» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kun ostat omakotitalon omalla tontilla, vapaa-ajan kiinteistön tai rakentamattoman tontin, kyseessä on kiinteistön kauppa, johon sovelletaan maakaarta, eikä asuntokauppalakia. Jos kiinteistössä on laatu-, vallinta- tai oikeudellinen virhe, voit vaatia hinnanalennusta. Myyjän huolimattomuutta ei tarvita. Ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa. Laatuvirheestä on ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun sait kiinteistön hallintaasi (maakaaren 2 luvun 25 §). Hinnanalennus lasketaan maakaaressa säännellyllä kaavalla, ja myyjän on maksettava palautettavalle hinnalle korkoa.
Kiinteistökaupan virheen ensisijainen seuraamus on hinnanalennus. Ostajan tulee ilmoittaa virheestä ja vaatia hinnanalennusta kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän huomasi virheen, tai kun hänen olisi pitänyt se huomata. Kiinteistökaupan laatuvirheeseen on kuitenkin lähtökohtaisesti vedottava viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Hinnanalennuksen suuruus määritetään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, alennuksessa otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde (maakaaren 2 luvun 31 §). Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
Erot kiinteistön kaupan ja asunto-osakkeen kaupan välillä
Ensin kannattaa selvittää, kumpaa lakia kauppaan sovelletaan. Säännökset poikkeavat toisistaan monilta osin.
- Mikä on kaupan kohde: Omakotitalo omalla tontilla, vapaa-ajan kiinteistö ja tontti ovat kiinteistöjä. Kerros- ja rivitaloasunnot ovat yleensä asunto-osakkeita, samoin taloyhtiöön kuuluva paritalon asunto.
- Mikä laki: Kiinteistön kauppaan sovelletaan maakaaren 2 lukua. Asunto-osakkeen kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia.
- Virhetyypit: Maakaaressa on laatuvirhe, vallintavirhe ja oikeudellinen virhe (2 luvun 17–19 §). Asuntokauppalaissa ei ole erillistä vallintavirhettä, mutta siinä on taloudellinen ja oikeudellinen virhe (6 luvun 20 ja 21 §).
- Hinnanalennuksen laskeminen: Maakaaressa on erillinen laskukaava. Asuntokauppalaissa säädetään ainoastaan, että hinnanalennuksen on oltava virhettä vastaava tai muuten virheeseen nähden kohtuullinen.
- Virheilmoituksen takaraja: Kiinteistön laatuvirheestä on ilmoitettava viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Käytetyn asunnon kaupassa, jossa myyjänä on yksityinen henkilö, virheilmoitus on tehtävä kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (asuntokauppalain 6 luvun 14 §).
- Salainen virhe ja vahingonkorvaus: Kiinteistön kaupassa pelkkä salainen virhe oikeuttaa hinnanalennukseen, mutta ei vahingonkorvaukseen. Asunto-osakkeen kaupassa yksityinen myyjä vastaa vahingosta, jollei hän osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan.
- Kaupan purku: Kiinteistön kaupan purkukanne on nostettava kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 34 §). Asuntokauppalaissa vastaavaa kanneaikaa ei ole.
- Varainsiirtovero: Kiinteistöstä 3 prosenttia, asunto-osakkeesta 1,5 prosenttia kauppahinnasta. Hinnanalennuksen perusteella liikaa maksettu vero palautetaan hakemuksesta.
Kiinteistökaupan virhetyypit
Kiinteistökaupan virhetyyppejä ovat laatuvirhe, vallintavirhe ja oikeudellinen virhe. Kyseessä on laatuvirhe esimerkiksi silloin, kun kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Vallintavirheessä on taas kyse kiinteistön käyttöä rajoittavasta viranomaisen päätöksestä, kuten kaavasta tai rakennuskiellosta, josta ei ole kerrottu ennen kaupantekoa. Kyse voi olla myös esimerkiksi puuttuvasta luvasta. Oikeudellinen virhe voi puolestaan koskea mm. virhettä kiinteistön omistukseen tai lainhuutoon liittyen. Hinnanalennus on keskeinen ostajan oikeussuojakeino kaikkien näiden virhetyyppien kohdalla. Olennaisten virheiden kohdalla ostajalla voi olla oikeus purkaa kauppa. Lisäksi ostajalla on yleensä oikeus hakea vahingonkorvausta virheestä johtuen, mutta ei pelkän salaisen virheen perusteella.
- Laatuvirhe: kiinteistö ei vastaa sovittua, myyjä on antanut väärän tai harhaanjohtavan tiedon esimerkiksi kiinteistön pinta-alasta tai rakennusten kunnosta, myyjä on jättänyt kertomatta asiasta, josta hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, tai kyse on salaisesta virheestä. Salainen virhe tarkoittaa sitä, että kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä sen hinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen voi perustellusti odottaa.
- Vallintavirhe: myyjä on antanut väärää tai harhaanjohtavaa tietoa esimerkiksi kaavasta, rakennuskiellosta tai luovutusrajoituksesta, taikka rakennukselta puuttuu tarvittava lupa.
- Oikeudellinen virhe: joku muu esimerkiksi omistaa kiinteistön tai sen osan, myyjä on antanut väärän tiedon panttioikeudesta tai vuokraoikeudesta, tai ostaja ei saa lainhuutoa, koska myyjän saantokirjat ovat puutteelliset.
Laatuvirheenä et voi vedota asiaan, joka olisi pitänyt havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa. Myyjän tietojen paikkansapitävyyttä ei tarvitse ilman erityistä syytä tarkistaa, eikä tarkastusta tarvitse ulottaa rakenteisiin, joiden tutkiminen vaatii teknisiä toimenpiteitä (maakaaren 2 luvun 22 §). Jos kuntotarkastusraportti suosittaa lisätutkimuksia, tarkastusvelvollisuus voi laajentua.
Hinnanalennuksen suuruuden määrittäminen kiinteistökaupassa
Hinnanalennuksen tarkoituksena on, että ostaja maksaa virheellisestä kiinteistöstä sen arvoa vastaavan hinnan. Laskukaava ottaa huomioon myös sen, jos kauppa tehtiin käypää arvoa halvemmalla tai kalliimmalla.
Esimerkki 1 (havainnollistava): Virheetön talo olisi ollut kaupantekohetkellä 250 000 euron arvoinen, ja ostit sen 250 000 eurolla. Salaisen kosteusvaurion vuoksi talo oli kaupantekohetkellä vain 220 000 euron arvoinen. Hinnanalennus on 30 000 euroa.
Esimerkki 2 (havainnollistava): Ostit edullisesti 200 000 eurolla talon, joka virheettömänä olisi ollut 250 000 euron arvoinen. Virheellisenä sen arvo oli 220 000 euroa eli 88 prosenttia virheettömän talon arvosta. Sama suhde tehdään kauppahintaan, joten sinun kuuluu maksaa talosta noin 176 000 euroa. Hinnanalennus on siis noin 24 000 euroa.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Käytännössä arvon alenemista arvioidaan usein korjauskustannusten avulla. Korjauskustannukset eivät kuitenkaan aina ole automaattisesti sama asia kuin hinnanalennus. Jos korjaus saattaa kiinteistön parempaan kuntoon kuin se kaupantekohetkellä olisi ollut jopa virheettömänä, tasonparannus vähennetään hinnanalennuksesta. Voit pyytää maksuttoman selvityksen siitä, kuinka suurta hinnanalennusta voit vaatia.
Korko: Myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa eli viitekoron suuruista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan (maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentti). Korko muuttuu viivästyskoroksi, kun 30 päivää on kulunut siitä, kun ostaja on esittänyt vaatimuksensa ja riittävän selvityksen sen perusteesta ja määrästä (korkolain 7 §).
Korkeimman oikeuden linjauksia
KKO 2009:39:
- Mitä tapahtui: Omakotitalon vesi- ja lämmitysjärjestelmä oli alitehoinen. Korjauskustannukset olivat noin prosentin kauppahinnasta.
- Mitä ratkaistiin: Korjauskustannusten vähäisyydestä huolimatta virhettä ei ollut pidettävä vähäisenä. Korjauskulujen lisäksi huomioitiin se, että virhe haittasi rakennuksen käyttöä sen varsinaiseen tarkoitukseen eli asumiseen. Ostajalla katsottiin olevan oikeus hinnanalennukseen ja lisäksi 500 euron vahingonkorvaukseen.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Pieni korjauslasku ei yksin estä hinnanalennusta, jos virhe haittaa asumista.
- Mitä ei voi päätellä: Ratkaisu ei tarkoita, että jokainen pieni vika oikeuttaisi hinnanalennukseen. Ratkaisevaa oli virheen haitta talon varsinaiselle käyttötarkoitukselle.
KKO 2009:31:
- Mitä tapahtui: Omakotitalon yläpohjassa oli havaittu kosteusvaurio, josta myyjä ei ollut tiennyt. Kosteusvaurion korjaamisen yhteydessä koko kattorakenne oli purettu ja alkuperäisen tasakaton tilalle rakennettu harjakatto. Ostaja vaati, että myyjä velvoitetaan maksamaan hänelle 28 500 euroa hinnanalennusta korkoineen.
- Mitä ratkaistiin: Ostajalla katsottiin olevan oikeus hinnanalennukseen salaisen virheen perusteella. Alennukseksi määrättiin 15 000 euroa. Korjauskustannuksista vähennettiin korjauksen tuoma arvonnousu sekä rakennuskustannusten nousun osuus.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Hinnanalennus ei ole automaattisesti sama kuin korjauslasku. Jos korjaus parantaa kiinteistöä, tasonparannus vähennetään hinnanalennuksesta.
- Mitä ei voi päätellä: Vähennyksen suuruus riippuu aina tapauksen olosuhteista. Kyseisessä tapauksessa kaupan kohteena oli vuokratontilla sijaitseva talo, mutta kauppaan sovellettiin maakaaren kiinteistön kauppaa koskevia säännöksiä.
KKO 2007:8:
- Mitä tapahtui: Ostaja myi salaisen virheen havaittuaan kiinteistön eteenpäin tappiolla ja vaati myyjää hinnanalennuksen lisäksi korvaamaan edelleenmyynnistä aiheutuneen kiinteistönvälityspalkkion.
- Mitä ratkaistiin: Välityspalkkiota ei voitu korvata hinnanalennuksena eikä selvityskuluna. Korkeimman oikeuden arvioinnin perusteella kiinteistön myyminen ei ollut välttämätöntä sen arvon määrittämiseksi. Näin ollen välityspalkkiota ei voitu pitää virheestä johtuvana välttämättömänä kuluna.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Hinnanalennuksen tarkoitus on korjata kauppahinta vastaamaan kiinteistön todellista arvoa. Sen tarkoitus ei ole korvata kaikkia kuluja, jotka syntyvät virheen paljastumisen jälkeen omista päätöksistäsi.
- Mitä ei voi päätellä: Ratkaisu ei estä vaatimasta muita kuluja vahingonkorvauksena, jos siihen on laillinen peruste. Pelkän salaisen virheen perusteella vahingonkorvausta ei kuitenkaan voi saada.
KKO 2013:23:
- Mitä tapahtui: Ostaja vaati kiinteistön kaupan purkua laatuvirheiden perusteella ja hävisi. Myöhemmin hän vaati samojen virheiden perusteella hinnanalennusta kauppahinnasta.
- Mitä ratkaistiin: Aiempi lainvoimainen tuomio esti uuden kanteen tutkimisen. Asiasta äänestettiin äänin 4–1.
- Mitä tämä tarkoittaa sinulle: Jos vaadit oikeudessa kaupan purkua, esitä samalla toissijainen vaatimus hinnanalennuksesta. Samoista virheistä ei enää jälkikäteen voi välttämättä nostaa uutta kannetta.
- Mitä ei voi päätellä: Ratkaisu ei koskenut hinnanalennuksen määrää.
Kiinteistökaupan määräajoista
- Kohtuullinen aika: Virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se (maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentti). Tämä koskee kaikkia virhetyyppejä. Kerro ilmoituksessa myös, mitä vaatimuksia esität virheen perusteella. Kiinteistön kaupassa ostajat menettivät oikeutensa vedota virheeseen, kun he ilmoittivat vaatimustensa sisällön vasta noin vuoden kuluttua virheilmoituksen tekemisestä (KKO 2016:69).
- Viiden vuoden takaraja: Kiinteistön kaupassa laatuvirheestä on ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Takaraja ei koske vallintavirhettä eikä oikeudellista virhettä, mutta niissäkin ilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa.
- Poikkeukset: Takarajat eivät suojaa myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentti). Viiden vuoden takaraja ei myöskään koske kauppaa, jossa ostat kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä.
- Purkukanne: Jos vaadit kaupan purkua, kanne on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta.
Esimerkki 3 (havainnollistava): Sait talon hallintaasi 1.6.2022. Laatuvirheestä on ilmoitettava viimeistään 1.6.2027. Jos huomaat alapohjan kosteusvaurion 10.3.2026, ilmoita heti. Kohtuullinen aika voi kulua jo kauan ennen viiden vuoden takarajaa.
Hinnanalennus, kaupan purku ja vahingonkorvaus
- Hinnanalennus ei edellytä myyjän huolimattomuutta. Myös salainen virhe, josta myyjä ei tiennyt, oikeuttaa hinnanalennukseen.
- Kaupan purku edellyttää, että virhe on olennainen. Kynnys on korkea, ja useimmiten virheeseen nähden riittävä seuraamus on hinnanalennus.
- Vahingonkorvausta voit saada laatuvirheestä, jossa myyjä on esimerkiksi antanut väärän tiedon tai jättänyt kertomatta jostakin asiasta, sekä vallintavirheestä ja oikeudellisesta virheestä (maakaaren 2 luvun 17–19 §). Myyjä vapautuu vahingonkorvausvastuusta, jos hän osoittaa, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (maakaaren 2 luvun 32 §).
- Pelkästä salaisesta virheestä ei saa vahingonkorvausta. Jos myyjä on ammattimainen elinkeinonharjoittaja ja ostat kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi, myyjä vastaa kuitenkin korjauskustannuksista ja muista tarpeellisista kustannuksista myös silloin, kun kyseessä on salainen virhe (maakaaren 2 luvun 10 §).
Hinnanalennus ja vahingonkorvaus ovat eri asioita, ja niitä voi vaatia samaan aikaan. Hinnanalennus korjaa kauppahinnan vastaamaan virheellisen kiinteistön todellista arvoa. Vahingonkorvauksella korvataan muuta vahinkoa, esimerkiksi tutkimuskuluja tai väliaikaisesta asumisesta aiheutuneita kuluja, jos niiden korvaamiselle on peruste. Jos haluat juristin laativan vaatimuksen, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen.
Toimi näin, kun vaadit hinnanalennusta kiinteistökaupassa
- Tarkista kauppakirjasta, onko kyse kiinteistön vai asunto-osakkeen kaupasta ja onko myyjän vastuuta rajoitettu.
- Ilmoita virheestä myyjälle kirjallisesti heti, kun huomaat sen. Kerro, mitä vaadit, esimerkiksi hinnanalennusta, ja esitä myös arvio summasta, mikäli se on jo tiedossa.
- Hanki näyttöä: valokuvat, kuntotarkastusraportti, rakennusalan asiantuntijan lausunto ja korjauskustannusarvio. Älä korjaa virhettä ennen kuin se on dokumentoitu ja myyjällä on ollut mahdollisuus tutustua siihen.
- Pyydä tarvittaessa arviot kiinteistön arvosta virheettömänä ja virheellisenä.
- Jos myyjä hyväksyy alennuksen, tee kirjallinen sopimus ja hae sen jälkeen varainsiirtoveron palautusta.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä, jos myyjä kiistää virheen, alennuksen määrästä ollaan eri mieltä tai kauppakirjassa on vastuunrajoitusehtoja. Apua kannattaa hakea myös, jos harkitset kaupan purkua, virhe koskee kaavaa, lupia tai omistusoikeutta tai viiden vuoden takaraja lähestyy. Oikeudenkäynnissä liian suuri vaatimus voi tulla kalliiksi, joten vaatimuksen määrä ja mahdolliset sovintotarjoukset kannattaa arvioida huolellisesti.
Kysymyksiä ja vastauksia
Miten hinnanalennus lasketaan?
Hinnanalennuksen tarkoituksena on tuoda kiinteistön arvo vastaamaan virheen tuomaa muutosta kiinteistön arvoon. Hinnanalennus lasketaan alkuperäisen kauppahinnan sekä virheen seurauksena tulleen kiinteistön uuden arvon erotuksena. Jos kauppahinta on ollut käypää arvoa pienempi tai suurempi, laskussa otetaan huomioon kauppahinnan ja arvon suhde. Hinnanalennus on siis tapauskohtainen, ja riippuu virheestä sekä kiinteistöstä.
Voinko vaatia hinnanalennusta, vaikka myyjä ei tiennyt virheestä?
Voit. Hinnanalennus ei edellytä myyjän tietoa eikä huolimattomuutta. Myös salainen virhe oikeuttaa hinnanalennukseen. Vahingonkorvausta et kuitenkaan saa pelkän salaisen virheen perusteella. Voit pyytää maksuttoman selvityksen siitä, mitä voit vaatia myyjältä.
Koskeeko viiden vuoden takaraja kaikkia virheitä?
Ei. Viiden vuoden takaraja koskee laatuvirhettä. Vallintavirheen ja oikeudellisen virheen tapauksessa ratkaisee kohtuullinen aika siitä, kun huomasit virheen tai sinun olisi pitänyt huomata se. Kaikkien virheiden kohdalla ilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit tai sinun olisi pitänyt huomata virhe. Jos et ole varma, onko ilmoituksesi ajoissa, voit kysyä asiaa lakipuhelimesta.
Saanko varainsiirtoveron takaisin hinnanalennuksen jälkeen?
Voit saada hinnanalennusta vastaavan veron takaisin. Kiinteistön kaupassa palautus on 3 prosenttia hinnanalennuksen määrästä. Palautusta on haettava erikseen Verohallinnolta.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa