Sopimusrikkomus tarkoittaa, että myyjä tai ostaja ei täytä velvollisuuttaan. Myyjä voi viivästyä asunnon luovutuksessa, tai asunnossa voi olla virhe. Ostaja voi jättää kauppahinnan maksamatta ajallaan.

Seuraamuksia ovat maksusta pidättäytyminen, sopimuksen täyttämisen vaatiminen, hinnanalennus, kaupan purku, viivästyskorko ja vahingonkorvaus. Mitä keinoja voit käyttää, riippuu siitä, kuka sopimusta rikkoi, onko asunto uusi vai käytetty ja onko myyjä yksityinen vai elinkeinonharjoittaja. Ilmoita virheestä ja vaatimuksistasi kohtuullisessa ajassa.

Asuntokaupasta säädetään asuntokauppalaissa. Tämä laki säätää muun muassa edellytyksistä asuntokauppasopimusten tekemisessä sekä sopimuksissa käytettävistä sopimusehdoista. Sopimusrikkomus on kyseessä, kun sopimuksen osapuoli jättää noudattamatta sopimuksessa hänelle asetettuja velvollisuuksia.

Asuntokauppalaissa säädetään rakennettavista asunnoista ja uusien sekä käytettyjen asuntojen kaupasta. Osapuolia asuntokaupassa ovat myyjä sekä ostaja. Myyjä voi olla luonnollinen henkilö tai oikeushenkilö eli esimerkiksi yritys, joka myy asuntoja. Laki suojelee osapuolia säätelemällä sopimusehdoista, joilla turvataan molempien osapuolten oikeuksia.

Sellainen sopimusehto, joka poikkeaa lain pakottavista säännöksistä ostajan vahingoksi, katsotaan mitättömäksi.

Myyjän ja ostajan välisessä sopimuksessa molemmille osapuolille asetetaan velvollisuuksia ja oikeuksia. Myyjän vastuulla asuntokaupassa on esimerkiksi velvollisuus luovuttaa asunto siinä kunnossa ja siinä ajassa kuin sopimuksesta käy ilmi. Ostajan velvollisuus on puolestaan maksaa asunnosta kauppahinta sopimuksessa sovitulla tavalla ilman viivästystä.

Jos toinen osapuoli jättää velvollisuutensa noudattamatta, on kyseessä sopimusrikkomus. Myyjä voi esimerkiksi olla luovuttamatta asuntoa siinä ajassa, mikä sopimuksesta käy ilmi, tai asunto voi olla luovuttamishetkellä olennaisesti huonommassa kunnossa kuin sopimuksessa on sovittu. Sopimusrikkomuksella on seuraamuksensa. Vahingosta kärsineellä osapuolella on tilanteen mukaan oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä, oikeus pidättäytyä maksusta, oikeus hinnanalennukseen tai oikeus purkaa kauppa sekä vaatia vahingonkorvausta.
 

Mitä sääntöjä sovelletaan?

• Käytetyn asunnon kauppa: sovelletaan asuntokauppalain 6 lukua. Sama luku koskee myös uutta asuntoa, jos myyjä ei ole elinkeinonharjoittaja (asuntokauppalain 6 luvun 1 §).
• Uuden asunnon kauppa, kun myyjä on elinkeinonharjoittaja: sovelletaan 4 lukua. Ostajan asema on silloin vahvempi.
• Yksityinen myyjä: lain säännöksistä voidaan poiketa kirjallisella sopimuksella. Jos ostaja on kuluttaja, ostajan oikeuksia virheen perusteella voidaan kuitenkin rajoittaa vain kauppakirjassa yksilöityjen seikkojen osalta. Yleinen ehto "asunto myydään siinä kunnossa kuin se on" ei siis yleensä poista vastuuta.
• Elinkeinonharjoittaja myyjänä: kuluttajaostajan asemaa ei voi heikentää sopimuksella. Sellainen ehto on mitätön (asuntokauppalain 6 luvun 2 §).
   

Myyjän sopimusrikkomus: viivästys

Jos myyjä ei luovuta asuntoa tai osakekirjaa sovittuna päivänä, ostajalla on käytetyn asunnon kaupassa oikeus:

• pidättyä maksamasta kauppahintaa, kunnes luovutus tapahtuu, ja senkin jälkeen pidättää vahingonkorvausvaatimuksensa vakuudeksi tarvittava osa.
• purkaa kauppa, jos viivästyksestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä purkamista ole pidettävä kohtuuttomana.
• saada vahingonkorvausta, jollei myyjä osoita, ettei viivästys tai vahinko johdu hänen huolimattomuudestaan.

Kauppaa ei voi purkaa viivästyksen vuoksi enää sen jälkeen, kun asunnon hallinta ja asiakirjat on luovutettu. Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, purku edellyttää olennaista sopimusrikkomusta, ja vahingonkorvausvastuu on ankarampi.
 

Myyjän sopimusrikkomus: asunnon virhe

Asunnossa on virhe esimerkiksi, jos se ei vastaa sovittua tai myyjän ennen kauppaa antamia tietoja tai jos myyjä on jättänyt kertomatta tärkeän asian, josta hän tiesi (asuntokauppalain 6 luvun 11 §). Virheen perusteella ostaja voi pidättää maksamatta olevaa kauppahintaa, vaatia hinnanalennusta, purkaa kaupan ja vaatia vahingonkorvausta (6 luvun 15–17 §).

• Hinnanalennus ei edellytä myyjän huolimattomuutta.
• Kauppa voidaan purkaa, jos virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, purku arvioidaan uuden asunnon kaupan säännösten mukaan: jos virhettä ei oikaista, kaupan saa purkaa, kun sopimusrikkomus on olennainen.
• Yksityinen myyjä vapautuu vahingonkorvauksesta, jos hän osoittaa, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan.

Myyjä vastaa myös välittäjän antamista tiedoista ja isännöitsijäntodistukseen sisältyvistä tiedoista kuin omistaan (asuntokauppalain 6 luvun 27 §). Jos myyjä joutuu vastuuseen isännöitsijäntodistuksen väärän tiedon vuoksi, hän voi hakea korvausta taloyhtiöltä tai tiedon antaneelta henkilöltä, jollei tämä osoita toimineensa huolellisesti. Jos asunnosta on löytynyt virhe, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta sopimusriidassa.
 

Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2010:17

• Mitä tapahtui: Isännöitsijäntodistuksesta ei käynyt ilmi, että osa ilmoitetusta pinta-alasta oli tiloja, joille ei ollut rakennuslupaa.
• Mitä ratkaistiin: Asuntokauppalaki ei estänyt ostajaa vaatimasta vahingonkorvausta todistuksen antaneelta yhtiön edustajalta yhtiölainsäädännön perusteella.
• Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Myyjän lisäksi voit harkita vaatimusta isännöitsijää tai taloyhtiötä kohtaan, jos virhe on peräisin isännöitsijäntodistuksesta.
• Mitä ei voi päätellä: Ratkaisu koski vanhaa asunto-osakeyhtiölakia. Se ei ottanut kantaa korvauksen määrään, vaan asia palautettiin käräjäoikeuteen käsiteltäväksi.
   

Ostajan sopimusrikkomus

Ostajan keskeinen velvollisuus on maksaa kauppahinta. Jollei toisin ole sovittu, käytetyn asunnon kauppahinta maksetaan samalla, kun ostaja saa asunnon hallinnan ja osakekirjan tai kun myyjä antaa suostumuksen omistuksen kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin. Ostajalla on oikeus ensin tarkastaa asunto ja asiakirjat. Myyjän ei tarvitse luovuttaa asuntoa eikä asiakirjoja ennen kuin kauppahinta on maksettu, ellei maksun lykkäämisestä ole sovittu (asuntokauppalain 6 luvun 4 ja 22 §).

Jos ostaja ei maksa ajallaan, myyjällä on oikeus:

• viivästyskorkoon korkolain mukaan. Viivästyskorko on seitsemän prosenttiyksikköä korkeampi kuin kulloinkin voimassa oleva viitekorko (6 luvun 23 § ja korkolain 4 §).
• purkaa kauppa, jos maksuviivästys on olennainen tai jos ostaja ei maksa myyjän asettamassa kohtuullisessa lisäajassa. Purku ei ole enää mahdollinen, kun osakekirja on luovutettu tai kirjaussuostumus annettu tai kun viivästynyt maksu korkoineen on maksettu (6 luvun 24 §).
• saada vahingonkorvausta. Ostaja vapautuu vain, jos hän osoittaa viivästyksen johtuvan esimerkiksi maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta vastaavasta esteestä, jota hän ei voinut välttää (6 luvun 25 §).

Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja ja ostaja kuluttaja, myyjä saa purkutilanteessa korvauksen uudelleenmyynnin kuluista ja kaupasta aiheutuneista erityisistä kuluista sekä kohtuullisen korvauksen muusta vahingosta.
 

Mitä purussa palautetaan?

Jos kauppa puretaan, myyjän on palautettava kauppahinta. Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkoa viitekoron mukaan siitä päivästä, jona hän sai maksun.

Ostaja palauttaa asunnon ja asiakirjat. Jos ostaja on saanut asunnosta merkittävää tuottoa tai hyötyä, hän maksaa siitä kohtuullisen korvauksen. Myyjä korvaa kohtuullisesti ostajan asuntoon tekemät tarpeelliset tai hyödylliset kustannukset (asuntokauppalain 6 luvun 28 § ja 4 luvun 36 §).
 

Vahingonkorvauksen sovittelu

Sopimusrikkomuksen perusteella maksettavaa vahingonkorvausta voidaan sovitella eli pienentää, jos se olisi kohtuuton. Huomioon otetaan esimerkiksi sopimusrikkomuksen syy, vastapuolen oma osuus vahinkoon, osapuolten varallisuus, kauppahinta ja se, olisiko vahingon voinut ennakoida ja estää. Kun kuluttajaostaja joutuu korvaamaan elinkeinonharjoittajalle maksuviivästyksen tai peruutuksen aiheuttamaa vahinkoa, korvausta voidaan sovitella erityisesti, jos ostaja on joutunut maksuvaikeuksiin sairauden, työttömyyden tai muun erityisen syyn vuoksi pääasiassa omatta syyttään (asuntokauppalain 4 luvun 38 § ja 6 luvun 29 §).
 

Rakentamisvaiheen kauppa ja vakuus

Kun perustajaosakas myy asuntoa rakentamisvaiheessa, kauppa ei lain lähtökohdan mukaan sido ostajaa ennen kuin sopimuksen täyttämisestä on asetettu vakuus (asuntokauppalain 2 luvun 11 ja 17 §).
 

Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2013:51

• Mitä tapahtui: Perustajaosakkaat alkoivat myydä paritalon osakkeita kuluttajille rakennusaikana, vaikka lain vaatimaa vakuutta ei ollut asetettu. Ostajat vaativat kauppahintaa takaisin sillä perusteella, ettei kauppa sitonut heitä.
• Mitä ratkaistiin: Korkein oikeus katsoi äänestyksen jälkeen, ettei vakuuden puuttuminen tehnyt kaupasta ostajia sitomatonta. Ratkaisevaa oli vakuusjärjestelyn tarkoitus ja se turva, joka ostajilla kaupan ehtojen perusteella tosiasiassa oli. Sitomattomuuteen perustuvat vaatimukset hylättiin. Asunnon virheisiin perustuvat vaatimukset palautettiin hovioikeuden käsiteltäviksi.
• Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Puuttuva vakuus on vakava puute, mutta se ei aina anna oikeutta vetäytyä kaupasta. Asia arvioidaan tapauskohtaisesti.
• Mitä ei voi päätellä: Ratkaisu ei tarkoita, että myyjä saisi jättää vakuuden asettamatta. Lain lähtökohta on edelleen, ettei kauppa sido ostajaa ennen vakuuden asettamista.
   

Reklamaatio ja määräajat

• Käytetyn asunnon kaupassa ilmoita virheestä ja vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit virheen tai sinun olisi pitänyt huomata se. Ratkaisevaa on, milloin pääsit tai sinun olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.
• Yksityisen myyjän kaupassa oikeus vedota virheeseen menetetään, jos ilmoitusta ei tehdä kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Takaraja ei koske elinkeinonharjoittajaa.
• Määräajat eivät suojaa myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (asuntokauppalain 6 luvun 14 §).

Uuden asunnon kaupassa virheestä on ilmoitettava viimeistään vuositarkastuksessa, jos virhe olisi pitänyt havaita siihen mennessä. Myöhemmin ilmenevästä virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa (asuntokauppalain 4 luvun 19 ja 20 §).

Lisäksi korvausvaatimus vanhenee. Vanhentuminen on katkaistava, esimerkiksi lähettämällä myyjälle yksilöity vaatimus, kolmen vuoden kuluessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se, ja viimeistään kymmenen vuoden kuluessa sopimusrikkomuksesta (vanhentumislain 4, 7 ja 10 §).
 

Kolme esimerkkiä

Esimerkit ovat havainnollistavia. Lopputulos riippuu aina tapauksen kaikista seikoista.

Esimerkki 1, myyjä viivästyy: Kauppakirjan mukaan yksityinen myyjä luovuttaa asunnon 1.5. Hänen uusi kotinsa ei valmistu, eikä hän muuta pois. Ostaja saa pidättää kauppahinnan, kunnes asunto ja osakekirja luovutetaan.

Jos ostaja joutuu maksamaan väliaikaista vuokraa, hän voi vaatia sitä vahingonkorvauksena, jollei myyjä osoita, ettei viivästys johdu hänen huolimattomuudestaan. Ostaja voi purkaa kaupan vain, jos viivästyksestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa.

Esimerkki 2, ostaja maksaa myöhässä: Ostajan pankkilaina viivästyy, ja 50 000 euron loppuerä maksetaan 20 päivää myöhässä. Jos viitekorko on koko ajan 2 prosenttia, viivästyskorko on 9 prosenttia. Myyjä voi vaatia viivästyskorkoa noin 250 euroa. Kun maksu korkoineen on suoritettu, myyjä ei voi enää purkaa kauppaa maksuviivästyksen vuoksi.

Esimerkki 3, isännöitsijäntodistuksessa väärä tieto: Isännöitsijäntodistuksessa ei mainita jo päätettyä putkiremonttia. Ostaja vaatii hinnanalennusta myyjältä, koska myyjä vastaa todistuksen tiedoista. Jos myyjä joutuu maksamaan, hän voi vaatia korvausta taloyhtiöltä tai isännöitsijältä. Ostaja voi harkita myös omaa vaatimusta yhtiön edustajaa kohtaan (KKO 2010:17).
 

Näin toimit

• Lue kauppakirja: mitä on sovittu luovutuspäivästä, maksusta, asunnon kunnosta ja vastuunrajoituksista.
• Selvitä, onko myyjä yksityinen vai elinkeinonharjoittaja ja onko asunto uusi vai käytetty.
• Ilmoita sopimusrikkomuksesta ja vaatimuksistasi vastapuolelle kirjallisesti ja heti. Kerro, mitä vaadit, esimerkiksi hinnanalennusta, purkua tai vahingonkorvausta.
• Kokoa näyttö: kauppakirja, esite, isännöitsijäntodistus, kuntotarkastusraportti, asiantuntijalausunnot, valokuvat, kuitit ja viestit.
• Älä pidätä enempää kauppahintaa kuin vaatimuksesi edellyttävät. Liian suuri pidätys voi olla itsessään sopimusrikkomus.
• Jos sopua ei synny, harkitse kuluttajariitalautakuntaa tai kannetta käräjäoikeudessa.
   

Kuluttajariitalautakunta ja oikeudenkäyntikulut

Kuluttajat ja asunnon myyjinä olevat yksityishenkilöt voivat viedä asuntokauppaa koskevan riidan kuluttajariitalautakuntaan (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 2 §). Käsittely on maksuton. Lautakunta antaa ratkaisusuosituksen, joka ei sido osapuolia eikä ole täytäntöönpanokelpoinen.

Jos riita viedään käräjäoikeuteen, häviäjä joutuu yleensä korvaamaan vastapuolen kohtuulliset oikeudenkäyntikulut (oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §). Siksi pienissäkin asuntokauppariidoissa kuluriski voi nousta suureksi riidan arvoon nähden.

Jos asia käsitellään käräjäoikeuden pienten riita-asioiden menettelyssä, hävinnyt voidaan velvoittaa korvaamaan vastapuolen kuluja pääsääntöisesti enintään 500 eurolla tai, jos asiassa on pidetty pääkäsittely, enintään 1 000 eurolla (oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 d §, L 398/2026). Menettelyä sovelletaan vain asuinhuoneiston vuokrasuhteeseen perustuviin riitoihin, joissa vaatimus on enintään 10 000 euroa tai muu kuin rahamääräinen (oikeudenkäymiskaaren 6 a luvun 2 §). Asuntokauppariitoihin sitä ei sovelleta. Tavallisessa asuntokauppariidassa oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen sovelletaan lähtökohtaisesti yleisiä sääntöjä.

Kotivakuutuksen oikeusturvavakuutus voi korvata osan kuluista omavastuun jälkeen. Oikeusavun saaminen riippuu tuloistasi ja varallisuudestasi.
 

Milloin juristista on hyötyä?

Juristista on hyötyä, jos harkitset kaupan purkua, jos vastapuoli kiistää sopimusrikkomuksen, jos vastuussa voi olla myös välittäjä tai taloyhtiö tai jos kahden vuoden takaraja lähestyy. Juristi auttaa myös arvioimaan, kannattaako riita viedä oikeuteen kuluriski huomioon ottaen, ja laskemaan palautettavat määrät, korot ja korvaukset oikein. Voit myös pyytää ensin maksuttoman selvityksen sopimusrikkomuksesta asuntokaupassa.
 

Kysymyksiä ja vastauksia

Onko jokainen asunnon puute sopimusrikkomus?

Ei ole. Virhe edellyttää, että asunto poikkeaa sovitusta, myyjän antamista tiedoista tai siitä, mitä ostaja saattoi perustellusti odottaa. Ostaja ei myöskään voi vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita ennen kauppaa tehdyssä tarkastuksessa, ellei myyjä ole menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (asuntokauppalain 6 luvun 12 §).

Saako myyjä purkaa kaupan, jos ostaja maksaa myöhässä?

Saa, jos viivästys on olennainen tai jos ostaja ei maksa myyjän asettamassa kohtuullisessa lisäajassa. Purku ei ole enää mahdollinen, kun osakekirja on luovutettu tai kirjaussuostumus annettu tai kun ostaja on maksanut viivästyneen erän korkoineen. Pienestä viivästyksestä kauppaa ei lähtökohtaisesti voi purkaa.

Voinko vaatia korvausta suoraan isännöitsijältä?

Voit harkita sitä, jos väärä tieto on peräisin isännöitsijäntodistuksesta. Korkein oikeus on katsonut, ettei asuntokauppalaki estä ostajaa vaatimasta korvausta todistuksen antaneelta yhtiön edustajalta yhtiölainsäädännön perusteella (KKO 2010:17). Yleensä vaatimus kannattaa esittää myös myyjälle, koska myyjä vastaa isännöitsijäntodistuksen tiedoista.

Voiko sopimusrikkomuksesta sopia myyjän kanssa ilman oikeudenkäyntiä?

Voi. Osapuolet voivat sopia hinnanalennuksesta, korvauksesta tai kaupan purusta. Tee sopimus kirjallisesti ja lue ehdot tarkasti, sillä luopuminen "kaikista muista vaatimuksista" voi estää myöhemmät vaatimukset.