut voi viedä tuomioistuimen tutkittavaksi, onko hallintaanotolle ollut laissa säädetty peruste. Moitekanne on nostettava yhtiötä vastaan 30 päivän kuluessa siitä, kun päätös on annettu tiedoksi. Jos tuomioistuin hylkää kanteen, päätös voidaan panna täytäntöön kuten vuokralaista koskeva häätötuomio. Jos hallintaanotto perustuu maksamattomiin vastikkeisiin, huoneistossa asuvaa vuokralaista ei saa häätää, ellei hänelle ole annettu tiedoksi yhtiön päätöstä.
Mitä hallintaanoton aikana tapahtuu
Hallituksen on viipymättä vuokrattava hallintaan otettu huoneisto käyvästä vuokrasta sopivalle vuokralaiselle hallinnassaolon ajaksi. Jos hallintaanotto ei johdu huoneistossa jo asuvan vuokralaisen menettelystä, vuokrasopimus tehdään ensisijaisesti hänen kanssaan. Jos huoneisto ei ole vuokrakunnossa, tarpeelliset korjaukset tehdään ensin osakkaan kustannuksella.
Vuokratuloista yhtiö saa periä hallintaanoton ja korjausten kustannukset, maksamatta olevat yhtiövastikkeet ja hallintaanoton aikana erääntyvät vastikkeet. Mahdollinen ylijäämä tilitetään viivytyksettä osakkaalle. Jos osakkeet myydään hallintaanottopäätöksen jälkeen, uusi omistaja saa huoneiston hallintaansa maksettuaan ne erääntyneet erät, joihin vuokratuloja voitaisiin käyttää.
1.10.2026 alkaen laissa on säännös huoneistoon jääneestä omaisuudesta. Taloyhtiön on ilmoitettava omaisuudesta sen omistajalle. Jos omistaja ei hae niitä kuukauden kuluessa ilmoituksesta, ne siirtyvät yhtiölle ilman korvausta. Jos ilmoitusta ei saada toimitettua, aika on neljä kuukautta siitä, kun yhtiö sai huoneiston hallintaansa. Jätteet ja selvästi arvottoman omaisuuden yhtiö voi hävittää heti. Valokuvia, asiakirjoja ja muita vastaavia henkilökohtaisia esineitä ei kuitenkaan saa hävittää tällä perusteella.
Hallintaanoton lisäksi hallituksen jäsenellä, isännöitsijällä ja heidän valtuuttamallaan on oikeus päästä huoneistoon, kun se on tarpeen kunnon valvomiseksi tai korjaustöiden vuoksi. Jos pääsy estetään, poliisilta voi saada virka-apua. 1.10.2026 alkaen käynnin voi tehdä ennalta ilmoitettuna aikana, jos sopivaa aikaa ei saada sovittua osakkaasta tai asukkaasta johtuvasta syystä. Huoneistoon on silloin jätettävä ilmoitus käynnistä.
Vastikerästit ulosotossa ja asunnon pakkohuutokauppa
Taloyhtiö ei voi itse myydä osakkaan asuntoa maksamattomien vastikkeiden vuoksi. Se voi kuitenkin hankkia saatavalleen ulosottoperusteen, yleensä tuomioistuimen tuomion, ja hakea ulosottoa. Ulosottomies voi ulosmitata velallisen omaisuutta ja myydä ulosmitatut asunto-osakkeet julkisella huutokaupalla tai vapaalla myynnillä laissa säädetyin edellytyksin.
Omaisuutta ulosmitataan laissa säädetyssä järjestyksessä. Ensin ulosmitataan yleensä rahavaroja, palkkaa, eläkettä tai muuta omaisuutta. Velallisen vakituinen asunto on lähtökohtaisesti ulosmittausjärjestyksessä viimeisenä. Asunnon myyntiä voidaan lykätä, jos velallinen osoittaa pystyvänsä maksamaan velan kohtuullisessa ajassa. Ulosottomies ei saa hyväksyä tarjousta, joka alittaa selvästi omaisuuden käyvän hinnan. Ostajalta voidaan vaatia enintään 20 prosentin käsiraha, ja loppukauppahinnalle voidaan myöntää enintään kuuden viikon maksuaika.
Ulosottomiehen on kerrottava ostajaehdokkaille maksamattomista vastikkeista. Uusi omistaja vastaa edellisen omistajan vastikerästeistä enintään omistuksen siirtymiskuukauden ja sitä edeltävien viiden kuukauden osalta. Muilta osin taloyhtiön saatava maksetaan kauppahinnasta laissa säädetyssä etuoikeusjärjestyksessä.
Jos asunnossa on vuokralainen, ulosotossa ostanut voi irtisanoa vuokrasopimuksen kuukauden kuluessa siitä, kun hän sai huoneiston hallintaansa, jollei myynnissä ole tehty ehtoa sopimuksen pysymisestä. Ennen 1.10.2026 tehdyissä vuokrasopimuksissa irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt vähintään vuoden, ja muuten kolme kuukautta. 1.10.2026 alkaen tehdyissä sopimuksissa se on neljä kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt vähintään kaksi vuotta, ja muuten kolme kuukautta. Erityinen irtisanomisoikeus ei koske taloyhtiön hallintaan ottamastaan huoneistosta tekemää vuokrasopimusta.
Hallintaanotto voi olla ulosottoa nopeampi keino puuttua maksamattomiin vastikkeisiin, koska hallintaanottopäätös ei lähtökohtaisesti edellytä erillistä tuomioistuimen tuomiota. Hallintaanotto ja ulosottoperintä voivat olla käynnissä myös samanaikaisesti.
Rahoitusvastike on osa yhtiövastiketta
Rahoitusvastike eli pääomavastike on se osa yhtiövastiketta, jolla taloyhtiö maksaa lainojaan, esimerkiksi putkiremontin lainaa. Koska rahoitusvastike on yhtiövastiketta, sen maksamatta jättäminen voi johtaa huoneiston hallintaanottoon samoin kuin hoitovastikkeen laiminlyönti. Monissa taloyhtiöissä osakas voi maksaa huoneistokohtaisen lainaosuutensa kerralla pois, jos yhtiöjärjestys tai yhtiökokouksen päätös sen mahdollistaa.
Asuntokaupassa ostajalle on ilmoitettava kauppahinta, velaton hinta ja huoneistoon kohdistuva yhtiölainaosuus. Asunto-osakkeiden varainsiirtovero on 1,5 prosenttia velattomasta kauppahinnasta eli kauppahinnasta ja siihen lisättävästä yhtiölainaosuudesta.
Rahoitusvastikkeen maksuperusteen muuttaminen edellyttää yleensä yhtiöjärjestyksen muuttamista ja kahden kolmasosan määräenemmistöä. Jos muutos lisää osakkaan maksuvelvollisuutta, tarvitaan lisäksi hänen suostumuksensa.
Kunnossapito ja vastuunjako
Huoneiston huono hoito on yksi hallintaanoton perusteista, joten osakkaan ja taloyhtiön kunnossapitovastuut on tärkeää tuntea. Taloyhtiö vastaa rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, kuten lämmitys-, vesi-, viemäri-, sähkö- ja ilmanvaihtojärjestelmistä. 1.10.2026 alkaen laissa sanotaan erikseen, että myös huoneistojen ikkunat ovat yhtiön vastuulla. Osakas vastaa huoneistonsa sisäosista, mutta ei tavanomaisesta kulumisesta. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä kunnossapitovastuun jakautumisesta toisin.
Osakkaan on hoidettava huoneistoaan huolellisesti ja tehtävä kunnossapitotyönsä niin, etteivät yhtiön vastuulla olevat osat rikkoudu. Yhtiölle kuuluvasta viasta on ilmoitettava viivytyksettä. Jos osakas laiminlyö kunnossapitovelvollisuutensa ja laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle, taloyhtiö voi teettää tarvittavat työt osakkaan kustannuksella laissa säädetyin edellytyksin.
Ratkaisussa KKO 2015:87 korkein oikeus katsoi, että 1950-luvulla rakennetun talon kylpyhuoneen paksu pintalaatta kuului taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevaan lattiarakenteeseen. Taloyhtiö oli velvollinen korvaamaan osakkaalle korjauskustannuksia, vaikka vaurio liittyi aiemman omistajan luvattomaan muutostyöhön.
Yhteisesti omistettu asunto
Kun asunnolla on kaksi tai useampi omistaja, kukin omistaa siitä oman osuutensa. Omistusosuudet ovat yhtä suuret, ellei muuta ilmene. Omasta osuudestaan saa määrätä yksin, mutta koko asuntoa koskeviin päätöksiin, kuten myyntiin, vuokraukseen ja panttaukseen, tarvitaan kaikkien omistajien suostumus. Omistajien kesken kulut jakautuvat osuuksien mukaan, jollei toisin sovita.
Omistajien keskinäinen sopimus kulujen jakamisesta ei sido taloyhtiötä. Jos vastike jää maksamatta, yhtiö voi viime kädessä ottaa koko huoneiston hallintaansa, vaikka toinen omistaja olisi maksanut oman osuutensa. Taloyhtiössä yhteisomistajat käyttävät osakkeenomistajan oikeuksia, kuten äänioikeutta yhtiökokouksessa, vain yhteisen edustajan kautta. Yhtiökokouksen päätöksen moittimisessa korkein oikeus on kuitenkin katsonut, että yksi yhteisomistaja voi nostaa kanteen yksin, kun muut yhteisomistajat haastetaan kuultaviksi (KKO 2002:80, annettu aiemman asunto-osakeyhtiölain aikana).
Jos yhteisomistajat eivät pääse sopuun, tuomioistuin voi laissa säädetyin edellytyksin antaa luvan tiettyyn yhteistä omaisuutta koskevaan toimenpiteeseen, määrätä uskotun miehen hoitamaan omaisuutta tai määrätä asunnon myytäväksi yhteisomistuksen purkamiseksi. Ratkaisussa KKO 2015:47 uskottu mies määrättiin myynnin lisäksi myös hoitamaan ja hallinnoimaan asuntoa. Jos toisen yhteisomistajan velkoja ulosmittaa velallisen osuuden ja toinen omistaja asuu asunnossa vakituisesti, ulosottomies ei saa myydä koko asuntoa ilman hänen suostumustaan.
Lain tausta
Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) perustuu hallituksen esitykseen HE 24/2009 vp, ja se tuli voimaan 1.7.2010. Hallintaanotto ei ollut uusi keino, sillä vastaava säännös oli jo vuoden 1991 laissa. Vuoden 2009 laissa säännökset ovat 8 luvussa.
Hallintaanottoa koskevia säännöksiä on sittemmin muutettu vuonna 2024, kun lakiin lisättiin säännökset Euroopan talousalueen ulkopuolella oleskelevan osakkaan tiedoksiannosta, sekä 1.10.2026 alkaen lailla 535/2026 (HE 34/2026 vp).
Esitysten perusteluja käytetään apuna lain tulkinnassa, mutta säännöksen sanamuoto on aina tarkistettava voimassa olevasta laista.
Mitä kannattaa tehdä
Jos olet osakas ja saat varoituksen:
- Tarkista, millä perusteella taloyhtiö uhkaa ottaa huoneiston hallintaansa.
- Maksa vastikerästit tai lopeta häiriö viivytyksettä. Huolehdi myös pian erääntyvistä vastikkeista, jotta uusia rästejä ei synny.
- Ilmoita laiminlyönnin korjaamisesta kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle ja säilytä maksukuitit sekä muut todisteet.
- Jos et pysty maksamaan koko summaa, ehdota heti kirjallista maksusuunnitelmaa ja pyydä erittely saatavista. Pelkkä maksusuunnitelman ehdottaminen ei estä hallintaanottoa.
- Seuraa myös sähköpostiasi, sillä 1.10.2026 alkaen varoitus voidaan antaa tiedoksi sähköisesti laissa säädetyin edellytyksin.
- Jos yhtiökokous päättää hallintaanotosta, tarkista päätöksen tiedoksiantopäivä. Moitekanne on nostettava 30 päivän kuluessa tiedoksiannosta.
Jos olet taloyhtiön hallituksessa:
- Selvitä hallintaanoton peruste ja arvioi, onko rikkomuksella vain vähäinen merkitys.
- Anna kirjallinen varoitus osakkaalle ja tarvittaessa vuokralaiselle tai muulle käyttöoikeuden saaneelle laissa säädetyllä tavalla.
- Varmista, että osakkaalla on mahdollisuus korjata laiminlyöntinsä viivytyksettä varoituksen johdosta.
- Jos laiminlyöntiä ei korjata, kutsu yhtiökokous koolle. Kirjaa hallintaanottopäätökseen peruste, kesto ja kohteena olevat tilat.
- Anna päätös tiedoksi viivytyksettä laissa säädetyllä tavalla. Kun huoneisto on saatu yhtiön hallintaan, vuokraa se käyvästä vuokrasta.
- Käytä vuokratulot laissa sallittuihin kustannuksiin ja vastikkeisiin sekä tilitä mahdollinen ylijäämä viivytyksettä osakkaalle.
Säilytä ainakin kirjallinen varoitus ja sen tiedoksiantotodistus, vastikereskontra ja maksukuitit, häiriöilmoitukset, yhtiökokouksen kutsu ja pöytäkirja, päätöksen tiedoksiantotodistus sekä vuokrasopimus ja tilitys osakkaalle.
Juristista on hyötyä erityisesti, kun harkitset moitekannetta 30 päivän määräajassa, kun yhtiö vetoaa uuteen perusteeseen kuten lyhytaikaiseen vuokraukseen ja pidät haittaa vähäisenä, kun huoneistossa asuu vuokralainen, jota uhkaa häätö tai kun velkajärjestely on vireillä. Voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta hallintaanottoa koskevassa asiassa.
Jos taloyhtiö uhkaa ottaa asunnon hallintaansa, voit pyytää maksuttoman selvityksen oikeuksistasi. Jos et ole varma, onko taloyhtiöllä peruste hallintaanottoon, voit kysyä asiaa lakipuhelimesta.
Tavalliset ongelmat
- Osakas luulee, että taloyhtiö voi viedä asunnon omistukseensa vastikerästien takia, vaikka hallintaanotto kestää enintään kolme vuotta ja omistusoikeus säilyy osakkaalla.
- Rästit maksetaan vasta yhtiökokouksen hallintaanottopäätöksen jälkeen, jolloin oikeus hallintaanottoon on jo syntynyt.
- Osakas maksaa vain osan rästeistä ja olettaa, että hallintaanotto estyy.
- Hallitus tekee päätöksen ilman kirjallista varoitusta tai jättää varoituksen antamatta vuokralaiselle.
- Hallintaanottopäätöstä ei anneta tiedoksi oikein tai ajoissa, jolloin päätös on tehoton.
- Huoneisto otetaan hallintaan rikkomuksen perusteella, vaikka rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.
- Moitekanteen 30 päivän määräaika menee ohi.
- Yhteisomistaja olettaa, että oman vastikeosuutensa maksaminen estää hallintaanoton, vaikka taloyhtiö voi ottaa koko huoneiston hallintaansa maksamattomien vastikkeiden vuoksi.
- Hallintaanotto sekoitetaan osakkeiden lunastamiseen tai ulosottomyyntiin, vaikka kyse on eri menettelyistä.
Keskeinen sääntely
- Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009), 8 luku: pääsy huoneistoon (1 §), hallintaanoton perusteet ja kesto (2 §), varoitus (3 §), varoituksen tiedoksianto 1.10.2026 alkaen (3 a §), päätöksen tiedoksianto (4 §), moitekanne ja täytäntöönpano (5 §), huoneiston vuokraaminen (6 §), uuden omistajan oikeus (7 §) ja huoneistoon jäänyt omaisuus 1.10.2026 alkaen (8 §).
- Asunto-osakeyhtiölain muutos 535/2026, voimaan 1.10.2026: uudet hallintaanottoperusteet, sähköinen tiedoksianto ja päätöksen tiedoksianto viipymättä.
- Asunto-osakeyhtiölaki, muut luvut: yhtiövastike ja uuden omistajan vastuu (3 luku), kunnossapitovastuu (4 luku), yhteinen edustaja ja lunastuslauseke (2 luku), yhtiökokouksen päätöksenteko (6 luku) ja omien osakkeiden hankkiminen ja lunastaminen (18 luku).
- Ulosottokaari: ulosmittausjärjestys (4 luku) ja myynti ulosotossa (5 luku).
- Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta: ostajan oikeus irtisanoa vuokrasopimus ulosottomyynnin jälkeen (39 §) ja irtisanomisaika (52 §).
- Laki yksityishenkilön velkajärjestelystä: täytäntöönpanon estyminen velkajärjestelyn alettua (18 §).
- Laki eräistä yhteisomistussuhteista: yhteisomistajien oikeudet, uskottu mies ja myynti yhteisomistuksen purkamiseksi.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa