» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Jotta ostaja saa vedota asunnon virheeseen, hänen tulee reklamoida eli ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa. Kohtuullinen aika alkaa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioinnissa otetaan huomioon myös se, milloin ostaja sai tai hänen olisi pitänyt saada riittävät tiedot virheen merkityksestä.
Reklamaatiolle on myös asetettu selkeämpiä aikarajoja, jotka vaihtelevat riippuen siitä, onko kyseessä uusi vai käytetty asunto.
Uuden asunnon kaupassa ostajan on pääsääntöisesti ilmoitettava viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä sellaisista virheistä, jotka hän on havainnut tai jotka hänen olisi pitänyt havaita siihen mennessä. Myöhemmin ilmenevistä virheistä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta.
Käytetyn asunnon kaupassa virheilmoitus tulee puolestaan tehdä viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksen jälkeen. Tämä kahden vuoden takaraja ei kuitenkaan koske elinkeinonharjoittajana toimivaa myyjää.
Mikäli ostaja ei ilmoita virheestä säädettyjen määräaikojen puitteissa, hän voi menettää oikeutensa vedota virheeseen. Määräaikoihin on kuitenkin olemassa poikkeuksia.
Käytetyn asunnon kaupassa ostaja saa vedota virheeseen myöhästymisestä huolimatta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Uuden asunnon kaupassa poikkeuksia on enemmän. Ostaja voi tietyissä tilanteissa vedota virheeseen määräajan jälkeen esimerkiksi silloin, kun virhe aiheuttaa vaaraa terveydelle.
Ostajan oikeutta vedota virheeseen voivat rajoittaa myös ennen kauppaa saadut tiedot ja asunnon ennakkotarkastus.
Käytetyn asunnon kaupassa ostaja ei yleensä voi vedota virheeseen, josta hänen täytyy olettaa tienneen kaupantekohetkellä. Jos ostaja on tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tarkastusmahdollisuuden, hän ei yleensä voi vedota virheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita tavanomaisessa tarkastuksessa.
Uuden ja käytetyn asunnon vertailua
Käytetty asunto (asuntokauppalain 6 luvun 14 §):
- Ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se.
- Jos myyjä on yksityishenkilö, ilmoitus on tehtävä viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksesta. Jos asunto oli hallinnassasi jo kaupantekohetkellä, määräaika alkaa kaupantekopäivästä.
- Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, kahden vuoden takarajaa ei sovelleta. Virheestä ja vaatimuksista on kuitenkin ilmoitettava kohtuullisessa ajassa.
- Voit vedota virheeseen määräaikojen umpeuduttuakin, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Uusi asunto (asuntokauppalain 4 luvun 19 ja 20 §):
- Jos virhe oli havaittavissa viimeistään vuositarkastuksessa, ilmoita siitä vuositarkastuksessa tai viimeistään ennen vuositarkastuspöytäkirjan huomautusajan päättymistä. Huomautusaikaa on oltava vähintään kolme viikkoa pöytäkirjan saamisesta (asuntokauppalain 4 luvun 18 §).
- Jos virhe ilmenee vasta vuositarkastuksen jälkeen eikä sitä olisi pitänyt havaita aiemmin, ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se.
- Uuden asunnon kaupassa ei ole käytetyn asunnon kauppaa vastaavaa kahden vuoden takarajaa.
- Voit vedota virheeseen myöhästyneestä ilmoituksesta huolimatta, jos myyjä tai joku hänen puolellaan on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Sama koskee laissa säädetyin edellytyksin virheitä, jotka aiheuttavat vaaraa terveydelle tai omaisuudelle.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Sekä uuden että käytetyn asunnon kaupassa kohtuullinen reklamaatioaika alkaa siitä, kun ostaja on saanut tai hänen olisi pitänyt saada riittävät tiedot virheen merkityksestä. Laissa ei ole määritelty tarkkaa määräaikaa päivinä tai viikkoina. Siksi virheestä kannattaa ilmoittaa mahdollisimman pian.
Jos olet löytänyt asunnosta virheen, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asuntokaupan virheriitaan.
Miksi reklamaatio on niin tärkeä?
Oikea-aikainen reklamaatio on yleensä edellytys sille, että voit vaatia hyvitystä asunnon virheestä. Jos et ilmoita virheestä ja vaatimuksistasi määräajassa, voit menettää oikeutesi esimerkiksi hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen (asuntokauppalain 6 luvun 14, 16 ja 17 §).
Hinnanalennuksen tarkka määrä voi selvitä vasta myöhemmin, esimerkiksi korjauskustannusten varmistuttua. Sinun ei siksi tarvitse ilmoittaa lopullista euromäärää heti. Reklamaatiossa on kuitenkin kerrottava, mitä vaadit virheen perusteella, esimerkiksi hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Voit täsmentää vaatimuksen määrää myöhemmin.
Reklamaation tarkoituksena on myös antaa myyjälle mahdollisuus tutustua virheeseen ja arvioida sen merkitystä. Siksi virheestä kannattaa ilmoittaa ennen rakenteiden avaamista tai korjaustöiden aloittamista.
Korkeimman oikeuden ratkaisuja
Seuraavat kaksi ratkaisua koskevat kiinteistön kauppaa ja maakaarta, eivät asunto-osakkeen kauppaa. Ne ovat asuntokaupassa suuntaa antavia, koska asuntokauppalaissakin on ilmoitettava sekä virheestä että vaatimuksista kohtuullisessa ajassa.
KKO 2008:8
- Mitä tapahtui: Kiinteistön ostaja havaitsi rakennuksessa useita virheitä mutta ilmoitti niistä myyjille vasta sen jälkeen, kun rakennus oli purettu ja uuden rakennuksen rakentaminen oli aloitettu.
- Mitä KKO ratkaisi: Ostaja oli reklamoinut liian myöhään ja menetti oikeutensa vedota virheisiin. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin ennen rakennuksen purkamista. Näin myyjä olisi voinut osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin ja mahdollisesti korjata virheen tai tehdä ostotarjouksen. Tämä edellyttää, ettei ostaja ennen reklamaatiota muuta kaupan kohdetta tavalla, joka vaarantaa myyjän mahdollisuudet muodostaa käsitys virheestä ja vaadituista seuraamuksista.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Ilmoita virheestä myyjälle mahdollisimman pian ja lähtökohtaisesti ennen kuin puret tai korjaat mitään. Anna myyjälle mahdollisuus perehtyä väitettyihin virheisiin.
KKO 2016:69
- Mitä tapahtui: Myydyssä kiinteistössä oli havaittu laatuvirheitä. Kiinteistön ostajat ilmoittivat virheistä havaitsemisen jälkeen ja varasivat tilaisuuden esittää tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia myöhemmin. Vaatimusten sisällön he kertoivat vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta.
- Mitä KKO ratkaisi: Ostajat olivat ilmoittaneet vaatimuksistaan liian myöhään ja menettivät oikeutensa vedota virheisiin. Pelkkä ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, koska ostajat eivät kertoneet myyjille kohtuullisessa ajassa vaatimuksistaan. Virheestä ja vaatimuksista ei tarvitse ilmoittaa samalla kertaa, mutta molemmat on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa. Vasta saatuaan tiedon vaatimusten sisällöstä myyjä voi arvioida niiden aiheellisuutta ja ottaa niihin kantaa. Tapauksessa havaitut virheet eivät ole olleet laadultaan tai laajuudeltaan tavanomaisesta poikkeavia, joten niiden taloudellisen merkityksen selvittämisen ei voida arvioida olleen erityisen vaativaa tai aikaa vievää.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Pelkkä ilmoitus viasta ja varaus myöhemmistä vaatimuksista ei riitä pitkäksi aikaa. Kerro myyjälle kohtuullisessa ajassa myös, mitä hyvitystä vaadit. Jos vaadit rahallista hyvitystä, ilmoita sen alustava määrä tai suuruusluokka, kun pystyt sen kohtuudella arvioimaan. Tarkkaa lopullista summaa ei tarvitse tietää heti.
Käytetyn asunnon kauppaa koskevassa ratkaisussa KKO 2007:91 myyjä vakuutti ostajille, että märkätilojen vedeneristys oli tehty asianmukaisesti, vaikka hän ei tosiasiassa tiennyt, oliko vedeneristystä tehty. KKO katsoi myyjän menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Siksi ostajat saivat vedota virheeseen vielä kahden vuoden määräajan jälkeenkin.
Tarkastus ennen kauppaa
Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita ennen kauppaa tekemässään asunnon tarkastuksessa. Sama koskee tilannetta, jossa ostaja on ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman mahdollisuuden tarkastaa asunto (asuntokauppalain 6 luvun 12 §).
Tarkastusvelvollisuudella on kuitenkin rajansa. Ostajan ei yleensä tarvitse tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä, ellei myyjä ole siihen kehottanut tai tarkistamiseen ole muuta erityistä syytä. Ostajalta ei myöskään edellytetä esimerkiksi rakenteiden avaamista tai muita tavanomaisesta poikkeavia teknisiä tutkimuksia.
Ostaja voi tietyissä tilanteissa vedota myös sellaiseen virheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Näin on esimerkiksi silloin, jos ostajan ei voida kohtuudella edellyttää ymmärtäneen havaitsemansa seikan merkitystä tai jos hänellä oli perusteltu syy olettaa, että puute korjataan ennen asunnon hallinnan luovutusta.
Tarkastukseen perustuva rajoitus ei myöskään suojaa myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Kaksi esimerkkiä
Esimerkki 1, korjaus ennen reklamaatiota: Ostaja huomaa käytetyn asunnon kylpyhuoneessa irtoavia laattoja. Hän teettää remontin heti ja lähettää laskun myyjälle vasta remontin valmistuttua.
Myyjä ei ole päässyt tutkimaan vauriota eikä voi enää arvioida sen syytä tai laajuutta. Tämä voi heikentää ostajan mahdollisuuksia saada hyvitystä. Parempi tapa on kuvata vaurio, ilmoittaa siitä myyjälle ja antaa myyjälle mahdollisuus tutustua siihen ennen remonttia.
Esimerkki 2, näkyvä ja piilossa oleva vika: Asunnon esittelyssä seinässä näkyy selvä halkeama, mutta ostaja ei selvitä asiaa tarkemmin. Hän ei yleensä voi myöhemmin vedota halkeamaan virheenä, jos sen merkitys oli ymmärrettävissä jo tarkastuksessa.
Sen sijaan laattojen alla oleva puuttuva vedeneristys on piilevä virhe, jota ostajan ei tavallisesti voida edellyttää havaitsevan ennen kauppaa. Ostaja voi vedota siihen, jos muut virhevastuun edellytykset täyttyvät ja hän ilmoittaa virheestä ja vaatimuksistaan ajoissa.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristin apu voi olla tarpeen, jos myyjä väittää reklamaatiosi myöhästyneen, kahden vuoden määräaika lähestyy tai on jo päättynyt tai epäilet myyjän salanneen virheen. Juristi voi myös auttaa muotoilemaan vaatimuksesi riittävän selkeästi ja yksilöidysti. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen asuntokaupan virheilmoituksesta ennen kuin lähetät sen myyjälle.
Kysymyksiä ja vastauksia
Kenelle virheilmoitus tehdään?
Virheilmoitus tehdään yleensä suoraan myyjälle. Uuden asunnon kaupassa virheistä voi ilmoittaa myös vuositarkastuksessa. Ilmoituksen voi lisäksi tehdä henkilölle tai yritykselle, joka vastaa virheen korjaamisesta myyjän puolesta, esimerkiksi rakennusurakoitsijalle.
Menetänkö oikeuden hinnanalennukseen, jos ilmoitan virheestä liian myöhään?
Yleensä kyllä. Jos reklamaatio myöhästyy, voit menettää oikeutesi vedota virheeseen. Tällöin et voi vaatia virheen perusteella hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupan purkamista.
Laissa on kuitenkin poikkeuksia. Käytetyn asunnon kaupassa voit vedota virheeseen myöhästyneestä reklamaatiosta huolimatta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Myös uuden asunnon kaupassa on säädetty poikkeuksia, jotka liittyvät esimerkiksi myyjän vakavaan moitittavaan menettelyyn tai terveyttä tai omaisuutta uhkaaviin virheisiin.
Pitääkö virheilmoitus tehdä kirjallisesti?
Laissa ei ole muotovaatimusta. Tee ilmoitus silti kirjallisesti, esimerkiksi sähköpostilla, ja säilytä se. Silloin pystyt myöhemmin näyttämään, milloin ilmoitit ja mitä vaadit sen perusteella.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa