» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asunto-osakkeen kaupassa myyjä vastaa asunnon kuluista siihen asti, kun asunnon hallinta luovutetaan ostajalle, eli yleensä avainten luovutukseen asti. Sen jälkeen kulut kuuluvat ostajalle.
Ratkaisevaa ei ole kaupantekopäivä eikä laskun eräpäivä, vaan se, mihin aikaan kulu kohdistuu. Voitte sopia kauppakirjassa toisin. Jos ostaja viivyttää luovutusta, kulut siirtyvät hänelle jo sovittuna luovutuspäivänä.
Asunto-osakkeen kauppaa tehtäessä on tärkeää selvittää, miten vastuu asunnosta aiheutuvista erilaisista kuluista jakautuu myyjän ja ostajan kesken. Ostaja ja myyjä voivat luonnollisesti myös sopia kulujen jakaantumisesta keskenään.
Jos toisin ei ole sovittu, myyjä vastaa säännöllisistä yhtiövastikkeista ja muista niihin rinnastettavista asuntoyhteisölle suoritettavista maksuista, jotka kohdistuvat asunnon hallinnan luovutusta edeltävään aikaan. Mainittuja muita maksuja voivat olla esimerkiksi erilaiset käyttökorvaukset, kuten saunamaksu tai autotallin vuokra.
Mikäli muuta ei ole sovittu, myyjä vastaa myös muista asunnon hoito-, ylläpito- tai parannuskustannuksista, jotka kohdistuvat asunnon hallinnan luovutusta edeltävään aikaan, kun kyse on käyttöön perustuvasta juoksevasta menosta. Tällaisia kustannuksia ovat esimerkiksi sähkö- ja lämmityskustannukset.
Myyjä vastaa myös muusta kuin hyödykkeen käyttöön perustuvasta menosta, joka syntyy ennen asunnon hallinnan luovutusta. Tällaisia kustannuksia ovat esimerkiksi asunnon laitteiden hankinta- ja huoltomenot. Samaten, jollei toisin ole sovittu, myyjän vastuulla on sellaisten julkisoikeudellisten maksujen suorittaminen, joita koskeva maksuvelvollisuus syntyy ennen asunnon hallinnan luovutusta.
Ostaja vastaa puolestaan sellaisista julkisoikeudellisista maksuista, joita koskeva maksuvelvollisuus syntyy hänen hallinta-aikanaan. On huomattava, että jos asunnon luovutus viivästyy ostajan puolella olevasta syystä, edellä mainitut kustannukset siirtyvät ostajan vastattaviksi siitä lähtien, kun asunnon luovutuksen olisi sopimuksen mukaan pitänyt tapahtua (asuntokauppalain 6 luvun 5 §).
Hallinnan luovutus ratkaisee
Hallinnan luovutus tarkoittaa hetkeä, jolloin ostaja saa asunnon käyttöönsä, yleensä avaimet. Se voi olla kaupantekopäivänä tai myöhemmin, jos myyjä muuttaa pois vasta kaupan jälkeen. Kustannusten jako seuraa tätä hetkeä, ei omistusoikeuden siirtymistä.
Jos asunto on jo kaupantekohetkellä ostajan hallinnassa, esimerkiksi kun vuokralainen ostaa asuntonsa, vastuu kuluista siirtyy ostajalle kaupantekohetkellä, jollei toisin sovita (asuntokauppalain 6 luvun 5 §:n 3 momentti).
Uuden asunnon kaupassa kulut jaetaan samalla tavalla hallinnan luovutuksen mukaan (asuntokauppalain 4 luvun 5 §).
Mitä jos myyjä viivyttää luovutusta?
Jos myyjä ei luovuta asuntoa sovittuna päivänä, hän vastaa kuluista edelleen, koska hallinta ei ole siirtynyt. Ostaja saa lisäksi pidättää kauppahinnan maksun, kunnes asunto ja tarvittavat asiakirjat luovutetaan. Tämän jälkeenkin ostaja saa pidättää sen osan kauppahinnasta, joka tarvitaan viivästykseen perustuvan vahingonkorvausvaatimuksen vakuudeksi (asuntokauppalain 6 luvun 8 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Kaupan osapuolet ja taloyhtiö ovat eri asia
Myyjän ja ostajan välinen kulujen jako ei sido taloyhtiötä. Taloyhtiön kannalta osakkeen uusi omistaja vastaa yhtiövastikkeesta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien (asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 6 §). Jos omistus siirtyy ennen hallintaa, taloyhtiö voi laskuttaa ostajaa, vaikka myyjä vastaa kuluista ostajaan nähden. Ostaja voi silloin vaatia tämän ajan vastikkeet myyjältä.
Uusi omistaja voi joutua taloyhtiölle vastuuseen myös myyjän maksamatta jättämistä vastikkeista tietyin ehdoin.
Varainsiirtoveron maksaa ostaja (varainsiirtoverolaki).
Laskuesimerkki (havainnollistava)
Asunnon hoitovastike on 310 euroa kuukaudessa. Kauppa tehdään 1.3., mutta myyjä muuttaa pois ja luovuttaa avaimet vasta 15.3. Maaliskuussa on 31 päivää, joten vastike on 10 euroa päivässä.
- Myyjä vastaa ajasta 1.–14.3. eli 140 eurosta.
- Ostaja vastaa ajasta 15.–31.3. eli 170 eurosta.
- Jos taloyhtiö on laskuttanut koko maaliskuun vastikkeen ostajalta, ostaja voi vaatia 140 euroa myyjältä, jollei toisin ole sovittu.
Sähkö ja lämmitys jaetaan samalla periaatteella. Ota mittarilukemat luovutuspäivänä ja kirjaa ne ylös.
Kolme esimerkkiä
Esimerkit ovat havainnollistavia.
Esimerkki 1, saunavuoro: Myyjällä on taloyhtiön saunavuoro ja autopaikka, joista laskutetaan kuukausittain. Myyjä vastaa niistä hallinnan luovutukseen asti. Sen jälkeen ostaja maksaa ne, jos hän jatkaa vuoroa.
Esimerkki 2, ostaja viivästyy: Hallinta piti luovuttaa 1.5., mutta ostajan laina ei ole valmis ja hän saa avaimet vasta 20.5. Koska viivästys johtuu ostajasta, ostaja vastaa kuluista jo 1.5. alkaen.
Esimerkki 3, myyjän teettämä huolto: Myyjä teettää ilmalämpöpumpun huollon viikkoa ennen avainten luovutusta, ja lasku tulee vasta luovutuksen jälkeen. Meno syntyi ennen hallinnan luovutusta, joten se kuuluu myyjälle, jollei toisin ole sovittu.
Sovi kertaluonteisista maksuista erikseen
Laki mainitsee erikseen säännölliset yhtiövastikkeet. Jos taloyhtiö on päättänyt tai on päättämässä esimerkiksi ylimääräisestä vastikkeesta, remontista tai vastikkeen korotuksesta, kirjaa kauppakirjaan selvästi, kumpi maksaa ja mistä ajankohdasta alkaen. Tarkista isännöitsijäntodistuksesta ja yhtiökokousten pöytäkirjoista, onko tällaisia päätöksiä tehty. Jos kustannusten jakamisesta on erimielisyyttä, voit pyytää maksuttoman selvityksen asunnon kustannusten jakautumisesta kaupassa.
Näin toimit
- Sovi hallinnan luovutuspäivä kauppakirjassa.
- Kirjaa kauppakirjaan, miten vastikkeet, käyttökorvaukset ja mahdolliset ylimääräiset maksut jaetaan.
- Pyydä taloyhtiöltä tieto mahdollisista vastikerästeistä kaupantekopäivänä.
- Ota sähkö-, vesi- ja lämpömittarien lukemat luovutuspäivänä.
- Ilmoita omistajanvaihdoksesta taloyhtiölle ja siirrä sähkösopimus omiin nimiisi.
Kysymyksiä ja vastauksia
Miten tulisi toimia, jos myyjä haluaisi siirtää vastuunsa yhtiövastikkeista aikaisemmin ostajan vastattavaksi?
Lähtökohtaisesti myyjä vastaa yhtiövastikkeista, jotka kohdistuvat asunnon hallinnan luovutusta edeltävään aikaan. Jos kuitenkin myyjä haluaa tämän vastuun siirtyvän aikaisemmin ostajalle, he voivat yhdessä ostajan kanssa sopia toisin kyseisestä asiasta.
Ratkaiseeko laskun eräpäivä, kumpi maksaa?
Ei ratkaise. Juoksevat kulut, kuten vastikkeet ja lämmitys, jaetaan sen mukaan, mihin aikaan ne kohdistuvat. Muut menot kuuluvat myyjälle, jos ne ovat syntyneet ennen hallinnan luovutusta, vaikka lasku tulisi myöhemmin.
Kuka maksaa vastikkeen, jos kauppa tehdään kesken kuukauden?
Kulut jaetaan hallinnan luovutuspäivän mukaan, jollei muuta ole sovittu. Vastikkeen voi jakaa esimerkiksi päivien suhteessa. Sopikaa jaosta kauppakirjassa, niin vältätte erimielisyydet.
Voiko kulujen jaosta sopia toisin kuin laissa?
Voi. Laki sallii sopia kuluista toisin, joten kauppakirjassa voidaan sopia esimerkiksi, että ostaja maksaa vastikkeet jo kaupantekopäivästä tai että myyjä maksaa tulevan remontin osuuden. Sopimus sitoo vain myyjää ja ostajaa, ei taloyhtiötä.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa