» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asunnon, johon toisella on hallintaoikeus, voi myydä vain siten, että voimassa oleva hallintaoikeus otetaan huomioon. Jos hallintaoikeuteen sovelletaan perintökaaren 12 luvun säännöksiä, omistaja ei lähtökohtaisesti saa luovuttaa tai pantata omaisuutta ilman hallintaoikeuden haltijan suostumusta. Jos suostumusta ei saada, tuomioistuin voi laissa säädetyin edellytyksin antaa luvan oikeustoimeen.
Muunlaisen hallintaoikeuden vaikutukset määräytyvät sen perusteen ja ehtojen mukaan. Jos omistaja ja hallintaoikeuden haltija sopivat asunnon myynnistä, on erikseen selvitettävä, miten hallintaoikeus jatkuu myynnin jälkeen. Perintökaaren mukaisessa hallintaoikeudessa oikeus voi laissa säädetyin edellytyksin kohdistua myydyn omaisuuden sijaan tulleeseen omaisuuteen. Myyntihinnan käytöstä ja mahdollisen uuden asunnon hallintaoikeudesta kannattaa sopia kirjallisesti.
Hallintaoikeus antaa haltijalle oikeuden hallita ja käyttää omaisuutta oikeuden sisällön mukaisesti, mutta ei tee hänestä omaisuuden omistajaa. Hallintaoikeuteen voi kuulua myös oikeus omaisuuden tuottoon. Hallintaoikeuden voi saada esimerkiksi testamentilla. Tällöin kyse on hallintaoikeustestamentista. Jos testamentissa ei ole muuta määrätty, hallintaoikeus säilyy koko hallintaoikeuden haltijan elämän ajan.
Myös leski saa hallintaoikeuden edesmenneen puolisonsa koko omaisuuteen, mikäli perilliset eivät vaadi jakoa. Jos jakoa vaaditaan, saa leski pitää hallussaan puolisoiden yhteisenä kotina pidettyä asuntoa ja tavanomaista koti-irtaimistoa koko loppuelämänsä ajan. Oikeutta asuntoon ei kuitenkaan ole, jos leskellä on oma kodiksi sopiva asunto (perintökaaren 3 luvun 1 a §).
Hallintaoikeus on myös voitu pidättää asuntoon sen omistusoikeuden myynnin yhteydessä, esimerkiksi vanhempien myydessä asuntonsa lapsilleen. Myös asunnon vuokralaisella on hallintaoikeus asuntoon, josta säädetään monelta osin erikseen vuokrasuhteisiin liittyvässä lainsäädännössä.
Hallintaoikeuteen kuuluu oikeus pitää omaisuutta hallussaan ja käyttää sitä sen luonteenomaisella tavalla. Hallintaoikeuden haltijalla on myös lähtökohtaisesti oikeus omaisuuden tuottoon. Omaisuutta ei saa kuitenkaan luovuttaa millään tavoin ilman sen omistajan suostumusta.
Hallintaoikeuden saajaa on toisaalta myös suojattu tietyiltä omistajan toimilta, eli omistajakaan ei saa luovuttaa omaisuutta ilman hallintaoikeuden saajan suostumusta, tai muuten estää omaisuuden käyttöä. Molempia osapuolia on siis suojattu toisen väärinkäytöksien varalta (perintökaaren 12 luvun 3, 4 ja 6 §).
Mihin hallintaoikeus perustuu – ja miksi sillä on väliä?
- Testamentti tai laki: Omistaja ei saa myydä tai pantata asuntoa ilman hallintaoikeuden haltijan suostumusta. Jos suostumusta ei saada, tuomioistuin voi hakemuksesta sallia myynnin, jos siihen on syytä. Ilman suostumusta tai lupaa tehty kauppa on pätemätön hallintaoikeuden haltijaa kohtaan (perintökaaren 12 luvun 6 §, jota sovelletaan lesken oikeuteen 3 luvun 1 a §:n 3 momentin nojalla).
- Kauppa- tai lahjakirja: Hallintaoikeuden sisältö riippuu siitä, mitä asiakirjaan on kirjoitettu.
- Vuokrasopimus: Vuokralaisen oikeus perustuu vuokrasopimukseen. Asunnon omistajanvaihdos ei yleensä päätä vuokrasuhdetta, vaan vuokrasopimus voi sitoa myös uutta omistajaa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 38 §:n edellytysten mukaisesti.
Mitä hallintaoikeudelle tapahtuu, kun asunto myydään?
Jos omistaja ja hallintaoikeuden haltija päättävät yhdessä myydä asunnon, hallintaoikeus ei katoa. Se siirtyy omaisuuteen, joka tulee myydyn asunnon tilalle, eli kauppahintaan ja sillä ostettuun uuteen asuntoon (perintökaaren 12 luvun 8 §). Jos kauppahinta jää hallintaoikeuden haltijan hallintaan, hänen on sijoitettava rahat omistajan nimiin varmalla ja tuottavalla tavalla, jollei omistaja tai tuomioistuin ole antanut lupaa toimia toisin (12 luvun 5 §). Sopikaa silti aina kirjallisesti, mitä rahoille tehdään, ja kirjatkaa, että hallintaoikeus siirtyy uuteen asuntoon.
Hallintaoikeus ei myöskään lakkaa siksi, että omistaja vaihtuu. Jos omistaja kuolee, perilliset saavat omistusoikeuden, mutta hallintaoikeus säilyy. Hallintaoikeus lakkaa, kun haltija kuolee, sovittu aika päättyy tai haltija luopuu oikeudestaan.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Jos ostat asunnon: tarkista hallintaoikeus
Lakiin tai testamenttiin perustuva käyttöoikeus, joka rajoittaa omistajan oikeutta luovuttaa asunto-osake, merkitään osakehuoneistorekisteriin (laki huoneistotietojärjestelmästä 8 §). Tarkista siis ennen kauppaa, onko osakkeisiin merkitty tällainen rajoitus. Kysy myyjältä myös suoraan, asuuko asunnossa vuokralainen tai onko jollakulla siihen sopimukseen perustuva hallintaoikeus. Jos asunnon hallintaoikeudesta on syntynyt riita, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta asumista koskevassa riidassa.
Jos asuntoon kohdistuu sivullisen oikeus eikä ole sovittu, että ostaja ottaa asunnon vastaan kyseisen oikeuden rajoittamana, kyse voi olla asuntokauppalain tarkoittamasta oikeudellisesta virheestä. Virheen seurauksena ostaja voi edellytysten täyttyessä vaatia kaupan purkamista tai hinnanalennusta ja tietyissä tilanteissa myös vahingonkorvausta. Seuraamukset arvioidaan tapauksen ja asuntokauppalain säännösten perusteella. Virheestä on ilmoitettava myyjälle lain edellyttämällä tavalla (asuntokauppalain 6 luvun 21 §).
Käytetyn asunnon kaupassa myyjän on luovutettava ostajalle asunnon hallinta ja omistusta osoittavat asiakirjat tai annettava suostumus omistuksen kirjaamiseen sovittuna ajankohtana (asuntokauppalain 6 luvun 4 §). Jos myyjä pidättää hallintaoikeuden itselleen, ostaja saa omistuksen mutta ei vielä oikeutta asua asunnossa.
Korkeimman oikeuden ratkaisu: hallintaoikeudesta voi luopua myös teoilla
KKO 2021:10
- Mitä tapahtui: Tytär oli saanut kiinteistön lahjana ja perintönä, ja äidillä oli siihen elinikäinen hallintaoikeus. Äiti muutti terveyssyistä pois. Hallintaoikeutta koskeva merkintä poistettiin rekisteristä äidin ja tyttären yhteisestä hakemuksesta, ja tytär myi kiinteistöstä määräaloja ja piti kauppahinnat.
- Mitä KKO ratkaisi: Äidin katsottiin luopuneen hallintaoikeudestaan. Luopuminen ei vaadi tiettyä muotoa, vaan se voidaan päätellä myös ihmisten toiminnasta. Hallintaoikeus ei siksi ollut enää voimassa, kun tyttären kuolinpesää myöhemmin selvitettiin.
- Miksi: Luopumista ei saa päätellä kevein perustein. Tässä tapauksessa olosuhteet kokonaisuutena osoittivat luopumisen.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Jos et halua luopua hallintaoikeudestasi, älä suostu rekisterimerkinnän poistamiseen tai omaisuuden myyntiin ilman kirjallista sopimusta siitä, mitä oikeudellesi tapahtuu.
- Mitä ei voi päätellä: Ratkaisu koski kiinteistöä, ei asunto-osakkeen kauppaa. Pelkkä poismuutto, esimerkiksi hoivakotiin, ei yksin tarkoita, että hallintaoikeudesta olisi luovuttu.
Esimerkkejä
Esimerkit ovat havainnollistavia. Lopputulos riippuu aina asiakirjoista ja tapauksen seikoista.
Esimerkki 1, myynti yhdessä sopien: Lapset omistavat omakotitalon, ja äidillä on siihen lesken hallintaoikeus. Talo on äidille liian suuri. Äiti ja lapset sopivat, että talo myydään ja kauppahinnalla ostetaan lasten nimiin hissitalosta kaksio. Äidin hallintaoikeus siirtyy kaksioon. Sopimukseen kirjataan, kuka maksaa vastikkeet ja mitä tehdään mahdollisella hintaerolla.
Esimerkki 2, haltija ei suostu: Poika omistaa asunnon, johon isän testamentti antaa hänen äidilleen elinikäisen hallintaoikeuden. Poika haluaisi myydä asunnon, mutta äiti ei suostu. Poika ei voi myydä asuntoa ilman äidin suostumusta, ellei tuomioistuin anna lupaa.
Esimerkki 3, vuokralainen asunnossa: Ostat sijoitusasunnon, jossa asuu vuokralainen. Vuokrasopimus jatkuu, ja sinusta tulee vuokranantaja. Et voi muuttaa asuntoon heti, vaan vuokrasuhde on päätettävä vuokralain mukaisesti.
Näin toimit, jos myyt asuntoa, johon on hallintaoikeus
- Selvitä, mihin hallintaoikeus perustuu: testamenttiin, lakiin, kauppa- tai lahjakirjaan vai vuokrasopimukseen.
- Pyydä hallintaoikeuden haltijalta kirjallinen suostumus myyntiin. Kiinteistön kohdalla suostumus on annettava asiakirjassa, jonka kaksi esteetöntä todistajaa todistaa oikeaksi.
- Sopikaa kirjallisesti, mitä kauppahinnalle tehdään ja kohdistuuko hallintaoikeus uuteen asuntoon.
- Kerro ostajalle hallintaoikeudesta ennen kauppaa ja kirjaa kauppakirjaan, miten se vaikuttaa kauppaan.
- Jos joku osapuolista on alaikäinen tai hänellä on edunvalvoja, selvitä, tarvitaanko holhousviranomaisen lupa.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä, jos hallintaoikeuden haltija ei suostu myyntiin ja harkitset tuomioistuimen luvan hakemista, jos testamentin tai lahjakirjan ehdot ovat epäselviä tai jos on riitaa siitä, onko hallintaoikeudesta luovuttu. Apu on hyödyllistä myös silloin, kun myynnin yhteydessä ostetaan uusi asunto ja on sovittava, miten hallintaoikeus ja rahat jaetaan. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen hallintaoikeuden alaisen asunnon myynnistä.
Kysymyksiä ja vastauksia
Voidaanko pelkkä asunnon omistusoikeus myydä?
Kyllä, tietyissä tilanteissa. Asunnon omistusoikeus voidaan luovuttaa niin, että voimassa oleva hallintaoikeus jää voimaan. Tällöin ostaja saa omistusoikeuden mutta ei välttämättä oikeutta käyttää asuntoa heti. Kauppakirjassa on yksilöitävä hallintaoikeuden sisältö, haltija, kesto ja vaikutus ostajan oikeuksiin.
Missä tilanteissa kyse on pelkästään hallintaoikeudesta asuntoon?
Henkilöllä on pelkästään hallintaoikeus asuntoon silloin, kun kyse on vuokrasopimuksesta, eli henkilö vuokraa asuntoa itselleen asunnon omistajalta, sekä esimerkiksi myös silloin, kun leskellä on oikeus pitää asunto hallinnassaan puolisonsa kuoltua.
Voiko hallintaoikeuden haltija myydä asunnon?
Ei. Hallintaoikeuden haltija ei omista asuntoa, joten hän voi luovuttaa sen vain omistajan luvalla. Testamenttiin tai lakiin perustuvaa hallintaoikeutta ei myöskään saa siirtää toiselle. Haltija voi kuitenkin yleensä vuokrata asunnon ja saada vuokratulon.
Lakkaako hallintaoikeus, kun asunto myydään?
Ei itsestään. Jos myynti tehdään yhdessä sopien, hallintaoikeus siirtyy kauppahintaan ja sillä ostettuun uuteen asuntoon. Jos haltija haluaa luopua oikeudestaan, luopuminen kannattaa tehdä kirjallisesti. Verohallinnon mukaan vastikkeeton luopuminen on verotuksessa lahja omistajalle.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa