» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asunto-osake päätyy huutokauppaan yleensä silloin, kun ulosottomies on ulosmitannut sen velan maksamiseksi. Ulosottomies myy asunnon julkisella huutokaupalla tai vapaalla myynnillä, ja sen täytyy pyrkiä hyvään hintaan. Liian halpaa tarjousta ei hyväksytä.
Ostaja maksaa heti enintään 20 prosentin käsirahan ja loput enintään kuuden viikon kuluessa. Ulosottomiehen ei tarvitse vaatia käsirahaa selvästi maksukykyiseksi arvioimaltaan ostajalta.
Asunnon saa haltuunsa, kun koko hinta on maksettu. Omistajaksi tulee, kun ulosottomies antaa kauppakirjan myynnin tultua lainvoimaiseksi. Ostaja voi joutua maksamaan edellisen omistajan rästissä olevia yhtiövastikkeita enintään kuuden kuukauden ajalta.
Huutokaupat voidaan jakaa vapaaehtoisiin huutokauppoihin ja pakkohuutokauppoihin. Vapaaehtoisessa huutokaupassa myyjä päättää itse myytävästä kohteesta ja myynnin ehdoista. Vapaaehtoisen huutokaupan perusperiaatteet löytyvät laissa varallisuusoikeudellisista oikeustoimista, erityisesti sen 9 §:stä. Pakkohuutokaupassa omaisuutta myydään viranomaisen toimittamassa ulosottomenettelyssä.
Vapaaehtoisessa huutokaupassa tehty tarjous sitoo lähtökohtaisesti tarjouksen tekijää, kunnes huutokauppa päättyy kyseisen kohteen osalta tai joku tekee korkeamman tarjouksen, jota ei heti hylätä. Korkeimman tarjouksen tehneelle on ilmoitettava viipymättä, hyväksytäänkö tarjous, ellei myyjä ole pidättänyt itselleen oikeutta harkinta-aikaan.
Jos myyjä on ilmoittanut, että kohde myydään joka tapauksessa, hän on velvollinen myymään sen korkeimman tarjouksen tehneelle, jos korkein tarjous on jonkun muun kuin myyjän tekemä. Jos useampi henkilö tekee saman korkeimman tarjouksen, myyjä saa valita, minkä tarjouksen hän hyväksyy. Näitä vapaaehtoisen huutokaupan tarjousmenettelyä koskevia sääntöjä ei tule sellaisenaan soveltaa pakkohuutokauppaan.
Pakkohuutokauppoja säännellään ulosottokaaressa. Mikäli omaisuus, kuten asunto-osake, ulosmitataan, se myydään yleensä ulosottomiehen toimittamalla julkisella huutokaupalla. Toisena vaihtoehtona on vapaa myynti. Myyntitapa tulee valita sen mukaan, millä päästään parhaiten hyvään myyntitulokseen (ulosottokaaren 5 luvun 1 ja 2 §).
Ennen asunto-osakkeen pakkohuutokauppaa ulosottomiehen pitää selvittää asunnon kunto ja käypä arvo sekä asunto-osakkeeseen kohdistuvat mahdolliset oikeudet ja kiinnitykset. Asunto-osakkeen haltija on velvollinen sallimaan tarkastuksen ja arvioinnin (5 luvun 15 §).
Huutokauppaa koskeva myynti-ilmoitus julkaistaan vähintään yhdessä paikkakunnan yleisessä sanomalehdessä, pääsääntöisesti viikkoa ennen huutokauppaa. Tarvittaessa ilmoitus voidaan julkaista myös muualla. Lisäksi huutokaupasta on ilmoitettava aina erikseen velalliselle ja mahdolliselle yhteisomistajalle (16 ja 17 §).
Jos ulosmitatulla asunto-osakkeella on yhteisomistus ja toinen yhteisomistajista käyttää asuntoa vakituisena asuntonaan, ulosottomies ei saa myydä sitä ilman kyseisen yhteisomistajan suostumusta. Tarvittaessa ulosottomies saa kuitenkin käynnistää menettelyn yhteisomistussuhteen purkamiseksi.
Ulosottomies ei saa hyväksyä korkeinta tarjousta asunto-osakkeen huutokaupassa, jos hän arvioi, että tarjous alittaa selvästi omaisuuden käyvän hinnan kyseisellä paikkakunnalla (23 §). Alimman hyväksyttävän tarjouksen tulee lähtökohtaisesti myös peittää täytäntöönpanokulut, mahdollinen myyntimaksu ja pantin tai pidätysoikeuden saatavat tietyin ehdoin (34 §).
Asunto-osakkeen kohdalla ulosottomiehen toimittama myynti voidaan kumota myyntitavan valinnan perusteella vain, jos näytetään todennäköiseksi, että muulla myyntitavalla olisi saatu huomattavasti korkeampi kauppahinta. Jos asunto-osakkeesta ei saada alinta hyväksyttävää tarjousta, järjestetään toinen ja erityisestä syystä vielä kolmas huutokauppa tai vapaa myynti, ellei hakija sitä kiellä (23 ja 35 §).
Huutokaupan jälkeen ulosottomiehen tulee antaa asunto-osakkeen ostajalle kauppakirja, kun kauppahinta on maksettu ja myynti on tullut lainvoimaiseksi. Osakekirjat luovutetaan ostajalle kauppakirjan yhteydessä (84 §). Ostaja saa huutokaupalla myytyyn asunto-osakkeeseen omistusoikeuden, kun hän on saanut kauppakirjan, ja oikeuden ottaa asunnon hallintaansa jo silloin, kun kauppahinta on maksettu (3 ja 4 §). Jos olet ostamassa asuntoa huutokaupasta tai omistamasi asunto on myynnissä, voit pyytää maksuttoman selvityksen asunto-osakkeen huutokaupasta.
Pakkohuutokauppa vaihe vaiheelta
- Ulosottomies ulosmittaa asunto-osakkeet velan maksamiseksi.
- Ulosottomies tarkastaa asunnon kunnon ja selvittää sen arvon. Asukkaan on päästettävä tarkastajat sisään.
- Asunnosta tehdään myyntiesite, ja asunto esitellään ostajaehdokkaille, ellei esittely ole tarpeeton (20 §).
- Myynti-ilmoitus julkaistaan yleensä viikko ennen huutokauppaa.
- Huutokaupan alussa ulosottomies kertoo kohteen, alimman hyväksyttävän tarjouksen, ostajalle siirtyvät velvoitteet, rästissä olevat vastikkeet ja maksuehdot (21 §).
- Korkein tarjous hyväksytään, jos se ei alita selvästi käypää hintaa.
- Ostaja maksaa käsirahan heti ja loput maksuajassa.
- Kun hinta on maksettu, ostaja saa asunnon hallintaansa. Kun myynti on lainvoimainen, ostaja saa kauppakirjan ja osakekirjat.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Maksuehdot ja ostajan vastuu
Ulosottomies voi antaa ostajalle maksuaikaa enintään kuusi viikkoa. Ostajan on maksettava heti käsiraha, joka on enintään 20 prosenttia kauppahinnasta. Maksuajalta maksetaan korkoa huutokauppapäivästä alkaen (24 §).
Jos ostaja ei maksa kauppahintaa, asunto myydään uudessa huutokaupassa. Jos hinta jää silloin alemmaksi, ensimmäinen ostaja korvaa erotuksen korkoineen ja uuden huutokaupan kulut (25 §).
Esimerkki: huudat asunnon 150 000 eurolla. Ulosottomies voi vaatia heti enintään 30 000 euron käsirahan. Loput 120 000 euroa maksat enintään kuuden viikon kuluessa. Jos et maksa ja asunto myydään uudelleen 140 000 eurolla, joudut maksamaan erotuksen 10 000 euroa korkoineen sekä uuden huutokaupan kulut.
Edellisen omistajan rästissä olevat vastikkeet
Ostaja vastaa edellisen omistajan maksamatta jättämistä yhtiövastikkeista edellisen omistajan ohella. Vastuu on enintään sen kuukauden ja sitä edeltäneiden viiden kuukauden vastikkeiden määrä, jona omistus siirtyi (asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 7 §). Ulosottomiehen on kerrottava nämä rästit ostajaehdokkaille ennen myyntiä (ulosottokaaren 5 luvun 7 §).
Esimerkki: vastike on 400 euroa kuukaudessa, ja edellinen omistaja ei ole maksanut vastikkeita kymmeneen kuukauteen. Ostaja voi joutua maksamaan taloyhtiölle enintään kuuden kuukauden vastikkeet eli 2 400 euroa. Loput yhtiö perii edelliseltä omistajalta.
Jos taloyhtiö on jo ottanut asunnon hallintaansa maksamattomien vastikkeiden vuoksi, ostaja saa asunnon käyttöönsä maksettuaan ne erääntyneet erät, joihin asunnon vuokratuloja olisi voitu käyttää (asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 7 §).
Jos asunto on yhteinen
Kun ulosmitattu on vain velallisen osuus asunnosta, ulosottomiehen on ensin annettava muille omistajille tilaisuus tehdä tarjous velallisen osuudesta (ulosottokaaren 5 luvun 81 §). Jos osuutta ei myydä näin, koko asunto voidaan myydä käypään hintaan (82 §). Jos toinen omistaja asuu asunnossa vakituisesti, asuntoa ei saa myydä ilman hänen suostumustaan (83 §).
Asukas, vuokralainen ja häätö
Jos velallinen asuu asunnossa vielä sen jälkeen, kun ostaja on maksanut kauppahinnan, ulosottomies toimittaa ostajan pyynnöstä häädön. Muuttopäivää voidaan lykätä painavasta syystä, jos velallinen on pyytänyt sitä ennen huutokauppaa. Ostajaehdokkaille kerrotaan etukäteen, miten muuttopäivä määräytyy (5 §).
Ostaja vastaa vain niistä sopimuksista ja veloista, joiden on ilmoitettu siirtyvän hänelle. Jos vuokrasopimusta ei ole pysytetty myynnissä, ostaja voi irtisanoa tai purkaa sen laissa säädetyllä tavalla (6 §).
Mitä tästä seuraa?
- Ostajalle: tarkista myyntiesitteestä vastikerästit, vuokrasopimukset ja muuttopäivä ennen kuin huudat. Varaa käsiraha heti maksettavaksi.
- Velalliselle: voit pyytää muuttopäivän lykkäystä, mutta pyyntö on tehtävä ennen huutokauppaa.
- Yhteisomistajalle: sinulla on oikeus tehdä tarjous velallisen osuudesta ennen kuin koko asunto myydään. Jos asut asunnossa vakituisesti, sitä ei myydä ilman suostumustasi.
Milloin juristista on hyötyä
Juristista on hyötyä, jos epäilet asunnon myydyn liian halvalla, jos olet yhteisomistaja ja asuntoa ollaan myymässä, jos myynnissä on tapahtunut menettelyvirhe tai jos ostajana et saa asuntoa haltuusi. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen huutokauppamyynnin menettelystä.
Kysymyksiä ja vastauksia
Kun asunto-osaketta ollaan myymässä huutokaupassa, tuleeko ulosottomiehen kertoa jotain mahdollisille ostajille?
Kun asunto-osaketta ollaan ottamassa huutokaupan kohteeksi, ulosottomiehen tulee kertoa mahdollisista maksulaiminlyönneistä ja maksueristä mahdollisille ostajille ennen kaupan kohteen myymistä. Tämä johtuu siitä, että asunto-osakkeen uuden omistajan vastuulle voi tulla edellisen omistajan laiminlyömä yhtiövastike ja mahdollinen edellisen omistajan sopimukseen perustuva maksu, joka liittyy rakennuksen tai kiinteistön käyttömaksuun. Sopimukseen perustuva maksu voi liittyä myös yhteishankintaan, joka on koskenut tiettyjä osakehuoneistossa hyödynnettyjä laitteita tai muita tavaroita.
Uusi omistaja vastaa näistä vanhan omistajan ohella, eli vastuu ei ole yksin uudella omistajalla. On myös mahdollista, että osakkeen uusi omistaja voi joutua maksamaan tiettyjä erääntyneitä maksueriä ennen asunnon saamista itselleen. Näiden lisäksi, jos jokin tietyn tärkeän palvelun saaminen asuntoon edellyttää uudelta osakkeen omistajalta maksuja tai saatavien suorittamista, ja nämä maksut ja saatavat on saatu selville, tulee niiden määrä kertoa mahdollisille asunto-osakkeen ostajille.
Mitkä asiat vaikuttavat valintaan vapaan myynnin ja huutokaupan välillä?
Koska tavoitteena on saada mahdollisimman hyvä myyntitulos, tulee valinnassa vapaan myynnin ja huutokaupan välillä ottaa huomioon useampia seikkoja. Valinnassa tapojen välillä tulee huomioida kustannukset eri myyntitavoista, myynnin kesto ja hinta, mikä voidaan saada kaupatusta omaisuudesta.
Mitä myynti-ilmoituksessa tulee mainita?
Kun myynti-ilmoitus tehdään, siitä tulisi käydä ilmi kaupan kohde tarpeeksi yksilöidysti. Tämän lisäksi sen, että omaisuus on ulosmitattu, pitäisi käydä ilmi myynti-ilmoituksesta. Asianosaistietoja ei sisällytetä kyseiseen ilmoitukseen.
Voiko asunnon käydä katsomassa ennen huutokauppaa?
Yleensä voi. Ulosottomiehen on järjestettävä asunnon esittely ennen myyntiä, ellei se ole tarpeetonta, ja asukkaan on sallittava esittely. Ostajalla on lisäksi oikeus tarkastaa asunnon kunto ennen kuin hän ottaa sen haltuunsa.
Mitä tapahtuu, jos en maksa huutamaani hintaa?
Asunto myydään uudessa huutokaupassa. Jos uusi hinta jää alemmaksi, joudut korvaamaan erotuksen korkoineen ja uuden huutokaupan kulut. Korvaus voidaan periä käsirahasta tai muusta omaisuudestasi.
Joudunko itse häätämään asunnossa asuvan velallisen?
Et joudu. Kun olet maksanut kauppahinnan, ulosottomies toimittaa pyynnöstäsi häädön. Muuttopäivä voi kuitenkin siirtyä, jos velallinen on painavasta syystä pyytänyt lykkäystä ennen huutokauppaa.
Jatkuuko asunnon vuokrasopimus huutokaupan jälkeen?
Jos vuokrasopimus on ilmoitettu pysyväksi, se sitoo ostajaa. Jos sitä ei ole pysytetty, ostaja voi irtisanoa tai purkaa sen laissa säädetyllä tavalla. Tarkista tämä myyntiesitteestä ennen kuin huudat.
Ulosottokaari (Finlex)
Asunto-osakeyhtiölaki (Finlex)
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa