Asuntokauppariita syntyy yleensä, kun ostaja katsoo asunnossa olevan virheen tai kun jompikumpi osapuoli ei täytä kaupan velvollisuuksiaan. Myyjä voi esimerkiksi viivästyä asunnon luovutuksessa, tai ostaja voi maksaa kauppahinnan myöhässä. Virheen vuoksi ostaja voi vaatia hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupan purkua, ja käytetyn asunnon kaupassa hinnanalennus on tavallisin keino.

Oikeudet säilyvät vain, jos virheestä ja vaatimuksista ilmoitetaan myyjälle kohtuullisessa ajassa. Yksityiselle myyjälle ilmoitus on tehtävä viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta luovutettiin ostajalle.

Riita kannattaa yleensä yrittää ratkaista ensin neuvottelemalla tai viemällä se maksuttomaan kuluttajariitalautakuntaan, jonka ratkaisu on suositus. Käräjäoikeudessa hävinnyt joutuu yleensä maksamaan myös voittajan oikeudenkäyntikulut, ja laaja riita voi kestää vuosia.
 

Keskeiset asiat

• Käytetyn asunnon kauppaan sovelletaan asuntokauppalain 6 lukua ja uuden asunnon kauppaan, kun myyjä on elinkeinonharjoittaja, 4 lukua. Myyjän asema, eli onko hän yksityinen vai elinkeinonharjoittaja, vaikuttaa ostajan oikeuksiin ja määräaikoihin.
• Asunnossa on virhe esimerkiksi, jos se ei vastaa sovittua tai myyjän ennen kauppaa antamia tietoja, jos myyjä on jättänyt kertomatta tärkeän asian tai jos asunto on merkittävästi huonompi kuin ostajalla oli perusteltua aihetta odottaa.
• Virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja pääsi tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Kahden vuoden takaraja koskee vain yksityistä myyjää. Määräajat eivät suojaa myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
• Ostaja ei voi vedota virheenä asiaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen tai joka hänen olisi pitänyt huomata tarkastuksessa. Myyjän tietoja ei kuitenkaan tarvitse tarkistaa eikä rakenteita avata ilman erityistä syytä.
• Käytetyn asunnon kaupan purku edellyttää, että virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä muu seuraamus ole kohtuullinen. Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, kaupan saa purkaa, jos virhettä ei oikaista ja sopimusrikkomus on olennainen.
• Maksuviivästyksestä myyjällä on oikeus viivästyskorkoon, joka on seitsemän prosenttiyksikköä korkeampi kuin kulloinkin voimassa oleva viitekorko.
• Taloyhtiö voi periä myyjän maksamatta jättämiä vastikkeita uudelta omistajalta enintään kuuden kuukauden vastikkeiden määrään asti.
• Kuluttajariitalautakunta käsittelee myös kahden yksityishenkilön välisiä asuntokauppariitoja. Käsittely on maksuton, ja vaatimuksen esittäminen lautakunnassa katkaisee vanhentumisen. Virheilmoituksen määräaikoja lautakuntakäsittely ei pidennä.
• Virheeseen perustuva rahavaatimus vanhenee kolmen vuoden kuluttua siitä, kun virhe havaittiin tai olisi pitänyt havaita, jos vanhentumista ei katkaista.
• Oikeusturvavakuutus on ensisijainen kulusuoja. Julkinen oikeusapu kattaa vain omia kuluja, ei vastapuolen oikeudenkäyntikuluja, jos asia hävitään.
   

Sopimusrikkomus asuntokaupassa

Sopimusrikkomuksessa myyjä tai ostaja ei täytä velvollisuuttaan. Myyjän sopimusrikkomus on tavallisesti asunnon virhe tai viivästys asunnon ja asiakirjojen luovutuksessa. Ostajan sopimusrikkomus on yleensä kauppahinnan maksaminen myöhässä. Seuraamuksia ovat maksusta pidättyminen, sopimuksen täyttämisen vaatiminen, hinnanalennus, kaupan purku, viivästyskorko ja vahingonkorvaus.

Se, mitä keinoja voit käyttää, riippuu siitä, kuka sopimusta rikkoi, onko asunto uusi vai käytetty ja onko myyjä yksityinen vai elinkeinonharjoittaja. Yksityisen myyjän kaupassa lain säännöksistä voidaan poiketa kirjallisella sopimuksella. Jos ostaja on kuluttaja, hänen oikeuksiaan virheen perusteella voidaan kuitenkin rajoittaa vain kauppakirjassa yksilöityjen seikkojen osalta. Yleinen ehto "asunto myydään siinä kunnossa kuin se on" ei siis yleensä poista myyjän vastuuta. Kun myyjä on elinkeinonharjoittaja, kuluttajaostajan asemaa ei voi heikentää sopimuksella.

Jos myyjä ei luovuta asuntoa tai osakekirjaa sovittuna päivänä, ostaja saa käytetyn asunnon kaupassa pidättyä maksamasta kauppahintaa, kunnes luovutus tapahtuu. Kaupan hän saa purkaa, jos viivästyksestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä purkamista ole pidettävä kohtuuttomana. Lisäksi hän saa vahingonkorvausta, jollei myyjä osoita, ettei viivästys tai vahinko johdu hänen huolimattomuudestaan.

Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, purku edellyttää olennaista sopimusrikkomusta. Kauppaa ei voi purkaa viivästyksen vuoksi enää sen jälkeen, kun asunnon hallinta ja asiakirjat on luovutettu.

Jos kauppa puretaan, myyjä palauttaa kauppahinnan ja maksaa sille korkoa siitä päivästä, jona hän sai maksun. Ostaja palauttaa asunnon ja asiakirjat. Jos ostaja on saanut asunnosta merkittävää tuottoa tai hyötyä, hän maksaa siitä kohtuullisen korvauksen, ja myyjä korvaa kohtuullisesti ostajan asuntoon tekemät tarpeelliset tai hyödylliset kustannukset. Vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se olisi kohtuuton.

Rakentamisvaiheen kaupassa kauppa ei lain lähtökohdan mukaan sido ostajaa ennen kuin sopimuksen täyttämisestä on asetettu vakuus. Korkein oikeus katsoi kuitenkin äänestyksen jälkeen ratkaisussa KKO 2013:51, ettei vakuuden puuttuminen tehnyt kaupasta ostajia sitomatonta, kun otettiin huomioon vakuusjärjestelyn tarkoitus ja ostajien tosiasiallinen turva. Ratkaisu ei tarkoita, että myyjä saisi jättää vakuuden asettamatta.
 

Hinnanalennus, purku ja vahingonkorvaus

Hinnanalennuksen edellytys on, että asunnossa on virhe. Käytetyn asunnon kaupassa hinnanalennus on tavallisin keino, eikä myyjällä hallituksen esityksen mukaan ole oikeutta korjata virhettä, ellei siitä sovita. Poikkeus on elinkeinonharjoittajana toimiva myyjä, joka on tehnyt asuntoon korjauksia ennen kauppaa: näissä töissä olevan virheen saa korjata uuden asunnon sääntöjen mukaan.

Uuden asunnon kaupassa myyjä saa yleensä ensin korjata virheen omalla kustannuksellaan, ja hinnanalennusta voi vaatia, jos korjausta ei tehdä, se ei ole mahdollinen tai on painava syy epäillä, ettei sitä tehdä ajoissa.

Hinnanalennuksen on oltava virhettä vastaava tai muuten kohtuullinen. Laki ei anna tarkkaa laskukaavaa. Lähtökohtana on maksettu kauppahinta, ja jos virhe voidaan korjata kohtuullisin kustannuksin, korjauskulut ovat usein hyvä mittari.

Samaa haittaa ei korvata kahteen kertaan hinnanalennuksena ja vahingonkorvauksena. Hinnanalennukselle saa korkoa siitä päivästä, jona myyjä sai kauppahinnan.

Myös taloudellinen virhe, kuten väärä tieto yhtiövastikkeesta tai yhtiölainaosuudesta, voi oikeuttaa hinnanalennukseen. Jos myyjä jätti kertomatta tärkeän asian ja ostaja oli huolimaton tarkastuksessa, ostaja voi silti saada olosuhteisiin nähden kohtuullisen hinnanalennuksen.

Esimerkki: Ostat yksityiseltä käytetyn kaksion 200 000 eurolla. Puolen vuoden päästä huomaat, että kylpyhuoneen vedeneristys puuttuu, vaikka myyjä kertoi kylpyhuoneen olevan remontoitu. Korjaus maksaa 15 000 euroa. Jos ilmoitat virheestä heti kirjallisesti, hinnanalennus voi olla korjauskulujen suuruinen.

Kaupan purku on hinnanalennusta järeämpi keino. Käytetyn asunnon kaupassa purku edellyttää, että virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä muu seuraamus ole kohtuullinen. Uuden asunnon kaupassa ja silloin, kun käytetyn asunnon myyjä on elinkeinonharjoittaja, purku edellyttää, ettei virhettä oikaista, ja lisäksi olennaista sopimusrikkomusta. Yksityinen myyjä vastaa virheestä aiheutuneesta vahingosta, jollei hän osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan.

Jos harkitset purkua ja asia etenee oikeuteen, esitä hinnanalennus toissijaisena vaatimuksena samassa oikeudenkäynnissä. Korkein oikeus katsoi kiinteistön kauppaa koskeneessa ratkaisussa KKO 2013:23, ettei hylätyn purkukanteen jälkeen voitu enää tutkia samoihin virheisiin perustuvaa hinnanalennuskannetta.
 

Ostajan vastuu: tarkastus ennen kauppaa

Käytetyn asunnon ostajan on tarkastettava asunto ennen kauppaa. Jos ostaja on tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden tarkastukseen, hän ei voi vedota virheenä seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita.

Tavallinen tarkastus tarkoittaa, että katsot asunnon huolellisesti ilman rakenteiden avaamista ja luet saamasi asiakirjat, kuten isännöitsijäntodistuksen, kunnossapitotarveselvityksen ja mahdollisen kuntotarkastusraportin. Myyjän kertomia tietoja ei tarvitse tarkistaa ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä.

Erityinen syy tarkempaan tutkimiseen voi syntyä, jos myyjä kehottaa tutkimaan jotakin, asunnossa näkyy vaurion merkkejä tai asiakirjoissa varoitetaan riskeistä. Korkein oikeus on arvioinut tätä kahdessa kiinteistön kauppaa koskeneessa ratkaisussa, jotka ovat asunto-osakkeen kaupassa vain suuntaa antavia. Ratkaisussa KKO 2019:16 kuntotarkastusraportti suositteli lisätutkimuksia, eivätkä ostajat saaneet vedota alapohjan vaurioihin. Ratkaisussa KKO 2020:23 ostajat saivat luottaa kosteusmittauspöytäkirjan porausmittauksiin.

Tarkastuksen laiminlyönti ei estä vetoamasta virheeseen, jos ostajalta ei voitu edellyttää seikan merkityksen ymmärtämistä, jos hänellä oli aihetta olettaa asian korjattavan ennen luovutusta tai jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Ostajan vastuuseen kuuluu myös kauppahinnan maksaminen sovitusti. Jos asunnossa on virhe, ostaja saa pidättää maksamatta olevasta kauppahinnasta määrän, joka vastaa hänen virheen perusteella esittämiään vaatimuksia, mutta ei selvästi enempää.
 

Virheilmoitus eli asuntokaupan valitus

Asuntokaupassa valituksella tarkoitetaan yleensä ostajan virheilmoitusta eli reklamaatiota myyjälle. Käytetyn asunnon kaupassa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Ratkaisevaa on, milloin ostaja pääsi tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Lisäksi yksityisen myyjän kaupassa ostaja menettää oikeutensa, jos hän ei ilmoita virheestä ja vaatimuksistaan kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Jos asunto oli jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, aika lasketaan kaupantekohetkestä. Kahden vuoden takaraja ei koske kauppaa, jossa myyjä on elinkeinonharjoittaja, eikä oikeudellista virhettä, kuten toisen henkilön omistus- tai panttioikeutta.

Ilmoituksessa kerrotaan virheen lisäksi, mitä vaadit, esimerkiksi hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupan purkua. Euromäärän voi tarkentaa myöhemmin, kun korjauskulut selviävät, mutta tarkennusta ei saa lykätä pitkään.

Kiinteistön kauppaa koskeneessa ratkaisussa KKO 2016:69 ostajat ilmoittivat virheistä pian, mutta kertoivat vaatimustensa sisällön vasta noin vuoden kuluttua, ja he menettivät oikeutensa vedota virheisiin. Ratkaisussa KKO 2005:127, jossa sovellettiin vielä kauppalakia, ostaja teki virheilmoituksen ajoissa, mutta esitti yksilöidyt vaatimukset vasta vuosia myöhemmin ja menetti oikeutensa niihin. Laki ei vaadi kirjallista muotoa, mutta kirjallinen ilmoitus on helpompi näyttää toteen.

Uuden asunnon kaupassa myyjän on järjestettävä vuositarkastus 12–15 kuukauden kuluttua siitä, kun rakennus on hyväksytty käyttöön. Ostaja menettää oikeutensa, jos hän ei ilmoita virheestä, vaikka se olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa. Myöhemmin ilmenevästä virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa.

Uuden asunnon virheestä voi ilmoittaa myös sille, joka vastaa virheen korjaamisesta myyjän lukuun, esimerkiksi urakoitsijalle. Uuden asunnon kaupassa virheeseen voi vedota määräajoista huolimatta myös silloin, kun asunto ei täytä terveyden tai omaisuuden suojelemiseksi annettuja vaatimuksia.

Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO 2007:91, että käytetyn asunnon myyjä, joka antoi ostajien ymmärtää vedeneristyksen olevan kunnossa, menetteli kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Ostajat saivat siksi vedota virheeseen, vaikka ilmoittivat siitä vasta yli kaksi vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen. Tavallinen myyntipuheen kehuminen ei yleensä riitä tällaiseen poikkeukseen.
 

Petos vai asunnon virhe?

Useimmiten asuntokaupan riita ei ole petos, vaan kyse on asunnon virheestä tai muusta sopimusrikkomuksesta. Petos edellyttää tahallista erehdyttämistä, oikeudettoman taloudellisen hyödyn tavoittelua ja taloudellista vahinkoa. Pelkkä huolimattomuus tai vahingossa annettu väärä tieto ei ole petos.

Asunnon virhe ei sen sijaan edellytä tahallisuutta: hinnanalennusta ja kaupan purkua voi vaatia, vaikka myyjä ei tiennyt virheestä. Sama tapahtuma voi johtaa sekä rikosasiaan että virheeseen perustuviin vaatimuksiin.

Myös ostaja voi syyllistyä petokseen esimerkiksi esiintymällä väärällä nimellä tai antamalla väärän kuvan maksukyvystään. Ratkaisussa KKO 1995:45 syytetty oli allekirjoittanut osakkeiden kauppakirjan tekaistulla nimellä saadakseen huoneiston petollisesti käyttöönsä, ja hänet tuomittiin petoksista. Ratkaisun ydinkysymys oli kuitenkin se, ettei menettely ollut väärennys.

Rikosepäily ei korvaa virheilmoitusta, joten virheestä on ilmoitettava myyjälle ajoissa joka tapauksessa. Petollisella viettelyllä aikaansaatu sopimus ei sido vieteltyä, ja rikoksesta johtuva korvausvelka ei vanhene niin kauan kuin rikosasiassa voidaan nostaa syyte tai asia on vireillä tuomioistuimessa.

Ennen maksua kannattaa tarkistaa, kuka on kirjattu osakkeen omistajaksi ja onko osake pantattu. Näin voi välttää esimerkiksi valemyyjän, joka pyytää käsirahaa vuokraamastaan asunnosta.
 

Maksamattomat vastikkeet

Kaupan osapuolten välillä myyjä vastaa yhtiövastikkeista siihen asti, kun asunnon hallinta luovutetaan ostajalle, jollei toisin sovita. Taloyhtiöön nähden osakkeen uusi omistaja vastaa yhtiövastikkeesta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien, eikä kaupan osapuolten sopimus sido taloyhtiötä. Jos omistus siirtyy ennen kuin saat asunnon hallintaasi, voit vaatia myyjältä tämän ajan vastikkeet, jollette ole sopineet toisin.

Taloyhtiö voi vaatia myyjän maksamatta jättämiä vastikkeita myös uudelta omistajalta. Vastuun enimmäismäärä lasketaan sen kuukauden, jona omistusoikeus siirtyi, ja viiden sitä edeltävän kuukauden yhtiövastikkeista. Uusi omistaja ei vastaa rästeistä, joita ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja jotka ovat erääntyneet ennen todistuksen päiväystä.

Esimerkki: Yhtiövastike on 300 euroa kuukaudessa, ja isännöitsijäntodistuksessa mainitut rästit ovat 3 000 euroa. Taloyhtiö voi vaatia sinulta enintään 1 800 euroa, ja maksamasi summan voit vaatia myyjältä takaisin.

Jos taloyhtiö on jo päättänyt ottaa huoneiston hallintaansa maksamattomien vastikkeiden vuoksi, uusi omistaja saa huoneiston hallintaansa vasta, kun erääntyneet maksut on maksettu. Tarkista siksi isännöitsijäntodistuksesta rästit ja mahdollinen hallintaanottopäätös, ja sovi, että rästit maksetaan kauppahinnasta suoraan taloyhtiölle. Ratkaisussa KKO 2010:17 korkein oikeus katsoi, ettei asuntokauppalaki estänyt ostajaa vaatimasta vahingonkorvausta virheellisen isännöitsijäntodistuksen antaneelta yhtiön edustajalta yhtiölainsäädännön perusteella.
 

Maksuviivästys ja viivästyskorko

Jos ostaja maksaa kauppahinnan tai sen erän myöhässä, myyjällä on oikeus viivästyskorkoon korkolain mukaan sekä uuden että käytetyn asunnon kaupassa. Viivästyskorko on vuotuista korkoa, joka on seitsemän prosenttiyksikköä korkeampi kuin kulloinkin voimassa oleva viitekorko. Viitekorko tarkistetaan puolen vuoden välein.

Esimerkki: Kun 180 000 euron loppuerä maksetaan 10 päivää myöhässä ja viitekorko on 2 prosenttia, viivästyskorko on 9 prosenttia ja korkoa kertyy noin 440 euroa. Viivästyskorosta ei tarvitse sopia erikseen kauppakirjassa.

Myyjä saa purkaa kaupan, jos maksuviivästys on olennainen tai jos ostaja ei maksa myyjän asettamassa kohtuullisessa lisäajassa. Käytetyn asunnon kaupassa purku ei ole enää mahdollinen, kun osakekirja on luovutettu tai suostumus omistuksen kirjaamiseen on annettu, eikä silloin, kun viivästynyt maksu on maksettu korkoineen.

Ostaja ei ole viivästynyt, jos hän pidättää maksun, koska myyjä ei ole luovuttanut asuntoa tai asiakirjoja ajallaan. Pidätä kuitenkin vain perusteltu summa ja ilmoita pidättämisestä kirjallisesti.
 

Riidan ratkaiseminen ilman oikeudenkäyntiä

Asuntokauppariidan voi ratkaista ilman oikeudenkäyntiä neljällä tavalla: neuvottelemalla sovinnon, viemällä asian kuluttajariitalautakuntaan, käyttämällä sovittelua tuomioistuimessa tai sen ulkopuolella tai, jos siitä on pätevästi sovittu, välimiesmenettelyssä. Sovinto kannattaa aina kirjata kirjalliseksi sopimukseksi, josta ilmenevät osapuolet, riita, sovitut suoritukset, maksuaika ja se, että riita on ratkaistu kokonaan.

Tuomioistuinsovittelu edellyttää kaikkien osapuolten suostumusta, ja sovittelijana toimii tuomari. Sovittelussa tehty sovinto voidaan vahvistaa, jolloin sen voi panna täytäntöön. Myös tuomioistuimen ulkopuolisessa sovittelussa tehty kirjallinen sovinto voidaan vahvistaa käräjäoikeudessa täytäntöönpanokelpoiseksi. Kun elinkeinonharjoittaja myy asunnon kuluttajalle, ennen riitaa tehty välimiesehto ei sido kuluttajaa.

Sovintotarjous kannattaa ottaa vakavasti. Kiinteistön kauppaa koskeneessa ratkaisussa KKO 2022:56 ostajat vaativat hinnanalennusta 106 593 euroa ja saivat 32 000 euroa, vaikka myyjät olivat tarjonneet sovinnoksi ensin 30 000 ja myöhemmin 50 000 euroa. Korkein oikeus otti tarjoukset huomioon kuluista päättäessään, ja ostajat joutuivat korvaamaan osan myyjien kuluista. Neuvottelut eivät pidennä virheilmoituksen määräaikoja.
 

Kuluttajariitalautakunta

Kuluttajariitalautakunta käsittelee asunnon kauppaa koskevan riidan, jonka sille tuo kuluttaja, asuntoyhteisö tai asunnon myyjänä tai tarjoajana oleva yksityishenkilö. Lautakunta käsittelee siis myös kahden yksityishenkilön väliset asuntokaupat, ja myös yksityinen myyjä voi viedä asian lautakuntaan. Osakkaan ja taloyhtiön väliset riidat, esimerkiksi remontista tai vastikkeesta, eivät ole asuntokauppariitoja.

Käsittely on maksuton, mutta omat kulut, kuten avustajan palkkion, kukin maksaa itse. Lautakunta pyrkii sovintoon ja ratkaisee asian kirjallisen aineiston perusteella. Suositus annetaan viimeistään 90 päivän kuluttua siitä, kun lautakunnalla on kaikki tarvittava aineisto. Lautakunta voi jättää asian käsittelemättä esimerkiksi, jos ratkaisu vaatisi todistajien kuulemista, asia on poikkeuksellisen monimutkainen tai kuluttaja ei ole ensin ollut yhteydessä kuluttajaneuvontaan.

Lautakunnan ratkaisu on suositus. Se ei ole tuomio, sitä ei voi panna täytäntöön ulosotossa eikä siihen voi valittaa, mutta sitä noudatetaan käytännössä usein. Asian voi aina viedä myöhemmin käräjäoikeuteen.

Kun vaatimus esitetään lautakunnassa, saatavan vanhentuminen katkeaa ja on keskeytyneenä käsittelyn ajan. Lautakuntaan vieminen ei kuitenkaan pidennä aikaa, jossa virheestä on ilmoitettava myyjälle, joten tee ensin virheilmoitus.
 

Kuinka kauan riita kestää

Asuntokauppariidalle ei ole yhtä kiinteää käsittelyaikaa. Karkeasti arvioiden neuvottelu kestää viikoista muutamaan kuukauteen, kuluttajariitalautakunnan käsittely yleensä kuukausia ja käräjäoikeuden käsittely tavallisesti selvästi pidempään. Jos tuomiosta valitetaan hovioikeuteen, aikaa kuluu lisää.

Lautakunnan 90 päivän määräaika alkaa vasta, kun kaikki aineisto on saatu, ja sitä ennen voi kulua aikaa vireillepanoon, vastineisiin ja lisäselvityksiin. Käsittelyä pitkittävät etenkin asiantuntijaselvitykset, kiista siitä, onko vika laissa tarkoitettu virhe, ja vaatimusten muuttaminen.

Riita ei pysäytä määräaikoja. Virheeseen perustuva rahavaatimus vanhenee kolmen vuoden kuluttua siitä, kun virhe havaittiin tai olisi pitänyt havaita, jos vanhentumista ei katkaista. Vanhentuminen katkeaa esimerkiksi, kun lähetät myyjälle yksilöidyn vaatimuksen, ja myös, kun esität vaatimuksen kuluttajariitalautakunnassa.

Kiinteistön kaupassa lautakuntaan vieminen katkaisee lisäksi tiettyjen maakaaren määräaikojen kulumisen. Kiinteistön kauppaa koskeneessa ratkaisussa KKO 2018:38 ostaja oli vaatinut purkua ajoissa, mutta nosti kanteen vasta yli neljä vuotta viimeisestä yhteydenotostaan ja menetti purkuoikeutensa passiivisuutensa vuoksi.
 

Käräjäoikeusprosessi

Käräjäoikeudessa asia etenee pääpiirteissään näin: haastehakemus, vastapuolen kirjallinen vastaus, valmistelu, tarvittaessa pääkäsittely ja lopuksi tuomio, jossa ratkaistaan myös oikeudenkäyntikulut. Sovinnon voi tehdä missä vaiheessa tahansa. Selkeä riita voi ratketa muutamassa kuukaudessa, mutta laaja asuntokauppariita voi kestää vuosia.

Ratkaisussa KKO 2011:87 uuden asunnon kauppaa koskeva riita, jossa oli kymmenen asianosaista, kesti käräjäoikeudessa kuusi vuotta viisi kuukautta. Korkein oikeus katsoi sen viivästyneen valtion vastuulla olevasta syystä kolmella vuodella, ja kukin asianosainen sai 4 500 euron hyvityksen.

Jos oikeudenkäynti viivästyy kohtuuttomasti ja loukkaa oikeuttasi saada asiasi käsitellyksi kohtuullisessa ajassa, voit vaatia valtiolta hyvitystä. Hyvityksen määrä on lähtökohtaisesti 1 500 euroa kultakin vuodelta, jona käsittely on viivästynyt tuomioistuimen tai viranomaisen vastuulla olevasta syystä. Hyvitys on yleensä enintään 10 000 euroa, mutta enimmäismäärä voidaan erityisestä syystä ylittää. Viivästymisen kohtuuttomuutta arvioidaan tapauskohtaisesti, eikä tuomioistuimen ruuhka yksinään vapauta velvollisuudesta käsitellä asia kohtuullisessa ajassa.

Riita-asian häviäjä joutuu yleensä korvaamaan voittajan tarpeelliset ja kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, joten pitkä ja laaja oikeudenkäynti voi aiheuttaa huomattavan kuluriskin.

Poikkeuksena ovat muun muassa käräjäoikeuden pienten riita-asioiden menettelyssä käsiteltävät asiat, joissa hävinnyt osapuoli voidaan velvoittaa korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikuluja enintään 500 eurolla tai pääkäsittelyn yhteydessä enintään 1 000 eurolla. Lisäksi voidaan määrätä korvattaviksi vastapuolen oikeudenkäyntimaksu ja erityiset kulut.

Menettelyä sovelletaan vain asuinhuoneiston vuokrasuhteeseen perustuviin riitoihin, joissa vaatimus on enintään 10 000 euroa tai muu kuin rahamääräinen (oikeudenkäymiskaaren 6 a luvun 2 § ja 21 luvun 8 d §). Asuntokauppariitoihin sitä ei sovelleta. Tavallisessa asuntokauppariidassa oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen sovelletaan lähtökohtaisesti yleisiä sääntöjä.
 

Oikeusturvavakuutus ja oikeusapu

Useimmissa asuntokauppariidoissa ensisijainen kulusuoja on kotivakuutukseen sisältyvä oikeusturvavakuutus. Tarkista ehdot heti riidan alkaessa, koska niissä voi olla rajoituksia esimerkiksi riidan alkamisajan, omavastuun ja enimmäiskorvauksen osalta. Julkista oikeusapua ei anneta, jos sinulla on asian kattava oikeusturvavakuutus.

Julkista oikeusapua voi saada, jos tulot ja varallisuus ovat riittävän pienet. Sitä haetaan oikeusaputoimistosta, ja se voi olla maksutonta tai omavastuullista. Oikeusapu kattaa oman avustajan palkkion ja eräitä maksuja, mutta ei vastapuolen oikeudenkäyntikuluja, jos häviät.

Avustajan työtä korvataan enintään 80 tunnilta, ja pienten riita-asioiden menettelyssä raja on kahdeksan tuntia. Oikeusapua ei anneta yhtiöille eikä yhteisöille, joten asunto-osakeyhtiö ei voi saada sitä. Oikeusapua ei myöskään anneta, jos asialla on hakijalle vähäinen merkitys tai se olisi selvästi turhaa hyötyyn nähden.
 

Mitä kannattaa tehdä

Jos asunnosta löytyy kaupan jälkeen virhe:

1. Kuvaa virhe ja kirjaa päivämäärä, jolloin huomasit sen.
2. Ilmoita virheestä ja vaatimuksistasi myyjälle kirjallisesti heti, vaikka summa vielä tarkentuisi. Pelkkä välittäjälle kertominen ei riitä.
3. Teetä asiantuntijalla arvio virheestä ja korjauskuluista ja täsmennä vaatimus euromääräiseksi heti, kun kulut selviävät.
4. Kokoa asiakirjat: kauppakirja, myyntiesite, isännöitsijäntodistus, kuntotarkastusraportti, virheilmoitus ja myyjän vastaukset, valokuvat ja mittaukset.
5. Yritä sovintoa ja aseta neuvotteluille takaraja.
6. Jos sopu ei synny, harkitse kuluttajariitalautakuntaa, tuomioistuinsovittelua tai kannetta käräjäoikeudessa.
7. Seuraa määräaikoja: virheilmoituksen määräajat kulkevat neuvotteluista ja lautakuntakäsittelystä riippumatta, ja vanhentuminen on katkaistava ajoissa.

Jos olet myyjä ja ostaja maksaa myöhässä, lähetä kirjallinen maksumuistutus, jossa on myöhässä oleva summa, eräpäivä ja vaatimus viivästyskorosta. Jos harkitset purkua, aseta kohtuullinen lisäaika.

Juristista on hyötyä erityisesti, kun myyjä kiistää virheen, harkitset kaupan purkua, summa on suuri, kahden vuoden takaraja on mennyt tai lähestyy tai asia on menossa käräjäoikeuteen. Juristi auttaa myös arvioimaan kuluriskin ja sen, kannattaako asia viedä lautakuntaan vai suoraan käräjäoikeuteen. Tarkista, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus kulut.
 

Tavalliset ongelmat

• Virheilmoitus tehdään liian myöhään tai vain välittäjälle, tai siinä ei kerrota, mitä vaaditaan.
• Ostaja olettaa, että neuvottelut tai lautakuntakäsittely pidentävät virheilmoituksen määräaikoja.
• Kahden vuoden takarajaa sovelletaan väärin: se koskee vain yksityistä myyjää, eikä se suojaa myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti.
• Vaatimukset jätetään auki pitkäksi aikaa tai riita jää vuosiksi lepäämään ilmoituksen jälkeen.
• Kuntotarkastusraportin varoitukset ja suositukset lisätutkimuksista jätetään huomiotta.
• Myyjän vaikenemista viasta pidetään automaattisesti petoksena, vaikka kyse on tavallisesti asunnon virheestä.
• Ostaja ei tarkista isännöitsijäntodistuksesta vastikerästejä eikä sovi niiden maksamisesta kauppahinnasta.
• Kauppahintaa pidätetään enemmän kuin vaatimukset edellyttävät, jolloin ylimenevä osa voi olla myöhässä oleva maksu.
• Purkua vaaditaan ilman toissijaista hinnanalennusvaatimusta samassa oikeudenkäynnissä.
• Hyvä sovintotarjous hylätään arvioimatta kuluriskiä.
• Oletetaan, että oikeusapu suojaa myös vastapuolen oikeudenkäyntikuluilta.
   

Keskeinen sääntely

• Asuntokauppalaki (843/1994), 6 luku: soveltamisala ja sopimusehdot (1 ja 2 §), asunnosta aiheutuvat kustannukset (5 §), myyjän viivästys (8 ja 9 §), virhe (11 §), ennakkotarkastus (12 §), virheilmoitus (14 §), pidättyminen maksusta (15 §), hinnanalennus ja purku (16 §), vahingonkorvaus (17 §), elinkeinonharjoittajan korjaustyöt (18 §), molempien huolimattomuus (19 §), taloudellinen ja oikeudellinen virhe (20 ja 21 §), ostajan maksuvelvollisuus, viivästyskorko ja myyjän oikeudet (22–25 §), muun kuin myyjän antamat tiedot (27 §), purun vaikutukset (28 §) ja sovittelu (29 §).
• Asuntokauppalaki, 4 luku: uuden asunnon kauppa, myyjän viivästys (8 ja 11 §), vuositarkastus ja virheilmoitus (18–20 §), korjaus (22–24 §), hinnanalennus ja purku (25 §), vahingonkorvaus (26 §), viivästyskorko (33 §), myyjän purkuoikeus ja vahingonkorvaus (34 ja 35 §) sekä sovittelu (38 §).
• Asuntokauppalaki, 2 luku (rakentamisvaiheen vakuudet) ja 7 luku (myyjän takautumisoikeus 1 § ja välimiesehdot 3 §).
• Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009): uuden omistajan vastikevastuu (3 luvun 6 ja 7 §), isännöitsijäntodistus (7 luvun 27 §) sekä huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan (8 luvun 2, 6 ja 7 §).
• Laki kuluttajariitalautakunnasta (8/2007): toimivalta (2 §), käsittely (12–14 ja 17 a §), kulut (19 §), ratkaisun luonne (20 §) ja maakaaren määräaikojen katkeaminen (23 §).
• Laki velan vanhentumisesta (728/2003): yleinen vanhentumisaika (4 §), korvausvelan vanhentuminen (7 §) sekä vanhentumisen katkaiseminen (10 ja 11 §).
• Korkolaki (633/1982): viivästyskorko (4 §) ja viitekorko (12 §).
• Oikeudenkäymiskaari, 21 luku: oikeudenkäyntikulujen korvaaminen (1 §) ja pienten riita-asioiden menettelyn kulukatto (8 d §).
• Laki oikeudenkäynnin viivästymisen hyvittämisestä (362/2009).
• Laki riita-asioiden sovittelusta ja sovinnon vahvistamisesta yleisissä tuomioistuimissa (394/2011).
• Oikeusapulaki (257/2002).
• Oikeustoimilaki (228/1929), 30 § (petollinen viettely), rikoslain 36 luku (petos) ja laki huoneistotietojärjestelmästä (1328/2018).
   

Päivitetty 12.10.2026