» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Ilmoita virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit virheen tai sinun olisi pitänyt huomata se. Kerro samalla, mitä vaadit. Käytetyn asunnon kaupassa virheestä on ilmoitettava viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun sait asunnon hallintaasi, jos myyjä ei ole elinkeinonharjoittaja. Uudessa asunnossa virheet ilmoitetaan vuositarkastuksessa tai sen huomautusajassa, ja myöhemmin ilmenevät viat kohtuullisessa ajassa. Jos ilmoitus myöhästyy, menetät yleensä oikeutesi vedota virheeseen.
Pääsääntö: kohtuullisessa ajassa
Ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos hän ei ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se (asuntokauppalain 6 luvun 14 §).
Aika ei ala jokaisesta pienestä havainnosta. Ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Jos havainnon merkitys tai virheen laajuus ei aluksi ole selvillä, ostajan on kuitenkin selvitettävä asiaa ilman aiheetonta viivytystä. Jos esimerkiksi huomaat kylpyhuoneessa pienen läiskän, aika ei välttämättä ala vielä. Kun selviää, että kyse on kosteusvauriosta, aika on käynnissä. Sinun on kuitenkin selvitettävä havaintoasi viivyttelemättä.
Laissa ei ole tarkkaa päivämäärää sille, mikä on kohtuullinen aika. Se arvioidaan tapauskohtaisesti. Varminta on ilmoittaa heti, kun tiedät, mistä on kyse.
Kerro myös, mitä vaadit
Virheilmoituksessa kannattaa ilmoittaa myös, mihin vaatimukseen virhe perustuu, esimerkiksi hinnanalennukseen, vahingonkorvaukseen tai kaupan purkuun. Vaatimuksen tarkka euromäärä voidaan yleensä täsmentää myöhemmin, jos sen laskeminen edellyttää esimerkiksi korjauskustannusten selvittämistä.
KKO 2016:69
- Mitä tapahtui: Kiinteistön ostajat ilmoittivat virheistä pian ja kertoivat tarkentavansa vaatimuksiaan myöhemmin. Vaatimusten sisällön he kertoivat vasta noin vuoden kuluttua.
- Mitä KKO ratkaisi: Vaatimuksia ei ollut ilmoitettu kohtuullisessa ajassa. Ostajat menettivät oikeutensa vedota virheisiin.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi mahdollisimman pian. Jos lopullinen rahamäärä ei vielä ole tiedossa, voit ilmoittaa vaatimuksen perusteen ja täsmentää määrää myöhemmin. KKO 2016:69 koski kiinteistön kauppaa, joten ratkaisua ei pidä soveltaa sellaisenaan asunto-osakekauppaan.
Käytetty asunto: kahden vuoden takaraja
Käytetyn asunnon kaupassa oikeus vedota virheeseen menetetään, jos virheestä ei ilmoiteta kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Jos asunto oli jo ennen kauppaa hallinnassasi, esimerkiksi asuit siinä vuokralla, aika lasketaan kaupanteosta. Kahden vuoden takaraja ei koske kauppaa, jossa myyjä on elinkeinonharjoittaja (asuntokauppalain 6 luvun 14 §).
Muista kaksi asiaa yhtä aikaa: ilmoita kohtuullisessa ajassa virheen huomaamisesta ja joka tapauksessa ennen kuin kaksi vuotta on kulunut.
Poikkeus: Kahden vuoden määräaikaa ei sovelleta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Myyjän tällainen menettely voi vaikuttaa myös siihen, voidaanko hänelle vedota virheilmoituksen myöhästymiseen.
KKO 2007:91
- Mitä tapahtui: Käytetyn asunnon myyjä vakuutti ostajille, että vedeneristys oli asennettu, vaikka ei tiennyt sitä. Virheestä ilmoitettiin yli kaksi vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen.
- Mitä KKO ratkaisi: Myyjä oli menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Ostajat saivat vedota virheeseen takarajasta huolimatta.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Poikkeus ei vaadi, että myyjä valehteli tahallaan. Varma vakuutus asiasta, jota myyjä ei tiennyt, voi riittää. Tavallinen asunnon kehuminen ei riitä.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Uusi asunto: vuositarkastus
Uudessa asunnossa pidetään vuositarkastus aikaisintaan 12 ja viimeistään 15 kuukauden kuluttua siitä, kun rakennus on hyväksytty käyttöön. Tarkastuksesta laaditaan pöytäkirja, ja ostajalle varataan vähintään kolmen viikon aika huomautusten tekemiseen (asuntokauppalain 4 luvun 18 §).
- Viat, jotka sinun olisi pitänyt huomata viimeistään vuositarkastuksessa, on ilmoitettava tarkastuksen yhteydessä tai huomautusajan kuluessa. Jos ostaja ei ilmoita tällaisesta virheestä määräajassa, hän voi menettää oikeutensa vedota siihen.
- Viasta, jota et voinut huomata vuositarkastuksessa tai sitä ennen, on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit sen (asuntokauppalain 4 luvun 19 §).
- Ilmoituksen voi tehdä myyjälle tai sille rakentajalle, joka vastaa virheen korjaamisesta myyjän puolesta.
Uuden asunnon kaupassa poikkeukset ovat laajemmat kuin käytetyssä. Uuden asunnon kaupassa virheeseen voidaan tietyissä tilanteissa vedota määräajoista huolimatta. Näin voi olla esimerkiksi silloin, kun myyjä tai hänen puolellaan oleva on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti taikka kun asunto ei täytä terveyden tai omaisuuden suojaamiseksi annettuja vaatimuksia tai asunnosta aiheutuu vaaraa terveydelle tai omaisuudelle (4 luvun 20 §).
Määräajat yhdellä silmäyksellä
- Kaikki asuntokaupat: ilmoita virheestä ja vaatimuksista kohtuullisessa ajassa siitä, kun virheen merkitys selvisi.
- Käytetty asunto: viimeistään kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta (ei koske elinkeinonharjoittajamyyjää).
- Uusi asunto: vuositarkastuksessa tai vähintään kolmen viikon huomautusajassa; myöhemmin ilmenevät viat kohtuullisessa ajassa.
- Poikkeus: myyjän törkeä huolimattomuus tai kunnianvastainen ja arvoton menettely; uudessa asunnossa myös terveyttä tai omaisuutta vaarantavat virheet.
Esimerkki päivämäärin (käytetty asunto): Sait avaimet 1.3.2025. Huomaat 15.9.2026, että parvekkeen lattia on lahonnut, ja asiantuntija vahvistaa vaurion 30.9.2026. Ilmoita myyjälle kirjallisesti heti, kun merkitys on selvä, ja kerro vaatimuksesi. Kahden vuoden takaraja päättyy 1.3.2027, mutta kohtuullinen aika on käynnissä jo nyt. Takarajaan ei kannata jäädä odottamaan.
Esimerkki päivämäärin (uusi asunto): Rakennus hyväksyttiin käyttöön 1.6.2025. Vuositarkastus pidetään aikaisintaan 1.6.2026 ja viimeistään 1.9.2026. Kirjaa kaikki havaitsemasi viat pöytäkirjaan tai huomautusajassa. Jos ääneneristyksen puute selviää vasta talvella 2027, ilmoita siitä kohtuullisessa ajassa sen selviämisestä.
Mitä virheilmoitukseen kirjoitetaan?
Hyvä virheilmoitus on lyhyt ja selkeä. Siinä kerrotaan:
- mikä virhe on ja missä se on
- miten virhe ilmenee
- milloin huomasit sen ja milloin sen merkitys selvisi
- mitä vaadit, esimerkiksi hinnanalennusta tai korjaamista
- että tarkennat rahasumman, kun korjauskulut selviävät
Tee ilmoitus kirjallisesti, esimerkiksi sähköpostilla, ja säilytä todiste lähettämisestä. Liitä mukaan valokuvia ja mahdollinen asiantuntijan lausunto.
Toimi näin, kun epäilet virhettä
- Kirjaa havainto ylös ja ota valokuvat heti.
- Selvitä vian syy ja merkitys viivyttelemättä, esimerkiksi pyytämällä asiantuntijan arvio.
- Ilmoita myyjälle kirjallisesti heti, kun tiedät, mistä on kyse. Älä jää odottamaan lopullista korjauslaskua.
- Kerro ilmoituksessa sekä virhe että se, mitä vaadit.
- Säilytä kopio ilmoituksesta, todiste lähettämisestä, valokuvat, lausunnot ja viestit.
- Uudessa asunnossa merkitse kalenteriin vuositarkastus ja huomautusajan viimeinen päivä.
- Käytetyssä asunnossa laske, milloin kaksi vuotta avainten luovutuksesta täyttyy.
Mitä tapahtuu, jos ilmoitus myöhästyy?
Jos ilmoitus myöhästyy, menetät yleensä oikeutesi vedota virheeseen. Et silloin voi vaatia hinnanalennusta, virheen korjaamista, vahingonkorvausta etkä kaupan purkua, vaikka virhe olisi todellinen. Poikkeuksena ovat edellä kuvatut myyjän moitittavan menettelyn tilanteet ja uuden asunnon terveys- ja omaisuusvirheet.
Virheilmoitus ja tarkastusvelvollisuus ovat eri asioita
Tarkastusvelvollisuus vaikuttaa siihen, voiko ostaja vedota tiettyyn seikkaan virheenä. Jos ostajan olisi pitänyt havaita seikka ennen kauppaa tehdyssä tarkastuksessa tai hän tiesi siitä kaupantekohetkellä, hän ei yleensä voi vedota siihen virheenä (asuntokauppalain 6 luvun 12 §). Virheilmoitus puolestaan ratkaisee, säilyykö oikeutesi vedota kaupan jälkeen löytyneeseen virheeseen.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä, jos et ole varma, onko ilmoituksesi tehty ajoissa, jos kahden vuoden takaraja lähestyy tai jos myyjä vetoaa siihen, että olet reklamoinut myöhässä. Juristi voi myös arvioida, voisiko myyjän menettely olla niin moitittavaa, että takaraja ei estä vaatimustasi. Tarkista, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus asianajokulut.
Kysymyksiä ja vastauksia
Riittääkö suullinen ilmoitus?
Laki ei vaadi kirjallista muotoa, mutta suullista ilmoitusta on vaikea näyttää toteen. Tee ilmoitus aina myös kirjallisesti ja säilytä kopio.
Mistä kahden vuoden aika lasketaan?
Aika lasketaan päivästä, jona asunnon hallinta luovutettiin sinulle, yleensä avainten luovutuksesta. Jos asuit asunnossa jo ennen kauppaa (esim. vuokralla), aika lasketaan kaupanteosta.
Pitääkö minun ilmoittaa heti, vaikka en vielä tiedä korjauskuluja?
Kyllä. Ilmoita virhe ja vaatimuksesi laji heti, kun virheen merkitys on selvä. Rahasumman voit tarkentaa myöhemmin. Jos jäät odottamaan kustannusarviota pitkäksi aikaa, voit menettää oikeutesi.
Kenelle ilmoitus tehdään, jos myyjä käytti kiinteistönvälittäjää?
Virheilmoitus tehdään myyjälle. Voit lähettää kopion välittäjälle, mutta varmista, että ilmoitus menee myyjälle itselleen. Uuden asunnon kaupassa ilmoituksen voi tehdä myös rakentajalle, joka vastaa virheen korjaamisesta myyjän puolesta.
Mitä jos myyjä tiesi virheestä ja salasi sen?
Silloin myyjä ei voi vedota siihen, että ilmoitit myöhässä tai että kaksi vuotta on kulunut, jos hänen menettelynsä on ollut törkeän huolimatonta tai kunnianvastaista ja arvotonta. Sinun on kuitenkin pystyttävä näyttämään, mitä myyjä tiesi. Ilmoita virheestä heti, kun huomaat sen.
Mitä jos en ole varma, onko kyse virheestä?
Epävarmuus ei yleensä oikeuta odottamaan pitkään. Selvitä asia heti ja kerro myyjälle havainnostasi jo selvityksen aikana. Kun virheen merkitys selviää, täydennä ilmoitusta ja kerro vaatimuksesi. Näin et menetä oikeuttasi odottelun takia.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa