» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asuntokaupassa petos tarkoittaa, että myyjä tai ostaja tahallaan erehdyttää toista saadakseen oikeudetonta taloudellista hyötyä ja aiheuttaa näin toiselle taloudellista vahinkoa. Useimmiten asuntokaupan riita ei kuitenkaan ole petos, vaan kyse on asunnon virheestä tai muusta sopimusrikkomuksesta.
Petoksesta voi seurata rangaistus. Virheestä voi seurata hinnanalennus, vahingonkorvaus tai kaupan purku, vaikka kukaan ei olisi toiminut tahallaan. Sama tapahtuma voi johtaa molempiin.
Petos on laissa rangaistava teko. Asuntokauppaan voi liittyä petollista toimintaa. Myyjä voi muun muassa ostajaa erehdyttämällä tavoitella asuntokaupan yhteydessä taloudellista hyötyä itselleen. Aina kyse ei ole myyjän petollisesta toiminnasta asuntokaupassa, vaan kyse voi myös olla ostajan toiminnasta, mikä täyttää petoksen tunnusmerkistön. Petoksella tavoitellaan taloudellista hyötyä, joka on oikeudetonta.
Petos rikoslaissa
Petos on rangaistava sekä perusmuotoisena että törkeänä tekona. Lisäksi laissa on lievä petos, josta voi seurata sakkoa.
Petos tarkoittaa perusmuodossaan tilannetta, missä hankitaan itselle tai toiselle oikeudetonta taloudellista hyötyä tai toista vahingoittaakseen, erehdyttämällä tai erehdystä hyväksi käyttämällä saa toisen tekemään tai jättämään tekemättä jotakin ja siten aiheuttaa taloudellista vahinkoa erehtyneelle tai sille, jonka eduista tällä on ollut mahdollisuus määrätä. Petoksesta tuomitaan myös se, joka dataa syöttämällä, muuttamalla, tuhoamalla tai poistamalla taikka tietojärjestelmän toimintaa muuten puuttumalla, saa aikaan tietojenkäsittelyn lopputuloksen väärentämisen ja sitä kautta aiheuttaa toiselle vahinkoa. Petoksesta tuomitaan sakkoon tai vankeuteen enintään kahdeksi vuodeksi (rikoslain 36 luvun 1 §).
Petos voidaan myös tuomita törkeänä petoksena. Törkeä petos tarkoittaa tilanteita, jossa tavoitellaan huomattavaa hyötyä, aiheutetaan huomattavaa tai erityisen tuntuvaa vahinkoa, rikos tehdään käyttämällä hyväksi vastuulliseen asemaan perustuvaa erityistä luottamusta tai rikos tehdään käyttämällä hyväksi toisen erityistä heikkoutta tai muuta turvatonta tilaa ja petos itsessään on kokonaisuutena arvioiden törkeä. Tällöin rangaistuksena on vähintään neljä kuukautta vankeutta ja enintään neljä vuotta vankeutta (rikoslain 36 luvun 2 §).
Petoksen sekä törkeän petoksen yritykset ovat myös rangaistavia tekoja. Yritys tarkoittaa tilannetta, jossa tekijä on aloittanut rikoksen tekemisen ja vaara rikoksen täyttymisestä on saanut alkunsa. Mikäli satunnaisista syistä rikos on jäänyt täyttymättä, kyseessä on rangaistava yritys.
Petoksen jäätyä yritysasteelle rankaistaan lievennetyn rangaistusasteikon mukaan. Tällöin tekijälle tuomitaan enintään kolme neljännestä rikoksesta säädetystä sakko- tai vankeusrangaistuksesta ja vähintään rikoksesta säädetyn rangaistuslajin vähimmäismäärän.
Petoksen tunnusmerkistöön kuuluu se, että teko edellyttää tahallisuutta ja taloudellisen hyödyn tavoittelemista. Tällaista voi olla esimerkiksi se, että myyjä salaa tietoisesti asunnossa olevan seikan saadakseen asunnosta paremman hinnan, vaikka tietää, että ostaja olisi seikasta tietoisena maksanut asunnosta huomattavasti alemman hinnan. Pelkkä huolimattomuus tai vahingossa annettu väärä tieto ei ole petos.
Myyjän ja ostajan petos asuntokaupassa
Myyjä voi erehdyttää ostajaa taloudellista hyötyä tavoitellakseen ja näin ollen syyllistyä petokseen. Myyjä voi antaa ostajalle väärää tietoa tai jättää tietoja kertomatta. Kertomatta jätetyn tiedon on voitu olettaa vaikuttavan ostajan ostopäätökseen.
Tällaisesta epärehellisestä menettelystä voidaan tuomita petoksesta, josta voi saada vankeutta tai sakkoa. Tuomioistuin määrää tapauskohtaisesti tuomion oman harkintansa perusteella.
Pitääkin muistaa se, että laissamme on syyttömyysolettama, joka tarkoittaa sitä, että ketään ei pidetä syyllisenä ennen kuin tuomioistuin on tuominnut henkilön rikoksesta. Näin ollen, vaikka koet henkilön syyllistyneen petokseen, tulee sinun kohdella häntä syyttömänä.
Myös ostaja voi syyllistyä petokseen. Ostaja voi esimerkiksi esiintyä väärällä nimellä, antaa väärän kuvan maksukyvystään tai saada asunnon hallintaansa aikomatta maksaa kauppahintaa. Jos epäilet, että sinua on johdettu harhaan asuntokaupassa, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asuntokauppaa koskevassa rikos- ja riita-asiassa.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Petos vai asunnon virhe?
Huomioitavaa on se, että petos voi täyttyä asuntokaupassa, mutta kyse voi olla myös sopimusrikkomuksesta. Myyjä on velvollinen ilmoittamaan asuntokaupassa kaikki oleelliset tiedot ostajalle. Tämä seikka tarkoittaa sitä, että myyjän on oma-aloitteisesti kerrottava kyseiset tiedot ostajalle.
Myyjällä on siis tiedonantovelvollisuus ja selonottovelvollisuus. Selonottovelvollisuus tarkoittaa sitä, että myyjän on otettava sellaisista asioista selvää, jotka hänen tulee tietää asunnosta omistajana. Myyjä ei voi vedota tällaisten tietojen kohdalla omaan tietämättömyyteensä.
Tällainen tieto voi liittyä esimerkiksi asunnon tai kiinteistön ominaisuuksiin. Tällöin kyse on yleensä virhevastuuseen joutumisesta myyjän puolelta, eikä niinkään petoksen tunnusmerkit täyttävästä teosta (asuntokauppalain 6 luvun 11 §).
Ero käytännössä:
- Petos edellyttää tahallista erehdyttämistä, hyötymistarkoitusta ja taloudellista vahinkoa. Rikosasiassa syyttäjän on näytettävä ne toteen.
- Asunnon virhe ei edellytä tahallisuutta. Hinnanalennusta ja kaupan purkua voi vaatia, vaikka myyjä ei tiennyt virheestä. Yksityisen myyjän kaupassa vahingonkorvausta saa, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (asuntokauppalain 6 luvun 16 ja 17 §).
- Myyjän antamat väärät tiedot esimerkiksi yhtiövastikkeesta, yhtiön veloista tai taloyhtiön taloudellisesta tilasta voivat olla taloudellinen virhe (asuntokauppalain 6 luvun 20 §).
- Jos myyjä on salannut virheen tai muuten menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, hän ei voi vedota ostajan puutteelliseen tarkastukseen eikä virheilmoituksen määräaikoihin (asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 4 momentti ja 14 §:n 3 momentti).
- Petollisella viettelyllä aikaansaatu sopimus ei sido vieteltyä (oikeustoimilain 30 §).
Virheilmoitus on tehtävä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Yksityisen myyjän kaupassa takaraja on lähtökohtaisesti kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta (asuntokauppalain 6 luvun 14 §).
Rikoksesta johtuva korvausvelka ei kuitenkaan vanhene niin kauan kuin rikosasiassa voidaan nostaa syyte tai rikosasia on vireillä tuomioistuimessa (velan vanhentumisesta annetun lain 7 §:n 3 momentti).
Rekisterit ja petos
Asuntokaupassa on tärkeitä rekistereitä, kuten lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri, jonne kirjataan kiinteistöön, kuten omakotitaloon, kohdistuvat oikeudet. Tällaisia oikeuksia voi olla esimerkiksi omistusoikeus. Asunto-osakkeen omistus ja panttaus kirjataan puolestaan huoneistotietojärjestelmän osakehuoneistorekisteriin.
Petoksen tunnusmerkistö voi täyttyä tilanteessa, jossa lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tai osakehuoneistorekisteriin muutetaan tietoja tavoitellen omaa hyötyään, joka on oikeudetonta. Tietoja on voitu muuttaa siten, että omistusoikeus on annettu toiselle, kuin sille, jolle se oikeasti kuuluu, muuttamalla dataa rekisterissä.
Rekisteri suojaa myös ostajaa. Jos ostat asunto-osakkeen siltä, joka on kirjattu osakehuoneistorekisteriin omistajaksi, ja saantosi kirjataan, sitä ei yleensä voi kumota sillä perusteella, ettei myyjällä ollutkaan oikeutta myydä osaketta. Suoja ei koske ostajaa, joka tiesi tai jonka olisi pitänyt tietää asiasta (laki huoneistotietojärjestelmästä 2 luvun 12 §).
Jos sivullinen omistaa asunnon tai sillä on siihen panttioikeus, kyse on ostajan kannalta myös oikeudellisesta virheestä (asuntokauppalain 6 luvun 21 §).
Ennen kauppaa kannattaa siksi tarkistaa osakehuoneistorekisteristä, kuka on kirjattu osakkeen omistajaksi ja onko osake pantattu. Jos taloyhtiön osakkeet ovat vielä paperisella osakekirjalla, tarkista osakekirja. Kiinteistöä ostaessa tarkista vastaavasti lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri. Näin vältyt siltä, että ”myyjä” ei ole oikea omistaja tai hänellä ei ole oikeutta myydä asuntoa.
Oikeuskäytäntöä
KKO 1995:45
- Mitä tapahtui: Henkilö allekirjoitti huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden kauppakirjan tekaistulla nimellä tekaistun osakeyhtiön puolesta. Menettelyn tarkoituksena oli saada huoneisto petollisesti käyttöön. Asiassa käsiteltiin myös muita petoksia.
- Mitä kysyttiin: Täyttikö tekaistun nimen käyttäminen kauppakirjassa petoksen lisäksi väärennyksen tunnusmerkistön?
- Mitä KKO ratkaisi: Tekaistun nimen käyttäminen ei tässä tapauksessa täyttänyt väärennyksen tunnusmerkistöä. Ratkaisussa arvioitiin sitä, oliko asiakirja valmistettu käytettäväksi harhauttavana todisteena. Petoksista seurasi rikosoikeudellinen vastuu.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Asuntokauppaan liittyvä vilpillinen menettely, kuten väärällä henkilöllisyydellä esiintyminen, voi johtaa rikosoikeudelliseen vastuuseen petoksesta.
- Mitä ei voi päätellä: Ratkaisu ei koske asuntokaupan virhevastuuta. Sen ydin oli väärennyksen tunnusmerkistö.
KKO 2003:74
- Mitä tapahtui: Avioeron jälkeen pesänjakaja toimitti osituksen. Toinen puoliso salasi toiminimensä pankkitileillä olleet varat.
- Mitä KKO ratkaisi: Menettely oli petos. Pesänjakaja erehtyi, ja toiselle puolisolle aiheutui taloudellista vahinkoa.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Erehdyttäminen voi tapahtua myös salaamalla tietoja.
- Mitä ei voi päätellä: Ratkaisu ei koske asuntokauppaa. Jokainen asuntokaupassa kertomatta jätetty asia ei ole petos, vaan salaamisen on oltava tahallista ja hyötymistarkoituksessa tehtyä.
KKO 2007:91
- Mitä tapahtui: Käytetyn asunnon myyjä antoi ostajien ymmärtää, että vedeneristys oli kunnossa. Hän ei kuitenkaan tiennyt sitä. Ostajat ilmoittivat virheestä vasta yli kaksi vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen.
- Mitä KKO ratkaisi: Myyjä oli menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Ostajat saivat vedota virheeseen kahden vuoden takarajasta huolimatta.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Myyjän epärehellinen menettely voi pidentää ostajan mahdollisuutta vaatia hyvitystä, vaikka kyse ei olisi rikoksesta.
- Mitä ei voi päätellä: Kyse ei ollut rikosasiasta eikä petoksesta.
Kolme esimerkkiä
Esimerkit ovat havainnollistavia. Lopputulos riippuu aina tapauksen kaikista seikoista ja näytöstä.
Esimerkki 1, mahdollinen petos: Myyjä tietää kylpyhuoneen vesivuodosta. Hän maalaa jäljet piiloon ja kertoo esittelyssä, ettei asunnossa ole ollut vesivahinkoja. Kyse on asunnon virheestä, ja myyjän menettely on todennäköisesti myös kunnianvastaista. Jos tahallisuus ja hyötymistarkoitus voidaan näyttää, kyse voi olla myös petoksesta.
Esimerkki 2, virhe mutta ei petos: Myyjä unohti kertoa kymmenen vuotta sitten korjatusta vesivahingosta. Kyse voi olla asunnon virheestä, josta ostaja voi vaatia hinnanalennusta. Petos se ei ole, koska myyjä ei tahallaan erehdyttänyt ostajaa.
Esimerkki 3, valemyyjä: Henkilö esittelee vuokraamaansa asuntoa omanaan ja pyytää käsirahaa tililleen ennen kaupantekoa. Kyse voi olla petoksesta. Ostaja voi välttyä vahingolta tarkistamalla ennen maksua, kuka on kirjattu osakkeen omistajaksi.
Näin toimit, jos epäilet petosta
- Säilytä kaikki aineisto: myynti-ilmoitus, kauppakirja, isännöitsijäntodistus, kuntotarkastusraportti, viestit ja valokuvat.
- Tee myyjälle kirjallinen virheilmoitus kohtuullisessa ajassa. Rikosepäily ei korvaa virheilmoitusta.
- Arvioi, riittääkö hinnanalennus, vahingonkorvaus tai kaupan purku, vai onko aihetta tehdä rikosilmoitus poliisille.
- Jos rikosasia etenee, voit esittää korvausvaatimuksesi myös rikosasian käsittelyn yhteydessä.
- Älä esitä julkisia syytöksiä ennen kuin asia on selvitetty (syyttömyysolettama). Tietoisesti perätön syyttäminen on myös rikos, joten varmista asia ennen syyttämistä.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä, jos epäilet myyjän salanneen virheen tahallaan, jos kahden vuoden takaraja on mennyt tai lähestyy tai jos harkitset rikosilmoitusta. Juristi auttaa arvioimaan, onko kyse petoksesta vai asunnon virheestä, mitä voit vaatia ja millä näytöllä.
Tarkista, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus asianajokulut. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen siitä, onko kyse petoksesta vai asunnon virheestä.
Kysymyksiä ja vastauksia
Onko myyjän vaikeneminen viasta petos?
Ei yleensä. Tavallisesti kyse on asunnon virheestä, josta myyjä vastaa asuntokauppalain mukaan. Petos se voi olla vain, jos myyjä tiesi seikasta, salasi sen tahallaan saadakseen paremman hinnan ja ostajalle aiheutui siitä taloudellista vahinkoa.
Voinko vaatia hinnanalennusta ja tehdä rikosilmoituksen samaan aikaan?
Voit. Rikosasia ja virheeseen perustuvat vaatimukset ovat eri asioita. Tee virheilmoitus myyjälle joka tapauksessa ajoissa, koska rikosepäily ei yksin turvaa asuntokauppalain mukaisia oikeuksiasi.
Voiko kaupan saada mitättömäksi petoksen vuoksi?
Petollisella viettelyllä aikaansaatu sopimus ei sido vieteltyä.
Ostajalle käytännöllisempi keino on usein kaupan purku asunnon virheen vuoksi. Purku edellyttää, että virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä muu seuraamus ole kohtuullinen. Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, purku arvioidaan uuden asunnon kaupan säännösten mukaan: jos virhettä ei oikaista, kaupan saa purkaa, kun sopimusrikkomus on olennainen (4 luvun 25 §). Täytyy kuitenkin muistaa, että petos ja virhe ovat eri asioita.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa