» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita vähintään yhtä rakennusta tai sen osaa ja jossa yli puolet huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi (asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 2 §). Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä tällaista vaatimusta ei ole, joten siinä voi olla esimerkiksi pelkkiä liiketiloja tai sekä liiketiloja että asuntoja.
Asunto-osakeyhtiöön sovelletaan lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiölakia. Keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön lakia sovelletaan niin ikään lähtökohtaisesti, mutta yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä lain soveltamisesta kokonaan tai osittain toisin.
Vanhoihin yhtiöihin voi liittyä erityisiä sääntöjä. Jos ostat osakkeet, jotka oikeuttavat asuinhuoneiston hallintaan, asuntokauppalakia sovelletaan lähtökohtaisesti myös silloin, kun yhtiö on keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö.
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on lain mukaan sellainen muu osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä rakennusta tai sen osaa. Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön erottaa asunto-osakeyhtiöstä se, että sen hallinnassa olevan rakennuksen tai rakennuksen pinta-alan käyttötarkoitusta ei ole rajoitettu, kuten asunto-osakeyhtiössä (28 luvun 2 §). Myös asunto-osakeyhtiössä voi olla liiketiloja, kunhan yli puolet lattiapinta-alasta on asuinhuoneistoja.
1.10.2026 alkaen asunto-osakeyhtiössä voi lisäksi olla osakkeita, jotka antavat oikeuden hallita pysäköintipaikkaa toisessa rakennuksessa tai toisella kiinteistöllä, esimerkiksi läheisessä pysäköintitalossa. Edellytyksenä on, että yhtiöllä on paikkaan pysyvä oikeus, kuten kirjattu vuokra- tai käyttöoikeus, rasite, yhteisjärjestely tai osakeomistus (1 luvun 2 §:n 3 momentti). 30.9.2026 asti osakkeet saattoivat tuottaa oikeuden hallita vain huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä.
Asunto-osakeyhtiö vai keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö – mikä ero käytännössä?
- Tilat: Asunto-osakeyhtiössä yli puolet lattiapinta-alasta on osakkaiden asuntoja. Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä tiloja ei ole rajattu, esimerkiksi liiketalo, toimistotalo tai talo, jossa on liiketiloja ja muutama asunto.
- Osakkeet: Molemmissa osakkeet antavat oikeuden hallita tiettyä huoneistoa tai muuta tilaa.
- Yhtiölaki: Asunto-osakeyhtiöön sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia. Keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön sovelletaan sitä lähtökohtaisesti myös, mutta yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, ettei lakia sovelleta lainkaan tai että sovelletaan vain osaa siitä. Silloin muilta osin sovelletaan osakeyhtiölakia.
- Asunnon kauppa: Kun ostat asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet, sovelletaan asuntokauppalakia molemmissa yhtiömuodoissa (asuntokauppalain 1 luvun 1 ja 3 §).
- Rakenteilla oleva asunto: Rakentamisvaiheen suojaa ei sovelleta, jos yhtiön rakennuksissa on tai tulee olemaan yhteensä enintään kolme asuinhuoneistoa eikä kyseessä ole asunto-osakeyhtiö tai asunto-osuuskunta (asuntokauppalain 2 luvun 1 b §). Tällöin asuntokauppalain rakentamisvaihetta koskevat erityiset suojamekanismit eivät lähtökohtaisesti sovellu.
Mitä tämä tarkoittaa asunnon ostajalle?
Ostajan kannalta asuntokauppa on pitkälti samanlainen, ostitpa asunnon asunto-osakeyhtiöstä tai keskinäisestä kiinteistöosakeyhtiöstä. Asuntokauppalain säännökset esimerkiksi asunnon virheistä ja reklamaatiosta koskevat molempia, koska osakkeet oikeuttavat hallitsemaan asuntoa.
Yhtiöjärjestys voi vaikuttaa merkittävästi osakkaan oikeuksiin ja velvollisuuksiin, kuten kunnossapitovastuuseen, kustannusten jakamiseen ja päätöksentekoon. Siksi se kannattaa lukea ennen kauppaa huolellisesti. Pienissä uusissa kohteissa ero näkyy jo kaupassa: jos rakenteilla olevassa kiinteistöosakeyhtiössä on enintään kolme asuntoa, ostaja ei saa rakentamisvaiheen suojaa, kuten turva-asiakirjoja ja lain mukaista vakuutta.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Yhtiöjärjestys ratkaisee paljon
KKO 2020:28
- Mitä tapahtui: Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiökokouksen kutsu piti toimittaa viimeistään viikkoa ennen kokousta. Huoneiston ottamiseen yhtiön hallintaan sovellettiin yhtiöjärjestyksen mukaan asunto-osakeyhtiölakia.
- Mitä kysyttiin: Riittikö yhtiöjärjestyksen viikon kutsuaika, kun alemmat oikeudet katsoivat, että kutsu olisi pitänyt toimittaa asunto-osakeyhtiölain mukaisessa kahden viikon ajassa?
- Mitä KKO ratkaisi: Riitti. Kutsu voitiin toimittaa yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Kanne hallintaanottopäätöksen julistamisesta pätemättömäksi hylättiin.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Ratkaisu osoittaa, että keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksen selkeällä ja nimenomaisella määräyksellä voi olla ratkaiseva merkitys lainviittausten tulkinnassa. Ratkaisusta ei kuitenkaan seuraa, että yhtiöjärjestyksellä voisi poiketa kaikista lain pakottavista säännöksistä.
- Mitä ei voi päätellä: Ratkaisu koski keskinäistä kiinteistöosakeyhtiötä ja sen yhtiöjärjestyksen tulkintaa. Sen johtopäätöksiä ei voi sellaisenaan yleistää kaikkiin asunto-osakeyhtiöihin tai kiinteistöosakeyhtiöihin.
Mistä yhtiöjärjestyksellä ei voi poiketa?
Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksellä ei voi poiketa kaikista asunto-osakeyhtiölain säännöksistä. Yhtiöjärjestyksessä on esimerkiksi aina mainittava rakennusten ja huoneistojen sijainti, pinta-ala ja käyttötarkoitus sekä se, mitkä osakkeet antavat oikeuden hallita mitäkin huoneistoa. Osakehuoneistorekisteriä koskevat säännökset koskevat myös kiinteistöosakeyhtiötä, eikä samaan osakeryhmään kuuluvia osakkeita saa myydä tai pantata erikseen (28 luvun 1 §).
1.10.2026 alkaen yhtiöjärjestyksellä ei voi poiketa myöskään vesimaksua koskevasta säännöksestä eikä yhtiön vahingonkorvausvastuusta (28 luvun 1 §:n 2 momentti, 3 luvun 4 a § ja 28 luvun 5 §). Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön on korvattava vahinko, jonka se on aiheuttanut osakkaalle tai muulle henkilölle rikkomalla sovellettavaa yhtiölakia tai yhtiöjärjestystä. Yhtiön on itse osoitettava toimineensa huolellisesti, jos se on rikkonut yhtiöjärjestystä tai lain muita kuin toiminnan keskeisiä periaatteita koskevia säännöksiä.
30.9.2026 asti vesimaksua koskeva säännös ei kuulunut tähän luetteloon, eikä laissa ollut keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön vahingonkorvausvastuuta koskevaa 28 luvun 5 §:ää. Ennen 1.10.2026 tapahtuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin sovelletaan aiempia säännöksiä.
Jos keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön perusilmoitus on tehty ennen 1.1.1992, asunto-osakeyhtiölakia sovelletaan yhtiöön vain, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään (28 luvun 1 §:n 3 momentti).
Kaksi esimerkkiä
Esimerkit ovat havainnollistavia. Lopputulos riippuu aina yhtiöjärjestyksestä ja tapauksen seikoista.
Esimerkki 1, liiketalo: Kaupungin keskustassa on talo, jonka katutasossa on kolme liiketilaa ja yläkerrassa kaksi asuntoa. Liiketilat ovat yli puolet lattiapinta-alasta, joten yhtiö ei voi olla asunto-osakeyhtiö. Se on keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö. Jos ostat yläkerran asunnon osakkeet, kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia. Yhtiön hallintoon sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.
Esimerkki 2, vanha paritaloyhtiö: Ostat paritalon puolikkaan, joka on keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön omistuksessa. Yhtiöjärjestyksen mukaan asunto-osakeyhtiölakia ei sovelleta. Silloin yhtiöön sovelletaan osakeyhtiölakia ja yhtiöjärjestystä, ja esimerkiksi korjausvastuu voi jakautua toisin kuin tavallisessa taloyhtiössä. Lue yhtiöjärjestys ennen kauppaa ja kysy epäselvistä kohdista.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä, jos yhtiöjärjestyksen määräykset ovat epäselviä tai ristiriitaisia, jos yhtiö ja osakas riitelevät korjausvastuusta tai kustannusten jaosta tai jos harkitset yhtiökokouksen päätöksen moittimista. Moitteelle on lyhyet määräajat, joten apua kannattaa hakea nopeasti. Voit pyytää maksuttoman selvityksen yhtiöjärjestyksen tulkinnasta jo ennen moitekanteen määräajan päättymistä.
Kysymyksiä ja vastauksia
Mitä lakia sovelletaan keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön?
Asunto-osakeyhtiölakia sovelletaan lähtökohtaisesti keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön. Asiasta säädetään asunto-osakeyhtiölain luvussa 28. Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on kuitenkin mahdollista määrätä, että asunto-osakeyhtiölakia ei sovelleta kyseiseen yhtiöön. Tällöin yhtiöön sovelletaan osakeyhtiölakia siltä osin kuin yhtiöön ei sovelleta asunto-osakeyhtiölakia. Eräistä asunto-osakeyhtiölain säännöksistä ei voi yhtiöjärjestyksellä poiketa.
Miten tiedän, onko yhtiö asunto-osakeyhtiö vai keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö?
Katso yhtiöjärjestystä. Siitä näkyy yhtiön tarkoitus, huoneistojen pinta-alat ja käyttötarkoitukset sekä se, sovelletaanko yhtiöön asunto-osakeyhtiölakia. Jos asuinhuoneistoja on yli puolet lattiapinta-alasta, kyse on asunto-osakeyhtiöstä. Yhtiöjärjestyksen saat myyjältä, välittäjältä tai isännöitsijältä.
Suojaako asuntokauppalaki minua, jos ostan asunnon kiinteistöosakeyhtiöstä?
Kyllä. Asuntokauppalakia sovelletaan, kun ostat osakkeet, jotka antavat oikeuden hallita asuntoa, myös keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä. Rakenteilla olevan asunnon kaupassa rakentamisvaiheen suoja kuitenkin puuttuu, jos yhtiössä on enintään kolme asuntoa.
Voiko liiketila olla asunto-osakeyhtiössä?
Voi. Asunto-osakeyhtiössä voi olla liiketiloja, kunhan yli puolet huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkaiden asuinhuoneistoiksi.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa