» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Käytetyn asunto-osakkeen myyjä voi joutua vastuuseen kosteusvauriosta, jos asunto on sen vuoksi kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin saatoit odottaa tai jos myyjä antoi vauriosta väärää tietoa tai jätti kertomatta asiasta, josta hän tiesi. Myyjä voi vastata myös vauriosta, josta hän ei itse tiennyt. Et kuitenkaan voi vedota vaurioon, joka sinun olisi pitänyt huomata asunnon tarkastuksessa.
Ilmoita vauriosta ja vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit sen. Yksityiseltä myyjältä ostetussa asunnossa takaraja on lisäksi kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta.
Tavallisin seuraamus on hinnanalennus. Jos vaurio on rakenteissa, korjaus kuuluu usein taloyhtiölle, mikä vaikuttaa myyjän vastuuseen.
Tässä tarkoitetussa asuntokaupassa kaupan kohteena ovat asuinhuoneistoon oikeuttavat asunto-osakkeet. Asunnossa voidaan katsoa olevan myyjän vastuulla oleva virhe, jos asunto on kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin ostaja on voinut perustellusti odottaa. Asuntokaupassa laatuvirheet, kuten kosteusvauriot, ovat yleisimpiä virheitä.
Myyjän vastuu kohdistuu ensisijaisesti hänen antamiinsa tietoihin tai tietojen antamatta jättämiseen. Myyjällä on asuntokaupassa tiedonantovelvollisuus asuntoa koskevista seikoista, joista hän on tiennyt tai hänen voidaan olettaa tienneen, eikä ostaja ole voinut havaita näitä seikkoja asunnon tarkastuksessa. Seikat ovat myös luonteeltaan sellaisia, että ne voivat vaikuttaa ostajan ostopäätökseen.
Ostajan tarkastusvelvollisuus korostuu käytetyn asunnon kaupassa etenkin silloin, kun asunnolle on kertynyt huomattavasti ikää. Ostaja voi odottaa uudemmalta asunnolta parempaa kuntoa kuin vanhemmalta.
Milloin kosteusvaurio on virhe?
Käytetyn asunnon kaupassa virhettä arvioidaan asuntokauppalain 6 luvun mukaan. Kosteusvaurio voi olla virhe neljällä eri tavalla:
- Sovittu: asunto ei vastaa sitä, mitä kaupassa on sovittu. Esimerkiksi kauppakirjassa luvataan, että kylpyhuone on remontoitu vedeneristyksineen.
- Väärä tieto: myyjä on antanut asunnosta tiedon, joka ei pidä paikkaansa ja joka on voinut vaikuttaa kauppaan. Esimerkiksi myyjä kertoo, ettei asunnossa ole ollut vesivahinkoja, vaikka on ollut.
- Salattu tieto: myyjä on jättänyt kertomatta asiasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta sinä perustellusti saatoit odottaa saavasi tiedon. Esimerkiksi myyjä on korjannut vuodon jäljet maalaamalla eikä kerro vuodosta.
- Piilevä vika: asunto on kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin sinulla oli perusteltua aihetta odottaa, kun otetaan huomioon asunnon hinta, ikä ja muut seikat. Tämä voi olla virhe, vaikka myyjä ei itse tiennyt viasta (asuntokauppalain 6 luvun 11 §).
Virheellisyys arvioidaan sen mukaan, millainen asunto oli, kun sen hallinta siirtyi sinulle. Myyjä vastaa kosteusvauriosta, joka oli olemassa tuolloin, vaikka se tulisi esiin vasta myöhemmin (asuntokauppalain 6 luvun 13 § ja 4 luvun 17 §). Jos vaurio syntyy vasta sinun omistusaikanasi, esimerkiksi uudesta putkivuodosta, myyjä ei vastaa siitä.
Kosteusvaurio piilevänä virheenä
Kosteusvauriot esiintyvät asunnon virheinä yleensä salaisina eli piilevinä virheinä. Tällöin virhe havaitaan vasta kaupanteon jälkeen. Myyjä on vastuussa merkittävistä piilevistä virheistä.
Virheen merkittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon muun muassa asunnon hinta ja sen ikä sekä samalla alueella sijaitsevat vastaavat asunnot. Ostajan on huomioitava asuntoa ostaessaan, että mitä vanhempi asunto on, sitä suurempi todennäköisyys on erilaisille korjaustarpeille etenkin, jos niihin liittyviä remontteja ei ole tehty.
Merkittävyys tarkoittaa, että pieni poikkeama ei riitä. Jos 40 vuotta vanhan kylpyhuoneen saumoissa on kosteutta, se on usein tavallista kulumista ja ikään liittyvä riski. Jos taas vasta remontoidusta kylpyhuoneesta puuttuu vedeneristys kokonaan, poikkeama voi olla merkittävä.
Ostajan tarkastus ja kuntotarkastus
Et saa vedota virheenä seikkaan, josta sinun täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos tarkastit asunnon tai jätit ilman hyväksyttävää syytä käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden tarkastaa sen, et saa vedota seikkaan, joka sinun olisi pitänyt havaita tarkastuksessa (asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 1 ja 2 momentti).
Tarkastusvelvollisuudella on rajat. Sinun ei tarvitse ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä tarkistaa, pitävätkö myyjän antamat tiedot paikkansa. Sinun ei myöskään tarvitse tehdä rakenteita avaavia tai muita teknisiä tutkimuksia (asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 3 momentti). Erityinen syy voi olla esimerkiksi näkyvä tummuma, tunkkainen haju tai kuntotarkastusraportin suositus lisätutkimuksista.
Jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, tarkastusvelvollisuutesi laiminlyönti ei estä vetoamasta virheeseen (asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 4 momentti). Jos sekä myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa että sinä olet ollut huolimaton tarkastuksessa, voit silti vaatia olosuhteisiin nähden kohtuullista hinnanalennusta (asuntokauppalain 6 luvun 19 §).
Kosteusvaurioita voi olla hyvin vaikea havaita, koska ne löytyvät usein rakennuksen rakenteista. Ne eivät välttämättä ilmene edes asunnon kuntotarkastuksen yhteydessä.
Kaksi korkeimman oikeuden ratkaisua näyttää, milloin ostajan pitää tutkia enemmän. Molemmat koskevat kiinteistön kauppaa, mutta ne havainnollistavat samaa ajatusta myös asunto-osakkeen kaupassa.
KKO 2019:16
- Mitä tapahtui: Ostajat saivat ennen kauppaa kuntotarkastusraportin. Siinä kerrottiin riskirakenteista ja vaurioista ja suositeltiin lisätutkimuksia.
- Mitä KKO ratkaisi: Ostajat eivät saaneet vedota alapohjan vaurioihin virheenä. Raportin varoitukset antoivat erityisen syyn tutkia alapohja ennen kauppaa.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Lue kuntotarkastusraportti huolella. Jos siinä suositellaan lisätutkimuksia, teetä ne ennen kauppaa tai huomioi riski hinnassa.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »KKO 2020:23
- Mitä tapahtui: Ostajat saivat kosteusmittauspöytäkirjan. Sen mukaan kellarissa oli kosteutta mutta yläpuolisissa rakenteissa ei. Myöhemmin alapohjasta ja ulkoseinien alaosista löytyi kosteus- ja mikrobivaurioita.
- Mitä KKO ratkaisi: Ostajilla oli syy tavallista tarkempaan tarkastukseen. He saivat kuitenkin luottaa pöytäkirjan porausmittauksiin eivätkä olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Kun asiantuntija on tutkinut rakenteet, voit yleensä luottaa hänen tuloksiinsa.
Jos kosteusvaurio paljastuu jo ostotarjouksen jälkeen mutta ennen kauppakirjan allekirjoitusta, tilanne on toinen. KKO 2009:49 -tapauksessa asunto-osakkeen ostajat vetäytyivät kaupasta, kun tarjouksen jälkeen todettiin kosteusvaurio. Myyjä ei ollut suostunut kosteusmittaukseen, vaikka esittelyssä oli nähty tummumia. KKO katsoi, että kauppa ei jäänyt syntymättä ostajien vuoksi, ja myyjän oli palautettava 4 400 euron käsiraha korkoineen (asuntokauppalain 3 luvun 3 §).
Jos ostamastasi asunnosta on löytynyt kosteusvaurio, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asuntokauppariitaan.
Myyjä vai taloyhtiö?
Asunto-osakeyhtiöissä yhtiö vastaa kunnossapitovastuunsa perusteella rakenteista ja eristeistä rakennuksessa. Tämä vähentää huomattavasti myyjän vastuuta korjauksista aiheutuvista kuluista, sillä kulut eivät myöskään tällöin kohdistu suoraan ostajaan vaan jäävät yhtiön vastuulle.
Yhtiö vastaa myös vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmien kaltaisista perusjärjestelmistä. Lisäksi yhtiön on korjattava ne huoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen vian tai sen korjaamisen vuoksi. Osakkeenomistaja vastaa huoneiston sisäosista, esimerkiksi pintamateriaaleista ja kiintokalusteista (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 ja 3 §). Yhtiöjärjestyksessä voidaan sopia vastuunjaosta toisin, joten tarkista se.
Yhtiön kunnossapitovastuu ei silti aina poista myyjän vastuuta. Ostajalle voi jäädä esimerkiksi asumishaitta korjauksen aikana tai osuus yhtiön korjauskuluista vastikkeena. Myyjä voi vastata näistä, jos hän tiesi vauriosta tai tulevasta korjauksesta eikä kertonut siitä. Myyjä vastaa myös silloin, kun kosteusvaurio johtuu hänen itse tekemästään tai teettämästään kylpyhuoneremontista tai muusta osakkaan vastuulle kuuluvasta osasta.
KKO 2015:87
- Mitä tapahtui: 1950-luvulla rakennetun talon kylpyhuoneessa vedeneristeenä oli holvilaatan päällä bitumihuopa, jonka päällä oli noin 10 senttimetrin paksuinen pintalaatta. Edellinen osakas oli muuttanut kylpyammeen suihkutilaksi ilman taloyhtiön lupaa. Kylpyhuoneen pintalaatassa ja seinien alaosissa havaittiin kosteusvaurioita.
- Mitä KKO ratkaisi: Taloyhtiö vastasi vaurioituneiden rakenteiden korjaamisesta kunnossapitovastuunsa perusteella. Aiemman osakkaan tekemä käyttötavan muutos ei sellaisenaan siirtänyt kunnossapitovastuuta nykyiselle osakkaalle. KKO katsoi myös, että osakas sai teettää korjauksen yhtiön kustannuksella, vaikka hän ei ollut tehnyt laissa tarkoitettua kirjallista huomautusta, koska yhtiö oli jo tosiasiassa tietoinen korjaustarpeesta.
- Mitä tämä tarkoittaa käytännössä: Kylpyhuoneen kosteusvaurion korjausvastuu ei automaattisesti kuulu osakkaalle vain siksi, että vaurio sijaitsee huoneistossa tai että aiempi osakas on muuttanut tilan käyttötapaa. Vastuu riippuu muun muassa vaurioituneesta rakenteesta, yhtiöjärjestyksestä ja tapauksen olosuhteista. Selvitä kunnossapitovastuu taloyhtiöltä. Tämä on eri kysymys kuin se, voiko ostaja vaatia myyjältä hyvitystä asuntokaupan virheen perusteella.
Taloyhtiön vastuusta kosteus- ja homevaurioista kerrotaan tarkemmin artikkelissa Taloyhtiön vastuu asunnon kosteus- ja homevaurioista.
Virheilmoitus ja määräajat
Sinun on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt se havaita. Aika alkaa siitä, kun olet päässyt tai sinun olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä (asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 momentti). Kosteusvauriossa tämä voi tarkoittaa hetkeä, jolloin kosteusmittaus tai asiantuntijan tutkimus kertoo vaurion laajuuden.
Lisäksi sinun on ilmoitettava virheestä ja vaatimuksistasi viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta luovutettiin sinulle. Jos asunto oli jo ennen kauppaa hallinnassasi, kaksi vuotta lasketaan kaupantekopäivästä.
Tämä takaraja koskee vain yksityistä myyjää. Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, kahden vuoden takarajaa ei sovelleta, mutta ilmoitus on silloinkin tehtävä kohtuullisessa ajassa (asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 2 momentti).
Voit vedota virheeseen näiden määräaikojen estämättä, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentti).
KKO 2007:91
- Mitä tapahtui: Käytetyn asunnon pesuhuoneesta ja WC:stä puuttui vedeneristys. Myyjä oli ostajien epäilyjen hälventämiseksi antanut ymmärtää tietävänsä, että vedeneristys oli kunnossa, vaikka hän ei tiennyt sitä. Ostajat ilmoittivat virheestä vasta yli kaksi vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen.
- Mitä KKO ratkaisi: Väärän tiedon antaminen tällaisissa olosuhteissa oli kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä. Ostajat saivat vedota virheeseen kahden vuoden takarajasta huolimatta.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Myyjän ei tarvitse valehdella tahallaan. Varma vakuutus asiasta, jota myyjä ei tiedä, voi riittää. Tavallinen asunnon kehuminen ei riitä.
Pelkkä ilmoitus viasta ei aina riitä. Kerro samalla, mitä vaadit, esimerkiksi hinnanalennusta.
Kiinteistökauppaa koskevassa KKO 2016:69 -tapauksessa ostajat ilmoittivat virheistä pian, mutta esittivät vaatimuksensa vasta noin vuoden kuluttua. Ostajat menettivät oikeutensa vedota virheisiin. Summan voit tarkentaa myöhemmin, kun korjauskulut selviävät, mutta älä turhaan viivyttele asian kanssa.
Älä myöskään pura tai korjaa vaurioitunutta rakennetta ennen kuin olet ilmoittanut myyjälle. Kiinteistökauppaa koskevassa KKO 2008:8 -tapauksessa ostaja purki talon ja ilmoitti virheistä vasta sen jälkeen. Ilmoitus oli myöhästynyt, koska myyjä ei enää voinut tutustua virheisiin. Anna myyjälle tilaisuus tulla katsomaan vauriota.
Esimerkki päivämäärin: Sait asunnon avaimet 1.6.2025. Kahden vuoden takaraja päättyy 1.6.2027. Jos kylpyhuoneen lattiakaivon ympäriltä mitataan kosteutta 15.9.2026, ilmoita myyjälle kirjallisesti heti. Kohtuullinen aika alkaa jo siitä, kun vaurion merkitys selvisi, eikä takarajaan kannata jäädä odottamaan.
Seuraamukset: hinnanalennus, vahingonkorvaus ja kaupan purku
Asuntokaupassa virheen seuraamuksiin kuuluvat hinnanalennus, vahingonkorvaukset ja kaupan purku. Kynnys kaupan purkamiseen on hyvin korkealla ja vahingonkorvaukset edellyttävät yksityisen myyjän huolimattomuutta, jonka puuttuminen myyjän on itse osoitettava. Hinnanalennus on käytetyn asunnon kaupassa yleisin seuraamus. Asuntokaupassa ostajalla on oikeus saada kosteusvauriosta aiheutuneiden kulujen perusteella hinnanalennusta, jos myyjän katsotaan olevan virheestä vastuussa.
- Pidättäminen: Jos kauppahintaa on vielä maksamatta, voit pidättää sen maksamisen. Et saa kuitenkaan pidättää selvästi enempää kuin mitä voit virheen perusteella vaatia (asuntokauppalain 6 luvun 15 §).
- Hinnanalennus: Alennuksen on vastattava virhettä tai oltava muuten virheeseen nähden kohtuullinen. Myyjän on maksettava palautettavalle summalle korkoa siitä päivästä, jona hän sai kauppahinnan (asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentti).
- Kaupan purku: Yksityiseltä myyjältä ostetussa asunnossa kaupan saa purkaa vain, jos virheestä aiheutuu sinulle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena (asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentti). Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, kaupan saa purkaa, kun virhettä ei oikaista ja sopimusrikkomus on olennainen (asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 4 momentti ja 4 luvun 25 §).
- Vahingonkorvaus: Korvaus kattaa muita menetyksiä, kuten tutkimuskuluja tai väliaikaisen asumisen kuluja. Yksityinen myyjä vastaa, ellei hän osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n 1 momentti). Elinkeinonharjoittajan vastuu määräytyy uuden asunnon säännösten mukaan (asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n 2 momentti ja 4 luvun 26 §). Samaa menetystä ei korvata kahteen kertaan.
Käytetyn asunnon kaupassa laissa ei ole uuden asunnon kaltaista oikaisusääntöä. Voit vaatia hinnanalennusta suoraan, eikä myyjällä ole yleistä oikeutta korjata virhettä ensin. Poikkeus on, jos myyjä on elinkeinonharjoittaja ja virhe on sen ennen kauppaa tekemässä tai teettämässä korjaustyössä (asuntokauppalain 6 luvun 18 §). Osapuolet voivat aina sopia, että myyjä korjauttaa vaurion.
Hinnanalennus ei ole automaattisesti koko korjauslasku. Jos korjaus tekee asunnosta paremman kuin se olisi ollut virheettömänä, alennus pienenee.
Kiinteistökauppaa koskevassa KKO 2009:31 -tapauksessa yläpohjassa oli kosteusvaurio, josta myyjä ei tiennyt. Ostaja sai hinnanalennusta 15 000 euroa. Määrä jäi korjauskuluja pienemmäksi, koska niistä vähennettiin korjauksen tuoma tasonparannus ja rakennuskustannusten nousu.
Myyjän vastuunrajoitus. Jos myyjä on yksityishenkilö ja ostaja kuluttaja, ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain kauppakirjassa yksilöityjen seikkojen osalta. Yleinen ehto, jonka mukaan asunto myydään "sellaisena kuin se on", ei siksi yleensä poista myyjän vastuuta kosteusvauriosta. Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja ja ostaja kuluttaja, ostajan vahingoksi poikkeava ehto on mitätön (asuntokauppalain 6 luvun 2 §). Vastuusta vapautumisesta kerrotaan tarkemmin artikkelissa Voiko myyjä vapautua vastuusta asuntokaupassa.
Myyjän oikeus saada korvaus remontin tekijältä. Jos myyjä joutuu vastuuseen kosteusvauriosta, joka johtuu esimerkiksi remonttiyrityksen virheellisestä vedeneristyksestä, myyjä voi vaatia korvausta yritykseltä, vaikka hänellä ei olisi sopimusta sen kanssa (asuntokauppalain 7 luvun 2 §). Sama koskee virhettä, joka perustuu isännöitsijäntodistuksen virheelliseen tietoon (asuntokauppalain 7 luvun 1 §).
Kolme esimerkkiä
Esimerkit ovat havainnollistavia. Lopputulos riippuu aina kaikista tapauksen seikoista.
Esimerkki 1, myyjän oma kylpyhuoneremontti: Ostit yksityiseltä myyjältä kerrostaloasunnon. Myyjä kertoi remontoineensa kylpyhuoneen itse viisi vuotta sitten. Vuoden päästä laatat irtoavat, ja tutkimuksessa selviää, että vedeneristys puuttuu.
Kyse voi olla virheestä, koska remontoidulta kylpyhuoneelta saa odottaa toimivaa vedeneristystä. Jos myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää puutteesta, hän voi joutua maksamaan myös vahingonkorvausta. Ilmoita myyjälle heti ja kerro vaatimuksesi.
Esimerkki 2, rakenteissa oleva vaurio: Ostit 1970-luvun rivitaloasunnon. Kahden kuukauden kuluttua kaupasta alapohjasta löytyy kosteusvaurio.
Alapohja on yleensä rakennuksen rakenteisiin kuuluva osa, jonka kunnossapito kuuluu taloyhtiölle, jos rakenne kuuluu yhtiön vastuulle. Myyjän vastuu on arvioitava tästä erikseen.
Myyjä voi vastata esimerkiksi siitä, että hän on antanut virheellisiä tietoja tai jättänyt kertomatta tiedossaan olleesta olennaisesta vauriosta tai sitä koskevasta selvityksestä. Myyjä voi vastata myös salaisesta virheestä, jos asunto on vaurion vuoksi merkittävästi huonompi kuin ostajalla oli perusteltua aihetta odottaa.
Ilmoita vauriosta viipymättä sekä taloyhtiölle että myyjälle. Selvitä taloyhtiön kanssa korjausvastuu ja esitä myyjälle mahdolliset kauppaan perustuvat vaatimukset erikseen.
Esimerkki 3, näkyvät merkit: Ostit vanhan asunnon, jonka kylpyhuoneen katossa oli esittelyssä selvä tummuma. Kuntotarkastaja suositteli kosteusmittausta, mutta et teettänyt sitä. Myöhemmin paljastuva vaurio jää todennäköisesti omalle vastuullesi, koska sinulla oli erityinen syy tutkia asiaa. Tilanne on toinen, jos myyjä vakuutti vaurion korjatuksi, vaikka ei tiennyt sitä.
Näin toimit, jos epäilet kosteusvauriota
- Ota valokuvat ja kirjaa, milloin huomasit merkit vauriosta.
- Ilmoita taloyhtiölle eli isännöitsijälle, jos vaurio voi olla rakenteissa tai putkistossa.
- Ilmoita myyjälle kirjallisesti heti. Kerro, mikä vika on ja mitä vaadit, esimerkiksi hinnanalennusta. Summan voit tarkentaa myöhemmin.
- Anna myyjälle tilaisuus tulla katsomaan vauriota ennen kuin rakenteita avataan tai korjataan.
- Teetä kosteusmittaus tai muu asiantuntijan tutkimus. Säilytä raportit, kuitit ja viestit.
- Kokoa kaupan asiakirjat: kauppakirja, myynti-ilmoitus, kuntotarkastusraportti, isännöitsijäntodistus ja myyjän antamat tiedot remonteista ja vesivahingoista.
- Jos myyjä ei suostu vaatimukseesi, selvitä sovintoa. Kuluttaja voi viedä asuntokauppaa koskevan riidan myös kuluttajariitalautakuntaan, jonka ratkaisu on suositus.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä, jos korjauskulut ovat suuret, jos harkitset kaupan purkua tai jos myyjä kiistää vastuunsa. Apua kannattaa hakea myös, kun kahden vuoden takaraja lähestyy tai kun et ole varma, kuuluuko korjaus myyjälle vai taloyhtiölle.
Juristi auttaa arvioimaan, onko vaurio virhe, kuinka suuri hinnanalennus on perusteltu ja miten vaurio ja sen syntyaika näytetään toteen. Tarkista myös, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus asianajokulut. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen hinnanalennuksen perusteista ennen kuin esität vaatimuksia myyjälle.
Kysymyksiä ja vastauksia
Vastaako myyjä kosteusvauriosta, josta hän ei tiennyt?
Voi vastata. Jos asunto on kosteusvaurion vuoksi merkittävästi huonompi kuin sinulla oli perusteltua aihetta odottaa, kyse voi olla niin sanotusta salaisesta virheestä, vaikka myyjä ei olisi tiennyt vauriosta. Tällöin ostaja voi vaatia hinnanalennusta, jos virhevastuun edellytykset täyttyvät.
Vahingonkorvaus edellyttää käytetyn asunnon kaupassa lähtökohtaisesti sitä, että virhe johtuu myyjän huolimattomuudesta. Myyjä voi vapautua vahingonkorvausvastuusta osoittamalla, ettei hän ole menetellyt huolimattomasti.
Huomasin kosteusvaurion yli kahden vuoden päästä. Voinko vielä vaatia jotain?
Yksityiseltä myyjältä ostetussa asunnossa oikeus vedota virheeseen yleensä menetetään kahden vuoden kuluttua hallinnan luovutuksesta. Poikkeus on tilanne, jossa myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, esimerkiksi vakuuttanut vedeneristyksen olevan kunnossa tietämättä sitä (KKO 2007:91). Takaraja ei koske elinkeinonharjoittajaa. Jos jokin näistä voi sopia tilanteeseesi, ilmoita myyjälle heti.
Kuka maksaa, jos vaurio on rakenteissa?
Rakenteiden ja eristeiden kunnossapito kuuluu yleensä taloyhtiölle, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Taloyhtiön kunnossapitovastuu ei lähtökohtaisesti poistu sillä perusteella, että asunnon omistaja on vaihtunut.
Myyjän vastuu arvioidaan erikseen. Myyjä voi olla vastuussa esimerkiksi silloin, jos hän on salannut tiedossaan olleen vaurion tai antanut virheellisiä tietoja. Myös myyjän tietämättä ollut salainen virhe voi oikeuttaa hinnanalennukseen, jos asunto on virheen vuoksi merkittävästi huonompi kuin ostajalla oli perusteltua aihetta odottaa. Vahingonkorvaus edellyttää yleensä lisäksi myyjän huolimattomuutta.
Riittääkö kuntotarkastus suojaamaan ostajaa?
Kuntotarkastus on aistinvarainen tarkastus, eikä se yleensä paljasta rakenteiden sisällä olevia vaurioita. Kuntotarkastus ei poista myyjän vastuuta. Jos raportti kuitenkin suosittaa lisätutkimuksia, sinun kannattaa teettää ne, koska muuten et välttämättä voi myöhemmin vedota vaurioon.
Voiko myyjä vapautua vastuusta kauppakirjan ehdolla?
Yksityinen myyjä voi rajoittaa vastuutaan kuluttajalle vain kauppakirjassa yksilöityjen seikkojen osalta, esimerkiksi mainitsemalla, että kylpyhuoneen vedeneristyksen kuntoa ei tiedetä ja ostaja ottaa sen riskin. Yleinen "sellaisena kuin se on" -ehto ei riitä. Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja ja ostaja kuluttaja, ostajan vahingoksi poikkeava ehto on mitätön.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa