» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Voit vaatia hinnanalennusta, jos ostamassasi asunnossa on virhe. Käytetyn asunnon kaupassa hinnanalennus on tavallisin keino. Uuden asunnon kaupassa myyjällä on yleensä ensin oikeus korjata virhe.
Hinnanalennuksen määrä vastaa virhettä, ja siihen vaikuttavat esimerkiksi korjauskulut. Ilmoita virheestä ja vaatimuksestasi myyjälle kirjallisesti kohtuullisessa ajassa, yksityiselle myyjälle viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun sait asunnon.
Asuntokauppalaissa säädetään erikseen hinnanalennuksesta koskien uuden asunnon kauppaa ja käytetyn asunnon kauppaa. Molemmissa tapauksissa hinnanalennuksen edellytyksenä on, että asunnossa on virhe.
Asuntokauppalain mukaan uudessa asunnossa on virhe, mikäli se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun tai asunto ei vastaa rakennusvalvontaviranomaisten asettamia vaatimuksia. Virheenä pidetään myös muun muassa sitä, että asunnon ominaisuuksista aiheutuu haittaa terveydelle tai rakentamisessa käytetty materiaali ei vastaa kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua.
Virheenä pidetään myös sitä, että asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kauppaa antanut asunnosta tai tietoja, jotka myyjän olisi pitänyt antaa ennen kaupantekoa. Tiedon antamisen laiminlyönnin tulee kuitenkin voida olettaa vaikuttaneen kauppaan. Ostaja ei saa myöskään vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Lähtökohtaisesti myyjällä on oikeus virheen oikaisuun, vaikka ostaja ei olisi sitä vaatinut. Ostajalla on oikeus vaatia hinnanalennusta, jos virheen oikaisu ei tule kyseeseen, sitä ei suoriteta tai jos on painavia syitä olettaa, että oikaisua ei tulla suorittamaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on ilmoittanut virheestä. Ostaja saa kieltäytyä oikaisusta vain laissa mainituista erityisistä syistä.
Asuntokauppalain mukaan käytetyssä asunnossa on virhe, jos asunto ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun tai se ei vastaa myyjän ennen kaupantekoa antamia tietoja, joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Virheeksi katsotaan myös se, että asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Myyjän ollessa elinkeinonharjoittaja virheenä pidetään myös markkinoinnissa annettavien tietojen antamisen laiminlyöntiä.
Ostajan tarkastusvelvollisuuden vuoksi ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Mikäli ostaja jättää ilman hyväksyttävää syytä käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden tarkastaa asunto, hän ei voi vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.
Ostajan tulee ilmoittaa myyjälle virheestä ja hinnanalennusvaatimuksestaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, mikäli hän ei ilmoita virheestä ja hinnanalennusvaatimuksestaan kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle. Edellisiä määräaikoja ei kuitenkaan sovelleta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Lisäksi kahden vuoden määräaikaa ei sovelleta, mikäli myyjä on elinkeinonharjoittaja.
Sekä uuden että käytetyn asunnon osalta asunnon virheellisyyttä arvioidaan sillä perusteella, millainen asunto on ominaisuuksiltaan vaaranvastuun eli vastuun kauppakohteessa siirtyessä ostajalle. Hinnanalennuksen tullessa kyseeseen ostaja voi vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta. Ostajalla on myös oikeus saada palautettavalle kauppahinnalle korkolain mukaista tuottokorkoa.
Jos asunnosta on löytynyt virhe, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asuntokaupan virheriitaan.
Uusi ja käytetty asunto: tärkeimmät erot
- Uusi asunto: myyjä saa yleensä ensin korjata virheen omalla kustannuksellaan. Hinnanalennusta voit vaatia, jos korjausta ei tehdä, se ei ole mahdollinen tai on painava syy epäillä, ettei sitä tehdä ajoissa (asuntokauppalain 4 luvun 22, 23 ja 25 §). Virheistä ilmoitetaan erityisesti vuositarkastuksen yhteydessä.
- Käytetty asunto: hallituksen esityksen (HE 14/1994) mukaan ostaja ei voi vaatia myyjää korjaamaan virhettä, eikä myyjällä ole oikeutta korjata sitä. Hinnanalennus on tavallisin keino (6 luvun 16 §). Osapuolet voivat kuitenkin sopia korjauksesta.
- Poikkeus: jos yritys on myynyt käytetyn asunnon ja tehnyt siihen ennen kauppaa korjauksia, näissä töissä olevan virheen saa korjata uuden asunnon sääntöjen mukaan (6 luvun 18 §).
Myös taloudellinen virhe voi oikeuttaa hinnanalennukseen. Tällainen on esimerkiksi väärä tieto yhtiövastikkeesta, yhtiölainaosuudesta tai tulevista korjauksista (6 luvun 20 §).
Jos myyjä jätti kertomatta tärkeän asian ja sinä olit huolimaton tarkastuksessa, voit silti saada olosuhteisiin nähden kohtuullisen hinnanalennuksen (6 luvun 19 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Paljonko hinnanalennusta voi saada
Laki ei anna tarkkaa laskukaavaa. Hinnanalennuksen on oltava virhettä vastaava tai muuten kohtuullinen. Hallituksen esityksen (HE 14/1994) mukaan lähtökohtana on maksettu kauppahinta, ja arvioon vaikuttaa virheen merkitys asunnon käytölle, ulkonäölle ja jälleenmyyntiarvolle. Jos virhe voidaan korjata kohtuullisin kustannuksin, korjauskulut ovat usein hyvä mittari.
Hinnanalennus ja vahingonkorvaus eivät saa mennä päällekkäin. Samaa haittaa ei korvata kahteen kertaan.
Kiinteistön kaupassa laskutapa on erilainen: kauppahinnasta vähennetään virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä (maakaaren 2 luvun 31 §). Asunto-osakkeen kaupassa tällaista kaavaa ei ole.
Saat hinnanalennukselle myös korkoa siitä päivästä, jona myyjä sai kauppahinnan.
Esimerkki 1: Ostat yksityiseltä käytetyn kaksion 200 000 eurolla. Puolen vuoden päästä huomaat, että kylpyhuoneen vedeneristys puuttuu, vaikka myyjä kertoi kylpyhuoneen olevan remontoitu. Korjaus maksaa 15 000 euroa. Ilmoitat virheestä heti kirjallisesti. Hinnanalennus voi tällöin olla korjauskulujen suuruinen, ja saat sille korkoa kaupantekopäivästä.
Esimerkki 2: Isännöitsijäntodistuksessa ei mainittu jo päätettyä putkiremonttia, joka nostaa asuntosi osuutta yhtiölainasta 30 000 eurolla. Kyse voi olla taloudellisesta virheestä, joka oikeuttaa hinnanalennukseen, jos tieto olisi vaikuttanut kauppaan.
Korkein oikeus: yksilöidyt vaatimukset on esitettävä ajoissa
Ratkaisussa KKO 2005:127 ostaja oli ostanut rivitaloasunnon vuonna 1992. Taloon tuli myöhemmin kosteusvaurioita, ja asunto määrättiin asumiskieltoon. Ostaja ilmoitti virheestä myyjälle toukokuussa 1994, ja ilmoitus katsottiin tehdyksi ajoissa. Sen jälkeen taloyhtiö riiteli urakoitsijan kanssa vuoteen 1997. Ostaja esitti yksilöidyt hinnanalennus- ja korvausvaatimukset myyjälle vasta kanteella vuonna 2000.
Korkein oikeus katsoi, että yksilöidyt vaatimukset on esitettävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun ne voidaan esittää. Kaupan osapuolten välit on selvitettävä nopeasti. Ostaja menetti oikeutensa vaatimuksiin (äänestys). Ratkaisu koski vanhaa kauppalakia, mutta sen opetus on selvä: pelkkä ajoissa tehty virheilmoitus ei riitä, jos vaatimukset viivästyvät vuosia.
Korkein oikeus: esitä purku ja hinnanalennus samassa oikeudenkäynnissä
Ratkaisussa KKO 2013:23 ostajan purkukanne samoista virheistä oli hylätty lainvoimaisesti. Kun ostaja myöhemmin vaati samoista virheistä hinnanalennusta, korkein oikeus katsoi, ettei uutta kannetta voitu enää tutkia. Ratkaisu koski kiinteistön kauppaa. Jos harkitset purkua, esitä hinnanalennus toissijaisena vaatimuksena samassa oikeudenkäynnissä.
Hinnanalennus, purku ja vahingonkorvaus
- Hinnanalennus: tavallisin keino, kun virhe ei ole niin vakava, että kauppa pitäisi purkaa.
- Purku: käytetyssä asunnossa virheestä on aiheuduttava olennaista haittaa, eikä muu seuraamus ole kohtuullinen. Uudessa asunnossa ja silloin, kun käytetyn asunnon myyjä on elinkeinonharjoittaja, purku edellyttää, ettei virhettä oikaista, ja sopimusrikkomuksen on oltava olennainen.
- Vahingonkorvaus: yksityinen myyjä vastaa vahingosta, jollei hän osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (6 luvun 17 §).
Hallituksen esityksen (HE 21/2005) mukaan vaatimuksia ei tarvitse yksilöidä heti virheilmoituksessa, koska hinnanalennuksen määrä selviää usein vasta korjausten jälkeen. Ilmoitusta voi täydentää myöhemmin.
Toimi näin
- Kuvaa virhe ja kirjaa päivämäärä, jolloin huomasit sen.
- Ilmoita virheestä myyjälle kirjallisesti heti ja kerro, mitä vaadit, esimerkiksi hinnanalennusta. Euromäärää ei tarvitse tietää heti, vaan sen voi täsmentää myöhemmin, kun korjauskulut selviävät.
- Teetä asiantuntijalla arvio virheestä ja korjauskuluista.
- Täydennä vaatimus euromääräiseksi heti, kun kulut selviävät. Älä odota vuosia.
- Uudessa asunnossa anna myyjälle tilaisuus korjata virhe.
- Jos myyjä ei suostu, harkitse kuluttajariitalautakuntaa tai kannetta. Lautakunnan ratkaisu on suositus.
- Jos kyse on suuresta virheestä, esitä tarvittaessa purku ensisijaisesti ja hinnanalennus toissijaisesti.
Säilytä nämä asiakirjat
- kauppakirja, myyntiesite ja isännöitsijäntodistus
- kuntotarkastusraportti
- virheilmoitus ja myyjän vastaukset
- asiantuntijan lausunto ja korjaustarjoukset
- kuvat virheestä ja korjauskuitit
Milloin juristista on hyötyä
Juristista on hyötyä, kun myyjä kiistää virheen, hinnanalennuksen määrästä on erimielisyyttä, summa on suuri, kyse voi olla purusta tai asia etenee käräjäoikeuteen. Hävinnyt osapuoli maksaa yleensä vastapuolen oikeudenkäyntikulut, joten riski kannattaa arvioida etukäteen. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen hinnanalennusvaatimuksestasi ennen kuin asia etenee.
Kysymyksiä ja vastauksia
Voiko ostaja vaatia hinnanalennusta molempien osapuolien oltua huolimattomia käytetyn asunnon kaupassa?
Tilanteessa, jossa ostaja on laiminlyönyt tai ollut huolimaton asunnon tarkastuksessa ja myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, asuntokauppalain mukaisesti ostajan on mahdollista vaatia olosuhteet huomioiden kohtuullista hinnanalennusta käytetyn asunnon kaupassa.
Milloin ostajan on mahdollista saada hinnanalennusta uuden asunnon kaupassa?
Ostajan on mahdollista saada uuden asunnon kaupassa määrällisesti kohtuullista hinnanalennusta virheeseen nähden, jos myyjä ei oikaise virhettä tai oikaisu ei tule muuten kysymykseen, sekä silloin, kun ostajalla on syytä olettaa painavista syistä johtuen, että oikaisua ei tulla toteuttamaan kohtuullisessa ajassa.
Pitääkö virheilmoituksessa kertoa heti hinnanalennuksen määrä?
Ei tarvitse. Ilmoita virheestä ja siitä, että vaadit hinnanalennusta. Summan voit kertoa myöhemmin, kun korjauskulut selviävät. Täsmennä vaatimus kuitenkin kohtuullisessa ajassa.
Voinko korjauttaa virheen itse ja laskuttaa myyjää?
Käytetyn asunnon kaupassa voit teettää korjauksen ja vaatia kustannuksia hinnanalennuksena. Säilytä kuitit ja asiantuntijan arvio. Uuden asunnon kaupassa anna myyjälle ensin mahdollisuus korjata virhe.
Saanko hinnanalennukselle korkoa?
Saat. Korkoa maksetaan siitä päivästä, jona myyjä sai kauppahinnan.
Voinko vaatia hinnanalennusta, jos ostin asunnon sellaisena kuin se on?
Ehto ei poista myyjän vastuuta kaikista virheistä. Myyjä vastaa silti esimerkiksi virheellisistä tiedoista ja siitä, jos asunto on merkittävästi huonompi kuin ostajalla oli syytä odottaa. Ehto voi kuitenkin vaikuttaa siihen, mitä ostaja saattoi odottaa.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa