Asunto-osakeyhtiölaki antaa taloyhtiölle mahdollisuuden käyttää erilaisia pakkokeinoja, jos osakkeenomistaja tai huoneiston muu käyttäjä laiminlyö velvollisuuksiaan tai aiheuttaa häiriötä. Taloyhtiön järein pakkokeino on osakehuoneiston ottaminen yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi. Huoneisto säilyy osakkaan omistuksessa, mutta taloyhtiö voi vuokrata sen ja käyttää vuokratuloja maksamattomien vastikkeiden ja hallintaanotosta aiheutuvien kulujen kattamiseen.

Ennen hallintaanottopäätöstä hallituksen on annettava kirjallinen varoitus. Jos laiminlyönti korjataan viivytyksettä varoituksen jälkeen, hallintaanottoon ei saa ryhtyä. Koska hallintaanotto puuttuu merkittävästi osakkaan oikeuksiin, sen edellytyksistä ja päätöksentekomenettelystä säädetään tarkasti laissa.

1.10.2026 alkaen hallintaanoton perusteita on seitsemän, ja päätös on annettava tiedoksi viipymättä.

Muita taloyhtiön käytettävissä olevia keinoja ovat esimerkiksi oikeus päästä huoneistoon tarvittaessa poliisin virka-avulla, maksamattomien yhtiövastikkeiden periminen tarvittaessa ulosoton kautta sekä vahingonkorvauksen vaatiminen.
 

Milloin huoneiston voi ottaa yhtiön hallintaan?

Päätöksen huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan tekee yhtiökokous. 1.10.2026 alkaen päätös voidaan tehdä seitsemässä eri tilanteessa (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §):

1) osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai yhtiölle varoituksen antamisesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta syntyneitä kuluja,

2) osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että siitä aiheutuu haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle,

3) osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta,

4) asuinhuoneiston lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa,

5) osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää,

6) osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä terveyden tai järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen, tai

7) hallintaanotolle on häiritsevään elämään tai terveyden ja järjestyksen laiminlyöntiin rinnastuva erittäin painava syy.

Uudet perusteet ovat lyhytaikainen vuokraus (kohta 4), terveyden laiminlyönti (kohta 6) ja erittäin painava syy (kohta 7). Lyhytaikaisella vuokrauksella tarkoitetaan esimerkiksi asunnon vuokraamista matkailijoille muutamaksi yöksi kerrallaan. Pelkkä vuokraus ei riitä. Siitä on aiheuduttava yhtiölle tai muille osakkaille tavallisesta asumisesta poikkeavia kuluja tai haittaa.

30.9.2026 asti perusteita oli viisi. Ne ovat edellä kohdat 1–3, häiritsevä elämä sekä se, ettei osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.

Huoneistoa ei saa ottaa taloyhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys. Joka tapauksessa päätös voidaan tehdä enintään kolmeksi vuodeksi. Kolmen vuoden aika lasketaan siitä, kun yhtiö saa huoneiston hallintaansa, jollei yhtiökokous päätä aikaisemmasta ajankohdasta. Päätös tehdään yhtiökokouksessa yksinkertaisella ääntenenemmistöllä eikä kyseisen huoneiston omistava osakkeenomistaja saa äänestää asiassa (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 15 ja 26 §).
 

KKO 2017:22: milloin rikkomus ei ole vähäinen

• Mitä tapahtui: Taloyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan asunnoissa sai asua vain 55 vuotta täyttäneitä henkilöitä tai ruokakuntia, joiden vähintään yksi jäsen oli täyttänyt 55 vuotta. Huoneistossa asui alle 30-vuotias osakas ja hänen samanikäinen vuokralaisensa. Yhtiökokous päätti ottaa huoneiston yhtiön hallintaan, ja osakas moitti päätöstä.
• Mitä korkein oikeus ratkaisi: Huoneistoa käytettiin olennaisesti vastoin yhtiöjärjestystä, eikä rikkomuksella ollut vain vähäinen merkitys. Vaikka asumisesta ei aiheutunut välitöntä häiriötä tai lisäkustannuksia, ikärajamääräys oli keskeinen taloyhtiön toiminta-ajatuksen kannalta. Merkitystä oli myös osakkaiden yhdenvertaisuudella ja sillä, ettei yhtiöllä ollut muita tehokkaita keinoja määräyksen noudattamisen turvaamiseksi. Kanne hylättiin, joten hallintaanottopäätös jäi voimaan. Ratkaisu tehtiin äänin 3–2.
• Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Hallintaanotto voi olla mahdollinen, vaikka rikkomuksesta ei aiheutuisi melua, vahinkoa tai välittömiä lisäkustannuksia. Rikkomuksen vähäisyys arvioidaan aina tapauskohtaisesti, ja merkitystä voi olla myös sillä, kuinka keskeinen rikottu määräys on taloyhtiön toiminnalle.
   

Päätöksen sisältö ja tiedoksianto

Hallintaanottopäätöksestä on käytävä ilmi hallintaanoton peruste, kesto ja sen kohteena olevat tilat.

Lokakuun 2026 alusta lähtien päätös on annettava viipymättä tiedoksi osakkeenomistajalle, vuokralaiselle ja muulle huoneistossa asuvalle käyttöoikeuden saaneelle henkilölle samalla tavalla kuin kirjallinen varoitus. Jos päätöstä ei anneta tiedoksi lain edellyttämällä tavalla, päätös on tehoton (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 4 §).
 

Varoitus ennen päätöstä

Ennen kuin hallintaanottoa koskeva päätös voidaan tehdä, osakkeenomistajalle tulee antaa asiasta kirjallinen varoitus. Varoituksen antaa yhtiön hallitus. Varoituksesta on ilmoitettava myös mahdolliselle vuokralaiselle tai muulle huoneiston käyttöoikeuden saaneelle henkilölle.

Varoituksessa on ilmoitettava varoituksen antamisen peruste sekä mainittava mahdollisuudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan.

Jos osakkeenomistaja tai muu henkilö viivytyksettä varoituksen jälkeen oikaisee toimintaansa tai täyttää velvoitteensa, ei hallintaanottoa voida enää tehdä. Osakkeenomistajan on kuitenkin korvattava varoituksesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta yhtiölle aiheutuneet kustannukset (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 3 §).

Varoitus annetaan tiedoksi kuten haaste tai muuten todistettavalla tavalla. Jos varoituksen vastaanottajaa ei yrityksistä huolimatta tavoiteta, varoitus voidaan lähettää kirjattuna kirjeenä. Sen katsotaan tulleen tietoon seitsemäntenä päivänä postitukseen jättämisestä.

1.10.2026 alkaen varoituksen voi antaa tiedoksi myös sähköpostiin, jonka osakas on ilmoittanut osakehuoneistorekisteriin, tai vuokralaisen kanssa sovittuun sähköiseen kanavaan. Lisäksi vastaanottajalle on lähetettävä heräteviesti toiseen sähköiseen kanavaan, esimerkiksi tekstiviestinä. Tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen kolmantena päivänä heräteviestin lähettämisestä, jollei muuta näytetä. Sähköistä tapaa ei saa käyttää, jos yhtiö tietää tai sen pitäisi tietää, ettei vastaanottaja esimerkiksi iän tai vamman vuoksi pysty käyttämään kanavaa (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 3 a §).
 

Päätöksen moittiminen

Osakkeenomistaja, vuokralainen tai muu huoneiston käyttöoikeuden saanut henkilö voi viedä hallintaanottoa koskevan päätöksen tuomioistuimen tutkittavaksi. Päätöstä koskeva moitekanne on tehtävä 30 päivän kuluessa siitä, kun yhtiökokouksen päätös on annettu tiedoksi.

Jos tuomioistuin hylkää kanteen, hallintaanottopäätös voidaan panna täytäntöön samoin kuin vuokralaista koskeva häätötuomio (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 5 §).
 

Huoneiston vuokraaminen hallintaanoton aikana

Huoneiston hallintaanoton jälkeen taloyhtiön hallituksen on viipymättä vuokrattava se käyvästä vuokrasta eteenpäin sopivalle vuokralaiselle hallinnassaolon ajaksi. Jos hallintaanotto ei johdu huoneistossa jo asuvan vuokralaisen tai muun käyttöoikeuden saaneen menettelystä, vuokrasopimus tulisi tehdä ensisijaisesti hänen kanssaan.

Vuokrasta yhtiö saa kattaa kulunsa ja vastikkeet, ja yli jäävä osa tilitetään osakkaalle (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 6 §).
 

1.10.2026 alkaen: huoneistoon jäänyt omaisuus

Jos huoneistoon tai osakkaan käytössä oleviin yhtiön tiloihin jää hallintaanoton jälkeen omaisuutta, yhtiön on ilmoitettava siitä. Jos omistaja ei hae tavaroita kuukauden kuluessa ilmoituksesta, ne siirtyvät yhtiölle ilman korvausta. Jos ilmoitusta ei saada toimitettua, aika on neljä kuukautta siitä, kun yhtiö sai huoneiston hallintaansa.

Taloyhtiö voi hävittää jätteet ja selvästi arvottoman omaisuuden heti. Tämä ei kuitenkaan koske valokuvia, asiakirjoja tai muita vastaavia henkilökohtaisia esineitä. Taloyhtiön on huolehdittava jäljelle jääneestä omaisuudesta siihen asti, kunnes se noudetaan tai siirtyy yhtiölle. Omaisuuden omistaja vastaa tarpeellisista säilytys- ja hävittämiskustannuksista (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 8 §).
 

Muut taloyhtiön keinot

• Pääsy huoneistoon: Hallituksen jäsenellä, isännöitsijällä ja heidän valtuuttamallaan on oikeus päästä huoneistoon, kun se on tarpeen kunnon valvomiseksi tai korjaustöiden vuoksi. Käynti on järjestettävä osakkaalle ja asukkaalle sopivana aikana. Jos pääsy huoneistoon estetään, taloyhtiö voi saada poliisilta virka-apua. 1.10.2026 alkaen käynnin voi tehdä ennalta ilmoitettuna aikana, jos sopivaa aikaa ei saada sovittua osakkaasta tai asukkaasta johtuvasta syystä ja hänelle on annettu riittävästi aikaa vastata yhteydenottoon. Huoneistoon on silloin jätettävä ilmoitus käynnistä (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 1 §).
• Vastikkeiden periminen: Maksamattomat yhtiövastikkeet voidaan periä tuomioistuimen ja ulosoton kautta. Viime kädessä asunto-osakkeet voidaan myydä ulosotossa.
• Vahingonkorvaus: Osakkaan on korvattava vahinko, jonka hän on tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut rikkomalla asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä (asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §).
   

Mitä sovelletaan 30.9.2026 asti ja siirtymätilanteissa?

Syyskuun 2026 loppuun asti sovellettiin aiempia säännöksiä. Hallintaanottoperusteita oli viisi, ja hallintaanottopäätös oli annettava tiedoksi 60 päivän kuluessa sen tekemisestä. Laissa ei myöskään ollut nykyisiä säännöksiä sähköisestä tiedoksiannosta heräteviestin avulla tai hallintaanoton jälkeen huoneistoon jääneen omaisuuden käsittelystä.

Muutoslain 535/2026 voimaantulosäännöksessä ei ole erityistä hallintaanottoa koskevaa siirtymäsäännöstä. Siirtymäsäännökset koskevat muita asioita, kuten vahingonkorvausta, lunastuslausekkeita ja erityistä tarkastusta.

Jos hallintaanottoa koskeva varoitus on annettu tai päätös tehty ennen 1.10.2026, päätös kannattaa antaa tiedoksi viipymättä eikä odottaa aiemman 60 päivän määräajan päättymistä. Jos taloyhtiö aikoo vedota uuteen hallintaanottoperusteeseen tilanteessa, jossa rikkomus on alkanut ennen lainmuutoksen voimaantuloa, sovellettavat säännökset ja rikkomuksen ajankohta on syytä arvioida huolellisesti.
 

Esimerkkejä

Esimerkki 1: Osakas vuokraa kaksiotaan lokakuusta 2026 alkaen matkailijoille muutamaksi yöksi kerrallaan. Rappukäytävässä kulkee jatkuvasti uusia ihmisiä, roskakatokseen jää ylimääräisiä jätteitä ja yhtiö joutuu tilaamaan lisäsiivouksia. Hallitus antaa osakkaalle kirjallisen varoituksen. Jos lyhytaikainen vuokraaminen ja siitä aiheutuvat haitat jatkuvat, eikä rikkomuksella ole vain vähäistä merkitystä, yhtiökokous voi päättää huoneiston ottamisesta taloyhtiön hallintaan.

Esimerkki 2: Taloyhtiön on tarkastettava mahdollinen kosteusvaurio huoneistossa, mutta osakas ei vastaa yhteydenottoihin. Lokakuun 2026 alusta lähtien taloyhtiö voi ilmoittaa käyntiajan etukäteen ja tehdä tarkastuksen ilmoitettuna aikana, jos käyntiajasta ei saada sovittua osakkaasta tai asukkaasta johtuvasta syystä ja hänelle on annettu riittävästi aikaa vastata. Käynnin jälkeen huoneistoon on jätettävä ilmoitus käynnistä ja yhteystiedot.
 

Milloin juristista on hyötyä?

• Kun harkitset hallintaanottopäätöksen moittimista tuomioistuimessa 30 päivän määräajassa.
• Kun taloyhtiö vetoaa uuteen hallintaanottoperusteeseen, kuten lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuviin haittoihin, mutta pidät haittoja vähäisinä.
• Kun taloyhtiön hallitus valmistelee hallintaanottoa ja haluaa varmistaa, että varoitus, päätöksenteko ja tiedoksianto hoidetaan lainmukaisesti.
• Kun huoneistossa asuu vuokralainen, jota uhkaa häätö hallintaanoton seurauksena.

Jos taloyhtiö harkitsee pakkokeinoja, voit pyytää maksuttoman selvityksen menettelystä. Jos taloyhtiö on ryhtynyt pakkokeinoihin, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asunto-osakeyhtiötä koskevassa riidassa. Jos et ole varma, onko pakkokeinolle perustetta, voit kysyä asiaa lakipuhelimesta.
 

Kysymyksiä ja vastauksia

Voiko taloyhtiö viedä omistamani asunnon?

Ei hallintaanotolla. Taloyhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi, mutta osakkeiden omistusoikeus säilyy sinulla. Osakkeet voidaan kuitenkin viime kädessä myydä ulosotossa esimerkiksi maksamattomien velkojen vuoksi.

Voiko lyhytaikainen vuokraus johtaa hallintaanottoon?

Voi 1.10.2026 alkaen, jos lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuu taloyhtiölle tai muille osakkaille tavanomaisesta asumisesta poikkeavia kuluja tai haittaa eikä rikkomus ole merkitykseltään vähäinen. Osakkaalle on ensin annettava kirjallinen varoitus. Jos lopetat haitallisen toiminnan viivytyksettä varoituksen saatuasi, taloyhtiö ei saa ottaa huoneistoa hallintaansa tämän rikkomuksen perusteella.

Onko sähköpostilla annettu varoitus pätevä?

Lokakuun 2026 alusta lähtien varoitus voidaan antaa tiedoksi sähköisesti laissa säädetyin edellytyksin. Varoitus voidaan lähettää osakehuoneistorekisteriin ilmoittamaasi sähköpostiosoitteeseen, kun tiedoksiannosta lähetetään lisäksi heräteviesti muuta viestintäkanavaa käyttäen. Sähköistä tiedoksiantoa ei saa käyttää, jos on ilmeistä, ettei viesti tavoita sinua.