» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, joka on ollut olemassa kaupantekohetkellä mutta jota ostaja ei ole voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa eikä myyjä ole tiennyt siitä tai hänen ei voida osoittaa rikkoneen tiedonantovelvollisuuttaan. Kiinteistön kaupassa myyjä vastaa salaisesta virheestä, jos kiinteistö poikkeaa virheen vuoksi merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti odottaa (maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohta). Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa vastaava tilanne arvioidaan asuntokauppalain yleisen virhesäännöksen perusteella (asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4 kohta). Salaisen virheen perusteella ostaja voi saada hinnanalennuksen tai, jos virhe on olennainen, purkaa kaupan. Vahingonkorvausta voi saada vain, jos myyjä on ollut huolimaton.
Mikä tekee virheestä salaisen
Salaisesta virheestä on kyse, kun kolme edellytystä täyttyy samanaikaisesti:
- Virhe on ollut olemassa jo kaupantekohetkellä tai viimeistään vaaranvastuun siirtyessä.
- Myyjä ei ole tiennyt virheestä eikä hänen olisi pitänyt tietää siitä. Jos myyjä tiesi virheestä tai hänen olisi pitänyt tietää siitä ja hän jätti olennaisen tiedon kertomatta, kyse voi olla tiedonantovirheestä.
- Ostaja ei olisi voinut havaita virhettä tavanomaisessa, huolellisessa tarkastuksessa. Ostajan ei tarvitse tehdä rakenteita avaavia tutkimuksia ilman erityistä syytä.
Salaisen virheen korvattavuus edellyttää käytännössä sitä, että kohde poikkeaa olennaisesti tai merkittävästi siitä tasosta, jota ostaja on voinut perustellusti odottaa. Kiinteistön kaupassa laissa edellytetään nimenomaisesti merkittävää poikkeamaa. Asunto-osakkeen kaupassa arviointi perustuu siihen, onko asunto merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Vanhassa talossa ostajan on varauduttava ikää vastaavaan kulumiseen ja korjaustarpeisiin. Tavanomainen kuluminen, ikään liittyvä korjaustarve tai rakenteen normaalin käyttöiän päättyminen ei sellaisenaan tarkoita salaista virhettä. Arvioinnissa otetaan huomioon esimerkiksi rakennuksen ikä, kunto, hinta, tehdyt remontit ja ostajalle annetut tiedot. Mahdollisia salaisia virheitä voivat olla esimerkiksi rakenteiden sisällä oleva laaja kosteusvaurio, perustuksiin liittyvä merkittävä puute tai rakenteellinen vedeneristysongelma, jota ostaja ei ole voinut tavanomaisessa tarkastuksessa havaita.
Kiinteistön ja asunto-osakkeen ero
Kiinteistön kaupassa (esimerkiksi omakotitalo omalla tontilla) sovelletaan maakaarta. Kiinteistön ostajalla on laaja selonottovelvollisuus, mutta myyjällä on samalla omat tiedonantovelvollisuutensa. Ostajan ei esimerkiksi tarvitse ilman erityistä syytä ryhtyä rakenteita rikkoviin tai muihin poikkeuksellisiin tutkimuksiin. Myyjän vastuu salaisesta virheestä on poikkeuksellinen vastuu, joka edellyttää merkittävää poikkeamaa.
Asunto-osakkeen kaupassa sovelletaan asuntokauppalakia. Laissa ei käytetä salaisen virheen käsitettä, mutta käytetyssä asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon hinta, ikä ja alueen tavanomainen taso (asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4 kohta). Taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden, kuten julkisivujen tai putkistojen, puutteet eivät yleensä ole osakkaan itse korjattavia. Niillä voi kuitenkin olla merkitystä asunto-osakkeen kaupassa esimerkiksi silloin, jos ostajalle ei ole annettu olennaista tietoa niiden kunnosta, tulevista korjauksista tai niistä aiheutuvista taloudellisista vastuista.
Määräajat
- Kiinteistön kaupassa ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 25 §).
- Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa ilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (asuntokauppalain 6 luvun 14 §). Kahden vuoden takaraja ei koske elinkeinonharjoittajaa myyjänä.
- Määräaikoihin liittyy poikkeuksia esimerkiksi silloin, kun myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Poikkeusten tarkat edellytykset riippuvat siitä, onko kyse kiinteistön vai asunto-osakkeen kaupasta.
Kohtuullinen aika alkaa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Käytännössä ilmoitus kannattaa tehdä heti, kun vika on havaittu ja sen merkitys on alustavasti selvillä.
Seuraamukset
Hinnanalennus lasketaan vertaamalla sovittua kauppahintaa virheellisen kohteen arvoon kaupantekohetkellä (maakaaren 2 luvun 31 §). Hinnanalennus määräytyy lain mukaan virheen vaikutuksen perusteella, eikä se automaattisesti vastaa virheen korjauskustannuksia. Korjauskustannuksia voidaan kuitenkin käyttää apuna määrän arvioinnissa. Arvioinnissa voidaan ottaa huomioon myös se, parantaako korjaus kohteen tasoa tai käyttöikää. Kaupan purku edellyttää, että virhe on olennainen. Vahingonkorvausta, kuten korvausta asumisjärjestelyistä tai tutkimuskuluista, voi saada vain, jos virhe johtuu myyjän huolimattomuudesta (maakaaren 2 luvun 32 § ja asuntokauppalain 6 luvun 17 §).
Esimerkki
Ostaja ostaa 1970-luvulla rakennetun omakotitalon. Myyjä on asunut talossa 20 vuotta eikä ole havainnut ongelmia. Kahden vuoden kuluttua kylpyhuoneen remontissa paljastuu, että lattiarakenteen sisällä on laaja kosteusvaurio, jota ei voinut havaita kuntotarkastuksessa. Ostaja voi vaatia hinnanalennusta, jos vaurio on merkittävä talon ikä ja hinta huomioon ottaen. Vahingonkorvauksen edellytykset on arvioitava erikseen, eikä pelkästään se, ettei myyjä tiennyt viasta, ratkaise kaikkia mahdollisia korvausvaatimuksia.
Mitä ostajan kannattaa tehdä
- Dokumentoi virhe heti valokuvin ja pyydä tarvittaessa asiantuntijan lausunto.
- Ilmoita virheestä myyjälle kirjallisesti ja kerro, mitä vaadit.
- Anna myyjälle tilaisuus tutustua virheeseen ennen korjauksia, jos se on mahdollista.
- Säilytä kuitit ja selvitykset korjauskustannuksista.
- Tarkista, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus riidan kulut.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Vastaako myyjä salaisesta virheestä, vaikka kauppakirjassa on vastuunrajoitus?
Vastuunrajoitusehdon vaikutus riippuu sen sisällöstä. Yksilöity ja selkeä vastuunrajoitusehto voi rajoittaa myyjän vastuuta myös sellaisesta riskistä, joka muutoin voisi tulla arvioitavaksi virheenä. Ehtoa tulkitaan sen sanamuodon perusteella, eikä yleinen vastuunrajoitus välttämättä ratkaise kaikkia myyjän vastuun tilanteita.
2. Voiko salaisesta virheestä saada korvausta myyjän sijasta rakentajalta?
Kiinteistön kaupassa ostaja voi tietyin edellytyksin kohdistaa vaatimuksen ammattimaiseen rakentajaan tai urakoitsijaan (maakaaren 2 luvun 26 §).
3. Kuka maksaa kuntotutkimuksen?
Ostaja joutuu yleensä ensin maksamaan virheen selvittämisestä aiheutuvat tutkimuskulut. Kuluja voidaan tietyissä tilanteissa vaatia myyjältä korvattaviksi, jos ne liittyvät perustellusti virheen selvittämiseen ja myyjä on vastuussa virheestä. Korvattavuus arvioidaan tapauskohtaisesti.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa