» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Taloyhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa tai hankkia asunto-osakkeita omistukseensa. Nämä ovat kaksi eri asiaa.
Yleisin on huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi, jos osakas esimerkiksi jättää vastikkeet maksamatta tai häiritsee muita. Osakas omistaa asunnon silti edelleen. Ennen hallintaanottoa hallituksen on yleensä annettava kirjallinen varoitus. Jos osakas korjaa laiminlyöntinsä viivytyksettä, hallintaanottoon ei saa ryhtyä.
Toinen tapa on, että taloyhtiö hankkii tai lunastaa omia osakkeitaan, jolloin osakkeiden omistusoikeus siirtyy yhtiölle. Hankkiminen perustuu vapaaehtoisuuteen. Taloyhtiö voi esimerkiksi tarjoutua ostamaan osakkaan omistamat osakkeet. Lunastaminen puolestaan voi tapahtua ilman osakkeenomistajan suostumusta, jos säädetyt edellytykset täyttyvät.
Omien osakkeiden hankkimisesta ja lunastamisesta päättää yhtiökokous. Yhtiökokous voi myös valtuuttaa hallituksen tekemään päätöksen. Päätös edellyttää yleensä määräenemmistöä eli vähintään kahta kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista (asunto-osakeyhtiölain 18 luvun 4 § ja 6 luvun 27 §).
Omien osakkeiden lunastaminen on erotettava yhtiöjärjestykseen perustuvasta lunastusoikeudesta. Yhtiöjärjestyksen lunastuslauseketta voidaan soveltaa, kun asunto-osakkeet siirtyvät uudelle omistajalle. Taloyhtiö voi kuitenkin lunastaa omia osakkeitaan myös asunto-osakeyhtiölain 18 luvun mukaisesti. Vastikkeiden maksamatta jättäminen tai huoneiston huono hoito eivät sellaisinaan ole osakkeiden lunastusperusteita, vaan niihin voidaan puuttua huoneiston hallintaanotolla.
Osakkeiden hankkimisessa ja lunastamisessa on noudatettava asunto-osakeyhtiölain säännöksiä ja mahdollisia yhtiöjärjestyksen rajoituksia. Lainvastaisesti hankitut tai lunastetut osakkeet on luovutettava edelleen laissa säädetyllä tavalla. Taloyhtiön on myös huomioitava, millä varoilla osakkeet hankitaan tai lunastetaan. Jos järjestelyyn liittyy osakepääoman alentaminen, sovellettavaksi voi tulla velkojiensuojamenettely. Taloyhtiö voi lain sallimissa rajoissa pitää hankkimansa osakkeet, mitätöidä ne tai luovuttaa ne edelleen.
Omien osakkeiden hankkimisen ja lunastamisen on oltava taloyhtiön edun mukaista, ja osakkaiden yhdenvertaisuutta on noudatettava. Taloyhtiö ei esimerkiksi saa ilman hyväksyttävää perustetta suosia yhtä osakasta ostamalla tältä osakkeita huomattavasti niiden käypää arvoa korkeammalla hinnalla.
Hankkimisen ja lunastamisen ohella taloyhtiöllä on myös mahdollisuus ottaa osakkeitaan pantiksi. Kyse on eräänlaisesta vakuudesta, jolla voidaan painostaa toinen osapuoli tiettyyn suoritukseen, jonka hän on laiminlyönyt.
Perusteet hallintaan ottamiselle
Osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston asunto-osakeyhtiön hallintaan ottamisesta päättää yhtiökokous. Päätös tehdään tavallisella enemmistöllä, eikä osakas saa äänestää omaa huoneistoaan koskevasta asiasta (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 15 ja 26 §). Osakehuoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan korkeintaan kolmen vuoden ajaksi.
1.10.2026 voimaan tulleen lain perusteet huoneiston hallintaan ottamiselle ovat seuraavat (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §):
- maksamattomat, erääntyneet yhtiövastikkeet sekä maksamattomat varoituksen antamisesta tai yhtiökokouksen koolle kutsumisesta aiheutuneet kustannukset
- huoneiston huono hoito, josta aiheutuu haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle
- huoneiston käyttäminen vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta, muuta yhtiöjärjestyksen määräystä tai yhtiössä vakiintunutta käyttötarkoitusta
- asuinhuoneiston lyhytaikainen vuokraus, josta aiheutuu yhtiölle tai osakkaille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa
- huoneistossa vietettävä häiritsevä elämä
- osakkeenomistaja tai huoneistossa asuva ei noudata, mitä terveyden tai järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen
- edellä mainittuihin kahteen perusteeseen rinnastuva erittäin painava syy
Huoneistoa ei voida ottaa yhtiön hallintaan sellaisen rikkomuksen vuoksi, jolla on vain vähäinen merkitys. Vähäisyyttä arvioitaessa otetaan huomioon yhtiölle tai muille osakkeenomistajille aiheutetun haitan merkittävyys ja havaittavuus sekä esimerkiksi jatkuvuus ja toistuvuus.
Varoitus
Osakkeenomistajalle annettava kirjallinen varoitus on pakollinen esivaihe ennen kuin asunto-osakeyhtiön yhtiökokous voi tehdä päätöksen huoneiston hallintaan ottamisesta. Varoitus on lisäksi annettava tiedoksi mahdolliselle vuokralaiselle tai muun oikeuden perusteella siellä asuvalle. Varoituksessa on mainittava peruste varoituksen antamiselle sekä seuraavasta mahdollisuudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 3 §).
Varoitus on annettava kirjallisesti sekä todisteellisesti tiedoksi. Jos osakkeenomistajaa tai vuokralaista ei ole yrityksistä huolimatta tavoitettu, varoitus voidaan antaa tiedoksi kirjatulla kirjeellä, jonka katsotaan tulleen tietoon seitsemäntenä päivänä postin kuljetettavaksi antamisesta.
Mikäli osakkeenomistaja tai vuokralainen ei ole tiedossa, voidaan varoitus antaa tiedoksi virallisessa lehdessä tai paikkakunnalla yleisesti ilmestyvässä lehdessä, jolloin varoitus tulee tiedoksi lehden ilmestymispäivänä. Lisäksi varoitus on toimitettava huoneistoon, jonka ottamisesta hallintaan varoitetaan (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 3 a §).
Mikäli osakkeenomistaja viivytyksettä täyttää velvollisuutensa, yhtiöllä ei ole oikeutta huoneiston hallintaan ottamiseen. Osakkeenomistajan on tästä huolimatta korvattava varoituksen antamisesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta aiheutuneet kulut.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Päätös hallintaan ottamisesta ja moitekanne
Lain mukaan yhtiökokouksen päätöksessä hallintaan ottamisesta on mainittava haltuunoton peruste, kestoaika, ja kohteena olevat tilat. 1.10.2026 alkaen päätös on annettava tiedoksi osakkeenomistajalle, vuokralaiselle ja huoneistossa asuvalle viipymättä samalla tavalla kuin varoitus. Päätös on annettava kirjallisesti ja todisteellisesti tiedoksi, muussa tapauksessa päätös on tehoton (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 4 §).
Osakkeenomistaja tai vuokralainen voi saattaa moitekanteella tuomioistuimen tutkittavaksi yhtiökokouksen haltuunottopäätöksen. Tuomioistuin tutkii onko yhtiökokouksen päätökselle ollut edellä mainittu peruste. Päätöksen moitekanne on vireille pantava 30 päivän kuluessa haltuunottopäätöksen tiedoksi antamisesta (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 5 §).
Hallintaanotto vai omien osakkeiden lunastus: erot
- Mitä yhtiö saa: Hallintaanotossa taloyhtiö saa huoneiston määräajaksi hallintaansa ja voi vuokrata sen eteenpäin. Osakkeiden omistusoikeus säilyy osakkaalla. Hankinnassa ja lunastuksessa osakkeiden omistusoikeus siirtyy taloyhtiölle.
- Peruste: Hallintaanotto edellyttää asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:ssä säädettyä perustetta, kuten maksamattomia vastikkeita tai häiritsevää elämää. Omien osakkeiden hankkiminen perustuu vapaaehtoisuuteen. Lunastus puolestaan perustuu yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeeseen ja osakkeiden siirtymiseen uudelle omistajalle (asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §).
- Kesto: Hallintaanotto kestää enintään kolme vuotta. Hankinnassa ja lunastuksessa omistusoikeus siirtyy pysyvästi.
- Päätös: Hallintaanotosta päätetään yhtiökokouksessa tavallisella enemmistöllä. Omien osakkeiden hankkiminen ja lunastaminen edellyttävät yleensä kahden kolmasosan määräenemmistöä.
- Suojakeinot: Hallintaanottoa edeltää yleensä kirjallinen varoitus ja mahdollisuus korjata laiminlyönti. Hallintaanottopäätöksen voi saattaa tuomioistuimen tutkittavaksi 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Omien osakkeiden hankkimisessa ja lunastamisessa sovelletaan puolestaan niitä koskevia päätöksenteko-, lunastus- ja oikeussuojasäännöksiä.
Mitä hallintaanoton aikana tapahtuu
Kolmen vuoden aika lasketaan siitä, kun yhtiö on saanut huoneiston hallintaansa. Hallituksen on vuokrattava huoneisto käyvästä vuokrasta.
Taloyhtiö saa käyttää vuokratuloja hallintaanotosta ja tarpeellisista korjauksista aiheutuneisiin kustannuksiin sekä maksamattomiin ja hallintaanoton aikana erääntyviin yhtiövastikkeisiin. Jäljelle jäävä vuokratulo on tilitettävä viivytyksettä osakkeenomistajalle (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 6 §).
Jos osakkeet myydään hallintaanottopäätöksen jälkeen, uusi omistaja saa huoneiston hallintaansa maksettuaan ne erääntyneet erät, joihin vuokraa voitaisiin käyttää (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 7 §).
Jos hallintaanotto perustuu maksamattomiin vastikkeisiin, huoneistossa asuvaa vuokralaista ei saa häätää, ellei hänelle ole annettu tiedoksi yhtiön päätöstä (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 5 §).
Kirjallinen varoitus voidaan antaa tiedoksi myös sähköisesti lain edellyttämällä tavalla. Kun sähköiseen tiedoksiantoon liitetään heräteviesti, varoituksen katsotaan tulleen tiedoksi kolmantena päivänä viestin lähettämisestä, jollei muuta näytetä (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 3 a §). Päätös on annettava tiedoksi viipymättä.
Asunto-osakeyhtiölain muutokset tulivat voimaan 1.10.2026. Muutoslain 535/2026 voimaantulosäännöksessä ei ole erityistä siirtymäsäännöstä hallintaanotosta. Jos varoitus on annettu tai päätös tehty ennen 1.10.2026, varminta on antaa päätös tiedoksi heti eikä odottaa 60 päivän loppuun.
Korkeimman oikeuden ratkaisut: milloin rikkomus ei ole vähäinen
KKO 2017:22: Taloyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan huoneistoissa saivat asua vain 55 vuotta täyttäneet henkilöt tai ruokakunnat, joissa vähintään yksi jäsen täytti ikärajan. Huoneistossa asui kuitenkin alle 30-vuotias osakas ja hänen alle 30-vuotias vuokralaisensa.
Korkein oikeus katsoi, että huoneistoa käytettiin olennaisesti vastoin yhtiöjärjestyksen selvää määräystä. Rikkomuksella ei ollut vain vähäistä merkitystä, sillä ikäraja oli keskeinen taloyhtiön toiminta-ajatuksen kannalta. Osakas oli asunut huoneistossa lähes kaksi vuotta ennen hallintaanottopäätöstä. Pelkkä ajan kuluminen ei kuitenkaan antanut hänelle perusteltua aihetta olettaa, että yhtiöjärjestyksen vastainen asuminen olisi hyväksytty.
Korkein oikeus katsoi, että hallintaanotolle oli lailliset perusteet, ja hylkäsi päätöksen pätemättömäksi julistamista koskevan kanteen. Hallintaanotto pysyi voimassa.
KKO 2019:38: Kiinteistöosakeyhtiössä yhdistys oli yhdistänyt yhtiöjärjestyksen mukaan kokoushuoneistoksi ja myymäläksi tarkoitetut tilat ja vuokrannut ne askartelutarvikemyymälälle. Korkein oikeus katsoi, että kokoushuoneiston käyttö osana myymälää poikkesi olennaisesti yhtiöjärjestyksen mukaisesta käyttötarkoituksesta.
Rikkomusta pidettiin kuitenkin kokonaisuutena vähäisenä. Arvioinnissa otettiin huomioon muun muassa se, että kiinteistöyhtiö oli myötävaikuttanut käyttötarkoituksen muutokseen, poikkeava käyttö oli jatkunut vuosikymmeniä eikä siitä ollut osoitettu aiheutuneen yhtiölle tai muille osakkaille merkittävää lisähaittaa. Hallintaanottopäätös julistettiin pätemättömäksi.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Hallintaanotto ei ole automaattinen seuraus jokaisesta rikkomuksesta. Vaikka huoneistoa käytettäisiin olennaisesti vastoin yhtiöjärjestystä, on erikseen arvioitava, onko rikkomuksella vain vähäinen merkitys. Arvioinnissa huomioidaan kaikki tapauksen olosuhteet, kuten aiheutunut haitta, kustannukset ja yhtiön oma toiminta. Ratkaisu 2019:38 koski kiinteistöosakeyhtiötä, joten se on asunto-osakeyhtiölle vain suuntaa antava.
Esimerkkejä
Esimerkki 1: Osakkaalla on neljän kuukauden yhtiövastikkeet maksamatta, yhteensä noin 1 600 euroa. Hallitus antaa kirjallisen varoituksen, jonka jälkeen osakas maksaa rästit viikon kuluessa. Taloyhtiö ei voi enää ottaa huoneistoa hallintaansa näiden vastikerästien perusteella, mutta osakkaan maksettavaksi voivat jäädä varoituksesta aiheutuneet kustannukset.
Esimerkki 2: Osakas ei reagoi kirjalliseen varoitukseen eikä maksa vastikerästejään. Yhtiökokous päättää ottaa huoneiston hallintaansa kahdeksi vuodeksi, ja päätös annetaan tiedoksi viipymättä. Taloyhtiö vuokraa huoneiston 900 euron kuukausivuokralla. Vuokratuloista katetaan lain mukaan vähennettävät kustannukset ja maksamattomat vastikkeet. Jäljelle jäävä osuus tilitetään osakkaalle.
Esimerkki 3: Osakas myy asunto-osakkeensa, ja yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke. Taloyhtiö tai toinen osakas voi lunastaa osakkeet, jos hänellä on yhtiöjärjestyksen mukaan lunastusoikeus ja lunastuksen edellytykset täyttyvät. Lunastus on eri asia kuin huoneiston hallintaanotto, eikä yhtiöjärjestyksen mukaista lunastusoikeutta voi käyttää pelkästään vastikerästien perimiseen.
Näin etenet, jos saat varoituksen
- Lue varoitus huolellisesti ja tarkista, millä perusteella taloyhtiö uhkaa ottaa huoneiston hallintaansa.
- Korjaa laiminlyönti viivytyksettä. Maksa esimerkiksi vastikerästit tai lopeta häiriötä aiheuttava toiminta.
- Ilmoita asian korjaamisesta hallitukselle kirjallisesti ja säilytä maksukuitit sekä muut todisteet.
- Jos yhtiökokous päättää tästä huolimatta ottaa huoneiston hallintaansa, tarkista päätöksen tiedoksianto. Lokakuun 2026 alusta lähtien päätös on annettava tiedoksi viipymättä. Aiemmin määräaika oli 60 päivää päätöksen tekemisestä.
- Jos pidät päätöstä lainvastaisena, harkitse sen riitauttamista käräjäoikeudessa. Kanne on nostettava 30 päivän kuluessa hallintaanottopäätöksen tiedoksisaannista.
Näin toimii hallitus
- Selvitä hallintaanoton peruste ja arvioi, onko rikkomuksella vähäistä suurempi merkitys.
- Anna kirjallinen varoitus todistettavasti osakkaalle ja mahdolliselle vuokralaiselle tai muulle huoneiston käyttöoikeuden saaneelle.
- Anna osakkaalle mahdollisuus korjata laiminlyönti viivytyksettä. Jos asia korjataan, hallintaanottoon ei saa ryhtyä.
- Jos laiminlyönti jatkuu, kutsu yhtiökokous koolle. Kirjaa hallintaanottopäätökseen sen peruste, kesto ja hallintaan otettavat tilat.
- Anna päätös tiedoksi viipymättä lain edellyttämällä tavalla. Kun taloyhtiö saa huoneiston hallintaansa, vuokraa se käyvästä vuokrasta ja huolehdi vuokratulojen asianmukaisesta tilittämisestä.
Säilytä nämä todisteet
- varoitus ja sen tiedoksiantotodistus
- vastikereskontra ja maksukuitit
- häiriöilmoitukset ja naapurien kirjalliset kertomukset
- yhtiökokouksen kutsu ja pöytäkirja
- päätöksen tiedoksiantotodistus
- vuokrasopimus ja tilitys osakkaalle
Milloin juristista on hyötyä
- kun harkitset moitekannetta 30 päivän määräajassa
- kun yhtiö väittää rikkomusta, jota pidät vähäisenä
- kun huoneistossa asuu vuokralainen, jota uhkaa häätö
- kun hallitus valmistelee hallintaanottoa ja haluaa varmistaa menettelyn
- kun kyse on omien osakkeiden lunastuksesta tai hankinnasta
Jos taloyhtiö on ottanut asunnon hallintaansa, voit pyytää maksuttoman selvityksen moitekanteesta. Jos taloyhtiö uhkaa ottaa huoneistosi haltuun, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asunto-osakeyhtiötä koskevassa riidassa. Jos et ole varma, onko hallintaanotolle perustetta, voit kysyä asiaa lakipuhelimesta.
Kysymyksiä ja vastauksia
Voiko taloyhtiö viedä asuntoni kokonaan vastikerästien takia?
Ei hallintaanotolla. Hallintaanotto kestää enintään kolme vuotta, ja omistus säilyy sinulla. Asunnon myynti velkojen vuoksi edellyttää ulosottoa ja pakkohuutokauppaa, joka on eri menettely.
Voinko estää hallintaanoton maksamalla?
Kyllä, jos maksat viivytyksettä varoituksen jälkeen. Myös varoituksesta ja mahdollisesta yhtiökokouksen koolle kutsumisesta aiheutuneet kustannukset voivat jäädä maksettaviksesi. Jos maksat vasta myöhemmin, maksu ei välttämättä enää estä hallintaanottoa.
Kuinka monta kuukautta rästiä tarvitaan?
Laissa ei ole määrätty tiettyä kuukausimäärää. Ratkaisevaa on, onko laiminlyönnillä vähäistä suurempi merkitys. Arvioinnissa voidaan ottaa huomioon esimerkiksi vastikerästien määrä, kesto ja toistuvuus.
Voiko taloyhtiö lunastaa asuntoni, jos en maksa vastikkeita?
Pelkkä vastikkeiden maksamatta jättäminen ei oikeuta taloyhtiötä lunastamaan osakkeitasi. Vastikerästeihin voidaan puuttua huoneiston hallintaanotolla. Yhtiöjärjestykseen perustuva lunastusoikeus puolestaan liittyy osakkeiden siirtymiseen uudelle omistajalle. Taloyhtiö voi myös hankkia tai lunastaa omia osakkeitaan asunto-osakeyhtiölain erillisten säännösten mukaisesti.
Mitä vuokralaiselleni tapahtuu?
Jos huoneisto on vuokrattu, taloyhtiön on lähtökohtaisesti tehtävä vuokrasopimus nykyisen vuokralaisen kanssa, ellei vuokralaisen menettely ole aiheuttanut hallintaanottoa. Jos hallintaanotto perustuu maksamattomiin vastikkeisiin, vuokralaista ei saa häätää ennen kuin hallintaanottopäätös on annettu hänelle tiedoksi.
Saanko vuokratulot hallintaanoton aikana?
Et suoraan. Taloyhtiö käyttää vuokratuloja ensin hallintaanotosta ja tarpeellisista korjauksista aiheutuviin kustannuksiin sekä maksamattomiin ja hallintaanoton aikana erääntyviin vastikkeisiin. Jäljelle jäävä osuus tilitetään sinulle viivytyksettä.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa