» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Jos myyjä ei luovuta asuntoa tai osakkeita sovittuna päivänä, voit pidättyä kauppahinnan maksamisesta, vaatia korvausta viivästyksen aiheuttamista kuluista ja tietyin edellytyksin purkaa kaupan. Käytetyn asunnon kaupassa purku edellyttää, että viivästyksestä on sinulle olennaista haittaa eikä purku ole kohtuuton. Uuden asunnon kaupassa purku edellyttää olennaista sopimusrikkomusta tai sitä, että myyjä ei luovuta asuntoa antamassasi lisäajassa. Purkuoikeus loppuu, kun asunto ja asiakirjat on luovutettu sinulle (asuntokauppalain 4 luvun 7–11 § ja 6 luvun 8–10 §).
Mitä myyjän viivästys tarkoittaa?
Myyjä viivästyy, jos hän ei sovittuna päivänä:
- luovuta asuntoa sinun hallintaasi (esimerkiksi avaimia), tai
- luovuta osakekirjaa tai muita omistusta osoittavia asiakirjoja, tai
- anna suostumusta siihen, että omistuksesi kirjataan osakehuoneistorekisteriin.
Jos luovutuspäivästä ei ole sovittu, uusi asunto on luovutettava kohtuullisessa ajassa kaupanteosta (asuntokauppalain 4 luvun 4 §).
Viivästys on eri asia kuin virhe. Viivästyksessä asunto tulee liian myöhään. Virheessä asunto on jo luovutettu, mutta se ei vastaa sovittua. Virheeseen voi vedota luovutuksen jälkeenkin, viivästyksen vuoksi purkaa ei enää silloin.
Huomaa myös: käytetyn asunnon kaupassa myyjän ei tarvitse luovuttaa asuntoa tai asiakirjoja ennen kuin maksat kauppahinnan, ellei myöhemmästä maksusta ole sovittu (6 luvun 4 §). Jos kauppahinta piti maksaa luovutuksen yhteydessä etkä ole maksanut, myyjä ei yleensä ole viivästynyt.
Käytetty asunto vai uusi asunto – mitä voit vaatia?
- Maksusta pidättyminen. Käytetty: kyllä, kunnes asunto ja asiakirjat luovutetaan (6 luvun 8 §). Uusi: kyllä, kunnes luovutus tapahtuu (4 luvun 7 §).
- Purku. Käytetty: jos viivästyksestä on sinulle olennaista haittaa eikä purku ole kohtuuton (6 luvun 9 §). Uusi: jos sopimusrikkomus on olennainen tai myyjä ei luovuta asuntoa antamassasi kohtuullisessa lisäajassa (4 luvun 8 §).
- Vahingonkorvaus. Käytetty: myyjä vastaa, ellei hän osoita, ettei viivästys johdu hänen huolimattomuudestaan (6 luvun 9 §). Uusi: myyjä vastaa, ellei hän osoita, että syy oli ennalta arvaamaton este, jota hän ei voinut estää (4 luvun 11 §).
- Jos käytetyn asunnon myyjä on elinkeinonharjoittaja, purku- ja vahingonkorvausvaatimuksiin sovelletaan 4 luvun 8 ja 11 §:n perusteita (6 luvun 9 §:n 2 momentti).
Voitko jättää kauppahinnan maksamatta?
Voit pidättää maksun, jos asunto tai asiakirjat ovat myyjän viivästyksen vuoksi luovuttamatta silloin, kun maksu erääntyy. Voit pidättää maksamatta vain sen määrän, johon lain mukainen pidätysoikeus ulottuu. Kun luovutus on tapahtunut, voit edelleen pidättää vain sen osan kauppahinnasta, joka on tarpeen viivästyksestä johtuvan vahingonkorvausvaatimuksesi vakuudeksi (4 luvun 7 § ja 6 luvun 8 §).
Jos maksu erääntyy ennen luovutusta ja on perusteltua syytä epäillä, että luovutus viivästyy, voit pidättää maksun, kunnes myyjä osoittaa todennäköiseksi, että hän pystyy luovuttamaan ajallaan. Uuden asunnon kaupassa myyjä voi vaihtoehtoisesti osoittaa, että sopimuksen täyttämiseksi asetettu vakuus riittää turvaamaan oikeutesi.
Milloin voit purkaa kaupan?
Käytetty asunto: voit purkaa, jos viivästyksestä aiheutuu sinulle olennaista haittaa eikä purkaminen ole kohtuutonta. Arvioon vaikuttaa esimerkiksi, kuinka pitkä viivästys on ja kuinka tärkeä luovutuspäivä sinulle oli, esimerkiksi jos oma asuntosi on jo myyty.
Uusi asunto:
- Voit purkaa, jos viivästys on olennainen sopimusrikkomus.
- Voit myös antaa myyjälle kirjallisesti määrätyn lisäajan, joka ei ole kohtuuttoman lyhyt. Jos myyjä ei luovuta asuntoa lisäajassa, voit purkaa kaupan. Lisäajan aikana voit purkaa vain, jos myyjä ilmoittaa, ettei hän ehdi.
- Jos myyjä osoittaa, että viivästys johtuu rakennustyötä kohdanneesta, myyjän, urakoitsijoiden ja näiden tavarantoimittajien vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella olevasta esteestä, jota ei kohtuudella voitu ottaa huomioon kaupanteossa ja jonka seurauksia ei kohtuudella voida välttää tai voittaa, purkuoikeus syntyy lähtökohtaisesti vasta, kun viivästys on kestänyt yli 60 päivää. Poikkeus: jos pysyminen kaupassa olisi sinulle kohtuutonta, voit purkaa aiemmin (4 luvun 8 §).
- Jos myyjä kysyy, hyväksytkö luovutuksen tiettynä myöhempänä päivänä, vastaa kohtuullisessa ajassa. Jos et vastaa, et voi purkaa kauppaa, jos myyjä luovuttaa ilmoittamanaan päivänä (4 luvun 10 §).
Molemmissa: jos on jo etukäteen painavia syitä olettaa, että purkuun oikeuttava viivästys tulee, voit purkaa kaupan jo ennen luovutuspäivää (4 luvun 9 § ja 6 luvun 10 §). Viivästyksen perusteella kauppaa ei voi enää purkaa sen jälkeen, kun asunto on luovutettu ja lain tarkoittamat luovutukseen liittyvät asiakirjat tai tarvittava suostumus on annettu.
Kun kauppa puretaan, myyjän on palautettava kauppahinta ja maksettava sille korkoa siitä päivästä, jona hän sai rahat. Korko on viitekoron suuruinen, ei viivästyskorko (4 luvun 36 §, 6 luvun 28 § ja korkolain 3 §:n 2 momentti).
Arvioitu valmistumisaika uudessa asunnossa
Jos kauppakirjassa on ilmoitettu arvioitu valmistumisaika ja kauppakirjassa on tätä koskeva ehto, viivästyksestä voi vaatia seuraamuksia vasta, kun luovutus myöhästyy yli 30 päivää arvioidusta. Maksun pidättämisessä arvioitu aika rinnastetaan kuitenkin sovittuun luovutusaikaan (4 luvun 12 §).
Esimerkki 1: Kauppakirjan mukaan uuden asunnon arvioitu valmistumisaika on 1.3.2027, ja kauppakirjassa on 30 päivän ehto. Viivästyssäännöksiä sovelletaan, jos asuntoa ei ole luovutettu 31.3.2027 mennessä. Jos asunto luovutetaan 20.3.2027, et voi vaatia viivästyksen seuraamuksia.
Mistä kuluista saat korvausta?
Tavallisia viivästyksestä johtuvia kuluja ovat esimerkiksi tilapäisen asunnon vuokra, huonekalujen varastointi, ylimääräinen muutto ja päällekkäiset asumiskulut. Käytetyn asunnon kaupassa myyjä korvaa ne, ellei hän osoita, ettei viivästys johdu hänen huolimattomuudestaan (6 luvun 9 §).
Uuden asunnon kaupassa myyjä vastaa myös urakoitsijan aiheuttamasta viivästyksestä, ellei urakoitsijakin olisi vastuusta vapaa. Välillistä vahinkoa myyjä korvaa vain, jos se johtuu hänen huolimattomuudestaan. Välillistä vahinkoa ovat esimerkiksi tulon menetys sekä olennainen haitta siitä, ettet voi käyttää asuntoa. Jos myyjä ei viipymättä ilmoita esteestä ja sen vaikutuksista sopimuksen täyttämismahdollisuuksiin, hän voi joutua korvaamaan vahingon, joka olisi voitu välttää, jos olisit saanut tiedon ajoissa. Myös perheenjäsenesi voi saada korvausta, jos hän kärsii viivästyksen vuoksi vahinkoa (4 luvun 11 §).
Korvausta voidaan sovitella eli alentaa, jos se olisi kohtuuton, esimerkiksi osapuolten taloudellinen tilanne ja viivästyksen syy huomioon ottaen (4 luvun 38 § ja 6 luvun 29 §).
Esimerkki 2: Ostat käytetyn kaksion yksityiseltä myyjältä. Luovutuspäivä on 1.5.2027, ja olet myynyt oman asuntosi samaksi päiväksi. Myyjän uusi koti ei valmistu, eikä hän muuta pois. Joudut vuokraamaan tilapäisen asunnon kolmeksi viikoksi ja varastoimaan tavarasi. Säilytä kuitit. Voit vaatia kulujen korvaamista, ellei myyjä osoita, ettei viivästys johdu hänen huolimattomuudestaan. Jos viivästys pitkittyy ja haitta on sinulle olennainen, voit harkita myös purkua.
Kuka maksaa vastikkeet viivästyksen aikana?
Myyjä maksaa yhtiövastikkeet ja muut asunnon kulut siihen asti, kun asunto luovutetaan sinulle, ellei toisin ole sovittu. Jos luovutus viivästyy sinusta johtuvasta syystä, sinä maksat vastikkeet sovitusta luovutuspäivästä alkaen (4 luvun 5 § ja 6 luvun 5 §). Myyjä vastaa myös siitä, jos asunto tuhoutuu tai vahingoittuu ennen luovutusta (4 luvun 6 § ja 6 luvun 7 §).
Sovittu viivästyskorvaus kauppakirjassa
Kauppakirjaan voi kirjata kiinteän korvauksen, jonka myyjä maksaa, jos luovutus viivästyy. Silloin sinun ei tarvitse näyttää jokaista kulua erikseen.
Korkein oikeus käsitteli kiinteistökauppaa, jossa oli sovittu tällainen korvaus. Myyjien äiti ei muuttanut talosta, ja luovutus viivästyi 48 viikkoa. Sopimuksen mukainen korvaus oli 154 000 markkaa, kun kauppahinta oli 485 000 markkaa. Myyjät pyysivät korvauksen alentamista. Korkein oikeus katsoi, ettei korvausta ollut perustetta alentaa (KKO 2001:27). Mitä tämä tarkoittaa sinulle: ratkaisu osoittaa, että sopimuksessa selvästi sovitulla viivästyskorvauksella voi olla huomattava merkitys ja että sovittua korvausta ei välttämättä alenneta kohtuuttomana. Ratkaisu koski kiinteistön kauppaa, mutta se havainnollistaa sopimusehdon merkitystä myös asuntokaupassa.
Uuden asunnon myyjän konkurssi
Jos rakennuttaja menee konkurssiin rakentamisen aikana, sovelletaan asuntokauppalain erityissääntöjä ostajan suojasta. Jos konkurssi tulee muuten ennen kuin kauppa on täytetty, voit purkaa kaupan, ellei konkurssipesä viipymättä sitoudu kauppaan ja aseta vakuutta (4 luvun 13 §).
Näin etenet, jos myyjä viivästyy
- Tarkista kauppakirjasta luovutuspäivä, arvioitu valmistumisaika ja mahdollinen sovittu viivästyskorvaus.
- Ilmoita myyjälle kirjallisesti, että luovutus on myöhässä ja mitä vaadit.
- Harkitse maksun pidättämistä. Älä pidätä enempää kuin tarvitset.
- Uudessa asunnossa: anna tarvittaessa kirjallinen, kohtuullinen lisäaika.
- Jos viivästys on olennainen, ilmoita purusta kirjallisesti ennen kuin otat asunnon vastaan.
- Vaadi korvausta kuluista ja liitä kuitit.
Säilytä nämä
- kauppakirja ja sen liitteet
- viestit myyjän ja välittäjän kanssa
- lisäaikailmoitus ja purkuilmoitus
- kuitit tilapäisestä asumisesta, varastoinnista ja muutosta
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä, jos harkitset purkua, viivästys on pitkä, myyjä vetoaa esteeseen, kulut ovat suuret tai kauppakirjan viivästysehdot ovat epäselvät. Purku on vakava askel: väärin perustein tehty purku voi olla itsessään sopimusrikkomus.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Voinko purkaa kaupan heti, jos myyjä myöhästyy päivällä?
Yleensä et. Käytetyn asunnon kaupassa purku edellyttää olennaista haittaa, ja purku ei saa olla kohtuuton (asuntokauppalain 6 luvun 9 §). Uuden asunnon kaupassa tarvitaan olennainen sopimusrikkomus tai lisäajan umpeutuminen. Lyhyestä viivästyksestä voit silti vaatia korvausta kuluistasi.
2. Voinko purkaa kaupan, jos olen jo saanut avaimet?
Et voi viivästyksen perusteella, kun asunto ja asiakirjat on luovutettu sinulle (4 luvun 8 § ja 6 luvun 9 §). Voit kuitenkin vaatia korvausta viivästyksen aiheuttamista kuluista. Jos asunnossa on virhe, voit vedota siihen erikseen.
3. Mitä jos myyjä sanoo, että viivästys johtuu rakennusliikkeestä?
Uuden asunnon kaupassa myyjä vastaa myös urakoitsijan aiheuttamasta viivästyksestä, ellei urakoitsijakin olisi vastuusta vapaa (4 luvun 11 §). Jos syy on ennalta arvaamaton este, voit purkaa kaupan vasta yli 60 päivän viivästyksen jälkeen, ellei tilanne ole sinulle kohtuuton. Pyydä myyjältä kirjallinen selvitys esteestä.
4. Kuka maksaa vastikkeet, kun en ole vielä saanut asuntoa?
Myyjä, ellei toisin ole sovittu (4 luvun 5 § ja 6 luvun 5 §). Myyjä vastaa lähtökohtaisesti näistä kustannuksista hallinnan luovutukseen asti. Jos hallinnan luovutus viivästyy sinusta johtuvasta syystä, sinä vastaat kustannuksista siitä lähtien, kun luovutuksen olisi sopimuksen mukaan pitänyt tapahtua.
5. Onko minun pakko hyväksyä myyjän ehdottama uusi luovutuspäivä?
Et ole pakotettu hyväksymään. Uuden asunnon kaupassa sinun kannattaa kuitenkin vastata myyjän tiedusteluun kohtuullisessa ajassa. Jos et vastaa ja myyjä luovuttaa ilmoittamanaan päivänä, et voi enää purkaa kauppaa (4 luvun 10 §).
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa