» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Ostajan tarkastusvelvollisuus – käytetyn asunnon kauppa
Laki ei pakota tarkastamaan käytettyä asuntoa, mutta tarkastus kannattaa tehdä. Jos tarkastit asunnon tai jätit myyjän tarjoaman tarkastustilaisuuden käyttämättä ilman hyväksyttävää syytä, et voi vedota virheeseen, joka tavallisessa tarkastuksessa olisi pitänyt huomata. Myyjän tietoja ei tarvitse ilman erityistä syytä tarkistaa, eikä rakenteita tarvitse avata (asuntokauppalain 6 luvun 12 §).
Ostajalla on asunnon ennakkotarkastusvelvollisuus. Tämä tarkoittaa, ettei ostaja voi yleensä vedota kaupan virheenä sellaiseen seikkaan, jonka hän tiesi tai joka hänen olisi pitänyt havaita ennen kaupantekoa.
Jos myyjä on tarjonnut ostajalle mahdollisuuden tarkastaa asunto, mutta ostaja jättää tarkastuksen ilman hyväksyttävää syytä tekemättä, ostaja ei yleensä voi vedota virheisiin, jotka tarkastuksessa olisi voitu havaita.
Ostaja voi kuitenkin vedota virheeseen, jos hänen ei voida edellyttää ymmärtäneen havaitsemansa puutteen merkitystä tai hän on aiheellisesti olettanut, että puute korjataan ennen asunnon hallinnan luovutusta. Ostajan oikeutta vedota virheeseen ei myöskään rajoiteta, jos myyjä on toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Ostajalta edellytetään vain asunnon tavanomaista tarkastamista. Hänen ei yleensä tarvitse erikseen selvittää, pitävätkö myyjän antamat tiedot paikkansa. Ostajalla ei siis ole ilman erityistä syytä velvollisuutta tutkia asuntoa teknillisin tai muuten poikkeuksellisin toimenpitein.
Jos käy niin, että sekä ostaja että myyjä ovat toimineet huolimattomasti, tilannetta arvioidaan tapauskohtaisesti. Ostaja on voinut esimerkiksi laiminlyödä selonottovelvollisuutensa ja myyjä vastaavasti tiedonantovelvollisuutensa. Tällöin ostajalla voi olosuhteista riippuen olla oikeus vaatia kohtuullista hinnanalennusta (asuntokauppalain 6 luvun 19 §).
Sovellettava laki
Käytetyn asunnon kauppaan sovelletaan asuntokauppalain 6 lukua. Ostajan ennakkotarkastuksesta säädetään 6 luvun 12 §:ssä. Tilanteista, joissa sekä myyjä että ostaja ovat toimineet huolimattomasti, säädetään 6 luvun 19 §:ssä.
Näitä säännöksiä sovelletaan myös, kun uusi asunto myydään valmiina (asuntokauppalain 4 luvun 16 §:n 2 momentti).
Mitä ostajan pitää havaita
Ostajan on kiinnitettävä huomiota sellaisiin puutteisiin, jotka voi havaita asunnon tavanomaisessa tarkastuksessa. Tällaisia ovat esimerkiksi selvät kosteusjäljet, halkeamat, rikkinäiset pinnat, puuttuvat varusteet ja poikkeavat hajut. Ostajalta ei ilman erityistä syytä edellytetä rakenteiden avaamista, mittauksia tai muita teknisiä tutkimuksia.
Tarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttavat myös ostajan saamat tiedot. Jos myyjän antamat tiedot, isännöitsijäntodistus, kuntotarkastusraportti tai tarkastuksessa tehdyt havainnot antavat aihetta epäillä vikaa, ostajalta voidaan edellyttää tarkempaa selvittämistä. Myös myyjän kehotus tutkia tiettyä asiaa tarkemmin on tällainen erityinen syy.
Jos myyjä vetoaa siihen, että sinun olisi pitänyt havaita virhe, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asuntokaupan virheriitaan.
KKO 2019:16 ja KKO 2020:23 – havainnollistus kiinteistökaupasta
Seuraavat ratkaisut koskevat kiinteistön kauppaa ja maakaaren 2 luvun 22 §:ää, eivät asunto-osakkeen kauppaa. Ne havainnollistavat samaa ajatusta, mutta niistä ei voi suoraan johtaa asunto-osakekaupan sääntöä.
KKO 2019:16: Ostajille oli ennen kauppaa esitetty kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin riskirakenteita ja vaurioita sekä suositeltiin lisätutkimuksia.
KKO katsoi, että ostajilla oli raportin tietojen perusteella erityinen syy tutkia alapohjan kunto tavallista paremmin ennen kauppaa. Ostajat eivät kuitenkaan teettäneet lisätutkimuksia. Tämän vuoksi he eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan lahovaurioihin eivätkä siihen, ettei rakennuksessa ollut raportissa ilmoitettua tuulettuvaa alapohjaa. KKO katsoi, että alapohjan rakenne ja lahovauriot olisivat selvinneet, jos lisätutkimukset olisi tehty ennen kauppaa.
KKO totesi myös, että ostajalle riittää yleensä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvarainen tarkastus. Jos myyjän antamat tiedot tai tarkastuksessa tehdyt havainnot kuitenkin antavat aihetta epäillä vikoja, ostajalta voidaan edellyttää tarkempia tutkimuksia.
KKO 2020:23: Ostajille oli annettu kosteusmittauspöytäkirja, jonka mukaan kosteutta oli rakennuksen kellaritiloissa, mutta sen yläpuolella olevat lattia- ja seinärakenteet olivat kuivia.
KKO katsoi, että rakennuksen ikä, rakennustapa ja kellarin kosteus antoivat ostajille syyn selvittää rakenteiden kunto tavallista tarkemmin. Ostajat saivat kuitenkin luottaa asiantuntijan tekemiin tutkimuksiin, joissa rakenteet oli todettu kuiviksi myös porausmittauksilla. Pöytäkirjassa ei myöskään suositeltu lisätutkimuksia.
Ostajat eivät siten olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan, eivätkä menettäneet oikeuttaan vedota kaupan jälkeen kiinteistön virheeseen.
Mitä tämä tarkoittaa sinulle: lue kuntotarkastusraportti ja isännöitsijäntodistus huolellisesti. Jos niissä suositellaan lisätutkimuksia tai kerrotaan riskirakenteista, selvitä asia ennen kauppaa tai sovi siitä kauppakirjassa.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Myyjän tarjoama tarkastustilaisuus ja hyväksyttävä syy
Jos myyjä tarjoaa ostajalle tilaisuuden tarkastaa asunto, mutta ostaja jättää tarkastuksen tekemättä ilman hyväksyttävää syytä, ostaja ei yleensä voi myöhemmin vedota virheisiin, jotka hänen olisi pitänyt tarkastuksessa havaita.
Laissa ei määritellä tarkasti, mitä hyväksyttävällä syyllä tarkoitetaan, vaan asia arvioidaan tapauskohtaisesti.
Jos asuntoa ei ole voitu tarkastaa ennen kauppaa, ostajan kannattaa kirjata kauppakirjaan, miksi tarkastusta ei ole tehty.
Myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan tarkastus
Ostajan tarkastusvelvollisuus ei poista myyjän vastuuta antamistaan tiedoista. Asunnossa voi olla virhe esimerkiksi silloin, kun myyjä on antanut ostajalle virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja. Virheestä voi olla kyse myös silloin, kun myyjä on jättänyt kertomatta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi odottaa saavansa tiedon (asuntokauppalain 6 luvun 11 §).
Myyjä vastaa myös kiinteistönvälittäjän antamista tiedoista ja isännöitsijäntodistuksen tietojen oikeellisuudesta (asuntokauppalain 6 luvun 27 §).
Jos myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa ja ostaja puolestaan tarkastusvelvollisuutensa, ostajalla voi silti olla oikeus olosuhteisiin nähden kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajan oma laiminlyönti ei siis välttämättä poista hänen oikeuttaan hinnanalennukseen, mutta se voi pienentää hinnanalennuksen määrää.
Sopimusehdot ja "sellaisena kuin se on"
Jos käytetyn asunnon myyjänä on yksityishenkilö, asuntokauppalain 6 luvun säännöksistä voidaan poiketa kirjallisella sopimuksella. Jos ostajana on kuluttaja, hänen oikeuksiaan asunnon virheen perusteella voidaan kuitenkin rajoittaa vain sellaisten seikkojen osalta, jotka on yksilöity sopimuksessa (asuntokauppalain 6 luvun 2 §).
Yleinen ehto, jonka mukaan asunto myydään "sellaisena kuin se on", ei siis vapauta myyjää vastuusta kaikista virheistä.
Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja ostajana kuluttaja, ostajan vahingoksi lain säännöksistä poikkeava sopimusehto on mitätön.
Virheilmoitus ja määräajat
Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita (asuntokauppalain 6 luvun 14 §).
Käytetyn asunnon kaupassa virheestä on ilmoitettava viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksesta. Muuten ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Kahden vuoden takaraja ei koske elinkeinonharjoittajana toimivaa myyjää.
Ostaja saa vedota virheeseen määräajoista huolimatta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
KKO 2007:91: Myyjä vakuutti ostajille omiin havaintoihinsa vedoten, että kylpyhuoneessa on vedeneristys, vaikka hän ei sitä tosiasiallisesti tiennyt.
Ostajat ilmoittivat virheestä yli kaksi vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen. KKO katsoi myyjän menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti, joten ostajat saivat vedota virheeseen kahden vuoden määräajasta huolimatta.
KKO:n mukaan asunnon tavanomainen kehuminen ei vielä merkitse kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä. Tässä tapauksessa myyjän vakuuttelu oli kuitenkin mennyt tavallista myyntipuhetta pidemmälle.
Virheen seuraamukset
Jos ostaja voi vedota virheeseen, hänellä on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten kohtuulliseen hinnanalennukseen (asuntokauppalain 6 luvun 16 §).
Ostaja voi myös purkaa kaupan, jos virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.
Lisäksi ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (asuntokauppalain 6 luvun 17 §).
Jos osa kauppahinnasta on vielä maksamatta, ostaja voi pidättäytyä maksamasta virheen perusteella sellaista osaa kauppahinnasta, joka on tarpeen hänen vaatimustensa turvaamiseksi (asuntokauppalain 6 luvun 15 §).
Esimerkkejä
Esimerkki 1: Ostaja huomaa asuntoesittelyssä, että kylpyhuoneen lattiakaivon ympärillä on irtoilevia laattoja ja tummentumia. Hän ei kuitenkaan kysy asiasta eikä selvitä asiaa tarkemmin.
Kaupan jälkeen kylpyhuoneessa havaitaan vesivahinko lattiakaivon ympäristössä. Ostaja ei välttämättä voi vedota vaurioon virheenä, jos ennen kauppaa tehdyt havainnot olisivat antaneet hänelle erityisen syyn selvittää vaurion laajuutta tarkemmin.
Tilannetta voidaan kuitenkin arvioida toisin, jos myyjä on esimerkiksi antanut vauriosta virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja.
Esimerkki 2: Kuntotarkastusraportissa todetaan riskirakenne ja suositellaan rakenneavausta. Ostaja ostaa asunnon selvittämättä asiaa tarkemmin.
Kaupan jälkeen rakenteesta löytyy vaurio. Ostajan on vaikea vedota myöhemmin vaurioon virheenä, koska kuntotarkastusraportti antoi hänelle erityisen syyn selvittää rakenteen kuntoa ennen kauppaa.
Esimerkki 3: Myyjä kertoo, että putkiremontti on tehty vuonna 2015. Todellisuudessa se on tehty vain osittain. Ostaja luottaa myyjän antamaan tietoon, eikä selvitä asiaa tarkemmin.
Ostajalla ei yleensä ole velvollisuutta tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä ilman erityistä syytä. Myyjän virheellinen tieto voi siten muodostaa asunnon virheen, jos tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen asunnon virheestä.
Käytännön merkitys ostajalle
- Tarkasta asunto huolellisesti ennen kauppaa, ja käytä tarvittaessa asiantuntijan apua.
- Tutustu myyntiesitteeseen, isännöitsijäntodistukseen, kunnossapitotarveselvitykseen ja mahdolliseen kuntotarkastusraporttiin.
- Kysy myyjältä kirjallisesti asioista, jotka herättävät epäilyksiä, ja säilytä saamasi vastaukset.
- Merkitse kauppakirjaan tiedossa olevat puutteet ja sovitut korjaukset.
- Jos asunnon virhe ilmenee kaupan jälkeen, ilmoita siitä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi myyjälle kirjallisesti mahdollisimman pian.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Onko minun pakko tarkastaa asunto ennen kauppaa?
Laki ei velvoita sinua tarkastamaan asuntoa, mutta tarkastamatta jättäminen voi heikentää oikeuksiasi.
Jos olet tarkastanut asunnon, et voi yleensä vedota virheisiin, jotka sinun olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Sama koskee tilannetta, jos jätät ilman hyväksyttävää syytä käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden tarkastaa asunto.
2. Pitääkö minun teettää kuntotarkastus tai avata rakenteita?
Ei ilman erityistä syytä. Sinulta edellytetään tavallista huolellista tarkastusta.
Jos esimerkiksi myyjän tiedot, isännöitsijäntodistus tai kuntotarkastusraportti antavat aihetta epäillä vikaa, sinulta voidaan kuitenkin edellyttää asian tarkempaa selvittämistä.
3. Suojaako 'sellaisena kuin se on' -ehto myyjää kaikilta virheiltä?
Ei. Jos ostat käytetyn asunnon yksityishenkilöltä, oikeuksiasi voidaan rajoittaa vain sellaisten seikkojen osalta, jotka on yksilöity kauppakirjassa. Yleinen “sellaisena kuin se on” -ehto ei siis vapauta myyjää vastuusta kaikista virheistä.
Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja ja ostajana kuluttaja, ostajan oikeuksia lain vastaisesti heikentävä sopimusehto on mitätön.
4. Mitä jos sekä myyjä että minä olimme huolimattomia?
Voit silti olla oikeutettu kohtuulliseen hinnanalennukseen, vaikka olisit laiminlyönyt asunnon tarkastusvelvollisuutesi, jos myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa.
Oma huolimattomuutesi voidaan kuitenkin ottaa huomioon hinnanalennuksen määrässä.
5. Menetänkö oikeuteni, jos huomaan virheen yli kahden vuoden päästä?
Yleensä kyllä, jos myyjä on yksityishenkilö ja asunnon hallinnan luovutuksesta on kulunut yli kaksi vuotta. Poikkeus on tilanne, jossa myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Esimerkiksi ratkaisussa KKO 2007:91 myyjä vakuutti kylpyhuoneessa olevan vedeneristyksen tietämättä asiaa varmasti. KKO katsoi myyjän menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti, joten ostajat saivat vedota virheeseen määräajasta huolimatta.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa