» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asunto-osakeyhtiö eli taloyhtiö omistaa talon, esimerkiksi kerrostalon tai rivitalon. Kun ostat asunnon taloyhtiöstä, ostat yhtiön osakkeita, jotka antavat sinulle oikeuden asua tietyssä asunnossa. Maksat yhtiölle vastiketta, jolla katetaan talon kulut. Päätökset tehdään yhtiökokouksessa, ja arjen asioita hoitaa hallitus.
Mikä on asunto-osakeyhtiö?
Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiön erityismuoto, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita vähintään yhtä rakennusta tai sen osaa. Yhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa olevien huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on oltava yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajien hallinnassa olevia asuinhuoneistoja (asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 2 §). Asunto-osakeyhtiössä olennaisena piirteenä on, että osakkeenomistajien omistamat osakkeet antavat oikeuden hallita tiettyä asuntoa tai muuta tilaa rakennuksesta.
Yhtiöjärjestyksessä määrätään mitkä osakkeet antavat hallintaoikeuden mihinkin huoneistoon (1 luvun 13 §). Yhtiöjärjestyksessä määrätään myös siitä perusteesta, jonka mukaan osakkeenomistajan on suoritettava yhtiövastiketta hallitsemastaan huoneistosta tai muusta tilasta (3 luvun 1 §). Vastikkeista saaduilla varoilla yhtiö huolehtii rakennuksen ylläpidosta. Vastikkeilla katetaan esimerkiksi lämmityskustannukset, rakennuksen hoito ja perusparannukset.
Osakkeenomistajat käyttävät päätösvaltaa yhtiökokouksessa. Jokaisella osakkeenomistajalla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen. Päätökset yhtiökokous tekee äänten enemmistöllä ellei muusta ole yhtiöjärjestyksessä sovittu. Laki kuitenkin edellyttää eräissä asioissa, kuten yhtiöjärjestyksen muuttamisessa, kahden kolmasosan määräenemmistöä tai osakkaan suostumusta (6 luvun 26 ja 27 §).
Yhtiökokous valitsee hallituksen, jonka vastuulla on yhtiön hallinto ja taloyhtiön asioiden yleinen hoito. Hallituksen tulee tehdä päätöksiä yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti eli ottaen huomioon kaikkien osakkeenomistajien edut (1 luvun 10 §).
Asunto-osakeyhtiö, osakeyhtiö ja keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö
- Asunto-osakeyhtiö: yli puolet huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta on yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajien hallinnassa olevia asuinhuoneistoja. Yhtiöön sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia.
- Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö: osakkeet antavat oikeuden hallita tiettyä tilaa, mutta asuntoja on enintään puolet pinta-alasta, esimerkiksi liiketalo. Asunto-osakeyhtiölakia sovelletaan, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin (28 luvun 1 ja 2 §).
- Tavallinen osakeyhtiö: osakkeet eivät anna oikeutta hallita tiettyä huoneistoa. Sovelletaan osakeyhtiölakia.
Asunto-osakeyhtiö on osakkaistaan erillinen oikeushenkilö, eivätkä osakkaat lähtökohtaisesti vastaa henkilökohtaisesti yhtiön veloista. Osakkaalla on kuitenkin velvollisuus maksaa yhtiövastiketta ja muita yhtiöjärjestyksen ja lain mukaisia maksuja. Vastikkeilla voidaan kattaa myös yhtiön lainoista aiheutuvia menoja (asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 6 §).
Mitä tapahtuu, jos et maksa vastiketta tai rikot yhtiöjärjestystä?
Yhtiökokous voi päättää ottaa asuntosi yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi esimerkiksi, jos (8 luvun 2 §):
- et maksa erääntynyttä vastiketta;
- hoidat asuntoa niin huonosti, että siitä on haittaa muille;
- käytät asuntoa oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta.
1.10.2026 alkaen perusteena voi olla myös se, että asunnon lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkaille asumisesta poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa. 30.9.2026 asti lyhytaikainen vuokraaminen ei ollut oma hallintaanottoperusteensa, vaan hallintaan ottaminen edellytti jotakin muuta laissa säädettyä perustetta.
Ennen hallintaanottopäätöstä yhtiön on annettava osakkaalle lain edellyttämä varoitus asianmukaisesti tiedoksi (8 luvun 3 §). Hallintaanotto ei siirrä osakkeiden omistusta yhtiölle. Yhtiö voi periä maksamattomia vastikkeita oikeusteitse ja ulosoton avulla.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Korkeimman oikeuden ratkaisu: ikärajan rikkominen (KKO 2017:22)
Taloyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan asunnoissa saivat asua vain 55 vuotta täyttäneet tai taloudet, joissa ainakin yksi täytti ikärajan. Alle 30-vuotias osakas asui itse asunnossaan. Yhtiökokous päätti ottaa asunnon yhtiön hallintaan.
Korkein oikeus katsoi, että asunnon käyttö oli oleellisesti yhtiöjärjestyksen vastaista eikä rikkomus ollut vähäinen. Yhtiöllä oli siksi oikeus ottaa asunto hallintaansa.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle? Lue yhtiöjärjestys ennen asunnon ostamista. Sen määräykset voivat rajoittaa huoneiston käyttöä esimerkiksi käyttötarkoituksen tai asukkaiden ikää koskevilla ehdoilla.
Määräyksen rikkominen voi johtaa hallintaanottoon, jos laissa säädetyt edellytykset täyttyvät. KKO 2017:22 ei kuitenkaan tarkoita, että kaikki ikärajamääräykset olisivat automaattisesti päteviä tai että niiden rikkominen aina oikeuttaisi hallintaanottoon.
Esimerkkejä
Esimerkki 1: Ostat kaksion kerrostalosta. Kauppakirjan mukaan ostat osakkeet 1 234–1 567, jotka oikeuttavat hallitsemaan asuntoa A 12. Omistat osakkeet, ja taloyhtiö omistaa rakennuksen.
Esimerkki 2: Taloyhtiö päättää putkiremontista, ja vastike nousee. Vaikka äänestit vastaan, sinun on maksettava vastike, jos päätös on tehty laillisesti.
Esimerkki 3: Haluat remontoida keittiön. Voit tehdä sen omalla kustannuksellasi, kunhan teet työn hyvän rakennustavan mukaisesti ja ilmoitat hallitukselle etukäteen, jos työ voi vaikuttaa yhtiön rakenteisiin, kuten putkiin (5 luvun 1 ja 2 §).
Tarkistuslista ennen asunnon ostoa
- Lue yhtiöjärjestys: käyttötarkoitus, vastikeperusteet, mahdolliset rajoitukset.
- Tarkista isännöitsijäntodistuksesta yhtiön lainat ja tulevat remontit.
- Selvitä vastikkeen määrä ja siihen vaikuttavat päätökset.
- Tutustu yhtiökokousten pöytäkirjoihin ja hallituksen selvitykseen tulevista korjauksista.
Milloin juristista on hyötyä
Juristista on hyötyä erityisesti, jos:
- yhtiö uhkaa ottaa asuntosi hallintaansa;
- epäilet, että yhtiökokouksen päätös suosii joitakin osakkaita muiden kustannuksella;
- vastikkeen jakoperuste tai yhtiöjärjestyksen muutos lisää maksuvelvollisuuttasi;
- sinulla on kiista remontista yhtiön kanssa.
Voit pyytää maksuttoman selvityksen asunto-osakkaan oikeuksista, jos jokin näistä tilanteista koskee sinua.
Kysymyksiä ja vastauksia
Mitä menoja yhtiövastikkeella katetaan?
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiövastikkeella voidaan kattaa yhtiön menot, jotka aiheutuvat kiinteistön hankinnasta ja rakentamisesta, kiinteistön ja rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta, kiinteistön ja rakennuksen perusparannuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta, yhtiön toimintaan taikka kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinnasta sekä muista yhtiölle kuuluvista velvoitteista (3 luvun 2 §).
Onko osakkeen omistajalla oikeus tehdä osakehuoneistoon muutoksia?
Osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Tällaisen muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen ja muutostyö on suoritettava hyvän rakennustavan mukaisesti.
Kuka päättää vastikkeen suuruudesta?
Yhtiöjärjestyksessä määrätään vastikkeen maksuperuste, esimerkiksi huoneiston pinta-ala tai osakkeiden määrä. Vastikkeen määrästä päättää yleensä yhtiökokous talousarvion yhteydessä, mutta yhtiöjärjestyksessä voidaan antaa tämä tehtävä myös hallitukselle. Ratkaisevaa on, mitä yhtiöjärjestyksessä ja yhtiökokouksen päätöksissä määrätään (asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 1 § ja 6 luvun 3 §).
Voiko taloyhtiö myydä asuntoni, jos en maksa vastiketta?
Ei suoraan. Yhtiö voi ottaa asuntosi hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi ja vuokrata sen (8 luvun 2 ja 6 §). Voit riitauttaa päätöksen tuomioistuimessa 30 päivän kuluessa siitä, kun se on annettu sinulle tiedoksi (8 luvun 5 §). Lisäksi yhtiö voi periä saatavansa oikeuden ja ulosoton kautta, jolloin osakkeet voidaan myydä ulosotossa.
Vastaanko taloyhtiön lainoista henkilökohtaisesti?
Et. Osakkeenomistajat eivät vastaa henkilökohtaisesti yhtiön veloista. Yhtiö kuitenkin kattaa lainojensa lyhennykset ja korot vastikkeilla, joten lainat vaikuttavat maksamaasi vastikkeeseen.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa