» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asuntokauppa viivästyy myyjästä johtuvasta syystä, jos myyjä ei luovuta asunnon hallintaa tai osakekirjaa sovittuna ajankohtana. Jos viivästys merkitsee olennaista sopimusrikkomusta, ostajalla voi olla oikeus purkaa kauppa (asuntokauppalain 4 luvun 8 §). Viivästyksen olennaisuutta arvioidaan tapauskohtaisesti.
Ostaja voi myös asettaa myyjälle kohtuullisen lisäajan, minkä kuluessa myyjän tulee täyttää sopimuksen mukaiset velvoitteensa. Ostaja saa purkaa kaupan, jos myyjä ei täytä sopimusvelvoitteitaan lisäajan puitteissa. Tällöin viivästyksen ei tarvitse olla olennainen. Lisäajan kuluessa ostaja saa kuitenkin purkaa kaupan vain, jos myyjä ilmoittaa, ettei hän tule täyttämään sopimusta lisäajan päättymiseen mennessä.
Ostaja ei kuitenkaan aina ole oikeutettu purkamaan kauppaa myyjän viivästyksen vuoksi. Purkuoikeutta on rajoitettu, jos myyjä osoittaa viivästyksen johtuvan rakennustyötä kohdanneesta esteestä, joka on myyjän ja työhön osallistuvien urakoitsijoiden sekä näiden käyttämien tavarantoimittajien vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella. Lisäksi edellytetään, ettei estettä ole voitu kohtuudella ottaa huomioon kauppaa tehtäessä eikä sen seurauksia myöskään voida kohtuudella voittaa tai välttää.
Edellä tarkoitetusta rakennustyön esteestä huolimatta ostaja voi purkaa kaupan, jos viivästys kestää yli 60 päivää tai jos ostajan ei voida muuten kohtuudella edellyttää pysyvän kaupassa. Ostaja ei kuitenkaan saa enää purkaa kauppaa myyjän viivästyksen takia sen jälkeen, kun asunto ja asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat on luovutettu ostajalle.
Käytetyn asunnon kaupassa myyjän viivästykseen perustuvan purkuoikeuden edellytykset ovat osittain erilaiset (asuntokauppalain 6 luvun 9 §).
Milloin myyjä on viivästynyt
Uuden asunnon kaupassa asunnon hallinta on luovutettava kohtuullisessa ajassa kaupanteosta, jos hallinnan luovutuksen ajankohtaa ei ole sovittu. Kohtuullista aikaa arvioitaessa otetaan huomioon vastaavanlaisen asunnon tavanomainen valmistumisaika ja muut asiaan vaikuttavat seikat. Jollei toisin ole sovittu, myyjän ei tarvitse luovuttaa asunnon hallintaa ennen kuin kauppahinta on maksettu (asuntokauppalain 4 luvun 4 §).
Käytetyn asunnon kaupassa myyjän on sovittuna ajankohtana luovutettava ostajalle asunnon hallinta. Samalla myyjän on luovutettava ostajalle osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat taikka annettava suostumus ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin sovittuna ajankohtana (asuntokauppalain 6 luvun 4 §).
Purku ennakoidun viivästyksen vuoksi ja myyjän tiedustelu
Jos jo ennen sovittua luovutusajankohtaa on painavia syitä olettaa, että myyjän viivästys tulee oikeuttamaan purkuun, ostaja voi purkaa kaupan jo ennen luovutusajankohtaa (asuntokauppalain 4 luvun 9 §).
Myyjä voi viivästystilanteessa ilmoittaa ostajalle uuden määräajan sopimuksen täyttämiselle ja tiedustella, hyväksyykö ostaja tämän. Jos ostaja ei vastaa tiedusteluun kohtuullisessa ajassa, hän ei saa purkaa kauppaa, jos myyjä täyttää sopimuksen ilmoittamassaan ajassa (asuntokauppalain 4 luvun 10 §). Myyjän tiedusteluun kannattaa siis vastata.
Milloin purkuoikeus päättyy
Uuden asunnon kaupassa ostaja ei saa purkaa kauppaa myyjän viivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun asunto ja osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat on luovutettu ostajan hallintaan.
Myöskään käytetyn asunnon kaupassa ostaja ei saa purkaa kauppaa myyjän viivästyksen vuoksi, kun asunto ja osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat on luovutettu ostajan hallintaan.
Jos ostaja haluaa purkaa kaupan, purusta on siis ilmoitettava ennen kuin hän ottaa asunnon ja asiakirjat vastaan. Purkuoikeuden päättyminen ei kuitenkaan välttämättä poista ostajan oikeutta vaatia viivästyksen perusteella vahingonkorvausta. Jos asunnon luovutus on viivästynyt, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asuntokaupan purkuun.
Oikeus pidättyä maksusta
Uuden asunnon kaupassa ostajalla voi olla oikeus pidättäytyä kauppahinnan maksamisesta, jos on perusteltua aihetta epäillä asunnon luovutuksen viivästyvän.
Jos osa kauppahinnasta erääntyy jo ennen asunnon hallinnan luovutusta ja on perusteltua syytä epäillä luovutuksen viivästyvän, ostaja voi pidättyä kyseisen erän maksamisesta. Maksusta voi pidättäytyä, kunnes myyjä osoittaa, että asunto todennäköisesti luovutetaan ajoissa tai että ostajan oikeudet on turvattu riittävällä vakuudella (asuntokauppalain 4 luvun 7 §).
Jos asunnon hallinta tai ostajalle kuuluvat asiakirjat ovat myyjän viivästyksen vuoksi luovuttamatta kauppahintaerä erääntyessä, ostaja saa pidättyä maksusta, kunnes luovutus tapahtuu.
Luovutuksen jälkeenkin ostaja voi pidättyä maksamasta sellaista osaa kauppahinnasta, joka on tarpeen myyjän viivästykseen perustuvan vahingonkorvausvaatimuksen vakuudeksi.
Myös käytetyn asunnon kaupassa ostajalla on oikeus pidättäytyä kauppahinnan maksamisesta myyjän viivästyksen perusteella. Tästä säädetään asuntokauppalain 6 luvun 8 §:ssä.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Vahingonkorvaus viivästyksestä
Uuden asunnon kaupassa ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii myyjän viivästyksen vuoksi. Myyjä voi kuitenkin vapautua vastuusta, jos hän osoittaa viivästyksen johtuvan hänen vaikutusmahdollisuuksiensa ulkopuolella olevasta esteestä, jota hän ei ole kohtuudella voinut ottaa huomioon kaupantekohetkellä ja jonka seurauksia hän ei myöskään kohtuudella olisi voinut välttää tai voittaa (asuntokauppalain 4 luvun 11 §).
Välillisen vahingon korvaamiselle on tiukemmat edellytykset. Tällaisia vahinkoja voivat olla esimerkiksi tulon menetys tai asunnon käyttöhyödyn olennainen menetys. Myyjä vastaa välillisistä vahingoista vain, jos viivästys tai vahinko johtuu huolimattomuudesta hänen puolellaan.
Jos myyjä havaitsee, ettei hän pysty täyttämään sopimusta ajoissa, hänen on ilmoitettava esteestä ja sen vaikutuksesta sopimuksen täyttämiseen ostajalle viipymättä. Jos ilmoitus viivästyy, ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, joka olisi voitu välttää ajoissa saadulla ilmoituksella. Myös ostajan perheenjäsenellä on vastaava oikeus korvaukseen.
Tyypillisiä viivästyksestä aiheutuvia vahinkoja voivat olla esimerkiksi päällekkäiset asumiskulut, väliaikaisen asunnon vuokra sekä varastointi- ja muuttokulut. Korvattavuus arvioidaan tapauskohtaisesti.
Käytetyn asunnon kauppa
Käytetyn asunnon kaupassa ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos myyjä ei luovuta ajoissa asunnon hallintaa tai tarvittavia asiakirjoja sovittuna ajankohtana. Purkaminen edellyttää, että viivästyksestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa, eikä kaupan purkamista voida pitää kohtuuttomana.
Ostajalla voi lisäksi olla oikeus vahingonkorvaukseen viivästyksen aiheuttamasta vahingosta. Myyjä voi vapautua korvausvastuusta, jos hän osoittaa, ettei viivästys tai vahinko johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.
Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, kaupan purkamiseen ja vahingonkorvaukseen sovelletaan samoja säännöksiä kuin uuden asunnon kaupassa.
Kaupan purkaminen ennakoidun viivästyksen vuoksi on mahdollista myös käytetyn asunnon kaupassa (asuntokauppalain 6 luvun 10 §).
Vertailu: uusi ja käytetty asunto
- Purkukynnys: Uuden asunnon kaupassa ostaja voi purkaa kaupan, jos viivästys merkitsee olennaista sopimusrikkomusta tai myyjä ei täytä velvoitteitaan ostajan asettamassa ajassa. Käytetyn asunnon kaupassa purkaminen edellyttää, että viivästyksestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä purkaminen ole kohtuutonta. Jos käytetyn asunnon myyjänä on elinkeinonharjoittaja, sovelletaan uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä.
- Rakennustyön este: Uuden asunnon kaupassa rakennustyötä kohdannut laissa tarkoitettu este rajoittaa ostajan purkuoikeutta. Tällöin ostaja voi lähtökohtaisesti purkaa kaupan vasta, kun viivästys on kestänyt yli 60 päivää. Kauppa voidaan kuitenkin purkaa jo aiemmin, jos ostajalta ei voida kohtuudella vaatia kaupassa pysymistä. Käytetyn asunnon kaupassa vastaavaa säännöstä ei ole.
- Vahingonkorvaus: Uuden asunnon kaupassa myyjän vastuu viivästyksen aiheuttamasta vahingosta perustuu lähtökohtaisesti kontrollivastuuseen. Välillinen vahinko korvataan vain, jos viivästys tai vahinko johtuu myyjän huolimattomuudesta. Käytetyn asunnon kaupassa ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, ellei myyjä osoita, ettei viivästys tai vahinko johdu hänen huolimattomuudestaan.
- Purkuoikeuden päättyminen: Sekä uuden että käytetyn asunnon kaupassa ostajan oikeus purkaa kauppa viivästyksen perusteella päättyy, kun asunto ja tarvittavat asiakirjat on luovutettu ostajalle.
Myyjän konkurssi
Jos uuden asunnon myyjä asetetaan konkurssiin ennen rakentamisvaiheen päättymistä, sovelletaan perustajaosakkaan konkurssia koskevia säännöksiä (asuntokauppalain 2 luvun 14 §).
Konkurssipesän on ilman aiheetonta viivytystä ilmoitettava ostajille, sitoutuuko se kauppasopimuksiin. Jos konkurssipesä ei sitoudu sopimuksiin, jokaisella ostajalla on oikeus purkaa oma kauppansa.
Muissa tilanteissa ostaja voi purkaa kaupan, jos myyjä asetetaan konkurssiin ennen kuin myyjä on täyttänyt sopimuksen. Ostajalla ei kuitenkaan ole purkuoikeutta, jos konkurssipesä ilmoittaa ilman aiheetonta viivytystä sitoutuvansa kauppaan ja asettaa sopimuksen täyttämisestä riittävän vakuuden (asuntokauppalain 4 luvun 13 §).
Vaaranvastuu viivästystilanteessa
Jos asunnon hallinnan luovutus viivästyy ostajasta johtuvasta syystä, vaaranvastuu siirtyy uuden asunnon kaupassa ostajalle silloin, kun hallinnan luovutuksen olisi pitänyt tapahtua. Tämä edellyttää, että myyjä on täyttänyt omat velvollisuutensa hallinnan luovuttamiseksi.
Kun vaaranvastuu on ostajalla, hänen on maksettava kauppahinta, vaikka asunto tuhoutuisi tai vahingoittuisi myyjästä riippumattomasta syystä (asuntokauppalain 4 luvun 6 §).
Esimerkkejä
Esimerkki 1: Uuden asunnon sovittu luovutuspäivä on 1.3., mutta asunto ei valmistu ajoissa. Ostaja antaa myyjälle 5.3. kirjallisesti lisäajan, joka päättyy 5.4.
Jos myyjä ei luovuta asuntoa 5.4. mennessä, ostaja saa purkaa kaupan ilman, että hänen tarvitsee osoittaa viivästyksen olennaisuutta. Edellytyksenä on, ettei asetettu lisäaika ole ollut kohtuuttoman lyhyt.
Esimerkki 2: Rakennustyöt keskeytyvät äkillisen ja ennakoimattoman viranomaismääräyksen vuoksi. Myyjä osoittaa, ettei esteeseen ole voitu kohtuudella varautua eikä sen seurauksia ole voitu välttää.
Asunnon luovutus viivästyy 45 päivää. Ostaja ei lähtökohtaisesti saa purkaa kauppaa, koska viivästys ei ylitä 60 päivää. Kaupan purkaminen on kuitenkin mahdollista, jos ostajalta ei voida kohtuudella edellyttää kaupassa pysymistä. Jos viivästys jatkuu yli 60 päivää, purkuoikeus syntyy.
Se, täyttääkö este laissa säädetyt edellytykset, arvioidaan tapauskohtaisesti.
Esimerkki 3: Asunto luovutetaan ostajalle kaksi kuukautta sovittua myöhemmin. Ostaja ottaa vastaan asunnon ja tarvittavat asiakirjat, mutta ilmoittaa samalla purkavansa kaupan viivästyksen vuoksi.
Purkuoikeutta viivästyksen vuoksi ei kuitenkaan enää ole, koska asunto ja tarvittavat asiakirjat on jo luovutettu ostajalle. Ostajalla voi silti olla oikeus vaatia vahingonkorvausta viivästyksestä aiheutuneista kuluista.
Käytännön merkitys ostajalle
Ostajan kannattaa selvittää ainakin:
- Mikä on asunnon sovittu luovutusajankohta tai arvio luovutusajankohdasta kauppakirjassa?
- Mistä viivästys johtuu? Onko viivästys myyjän vastuulla vai vetoaako myyjä esimerkiksi rakennustyötä kohdanneeseen esteeseen?
- Onko viivästyksestä aiheutunut ostajalle olennaista haittaa?
- Onko ostaja asettanut myyjälle lisäajan, ja miten myyjä on siihen vastannut?
- Onko myyjä tiedustellut, hyväksyykö ostaja asunnon luovutuksen myöhemmin?
- Onko asunto ja tarvittavat asiakirjat jo luovutettu ostajalle?
Ostajan kannattaa ilmoittaa myyjän viivästyksestä kirjallisesti mahdollisimman pian ja kertoa samalla, mitä hän vaatii. Ostaja voi esimerkiksi vaatia asunnon luovuttamista asetetussa lisäajassa, kaupan purkamista tai vahingonkorvausta. Viivästyksestä aiheutuneet kuitit ja laskut kannattaa säilyttää.
Kaupan purkaminen on merkittävä toimenpide. Jos purkamisen edellytykset eivät täyty, ostaja voi itse syyllistyä sopimusrikkomukseen. Epäselvässä tilanteessa kannattaa kysyä neuvoa juristilta ennen purkuilmoituksen tekemistä. Voit pyytää maksuttoman selvityksen asuntokaupan purkamisesta ennen purkuilmoituksen tekemistä.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Kuinka pitkä viivästys oikeuttaa purkamaan kaupan?
Laissa ei ole yleistä päivärajaa, jonka jälkeen kaupan voi purkaa. Uuden asunnon kaupassa viivästyksen on lähtökohtaisesti oltava olennainen, ja sen olennaisuus arvioidaan tapauskohtaisesti.
Varmempi tapa on asettaa myyjälle kirjallisesti kohtuullinen lisäaika sopimuksen täyttämiseksi. Jos myyjä ei täytä velvoitteitaan lisäajan kuluessa, voit yleensä purkaa kaupan ilman, että viivästyksen tarvitsee olla olennainen.
2. Voinko purkaa kaupan, jos otan asunnon vastaan myöhässä?
Et pelkän viivästyksen perusteella. Purkuoikeus päättyy, kun asunto ja asiakirjat on luovutettu sinulle, vaikka tekisit samalla huomautuksen. Voit kuitenkin vaatia vahingonkorvausta viivästyksestä aiheutuneista kuluista, jos edellytykset täyttyvät.
3. Mitä jos myyjä kysyy, hyväksynkö myöhemmän valmistumisen?
Myyjän tiedusteluun kannattaa vastata kohtuullisessa ajassa. Jos et vastaa ja myyjä täyttää sopimuksen ilmoittamassaan ajassa, et voi enää purkaa kauppaa viivästyksen perusteella.
4. Mitä kuluja voin saada korvattavaksi?
Voit tilanteesta riippuen saada korvausta esimerkiksi päällekkäisistä asumiskuluista, väliaikaisen asunnon vuokrasta sekä varastointi- ja muuttokuluista. Välillisiä vahinkoja, kuten tulonmenetystä, myyjä korvaa vain, jos viivästys johtuu myyjän huolimattomuudesta. Säilytä kuitit ja laskut aiheutuneista kuluista.
5. Koskeeko 60 päivän sääntö myös käytettyä asuntoa?
Ei. Käytetyn asunnon kaupassa purkaminen edellyttää yleensä, että viivästyksestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä kaupan purkaminen ole kohtuutonta. Jos käytetyn asunnon myyjänä on elinkeinonharjoittaja, sovelletaan uuden asunnon kaupan sääntöjä.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa