- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Suomen paras lakipuhelin! Kiitos tästä palvelusta.
» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asunto-osakkeella viitataan osakkeeseen, joka oikeuttaa hallitsemaan asuinhuoneistoa. Tämä oikeutus voidaan saada pelkästään kyseisellä osakkeella tai yhdessä muiden osakkeiden avulla. Osake voi olla asunto-osakeyhtiön, mutta kyseessä voi olla myös jonkin toisen osakeyhtiön osake. Asunto-osakekauppa on irtaimen omaisuuden kauppaa, johon ei liity varsinaisia muotovaatimuksia, mutta jossa asuntokaupan osapuolten toimintaa ohjaavat ja rajoittavat tietyt laissa säädetyt oikeudet ja velvollisuudet. Tässä oppaassa näitä oikeuksia ja velvollisuuksia tarkastellaan myyjän näkökulmasta.
Milloin myyjä on oikeutettu saamaan vahingonkorvausta ostajalta?
Myyjällä on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jollei ostaja osoita, että viivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta vastaavanlaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi voittaa eikä välttää. Lisäksi myyjällä on samanlainen oikeus vahingonkorvaukseen myös, jos ostaja peruuttaa tehdyn kaupan ennen kuin hän on saanut asunnon hallinnan itselleen.
Missä tilanteessa myyjä voi purkaa asuntokaupan?
Mikäli maksuviivästys on olennainen, on myyjällä oikeus purkaa asuntokauppa ostajan maksuviivästyksen, eli sopimusrikkomuksen vuoksi. Jos myyjä on asettanut ostajalle maksun suorittamista varten lisäajan, joka ei ole kohtuuttoman lyhyt, saa myyjä niin ikään purkaa kaupan, ellei maksua suoriteta lisäajan aikana. Myyjä saa purkaa kaupan lisäajan kuluessa vain, jos ostaja ilmoittaa, ettei hän suorita maksua lisäaikana.
Kun osakekirja on luovutettu tai kauppahinta viivästyskorkoineen maksettu, ei myyjä luonnollisestikaan voi enää purkaa kauppaa. Myöskin silloin, kun lupa on saatu ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin tai asunto on annettu ostajan hallintaan, myyjä ei saa purkaa kauppaa, ellei kyseessä ole omistuksenpidätysehto, josta seuraa muuta.
Mitä asuntoa koskevia tietoja myyjä on velvollinen antamaan ostajalle?
Laissa ei ole tyhjentävästi listattu mitä tietoja asunnon myyjän on annettava ostajalle. Asunnon myyjän tulee kuitenkin informoida ostajaa kaikista asuntoa ja taloyhtiötä sekä asunnon ympäristöä ja palveluja koskevista tiedoista, joilla voi olla merkitystä ostopäätöstä tehtäessä. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että ostajalla on oltava tiedossaan kaikki asuntoa koskevat olennaiset seikat ennen ostotarjouksen tekemistä. Myyjän tiedonantovelvollisuuden laajuus kuitenkin vaihtelee sen mukaan, onko kyseessä käytetty vai täysin uusi asunto.
- Tiedonantovelvollisuus käytetyn asunnon kohdalla
Käytetyn asunnon myyjän on ilmoitettava ostajalle kaikista asunnon ostamiseen vaikuttavista seikoista. Tällaisia seikkoja ovat muun muassa myyjän tiedossa olevat asunnon merkittävimmät viat ja puutteet, joita ostaja ei itse voi huomata tarkastaessaan asuntoa silmämääräisesti, mutta huolellisesti.
Myyjän on myös aina informoitava ostajaa kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka taloyhtiön taloudellisesta tilasta, mikäli annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttavan ostopäätökseen. Lisäksi myyjän on ehdottomasti kerrottava ostajalle kaikista asuntoa rasittavista panttioikeuksista ja muista oikeuksista. Näin ollen myyjän on ilmoitettava ostajalle esimerkiksi asunnossa olevasta vuokralaisesta.
Myyjän tiedonantovelvollisuuden laajuutta arvioitaessa lähtökohdaksi otetaan se, mitä asunnon kunnolta voidaan esimerkiksi sen ikä ja hinta huomioon ottaen perustellusti odottaa. Mikäli asunto ei vastaa ns. normaalitasoa, on myyjän kerrottava poikkeavuuksista ostajalle.
On kuitenkin tärkeää huomata, että myyjä voi joissakin tapauksissa olla velvollinen antamaan ostajalle tiedon myös tietyistä erityisistä seikoista. Mikäli myyjä esimerkiksi tietää asunnon tulevan liikuntavammaisen käyttöön, on tämän informoitava ostajaa niistä seikoista, jotka voivat rajoittaa asunnon muuttamisen esteettömäksi.
- Tiedonantovelvollisuus uuden asunnon kohdalla
Uuden asunnon kohdalla myyjän tiedonantovelvollisuus muodostuu laajemmaksi. Näin siksi, että edellä mainittujen asunnon ominaisuuksien lisäksi uuden asunnon myyjän on kerrottava ostajalle esimerkiksi siitä, jos asunto poikkeaa niistä rakennussäännöksissä tai määräyksissä asetetuista vaatimuksista, jotka rakennuksen on täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi. Uuden asunnon myyjä on myös velvollinen antamaan tiedon asunnon materiaalista, kun sen laadusta ei ole erikseen sovittu, jos se ei ominaisuuksiltaan vastaa hyvää tavallista laatua. Myyjän on annettava tiedot myös laitteiden käytöstä.
Huomaathan, että ostajan saamat asuntoa koskevat tiedot olisi aina hyvä merkitä kauppakirjaan. Näin siksi, että mahdollisissa riitatilanteissa myyjän tiedonantovelvollisuuden täyttyminen voidaan tarpeen tullen todistaa jälkikäteen. Ostaja kun ei voi vedota sellaiseen virheeseen, josta hän on ollut kaupantekohetkellä tietoinen. Mikäli jotkin tiedot ovat epävarmoja, voidaan niihin liittää tiettyjä vastuuta rajoittavia varaumia. Varmistaaksesi mitä tietoja sinun kannattaisi merkitä asunnon kauppakirjaan, ota yhteys lakimieheemme.
Miten ostajan selonottovelvollisuus vaikuttaa myyjän tiedonantovelvollisuuteen?
Asunnon ostajalla on velvollisuus tarkastaa kaupan käynnin kohteena oleva asunto huolellisesti ennen kaupantekoa. Mikäli ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Myyjän näkökulmasta tämä tarkoittaa sitä, että myyjä ei vastaa virheestä, jonka ostaja olisi voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa.
Tavanomaisella tarkastamisella tarkoitetaan huolellista silmämääräistä perehtymistä asunnon kuntoon. Ostajan ei kuitenkaan vaadita ulottavan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Ostajan ei siten oleteta tarkastavan esimerkiksi sellaisia asunnon ominaisuuksia, joita ei voi havaita kajoamatta rakenteisiin. Ostajan ei myöskään tarvitse tarkastaa myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä.
Myyjän velvollisuus ja oikeus asuntokauppaa koskevan virheen oikaisuun
Asunnon myyjä on velvollinen oikaisemaan asuntokauppaa koskevan virheen uuden asunnon kaupassa, jos ostaja näin vaatii. Myyjällä on kuitenkin oikeus torjua oikaisuvaatimus, mikäli virheen oikaisemisesta aiheutuvat kustannukset olisivat kohtuuttoman suuret verrattuna virheen merkitykseen ostajalle.
Vaikka ostaja ei vaatisikaan virheen oikaisemista, saa myyjä omalla kustannuksellaan suorittaa tällaisen oikaisun, jos hän ostajan ilmoitettua virheestä viipymättä tarjoutuu sen tekemään. Ostaja saa kuitenkin kieltäytyä oikaisusta, mikäli siitä aiheutuisi hänelle olennaista haittaa, asunnon arvon alenemista tai vaaraa siitä, että hänelle aiheutuvat kustannukset jäävät korvaamatta. Myös jokin muu erityinen syy voi mahdollisesti oikeuttaa ostajan kieltäytymisen.
Uuden asunnon kauppaan liittyvä myyjän velvollisuus järjestää vuositarkastus
Mikäli kyse on uuden asunnon kaupasta, on myyjä velvollinen järjestämään asunnossa vuositarkastuksen, jossa voidaan todeta asunnossa mahdollisesti ilmenneet virheet. Vuositarkastuksen tarkoitus ei ole vapauttaa myyjää virhevastuusta, vaan antaa myyjälle mahdollisuuden kartoittaa kaikki virheet kerralla.
Yhteenveto
- Asunto-osake tarkoittaa osaketta, joka antaa hallintaoikeuden asuinhuoneistoon.
- Myyjän tulee kertoa ostajalle tiedoista, jotka voivat vaikuttaa ostopäätökseen.
- Tiedot, joita myyjän pitää antaa ostajalle ennen kauppaa, voivat vaihdella riippuen siitä, onko kyseessä uuden asunnon vai käytetyn asunnon kauppa.
- Jos asunto ei vastaa ns. normaalitasoa, asiasta on kerrottava ostajalle.
- Myyjällä on lähtökohtaisesti oikeus saada vahingonkorvausta ostajan maksuviivästyksen takia tai ostajan peruuttaessa kaupan myyjän kanssa ennen kuin hän on saanut asunnon hallintaansa.
- Myyjällä on velvollisuus uuden asunnon kaupassa oikaista virhe, jos ostaja näin vaatii, paitsi jos se on kohtuutonta kustannuksiin nähden.
- Asunnon ostajan tulisi tarkistaa asunto ennen kauppaa, sillä myyjä ei vastaa virheistä, jotka ostajan olisi täytynyt havaita asunnon tavanomaisessa tarkistuksessa.
- Uuden asunnon kaupassa myyjällä on velvollisuus järjestää vuositarkastus asunnosta, jotta mahdolliset virheet voitaisiin todeta.
Summary in English
- A housing share refers to a share that gives the right of possession of an apartment.
- The seller must inform the buyer of any information that may influence the purchase decision.
- The information the seller must provide to the buyer before the sale may vary depending on whether it is a sale of a new apartment or a used apartment.
- If the apartment does not meet the so-called normal level, the buyer must be informed.
- As a rule, the seller is entitled to receive damages for the buyer's delayed payment or when the buyer cancels the deal with the seller before he has gained possession of the apartment.
- The seller is obliged to correct an error in the sale of a new apartment if the buyer so requests, unless it is unreasonable in relation to the costs.
- The buyer of the apartment should check the apartment before the sale, as the seller is not responsible for any errors that the buyer should have detected in the normal inspection of the apartment.
- In the sale of a new apartment, the seller is obliged to arrange an annual inspection of the apartment in order to identify any errors.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Mitä myyjän on kerrottava asunnosta ostajalle?
Myyjän on kerrottava asunnosta kaikki tiedossaan olevat ostajan ostopäätökseen vaikuttavat seikat. Näitä ovat esimerkiksi myyjän velvollisuus kertoa, jos asunto poikkeaa rakennusmääräyksistä, jotka sen olisi täytettävä tai mahdolliset asunnon viat ja puutteet, joita ostaja ei voi havaita suorittaessaan asunnon tarkastusta.
2. Mitä tiedonantovelvollisuuden rikkomisesta seuraa?
Mikäli asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ostajalle antanut, voidaan asunnossa katsoa olevan virhe. Mikäli näin on, voi ostaja olla oikeutettu esimerkiksi hinnanalennukseen tai jopa kaupan purkuun.
3. Missä tilanteessa myyjä on oikeutettu saamaan vahingonkorvausta?
Myyjä voi vaatia ostajalta vahingonkorvausta maksuviivästyksen johdosta, mikäli se on aiheuttanut myyjälle vahinkoa. Myös jos ostaja peruuttaa kaupan ennen kuin hän on saannut asunnon hallintaansa, myyjällä on mahdollisuus saada vahingonkorvausta.
4. Milloin myyjä voi purkaa asuntokaupan?
Myyjä on oikeutettu purkamaan asuntokaupan, mikäli ostaja ei maksa sovittua hintaa ajoissa ja viivästys tästä johtuen katsotaan olennaiseksi. Myös silloin, kun myyjä on antanut kohtuullisen lisäajan hinnan maksamiselle, mutta ei saa maksua tämän ajan kuluessa, hänellä on oikeus purkaa asuntokauppa lisäajan umpeuduttua. Jos ostaja ilmoittaa myyjälle aikomuksensa olla maksamatta hintaa lisäajan aikana, myyjällä on myös tällöin jo lisäajan kuluessa mahdollista purkaa kauppa.
5. Milloin myyjä ei saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen takia?
Jos ostaja maksaa kauppahinnan ja lisäksi sille kertyneen viivästyskoron, myyjä ei saa purkaa kauppaa. Tämän lisäksi silloin, kun hallintaa ilmaisevat asiakirjat on annettu ostajalle, ostaja on saannut asunnon hallinnan tai ostajan saannon kirjaamiselle osakehuoneistorekisteriin on annettu hyväksyntä, myyjällä ei ole oikeutta purkaa kauppaa.
Aiheesta muualla
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa