» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kun uuden asunnon myyjänä oleva perustajaosakas asetetaan konkurssiin rakentamisvaiheen aikana, kaupat eivät raukea automaattisesti. Konkurssipesän on ilman aiheetonta viivytystä ilmoitettava osakkeenostajille, sitoutuuko se perustajaosakkaan vielä täyttämättä oleviin kauppasopimuksiin. Jos pesä ei sitoudu sopimuksiin, kukin ostaja voi purkaa kauppansa.
Ostaja voi myös jättää kaupan purkamatta. Tällöin hän saa heti oikeuden käyttää ostamiensa osakkeiden perusteella päätäntävaltaa yhtiössä, ja osakkeista maksettava hinta määräytyy asuntokauppalain 2 luvun 14 §:n mukaan. Ostajan maksettavaksi tulee osakkeiden konkurssin alkamisajankohdan arvo, josta vähennetään perustajaosakkaan osakeyhtiölakiin perustuva velka yhtiölle kauppahintojen mukaisessa suhteessa. Jo maksetut kauppahintaerät otetaan huomioon: jos ne ylittävät maksettavaksi tulevan määrän, ostajalla on oikeus saada erotus takaisin korkoineen.
Ostajia suojaa lisäksi rakentamisvaiheen vakuus. Suorituskyvyttömyysvakuus puolestaan turvaa laissa säädetyin edellytyksin rakennusvirheistä johtuvia kustannuksia perustajaosakkaan maksukyvyttömyystilanteessa.
Kuka on rakennuttaja ja kuka urakoitsija
Asuntokaupassa ostajan sopimuskumppani on yleensä perustajaosakas, eli yhtiö, joka omistaa osakkeet rakentamisvaiheessa ja myy ne ostajille (asuntokauppalain 1 luvun 4 §). Arkikielessä sitä kutsutaan usein rakennuttajaksi tai grynderiksi. Varsinaisen rakennustyön voi tehdä erillinen urakoitsija.
- Jos myyjä eli perustajaosakas menee konkurssiin, sovelletaan asuntokauppalain konkurssisäännöksiä (2 luvun 14 § ja 4 luvun 13 §).
- Jos vain urakoitsija menee konkurssiin, ostajan sopimus myyjän kanssa pysyy voimassa. Myyjä vastaa edelleen ostajalle sopimuksen täyttämisestä. Urakoitsijan konkurssi voi kuitenkin viivästyttää valmistumista, jolloin ostaja voi vedota viivästystä koskeviin säännöksiin (4 luvun 7–11 §).
Konkurssi rakentamisvaiheen aikana
Asuntokauppalain 2 luvun 14 §:n mukaan:
- Konkurssipesän on ilman aiheetonta viivytystä ilmoitettava osakkeenostajille, haluaako se sitoutua niihin kauppasopimuksiin, joita perustajaosakas ei ole vielä täyttänyt.
- Jos pesä ei sitoudu, kullakin ostajalla on oikeus purkaa kauppansa.
- Ostajille, jotka eivät pura kauppaa, siirtyy heti oikeus käyttää osakkeidensa nojalla päätäntävaltaa yhtiössä. Tämä ei koske toista perustajaosakasta.
- Näiden ostajien on maksettava osakkeista määrä, joka vastaa osakkeiden arvoa konkurssin alkamisajankohtana. Saatavasta vähennetään perustajaosakkaan osakeyhtiölakiin perustuva velka yhtiölle kauppahintojen suhteessa. Jos ostaja on jo maksanut enemmän, hän saa erotuksen takaisin korkoineen.
Jos pesä sitoutuu kauppoihin, ostaja ei voi purkaa kauppaa pelkästään konkurssin vuoksi. Ostaja saa kuitenkin purkaa kaupan jo ennen sovittua luovutusaikaa, jos ennalta on painavia syitä olettaa, että purkuun oikeuttava viivästys tulee tapahtumaan (4 luvun 9 §). Myyjän viivästyksestä ja purusta säädetään 4 luvun 8 §:ssä.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Konkurssi rakentamisvaiheen jälkeen
Jos myyjä asetetaan konkurssiin rakentamisvaiheen päätyttyä mutta ennen kuin se on täyttänyt sopimuksen, ostaja saa purkaa kaupan, jollei konkurssipesä ilman aiheetonta viivytystä ilmoita sitoutuvansa kauppaan ja aseta turvaavaa vakuutta sopimuksen täyttämisestä (asuntokauppalain 4 luvun 13 §:n 2 momentti).
Mitkä turvat ostajalla on
- Rakentamisvaiheen vakuus: vakuuden on oltava tarjoamisen alkaessa vähintään 5 prosenttia taloussuunnitelman rakennuskustannuksista ja kulloinkin vähintään 10 prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahinnoista. Se on voimassa vähintään kolme kuukautta käyttöönottohyväksynnästä, minkä jälkeen tilalle tulee vähintään 2 prosentin vakuus, joka on voimassa vähintään 15 kuukautta käyttöönottohyväksynnästä (2 luvun 17 §).
- Suorituskyvyttömyysvakuus: ennen osakkeiden tarjoamista on otettava vakuutus tai annettava pankkitakaus tai muu hyväksytty takaus perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta. Vakuus on voimassa, kunnes 10 vuotta on kulunut käyttöönottohyväksynnästä. Vakuuden antaja vastaa kustannuksista, jotka ovat tarpeen laissa tarkoitetun rakennusvirheen selvittämiseksi ja korjaamiseksi, sekä ostajan ja hänen perheenjäsentensä tarpeellisista ylimääräisistä asumiskuluista korjauksen ajalta. Vakuuden antajan vastuuta voidaan rajoittaa 2 luvun 19 a ja 19 b §:n mukaan. Jos vakuus ei riitä kaikille, se jaetaan korvaussaatavien suhteessa (2 luvun 19 §).
- Panttioikeus: jos perustajaosakas on pidättänyt omistusoikeuden myymäänsä osakkeeseen, ostajalla on kaupan purkamisen varalta panttioikeus ostamaansa osakkeeseen kauppahinnan palautussaatavan ja koron vakuudeksi (2 luvun 11 §:n 4 momentti).
- Ulosmittauskielto: perustajaosakkaan myymää osaketta ei saa ulosmitata perustajaosakkaan velasta (2 luvun 13 §).
- Kaupan purkamisen jälkeen myyjän on palautettava kauppahinta korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen (4 luvun 36 §). Konkurssissa palautussaatava ja muut vaatimukset valvotaan konkurssipesässä, ja vakuudet ovat usein käytännössä tärkein turva.
Mitä ostajan kannattaa tehdä heti
- Selvitä kauppakirjasta vakuuksien lajit, määrät ja antajat sekä turva-asiakirjojen säilyttäjä.
- Ota yhteyttä konkurssipesän pesänhoitajaan ja pyydä kirjallinen tieto siitä, sitoutuuko pesä kauppoihin.
- Ilmoita vakuuden antajalle ja turva-asiakirjojen säilyttäjälle tilanteesta viipymättä.
- Selvitä, onko osakkeenostajien kokous pidetty ja onko ostajilla tilintarkastaja ja rakennustyön tarkkailija (2 luvun 20 §).
- Arvioi yhdessä muiden ostajien kanssa, kannattaako hanke saattaa loppuun vai purkaa kaupat.
- Säilytä kaikki maksutositteet ja kirjeenvaihto.
Esimerkki
Perustajaosakas menee konkurssiin keväällä, kun rivitalo on runkovaiheessa. Pesänhoitaja ilmoittaa kolmen viikon kuluttua, ettei pesä sitoudu kauppoihin. Ostajat A ja B purkavat kauppansa ja hakevat maksamiaan eriä takaisin vakuuksista ja konkurssipesästä. Ostajat C, D ja E päättävät jatkaa. He saavat heti päätösvallan yhtiössä, valitsevat uuden urakoitsijan ja maksavat osakkeistaan niiden konkurssihetken arvon mukaisesti (havainnollistava esimerkki; lopputulos riippuu vakuuksista, yhtiön taloudesta ja arvioinnista).
Milloin juristista on apua
Perustajaosakkaan konkurssissa ratkaistaan usein suuria rahamääriä ja monen ostajan yhteisiä asioita: purku vai jatkaminen, vakuuksien käyttö, konkurssivalvonta ja yhtiön hallinto. Juristi voi auttaa arvioimaan vaihtoehdot ja laatimaan vaatimukset pesälle ja vakuuden antajalle.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Menetänkö maksamani rahat, jos rakennuttaja menee konkurssiin?
Et välttämättä menetä maksamiasi rahoja, mutta niiden palautuminen ei ole automaattista. Jos perustajaosakas eli asunnon myyjänä toimiva rakennuttaja asetetaan konkurssiin rakentamisvaiheen aikana, konkurssipesän on ilmoitettava, sitoutuuko se vielä täyttämättä oleviin kauppasopimuksiin. Jos pesä ei sitoudu sopimukseen, voit purkaa kaupan.
Kauppahinnan palautumiseen vaikuttavat muun muassa konkurssipesän varat ja käytettävissä olevat vakuudet. Rakentamisvaiheen vakuus turvaa laissa säädetyin edellytyksin sopimusten täyttämistä. Suorituskyvyttömyysvakuus puolestaan liittyy erityisesti rakennusvirheistä aiheutuviin kustannuksiin perustajaosakkaan maksukyvyttömyystilanteessa.
2. Mitä tapahtuu, jos vain urakoitsija menee konkurssiin?
Kauppasi myyjän kanssa pysyy voimassa, ja myyjä vastaa edelleen sopimuksen täyttämisestä. Jos valmistuminen viivästyy, voit vedota viivästystä koskeviin säännöksiin.
3. Kannattaako kauppa purkaa vai jatkaa hanketta?
Se riippuu hankkeen tilasta, vakuuksista ja siitä, mitä jatkaminen maksaa. Jatkavat ostajat saavat päätösvallan yhtiössä ja maksavat osakkeista niiden arvon konkurssin alkaessa. Asia kannattaa arvioida yhdessä muiden ostajien ja juristin kanssa.
4. Kenelle minun pitää ilmoittaa konkurssista?
Ota yhteyttä pesänhoitajaan ja pyydä kirjallinen tieto siitä, sitoutuuko pesä kauppoihin. Ilmoita tilanteesta myös vakuuden antajalle ja turva-asiakirjojen säilyttäjälle viipymättä.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa