Minilex - Lakipuhelin

Asunnon myyjän oikeudet ja velvollisuudet

» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »

Asunto-osakkeella tarkoitetaan asunto-osakeyhtiön tai muun osakeyhtiön osaketta, joka oikeuttaa hallitsemaan asuinhuoneistoa. Asunto-osakekauppa on irtaimen omaisuuden kauppa, johon ei liity varsinaisia muotovaatimuksia, mutta jossa asuntokaupan osapuolten toimintaa ohjaavat ja rajoittavat tietyt laissa säädetyt oikeudet ja velvollisuudet. Tässä oppaassa näitä oikeuksia ja velvollisuuksia tarkastellaan myyjän näkökulmasta.

 

Milloin myyjä on oikeutettu saamaan vahingonkorvausta ostajalta?

Myyjällä on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jollei ostaja osoita, että viivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää eikä voittaa.

 

Missä tilanteessa myyjä voi purkaa asuntokaupan?

Mikäli maksuviivästys on olennainen, on myyjällä oikeus purkaa asuntokauppa ostajan maksuviivästyksen, eli sopimusrikkomuksen vuoksi. Jos myyjä on asettanut ostajalle maksun suorittamista varten lisäajan, joka ei ole kohtuuttoman lyhyt, saa myyjä niin ikään purkaa kaupan, jollei maksua suoriteta lisäajan kuluessa. Lisäajan kuluessa myyjä saa purkaa kaupan vain, jos ostaja ilmoittaa, ettei hän suorita maksua tämän ajan kuluessa.

Kun osakekirja on luovutettu tai kauppahinta viivästyskorkoineen maksettu, ei myyjä luonnollisestikaan voi enää purkaa kauppaa. Sen sijaan pelkkä asunnon hallinnan luovutus, eli se että ostaja saa asunnon käyttöönsä, ei estä myyjää käyttämästä purkuoikeuttaan.

 

Mitä asuntoa koskevia tietoja myyjä on velvollinen antamaan ostajalle?

Laissa ei ole tyhjentävästi listattu mitä tietoja asunnon myyjän on annettava ostajalle. Asunnon myyjän tulee kuitenkin informoida ostajaa kaikista asuntoa ja taloyhtiötä sekä asunnon ympäristöä ja palveluja koskevista tiedoista, joilla voi olla merkitystä ostopäätöstä tehtäessä. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että ostajalla on oltava tiedossaan kaikki asuntoa koskevat olennaiset seikat ennen ostotarjouksen tekemistä. Myyjän tiedonantovelvollisuuden laajuus kuitenkin vaihtelee sen mukaan, onko kyseessä käytetty vai täysin uusi asunto.

  • Tiedonantovelvollisuus käytetyn asunnon kohdalla

Käytetyn asunnon myyjän on ilmoitettava ostajalle kaikista asunnon ostamiseen vaikuttavista seikoista. Tällaisia seikkoja ovat muun muassa myyjän tiedossa olevat asunnon merkittävimmät viat ja puutteet, joita ostaja ei itse voi huomata tarkastaessaan asuntoa silmämääräisesti, mutta huolellisesti. Myyjän on esimerkiksi kerrottava ostajalle, mikäli jokin kauppaan kuuluva kodinkone ei toimi. 

Myyjän on myös aina informoitava ostajaa kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka taloyhtiön taloudellisesta tilasta, mikäli annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttavan ostopäätökseen. Lisäksi myyjän on ehdottomasti kerrottava ostajalle kaikista asuntoa rasittavista panttioikeuksista ja muista oikeuksista. Näin ollen myyjän on ilmoitettava ostajalle esimerkiksi asunnossa olevasta vuokralaisesta.

Myyjän tiedonantovelvollisuuden laajuutta arvioitaessa lähtökohdaksi otetaan se, mitä asunnon kunnolta voidaan esimerkiksi sen ikä ja hinta huomioon ottaen perustellusti odottaa. Mikäli asunto ei vastaa ns. normaalitasoa, on myyjän kerrottava poikkeavuuksista ostajalle. Myyjän ei kuitenkaan edellytetä tietävän kaupan kohteena olevasta asunnosta muuta, kuin sen, minkä hän on havainnut siinä asuessaan tai siitä omistusaikanaan muutoin huolehtiessaan.

On kuitenkin tärkeää huomata, että myyjä voi joissakin tapauksissa olla velvollinen antamaan ostajalle tiedon myös tietyistä erityisistä seikoista. Mikäli myyjä esimerkiksi tietää asunnon tulevan liikuntavammaisen käyttöön, on tämän informoitava ostajaa niistä seikoista, jotka voivat rajoittaa asunnon muuttamisen esteettömäksi.

  • Tiedonantovelvollisuus uuden asunnon kohdalla

Uuden asunnon kohdalla myyjän tiedonantovelvollisuus muodostuu laajemmaksi. Näin siksi, että edellä mainittujen asunnon ominaisuuksien lisäksi uuden asunnon myyjän on kerrottava ostajalle esimerkiksi siitä, jos asunto poikkeaa niistä rakennussäännöksissä tai määräyksissä asetetuista vaatimuksista, jotka rakennuksen on täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi. Uuden asunnon myyjä on myös velvollinen antamaan tarpeellisia erityistietoja asunnon materiaalien ja laitteiden käytöstä tai hoidosta.

Huomaathan, että ostajan saamat asuntoa koskevat tiedot olisi aina hyvä merkitä kauppakirjaan. Näin siksi, että mahdollisissa riitatilanteissa myyjän tiedonantovelvollisuuden täyttyminen voidaan tarpeen tullen todistaa jälkikäteen. Ostaja kun ei voi vedota sellaiseen virheeseen, josta hän on ollut kaupantekohetkellä tietoinen. Mikäli jotkin tiedot ovat epävarmoja, voidaan niihin liittää tiettyjä vastuuta rajoittavia varaumia. Varmistaaksesi mitä tietoja Sinun kannattaisi merkitä asunnon kauppakirjaan, ota yhteys lakimieheemme.

 

Miten ostajan selonottovelvollisuus vaikuttaa myyjän tiedonantovelvollisuuteen?

Asunnon ostajalla on velvollisuus tarkastaa kaupan käynnin kohteena oleva asunto huolellisesti ennen kaupantekoa. Mikäli ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Myyjän näkökulmasta tämä tarkoittaa sitä, että myyjä ei ole velvollinen informoimaan ostajaa sellaisista asunnon ominaisuuksista, jotka ostaja on itse voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa.

Tavanomaisella tarkastamisella tarkoitetaan huolellista silmämääräistä perehtymistä asunnon kuntoon. Ostajan ei kuitenkaan vaadita ulottavan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Ostajan ei siten oleteta tarkastavan esimerkiksi sellaisia asunnon ominaisuuksia, joita ei voi havaita kajoamatta rakenteisiin. Ostaja ei myöskään ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä. 

Huomaathan, että vaikka erilaiset kuntotarkastukset ovat tänä päivänä enemmänkin sääntö kuin poikkeus, ei asunnon myyjä ole velvollinen tekemään asunnossa kosteusmittausta tai muuta asunnon kunnosta kertovaa tarkastusta ellei siitä erikseen sovita.

 

Myyjän velvollisuus ja oikeus asuntokauppaa koskevan virheen oikaisuun

Asunnon myyjä on velvollinen oikaisemaan asuntokauppaa koskevan virheen, jos ostaja näin vaatii. Myyjällä on kuitenkin oikeus torjua oikaisuvaatimus, mikäli virheen oikaisemisesta aiheutuvat kustannukset olisivat kohtuuttoman suuret verrattuna virheen merkitykseen ostajalle.

Vaikka ostaja ei vaatisikaan virheen oikaisemista, saa myyjä omalla kustannuksellaan suorittaa tällaisen oikaisun, jos hän ostajan ilmoitettua virheestä viipymättä tarjoutuu sen tekemään. Ostaja saa kuitenkin kieltäytyä oikaisusta, mikäli siitä aiheutuisi hänelle olennaista haittaa, asunnon arvon alenemista tai vaaraa siitä, että hänelle aiheutuvat kustannukset jäävät korvaamatta.

 

Uuden asunnon kauppaan liittyvä myyjän velvollisuus järjestää vuositarkastus

Mikäli kyse on uuden asunnon kaupasta, on myyjä velvollinen järjestämään asunnossa vuositarkastuksen, jossa voidaan todeta asunnossa mahdollisesti ilmenneet virheet. Vuositarkastuksen tarkoitus ei ole vapauttaa myyjää virhevastuusta, vaan antaa myyjälle mahdollisuuden kartoittaa kaikki virheet kerralla.

 

Kysymyksiä ja vastauksia

1. Mitä myyjän on kerrottava asunnosta ostajalle ja mitä ei?

Myyjän on kerrottava asunnosta kaikki tiedossaan olevat ostajan ostopäätökseen vaikuttavat seikat. Myyjän ei tarvitse kertoa ostajalle niitä seikkoja, jotka ostaja voi itse havaita tekemässään ennakkotarkastuksessa.

2. Mitä tiedonantovelvollisuuden rikkomisesta seuraa?

Mikäli asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ostajalle antanut, voidaan asunnossa katsoa olevan virhe. Mikäli näin on, voi ostaja olla oikeutettu esimerkiksi hinnanalennukseen tai jopa kaupan purkuun.

3. Missä tilanteessa myyjä on oikeutettu saamaan vahingonkorvausta?

Myyjä voi vaatia ostajalta vahingonkorvausta maksuviivästyksen johdosta, mikäli se on aiheuttanut myyjälle vahinkoa.

4. Voiko asunnon myyjä purkaa jo tehdyn asuntokaupan?

Myyjä on oikeutettu purkamaan asuntokaupan, mikäli ostaja ei maksa kauppasummaa ja viivästys on olennainen.

 

Asuntokauppaan liittyy paljon tärkeitä seikkoja, jotka myyjän on otettava huomioon asuntoa myydessään. Ottamalla yhteyttä lakimieheemme, varmistat, että asuntosi kauppa tapahtuu mahdollisimman sujuvasti ja lain vaatimalla tavalla. Asiantuntijamme opastuksella voit tehokkaasti välttää virheet ja mahdolliset asuntokauppaan liittyvät riidat.

- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -


Pyydä tarjous lakipalvelusta

 

Jätä sitomaton tarjouspyyntö lakimiehen palkkaamiseksi




Lakimiehet käsittelevät tietojasi luottamuksellisesti, eikä niitä tallenneta
Minilex.fi-palveluun.


 

Aiheeseen liittyvät artikkelit


 

Selaa lakitietoa