» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Käytetyn asunnon ostajan on tarkastettava asunto ennen kauppaa ja ilmoitettava myyjälle virheestä kohtuullisessa ajassa. Et voi vedota virheenä asiaan, josta sinun täytyy olettaa tienneen tai joka sinun olisi pitänyt huomata tarkastuksessa. Sinun ei kuitenkaan tarvitse tarkistaa myyjän kertomia tietoja eikä tehdä teknisiä rakennetutkimuksia ilman erityistä syytä.
Yksityisen myyjän kaupassa virheestä on ilmoitettava viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun sait asunnon hallintaasi. Lisäksi ostajan on maksettava kauppahinta ajallaan.
Asuntokaupassa ostajan tulee täyttää omat velvollisuutensa lain mukaisessa laajuudessa. Ostajan vastuu koostuu ennakkotarkastusvelvollisuudesta ja velvollisuudesta ilmoittaa myyjälle virheestä kohtuullisessa ajassa.
Ostajan ennakkotarkastus
Ostaja ei saa vedota virheenä sellaiseen seikkaan, jonka hänen katsotaan voineen tietää ennen kauppaa. Jos ostaja on tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden tarkastaa asunto, ei hän voi vedota sellaiseen seikkaan, jonka hän olisi tarkastuksessa pystynyt havaitsemaan (asuntokauppalain 6 luvun 12 §).
Ostajan tarkastusvelvollisuutta rajoitetaan kuitenkin niin, ettei ostajan tarvitse ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Tällöin asunnon virheen arvioinnissa huomioon otetaan myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan oikeus luottaa myyjältä saamiinsa tietoihin.
Ostajan ei tarvitse ulottaa tarkastusta sellaisiin seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Tällä viitataan lähtökohtaisesti esimerkiksi asunnon rakenteisiin.
Tavallinen tarkastus tarkoittaa, että katsot asunnon huolellisesti ilman rakenteiden avaamista ja luet saamasi asiakirjat. Katso esimerkiksi:
- näkyvät kosteusjäljet, halkeamat, hajut ja märkätilojen kunto
- ikkunat, ovet, lattiat ja kodinkoneet
- isännöitsijäntodistus, taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys, yhtiökokouksen pöytäkirjat ja myyntiesite
- mahdollinen kuntotarkastusraportti ja siinä suositellut lisätutkimukset.
Milloin ostajan on tutkittava enemmän?
Erityinen syy tarkempaan tutkimiseen voi syntyä, jos myyjä kehottaa tutkimaan jotakin, jos asunnossa näkyy vaurion merkkejä tai jos asiakirjoissa varoitetaan riskeistä. Kaksi korkeimman oikeuden ratkaisua havainnollistaa tätä. Molemmat koskevat kiinteistön kauppaa ja maakaarta, joten asunto-osakkeen kaupassa ne ovat vain suuntaa antavia.
KKO 2019:16
- Mitä tapahtui: Ostajat saivat ennen kauppaa kuntotarkastusraportin, jossa kuvattiin riskirakenteita ja vaurioita sekä suositeltiin korjaus- ja lisätutkimuksia.
- Mitä KKO ratkaisi: Ostajilla oli raportin tietojen perusteella erityinen syy selvittää alapohjan kuntoa tarkemmin ennen kauppaa. He eivät voineet vedota alapohjan vaurioihin ilmoittamatta jääneenä virheenä siten kuin asiassa oli vaadittu.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Jos tarkastusraportissa kuvataan vaurioita tai suositellaan lisätutkimuksia, ostajan kannattaa selvittää niiden tarve ennen kauppaa tai sopia kirjallisesti asian jatkoselvittämisestä. Pelkkä riskirakenteen maininta ei kuitenkaan automaattisesti tarkoita, että ostajan pitäisi teettää lisätutkimuksia.
KKO 2020:23
- Mitä tapahtui: Ostajat saivat kosteusmittauspöytäkirjan. Sen mukaan kellarissa oli kosteutta mutta yläpuolisissa rakenteissa ei. Myöhemmin alapohjasta ja ulkoseinien alaosista löytyi kosteus- ja mikrobivaurioita.
- Mitä KKO ratkaisi: Ostajilla oli rakennuksen ominaisuuksien ja kosteudesta saamiensa tietojen vuoksi aihetta tavallista perusteellisempaan tarkastukseen. He olivat kuitenkin saaneet pitää riittävinä pöytäkirjassa kuvattuja mittauksia, joissa kyseiset rakenteet oli todettu kuiviksi, eivätkä he olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Asiantuntijan tutkimustuloksilla voi olla huomattava merkitys arvioitaessa ostajan selonottovelvollisuutta. Niihin luottamisen riittävyys riippuu kuitenkin siitä, mitä tutkittiin, mitä raportissa todettiin ja jäikö jokin seikka perustellusti epäselväksi.
Milloin tarkastuksen laiminlyönti ei estä vetoamasta virheeseen?
Ostaja saa vedota seikkaan, vaikka olisi voinut huomata sen, jos:
- häneltä ei kaupantekohetkellä voitu edellyttää, että hän ymmärtää seikan merkityksen
- hänellä oli aihetta olettaa, että asia korjataan ennen kuin asunto luovutetaan hänelle
- myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n 4 momentti).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Esimerkiksi näkyvä saumahalkeama kylpyhuoneen lattiassa ei vielä kerro maallikolle, että seinä on rakennettu väärin.
Jos sekä myyjä että ostaja ovat olleet huolimattomia, eli myyjä on jättänyt kertomatta seikan ja ostaja on tarkastanut asunnon huolimattomasti, ostaja voi silti vaatia olosuhteisiin nähden kohtuullista hinnanalennusta (asuntokauppalain 6 luvun 19 §).
Jos myyjä vetoaa siihen, että sinun olisi pitänyt havaita virhe, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asuntokauppariitaan.
Virheilmoitus kohtuullisessa ajassa
Ostaja ei voi vedota virheeseen, mikäli ei ole tehnyt reklamaatiota eli ilmoittanut virheestä ja vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa myyjälle. Ostaja ei kuitenkaan menetä virheeseen vetoamista, mikäli myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnian vastaisesti ja arvottomasti. (asuntokauppalain 6 luvun 14 §)
Kohtuullinen aika alkaa siitä, kun ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Laissa ei ole kiinteää päivämäärää.
Ilmoita virheestä heti, kun tiedät, että kyse voi olla virheestä, ja kerro samalla, mitä vaadit, esimerkiksi hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupan purkua. Euromäärän voi tarkentaa myöhemmin, mutta tarkennusta ei saa lykätä pitkään.
KKO 2016:69
- Mitä tapahtui: Kiinteistön ostajat ilmoittivat virheistä pian ja kertoivat tarkentavansa vaatimuksiaan myöhemmin. Vaatimusten sisällön he ilmoittivat vasta noin vuoden kuluttua.
- Mitä KKO ratkaisi: Ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin, koska he eivät olleet ilmoittaneet virheisiin perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa. Pelkkä virheistä ilmoittaminen ja varauma vaatimusten myöhemmästä täsmentämisestä eivät riittäneet.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Kerro heti, mitä vaadit. Summan voit tarkentaa, mutta älä jätä vaatimuksia auki pitkäksi aikaa.
- Mitä ei voi päätellä: Tapaus koski kiinteistön kauppaa ja maakaarta. Asuntokauppalaissa on kuitenkin vastaava velvollisuus ilmoittaa sekä virheestä että siihen perustuvista vaatimuksista (uuden asunnon kaupassa 4 luvun 19 § ja käytetyn asunnon kaupassa 6 luvun 14 §).
Kahden vuoden takaraja
Jos myyjä on yksityishenkilö, ostajan on ilmoitettava virheestä ja vaatimuksistaan viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta luovutettiin hänelle. Jos asunto oli jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, aika lasketaan kaupantekohetkestä.
Kahden vuoden takaraja ei koske kauppaa, jossa myyjänä on elinkeinonharjoittaja. Silloinkin virheestä on kuitenkin ilmoitettava kohtuullisessa ajassa (asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 2 momentti).
Esimerkki päivämäärin: Sait avaimet 1.6.2025. Kahden vuoden takaraja päättyy 1.6.2027. Jos huomaat kosteusvaurion 10.2.2026, ilmoita myyjälle heti. Kohtuullinen aika kuluu jo ennen kahden vuoden rajaa.
KKO 2007:91
- Mitä tapahtui: Käytetyn asunnon myyjä antoi ostajien ymmärtää, että pesuhuoneen vedeneristys oli kunnossa. Hän ei kuitenkaan tiennyt sitä. Ostajat ilmoittivat virheestä vasta yli kaksi vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen.
- Mitä KKO ratkaisi: Myyjä oli menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Ostajat saivat vedota virheeseen kahden vuoden takarajasta huolimatta.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Myyjän ei tarvitse olla tietoisesti valehdellut, jotta menettelyä voidaan pitää kunnianvastaisena ja arvottomana. Myös epävarman tiedon esittäminen varmana voi olla merkityksellistä, jos tieto on olennainen kaupanteon kannalta.
Ostajan muut velvollisuudet
Ostajan vastuuseen kuuluu myös kauppahinnan maksaminen. Jollei muuta ole sovittu, kauppahinta maksetaan samalla, kun ostaja saa asunnon hallintaansa ja osakekirjan tai suostumuksen saantonsa kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin. Ostajalla on sitä ennen oikeus saada kohtuullinen tilaisuus tarkastaa asunto ja asiakirjat.
Jos ostaja maksaa myöhässä, myyjällä on oikeus viivästyskorkoon ja vahingonkorvaukseen. Olennaisen maksuviivästyksen vuoksi myyjä voi tietyin edellytyksin purkaa kaupan (asuntokauppalain 6 luvun 22–25 §).
Jos asunnossa on virhe, ostaja saa pidättää maksamatta olevasta kauppahinnasta määrän, joka vastaa hänen virheen perusteella esittämiään vaatimuksia. Hän ei saa pidättää selvästi enempää (asuntokauppalain 6 luvun 15 §).
Uuden asunnon kaupassa säännöt ovat osin erilaiset, ja niistä säädetään asuntokauppalain 4 luvussa.
Kolme esimerkkiä
Esimerkit ovat havainnollistavia. Lopputulos riippuu aina tapauksen kaikista seikoista.
Esimerkki 1, näkyvä vika: Kylpyhuoneen kattopaneelissa on selvä kosteusläikkä, joka näkyi esittelyssä. Ostaja ei kysynyt siitä. Myöhemmin selviää, että katossa on vanha vuoto. Ostaja voi menettää oikeuden vedota läikkään, koska se olisi pitänyt huomata.
Jos myyjä kuitenkin tiesi vuodosta eikä kertonut siitä, ostaja voi vaatia kohtuullista hinnanalennusta.
Esimerkki 2, piilossa oleva vika: Alapohjasta löytyy kosteusvaurio, jota ei voinut nähdä ilman rakenteiden avaamista. Myyjän antamissa tiedoissa ei ollut viitteitä ongelmista. Ostajan ei tarvinnut tutkia rakenteita, joten tarkastusvelvollisuus ei estä vetoamasta virheeseen.
Esimerkki 3, myöhästynyt ilmoitus: Ostaja huomaa vuotavan lattiakaivon ja teettää tutkimuksen. Hän saa raportin, mutta ilmoittaa myyjälle vasta vuoden päästä. Ostaja voi menettää oikeutensa, vaikka kahden vuoden takaraja ei ole vielä täyttynyt.
Näin toimit ostajana
- Tarkasta asunto huolellisesti ja kysy myyjältä kaikesta, mikä herättää kysymyksiä.
- Lue isännöitsijäntodistus, kunnossapitotarveselvitys ja mahdollinen kuntotarkastusraportti ennen kauppaa. Teetä suositellut lisätutkimukset.
- Säilytä myynti-ilmoitus, esite, kauppakirja ja myyjän kanssa käydyt viestit.
- Jos huomaat vian, ota valokuvat, kirjaa päivämäärä ja ilmoita myyjälle kirjallisesti heti.
- Tarkenna vaatimuksesi, kun korjauskustannukset selviävät.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä, jos myyjä väittää, että vika olisi pitänyt huomata tarkastuksessa, jos virheilmoituksen määräaika on mennyt tai lähestyy tai jos vaatimukset ovat suuria. Juristi auttaa arvioimaan, onko sinulla ollut erityinen syy tutkia enemmän ja miten vaatimukset muotoillaan.
Tarkista, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus asianajokulut. Voit myös pyytää ensin maksuttoman selvityksen asuntokaupan virheestä.
Kysymyksiä ja vastauksia
Milloin ostajan on ilmoitettava virheestä käytetyn asunnon kaupassa?
Ostajan tulisi ilmoittaa virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksista kohtuullisen ajan kuluessa hetkestä, jolloin hän havaitsi kyseisen virheen tai milloin hänen olisi pitänyt havaita se. Kun arvioidaan virheen havaitsemista, ratkaisevana pidetään ajankohtaa, jolloin ostaja on päässyt tai olisi täytynyt päästä virheen merkityksestä selville.
Jos myyjä on yksityishenkilö, ostajan pitää ilmoittaa virheestä ja vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksen tapahtumisesta, sillä hän menettää muuten oikeutensa vedota siihen. Takaraja ei koske elinkeinonharjoittajaa myyjänä eikä myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Pitääkö minun teettää kuntotarkastus?
Laki ei velvoita ostajaa teettämään kuntotarkastusta. Jos kuntotarkastusraportti on kuitenkin olemassa, lue se huolella. Raportin varoitukset ja suositukset lisätutkimuksista voivat antaa erityisen syyn tutkia asuntoa enemmän.
Voinko luottaa myyjän kertomaan?
Voit. Sinun ei tarvitse ilman erityistä syytä tarkistaa, pitävätkö myyjän antamat tiedot paikkansa. Jos asunto ei vastaa myyjän antamia tietoja ja tiedot ovat voineet vaikuttaa kauppaan, asunnossa voi olla virhe (asuntokauppalain 6 luvun 11 §).
Riittääkö, että kerron viasta välittäjälle?
Ei. Virheilmoitus tehdään myyjälle. Voit lähettää kopion välittäjälle, mutta osoita ilmoitus aina myyjälle itselleen ja tee se kirjallisesti.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa