» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kyllä, useimmiten. Jos maksat rästissä olevat yhtiövastikkeet viivytyksettä sen jälkeen, kun hallitus on antanut sinulle kirjallisen varoituksen, taloyhtiö ei saa ottaa huoneistoa hallintaansa.
Varoituksesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta jo aiheutuneet kulut sinun on silti maksettava (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 3 §). Jos et maksa vastikkeita ajoissa, yhtiökokous voi päättää huoneiston ottamisesta taloyhtiön hallintaan.
Mitä hallintaanotto edellyttää
Yhtiökokous voi päättää, että osakehuoneisto otetaan yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi, jos osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai varoituksen ja kokouksen koolle kutsumisen kuluja. Muita perusteita ovat muun muassa huoneiston huono hoito, oleellisesti yhtiöjärjestyksen vastainen käyttö ja häiritsevä elämä (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momentti).
Huoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 2 momentti). Laissa ei ole kiinteää kuukausi- tai euromäärää. Arvioinnissa huomioidaan esimerkiksi maksamattomien vastikkeiden määrä, maksujen viivästymisen kesto ja toistuvuus sekä se, miten osakkeenomistaja on reagoinut varoitukseen.
Menettely etenee näin:
- Hallitus antaa osakkeenomistajalle kirjallisen varoituksen. Varoituksessa kerrotaan peruste ja mainitaan mahdollisuudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan.
- Varoitus annetaan tiedoksi kuten haaste tai muuten todistettavasti. Jos huoneisto on vuokrattu, varoitus annetaan tiedoksi myös vuokralaiselle (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 3 §).
- Jos osakas korjaa laiminlyöntinsä viivytyksettä varoituksen saatuaan tai rikkomus muuten oikaistaan, huoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan.
- Jos rikkomusta ei korjata, yhtiökokous voi päättää hallintaanotosta. Osakas ei saa äänestää oman huoneistonsa hallintaanottoa koskevassa asiassa (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 15 §).
- Päätös annetaan tiedoksi osakkeenomistajalle, vuokralaiselle ja huoneistossa asuvalle. 1.10.2026 alkaen päätös on annettava viipymättä. Aiemmin määräaika oli 60 päivää. Jos tiedoksiantoa ei tehdä määräajassa, päätös on tehoton (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 4 §).
1.10.2026 voimaan tulleen lainmuutoksen (535/2026) mukaan varoituksen tiedoksiannosta säädetään uudessa 8 luvun 3 a §:ssä. Varoitus voidaan antaa tiedoksi myös osakkaan ilmoittamaan sähköpostiosoitteeseen laissa säädetyin edellytyksin ja heräteviestin avulla.
Muutoslaissa ei ole erillistä siirtymäsäännöstä hallintaanotosta. Jos varoitus on annettu tai päätös tehty ennen 1.10.2026, turvallisinta on antaa päätös tiedoksi viipymättä eikä odottaa aiemman 60 päivän määräajan päättymistä.
Maksaminen estää hallintaanoton vain, jos se tehdään ajoissa
Maksamattomien vastikkeiden maksaminen ei estä hallintaanottoa automaattisesti missä tahansa vaiheessa. Ratkaisevaa on, maksaako osakas rästit viivytyksettä varoituksen saatuaan. Laissa ei ole määritelty tarkkaa määräaikaa sille, mitä viivytyksettä tarkoittaa, joten maksut kannattaa hoitaa heti.
Pelkkä maksusuunnitelmasta neuvotteleminen ei yksin poista hallintaanoton perustetta. Jos yhtiö hyväksyy maksusuunnitelman, sopimus kannattaa tehdä kirjallisesti.
Jos yhtiökokous on jo päättänyt hallintaanotosta, osakas voi moitekanteella saattaa tuomioistuimen tutkittavaksi, oliko hallintaanotolle laissa säädetty peruste. Kanne on nostettava 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksiannosta (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 5 §). Jos osakas oli oikaissut laiminlyönnin viivytyksettä varoituksen johdosta, yhtiöllä ei ollut oikeutta hallintaanottoon.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Mitä rästeille tapahtuu hallintaanoton aikana
Hallintaan otettu huoneisto vuokrataan viipymättä käyvästä vuokrasta. Vuokratuloista yhtiö saa periä hallintaanoton ja korjausten kustannukset, maksamatta olevat vastikkeet ja hallintaanoton aikana erääntyvät vastikkeet. Mahdollinen ylijäämä on viivytyksettä tilitettävä osakkeenomistajalle (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 6 §).
Jos osakkeet myydään hallintaanottopäätöksen jälkeen, uusi omistaja saa huoneiston hallintaansa maksettuaan ne erääntyneet erät, joihin vuokraa voitaisiin käyttää (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 7 §).
Jos hallintaanotto perustuu maksamattomiin vastikkeisiin, huoneistossa asuvaa vuokralaista ei saa häätää, ellei hänelle ole annettu tiedoksi yhtiön päätöstä (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 5 §:n 2 momentti).
Velkajärjestely voi estää täytäntöönpanon
Velkajärjestelyn alettua taloyhtiön hallintaanottopäätöstä ei saa panna täytäntöön, jos päätös perustuu ennen velkajärjestelyn alkamista erääntyneiden yhtiövastikkeiden maksamatta jättämiseen.
Tuomioistuin voi kuitenkin velkojan vaatimuksesta sallia täytäntöönpanon, jos sen estäminen olisi kohtuutonta tai jos on selvää, ettei velallinen pysty maksamaan velkajärjestelyn alkamisen jälkeen erääntyviä vastikkeita (yksityishenkilön velkajärjestelystä annetun lain 18 §:n 1 momentti).
Maksaa heti, maksaa myöhässä vai ei maksaa lainkaan
- Maksat viivytyksettä varoituksen jälkeen: huoneistoa ei saa ottaa hallintaan maksamattomien vastikkeiden vuoksi. Sinun on kuitenkin maksettava varoituksesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta aiheutuneet kulut.
- Maksat vasta yhtiökokouksen päätöksen jälkeen: myöhempi maksu ei automaattisesti estä hallintaanottoa, mutta voit neuvotella taloyhtiön kanssa päätöksen täytäntöönpanosta luopumisesta.
- Et maksa lainkaan: taloyhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi ja vuokrata sen. Maksamattomia vastikkeita voidaan periä myös ulosoton kautta.
Esimerkkejä
Esimerkki 1: Osakkaalla on kolmen kuukauden vastikkeet, 1 200 euroa, maksamatta. Hallitus antaa varoituksen maanantaina. Osakas maksaa rästit keskiviikkona ja ilmoittaa siitä isännöitsijälle. Hallintaanottoa ei saa tehdä, mutta osakas maksaa varoituksen kulut.
Esimerkki 2: Osakas ei reagoi varoitukseen kahteen kuukauteen. Yhtiökokous päättää huoneiston ottamisesta taloyhtiön hallintaan. Osakas maksaa rästit vasta päätöksen jälkeen. Maksu ei automaattisesti estä hallintaanottoa, mutta taloyhtiö voi päättää luopua päätöksen täytäntöönpanosta.
Esimerkki 3: Osakkaan velkajärjestely alkaa ennen hallintaanottopäätöksen täytäntöönpanoa. Jos hallintaanotto perustuu ennen velkajärjestelyn alkamista erääntyneisiin vastikkeisiin, päätöstä ei saa panna täytäntöön. Tuomioistuin voi kuitenkin velkojan vaatimuksesta sallia täytäntöönpanon laissa säädetyillä perusteilla.
Näin toimit, kun saat varoituksen
- Tarkista isännöitsijältä maksamattomien vastikkeiden määrä ja mahdolliset muut kulut.
- Maksa rästit viivytyksettä varoituksen saatuasi.
- Ilmoita maksusta kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle ja säilytä maksukuitti.
- Jos et pysty maksamaan koko summaa, ehdota heti kirjallista maksusuunnitelmaa. Muista, ettei pelkkä maksusuunnitelman ehdottaminen estä hallintaanottoa.
- Jos yhtiökokous päättää hallintaanotosta, tarkista päätöksen tiedoksiantopäivä. Päätöstä koskeva moitekanne on nostettava 30 päivän kuluessa tiedoksiannosta.
Säilytä nämä todisteet
- varoitus ja sen tiedoksiantopäivä
- maksukuitit ja tiliote
- sähköpostit isännöitsijän kanssa
- mahdollinen maksusuunnitelma
- yhtiökokouksen päätös ja tiedoksiantotodistus
Milloin juristista on hyötyä
- kun taloyhtiö katsoo, että olet maksanut vastikerästit liian myöhään
- kun harkitset hallintaanottopäätöksen riitauttamista tuomioistuimessa
- kun huoneistossa asuu vuokralainen ja hallintaanotto vaikuttaa hänen oikeuksiinsa
- kun velkajärjestely on vireillä tai harkitset sen hakemista
Kysymyksiä ja vastauksia
Riittääkö osittainen maksu?
Ei välttämättä. Maksulaiminlyönti on korjattava, jotta hallintaanotto estyy. Jos maksat vain osan rästeistä, taloyhtiö voi katsoa, ettei laiminlyöntiä ole korjattu. Mahdollisesta loppuosan maksusuunnitelmasta kannattaa sopia kirjallisesti.
Kuinka nopeasti on maksettava?
Laissa ei ole tarkkaa määräaikaa. Rästit on maksettava viivytyksettä varoituksen johdosta. Maksa siis mahdollisimman pian, mieluiten heti varoituksen saatuasi.
Joudunko maksamaan varoituksen kulut?
Kyllä. Varoituksen antamisesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta yhtiölle jo aiheutuneet kulut on korvattava taloyhtiölle, vaikka hallintaanotto estyy.
Voiko yhtiö ottaa huoneiston hallintaan pienestä rästistä?
Ei, jos rikkomus on vähäinen. Arvioinnissa huomioidaan esimerkiksi maksamattomien vastikkeiden määrä, maksulaiminlyönnin kesto ja toistuvuus. Laissa ei ole kiinteää euromääräistä rajaa.
Estääkö velkajärjestely hallintaanoton?
Velkajärjestelyn alkaminen voi estää hallintaanottopäätöksen täytäntöönpanon, jos kyse on omasta asunnostasi ja ennen velkajärjestelyn alkamista erääntyneistä vastikkeista. Tuomioistuin voi kuitenkin velkojan vaatimuksesta sallia täytäntöönpanon esimerkiksi silloin, jos on ilmeistä, ettet pysty maksamaan uusia vastikkeita.
Mitä hallintaanoton aikana kertyneille vuokrille tapahtuu?
Taloyhtiö käyttää vuokratuloja hallintaanoton ja tarvittavien korjausten kustannuksiin sekä maksamattomiin ja hallinnan aikana erääntyviin vastikkeisiin. Mahdollinen ylijäämä tilitetään sinulle viivytyksettä.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa