» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistö myydään avioeron yhteydessä samalla tavalla kuin muulloinkin: kirjallisella kauppakirjalla, jonka myyjät ja ostaja allekirjoittavat kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai sähköisesti (maakaaren 2 luvun 1 §). Kauppakirjan allekirjoittaa kiinteistön omistaja. Jos talo on ollut puolisoiden yhteinen koti, myös toisen puolison kirjallinen suostumus tarvitaan, vaikka hän ei omistaisi talosta mitään. Myynti ei korvaa ositusta, vaan kauppahinta tulee kiinteistön tilalle ja otetaan osituksessa huomioon.
Tässä artikkelissa kerrotaan kiinteistöstä eli omakotitalosta, tontista, mökistä, maatilasta tai metsästä.
Kolme tapaa luopua kiinteistöstä erossa
Kiinteistöstä voi erossa luopua kolmella tavalla:
- myymällä sen ulkopuoliselle;
- myymällä sen toiselle puolisolle;
- siirtämällä sen osituksessa toiselle puolisolle.
Kaksi ensimmäistä ovat kiinteistökauppoja, ja niissä noudatetaan maakaaren muotoa. Ositus ei ole kiinteistökauppa, vaan siitä säädetään erikseen (maakaaren 1 luvun 1 §). Ero näkyy asiakirjoissa ja veroissa, joista kerrotaan jäljempänä.
Tarkista ensin omistus, rasitukset ja avioehto
Kiinteistön myy sen omistaja. Avioliitto ei tee puolisoista toistensa omaisuuden omistajia, vaan kumpikin omistaa omansa (avioliittolain 34 §). Omistajan näet lainhuutotodistuksesta ja kiinnitykset rasitustodistuksesta. Molemmat saa Maanmittauslaitokselta.
Jos kiinteistö on vain toisen nimissä, hän myy sen. Jos se on puoliksi molempien, kumpikin saa myydä oman osuutensa ilman toista, mutta koko kiinteistön myyntiin tarvitaan molempien suostumus (laki eräistä yhteisomistussuhteista 3 ja 4 §). Jos kiinteistö on ollut yhteinen koti, myös oman osuuden myyntiin tarvitaan toisen puolison suostumus, josta kerrotaan alla. Pelkälle puolikkaalle on käytännössä vaikea löytää ostajaa, koska ostaja joutuisi yhteisomistukseen entisen puolison kanssa.
Tarkista myös, onko teillä rekisteröity avioehto. Avioehto ei estä myyntiä, mutta se ratkaisee, jaetaanko kauppahinta osituksessa vai pitääkö omistaja sen.
Toisen puolison suostumus yhteiseen kotiin
Puoliso ei saa ilman toisen puolison kirjallista suostumusta luovuttaa kiinteistöä, joka on tarkoitettu puolisoiden yhteiseksi kodiksi (avioliittolain 38 §:n 1 momentti). Säännös suojaa sitä puolisoa, joka ei omista kotia. Se koskee myös:
- toisen maalla olevaa rakennusta, kuten vuokratontilla olevaa omakotitaloa;
- kodin vuokraamista ulkopuoliselle.
Suostumusta ei tarvita, jos kiinteistö on tarkoitettu pääasiassa muuhun käyttöön, esimerkiksi maatilana, eikä kotia pihapiireineen voi jättää kaupan ulkopuolelle alentamatta merkittävästi koko tilan arvoa. Pelkkä vapaa-ajan asunto tai metsätila ei yleensä kuulu avioliittolain 38 §:n vallinnanrajoituksen piiriin, koska säännös koskee kiinteää omaisuutta, joka on tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina. Ratkaisevaa on kiinteistön tosiasiallinen käyttötarkoitus, ei pelkästään sen omistus tai nimike.
Suostumuksella on tarkka muoto. Sen on oltava päivätty, allekirjoitettu ja kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistama. Kiinteistöä koskevan suostumuksen voi todistaa oikeaksi myös kaupanvahvistaja (avioliittolain 66 §:n 1 momentti). Käytännössä toinen puoliso allekirjoittaa suostumuksen usein samassa tilaisuudessa, jossa kauppa vahvistetaan. Sähköisessä kaupassa suostumus annetaan kaupankäyntijärjestelmässä eli Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa (avioliittolain 66 §:n 2 momentti). Pelkkä tekstiviesti tai sähköposti ei riitä.
Suostumusta tarvitaan myös avioeron jälkeen, kunnes ositus on toimitettu (avioliittolain 86 §:n 3 momentti). Sitä ei enää tarvita, kun lainvoimaisesta avioeropäätöksestä on kulunut yli 10 vuotta. Jos avioero on tullut lainvoimaiseksi ennen 1.6.2026, tämä raja täyttyy aikaisintaan 1.6.2031 (avioliittolain 86 §:n 4 momentti, voimaan 1.6.2026). Kun toinen puoliso itse ostaa kiinteistön, hän on kaupan osapuoli, eikä erillistä suostumusta käytännössä tarvita.
Jos koti myydään ilman suostumusta, toinen puoliso voi vaatia kaupan julistamista pätemättömäksi. Kanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun hän sai tiedon kaupasta. Kauppa jää kuitenkin voimaan, jos ostaja on saanut lainhuudon eikä tiennyt eikä hänen pitänyt tietää, että suostumus puuttui (avioliittolain 38 §:n 2 momentti). Puuttuva suostumus hidastaa myös kauppaa: ostajan lainhuutohakemus voidaan jättää lepäämään, kunnes suostumus esitetään (maakaaren 12 luvun 2 §:n 1 momentin 3 kohta). Kaupanvahvistaja ei saa vahvistaa kauppaa, jos on selvästi perusteltua aihetta epäillä sen pätevyyttä (kaupanvahvistajista annetun lain 3 §). Siksi suostumus kannattaa hoitaa kuntoon ennen kaupantekoa. Voit pyytää maksuttoman selvityksen siitä, voiko kaupan riitauttaa puuttuvan suostumuksen vuoksi.
Jos toinen puoliso kieltäytyy, omistaja voi hakea käräjäoikeudelta lupaa myyntiin (avioliittolain 40 §). Laissa ei luetella luvan edellytyksiä, vaan tuomioistuin harkitsee tilanteen kokonaisuutena.
Esimerkki 1: Talo on miehen nimissä, ja se on ollut perheen koti. Vaimo allekirjoittaa suostumuksen kaupanvahvistajan edessä samassa tilaisuudessa, jossa talo myydään 300 000 eurolla. Lainan poismaksun jälkeen miehelle jää 200 000 euroa. Raha on osituksessa miehen omaisuutta, ja tasinko lasketaan siitä ja muusta omaisuudesta.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Myynti ulkopuoliselle käytännössä
Kun molemmat haluavat myydä, sopikaa kirjallisesti ennen myyntiä ainakin:
- kuka toimii myyjänä ja kuka allekirjoittaa välitystoimeksiannon;
- hintapyyntö ja alin hinta, jonka kumpikin hyväksyy;
- kuka maksaa välityspalkkion ja muut myyntikulut;
- miten lainat maksetaan kauppahinnasta;
- mille tilille loput rahat menevät ja miten ne otetaan huomioon osituksessa.
Kauppakirjaan merkitään luovutustarkoitus, kiinteistö, myyjät ja ostaja sekä kauppahinta. Ilman tätä muotoa kauppa ei sido (maakaaren 2 luvun 1 §). Kun kiinteistön omistaa vain toinen puolisoista, hän päättää myynnistä, mutta hänen on hoidettava omaisuuttaan niin, ettei se aiheettomasti vähene toisen vahingoksi (avioliittolain 37 §). Jos hän esimerkiksi myy selvästi alihintaan tai tuhlaa rahat ja avio-oikeuden alainen omaisuus vähenee tämän vuoksi oleellisesti, toinen voi saada osituksessa vastiketta (avioliittolain 94 §).
Jos toinen asuu talossa myynnin aikana, sopikaa, kuka maksaa lainan, vakuutukset ja lämmityksen ja kuka huolehtii esittelyistä.
Myyjien vastuu ei pääty eroon
Kun myytte yhteisen talon, olette molemmat myyjiä. Ostaja voi esittää virhevaatimuksen vielä vuosia kaupan jälkeen. Laatuvirheestä hänen on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta ja viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun talo luovutettiin hänelle. Takaraja ei suojaa myyjää, joka on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 25 §).
Myyjien on kerrottava ostajalle tiedossaan olevat viat, esimerkiksi aiemmat vesivahingot. Jos myyjä jättää kertomatta asiasta, josta hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, kiinteistössä voi olla virhe (maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohta). Talosta jo muuttanut puoliso ei välttämättä tiedä kaikkea, joten käykää myyjien tiedot ja esitteen läpi yhdessä ennen kauppaa. Sopikaa samalla kirjallisesti, miten mahdollinen hinnanalennus tai vahingonkorvaus jaetaan teidän kesken, esimerkiksi omistusosuuksien suhteessa. Ositus tehdään usein ennen kuin viisi vuotta on kulunut, joten tätä ei kannata jättää myöhemmäksi.
Lainat ja panttikirjat
Kiinteistölainan vakuutena on yleensä panttikirja. Pankki voi hakea maksun pantatusta kiinteistöstä, vaikka kiinteistö on myyty toiselle (maakaaren 17 luvun 5 §:n 2 momentti). Siksi ostaja edellyttää yleensä, että myyjien lainat maksetaan kauppahinnasta kaupanteossa ja panttikirjat siirretään ostajalle tai hänen pankilleen.
Kauppa ei muuta lainasopimusta. Jos kauppahinta ei riitä koko lainaan, jäljelle jäävästä velasta vastaavat pankille ne, jotka ovat lainasopimuksessa velallisina. Kumpikaan ei vapaudu lainasta ilman pankin suostumusta.
Jos toinen on maksanut eron aikana myös toisen osuuden yhteisestä lainasta, hänellä voi olla takautumissaatava. Se vanhenee kolmessa vuodessa kustakin maksusta, ellei vanhentumista katkaista vaatimuksella (vanhentumislain 4 ja 20 §).
Mitä kauppahinnalle tapahtuu ennen ositusta
Yhteisen kiinteistön kauppahinta kuuluu omistajille omistusosuuksien mukaan. Puoliksi omistetussa talossa kumpikin saa siis puolet. Rahojen jakaminen ei kuitenkaan ole ositus. Kauppahinta tulee kiinteistön tilalle, ja avio-oikeuden alaisen kiinteistön kauppahinta on edelleen avio-oikeuden alaista, vaikka kauppa tehdään eron vireilletulon jälkeen. Korkein oikeus on osakkeiden osalta ratkaissut, että eron jälkeen mutta ennen ositusta myydyt osakkeet otettiin osituksessa huomioon myyntiarvolla, josta vähennettiin luovutusvoittovero (KKO 2016:78).
Laissa ei ole mallia sille, missä rahoja pidetään ennen ositusta. Sopikaa kirjallisesti, mille tilille rahat talletetaan, saako niitä käyttää ja miten ne otetaan osituksessa huomioon. Jos haluat juristin laativan sopimuksen myynnistä ja rahojen säilyttämisestä, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen.
Myynti toiselle puolisolle vai siirto osituksessa
Jos toinen puoliso haluaa jäädä taloon, kiinteistö voidaan myydä hänelle tai antaa hänelle osituksessa.
Kauppa puolisolle tehdään samassa muodossa kuin kauppa ulkopuoliselle, eli kaupanvahvistajan vahvistamana tai sähköisesti. Ostaja maksaa yleensä varainsiirtoveroa. Jos hinta on enintään kolme neljännestä käyvästä hinnasta, erotus on lahjaa (perintö- ja lahjaverolain 18 §:n 3 momentti). Lahjaveroa ei 1.1.2026 alkaen makseta, jos samalta antajalta kolmen vuoden aikana saadut lahjat ovat yhteensä alle 7 500 euroa (perintö- ja lahjaverolain 19 §).
Osituksessa kiinteistön omistusoikeus siirtyy osituskirjalla. Kaupanvahvistajaa ei tällöin tarvita. Sopimusosituksesta on laadittava kirjallinen osituskirja, jonka puolisot allekirjoittavat ja jonka kaksi esteetöntä todistajaa todistaa oikeaksi (avioliittolain 98 § ja perintökaaren 23 luvun 9 §).
Varainsiirtoveroa ei makseta siltä osin kuin kiinteistön saannon vastikkeena käytetään osituksessa jaettavaa varallisuutta. Jos vastikkeena käytetään muuta kuin jaettavana olevaa varallisuutta, varainsiirtoveroa on kuitenkin suoritettava tältä osin (varainsiirtoverolain 4 §:n 3 momentti). Erillisenä kysymyksenä on, soveltuuko ennen ositusta tapahtuvaan puolison omistusosuuden hankintaan lainkohdassa tarkoitettu yhteisomistussuhteen purkamista koskeva verovapaus. Verovapauden soveltumista ei voida päätellä yksin siitä, että hankinnan seurauksena kiinteistön yhteisomistus päättyy, vaan se on arvioitava järjestelyn tosiasiallisen sisällön perusteella.
Lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun ositus saa lainvoiman (maakaaren 11 luvun 2 §).
Esimerkki 2: Mies haluaa jäädä puoliksi omistettuun taloon ja ostaa vaimon puolikkaan 150 000 eurolla ennen ositusta. Varainsiirtovero voi olla 3 prosenttia eli 4 500 euroa. Jos talo siirtyy hänelle osituksessa ja hän maksaa vaimon osuuden jaettavalla omaisuudella, varainsiirtoveroa ei makseta.
Myyjän verot
Myyjä maksaa kiinteistön myyntivoitosta pääomatuloveroa 30 prosenttia ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 prosenttia (tuloverolain 124 §). Voitto on verovapaa, jos myyjä on omistanut talon vähintään kaksi vuotta ja asunut siinä omana tai perheensä vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanaan. Verovapaus koskee myös rakennuspaikkaa enintään 10 000 neliömetriin asti tai kaava-alueella kaavan mukaisen tontin kokoisena (tuloverolain 48 §:n 1 ja 2 momentti). Edellytykset arvioidaan kummankin myyjän osalta erikseen.
Mökin, metsän tai rakentamattoman tontin myyntivoitosta maksetaan yleensä veroa. Voittoa laskettaessa myyntihinnasta vähennetään hankintameno tai, jos se on suurempi, vähintään 20 prosenttia hinnasta. Jos kiinteistö on omistettu vähintään 10 vuotta, vähennys on vähintään 40 prosenttia (tuloverolain 46 §).
Jos toinen ei suostu myyntiin
Jos puolisot eivät pääse sopuun, reitti riippuu tilanteesta:
- Yhteinen koti on toisen nimissä, ja toinen kieltäytyy suostumuksesta: omistaja voi hakea lupaa käräjäoikeudelta (avioliittolain 40 §).
- Kiinteistö on yhteisomistuksessa: yhteisomistaja voi vaatia, että kiinteistö määrätään myytäväksi, jos sitä ei voi jakaa tai jakaminen alentaisi huomattavasti sen arvoa.
- Ositus on riitainen: pesänjakaja yrittää ensin jakaa omaisuuden. Tuomioistuin voi määrätä kiinteistön myytäväksi vain pesänjakajan esityksestä ja viimeisenä keinona (perintökaaren 23 luvun 8 §:n 2 momentti, KKO 2002:121).
Esimerkki 3: Puolisot omistavat kesämökin puoliksi. Mökki ei ole ollut perheen koti, joten avioliittolain suostumussääntö ei koske sitä. Vaimo haluaa myydä, mies ei. Vaimo voi myydä oman puolikkaansa, mutta ostajaa voi olla vaikea löytää. Siksi hän voi vaatia käräjäoikeudessa, että mökki määrätään myytäväksi, jos sitä ei voi järkevästi jakaa. Hän voi hakea pesänjakajaa ositukseen.
Asiakirjat ja määräajat
Kokoa ennen kauppaa tai ositusta:
- lainhuutotodistus ja rasitustodistus;
- avioehtosopimus ja tieto sen rekisteröinnistä;
- lainasopimukset ja lainojen saldot;
- kahden välittäjän arviot;
- kirjallinen sopimus myynnistä ja rahojen säilyttämisestä;
- suostumus avioliittolain 66 §:n muodossa, jos myydään yhteistä kotia.
Määräajat:
- Lainhuuto kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta (maakaaren 11 luvun 1 §). Ostaja maksaa varainsiirtoveron viimeistään lainhuutoa hakiessaan. Jos lainhuutoa ei haeta ajoissa, veroa korotetaan 20 prosenttia jokaiselta alkavalta kuudelta kuukaudelta, enintään 100 prosenttia.
- Avio-oikeus vanhenee 10 vuoden kuluttua lainvoimaisesta avioeropäätöksestä, jollei vanhentumista ole katkaistu hakemalla pesänjakajaa. Jos avioero on tullut lainvoimaiseksi ennen 1.6.2026, avio-oikeus vanhenee aikaisintaan 1.6.2031 (avioliittolain 103 c §, voimaan 1.6.2026).
- Pesänjakajan toimittamaa ositusta moititaan kanteella kuuden kuukauden kuluessa osituksen toimittamisesta (perintökaaren 23 luvun 10 §).
Milloin juristista on hyötyä
Kiinteistö on usein parin suurin omaisuuserä, ja virhe muodossa tai järjestyksessä voi maksaa tuhansia euroja. Juristi tarkistaa omistuksen, kiinnitykset ja avioehdon. Hän laatii suostumuksen oikeaan muotoon sekä sopimuksen myynnistä ja kauppahinnan säilyttämisestä. Hän laskee, kannattaako talo myydä toiselle puolisolle vai siirtää osituksessa, ja laatii osituskirjan. Jos toinen ei suostu, juristi hakee luvan käräjäoikeudelta, nostaa myyntikanteen tai hakee pesänjakajaa.
Kysymyksiä ja vastauksia
Talo on toisen nimissä, mutta se on maksettu yhteisillä rahoilla. Voiko hän myydä sen yksin?
Lainhuudon saanut on lähtökohtaisesti omistaja, ja hän voi myydä talon, jos yhteistä kotia koskeva suostumus on kunnossa. Jos toinen katsoo omistavansa osan talosta, omistusriita ratkaistaan yleensä osituksessa pesänjakajan johdolla.
Jaetaanko kauppahinta, jos meillä on avioehto?
Jos puolisot omistavat kiinteistön yhdessä, kauppahinta kuuluu heille lähtökohtaisesti omistusosuuksien mukaisesti. Avioehto ei vaikuta tähän omistajien väliseen jakoon, vaan siihen, otetaanko kauppahinta huomioon puolisoiden välisessä osituksessa.
Jos avioehto sulkee kiinteistön avio-oikeuden ulkopuolelle, myös sen tilalle tullut kauppahinta jää lähtökohtaisesti avio-oikeuden ulkopuolelle (avioliittolain 35 § 2 momentti).
Avioehtosopimus on tehtävä kirjallisesti, päivättävä ja allekirjoitettava, ja kahden esteettömän henkilön on todistettava se oikeaksi (avioliittolain 42 ja 66 §). Lisäksi sopimus on rekisteröitävä Digi- ja väestötietovirastossa, jotta se tulee voimaan (avioliittolain 43 ja 44 §). Rekisteröinti ei kuitenkaan korjaa sopimuksen muotovirhettä. Korkein oikeus katsoi ratkaisussaan KKO 2021:28 avioehtosopimuksen pätemättömäksi, koska laissa säädettyä todistamisvaatimusta ei ollut noudatettu.
Riittääkö, että jaamme kauppahinnan puoliksi?
Ei välttämättä. Puolitus on vain rahojen jakamista omistusosuuksien mukaan, ja ositus tehdään silti, jos jompikumpi sitä vaatii. Kirjatkaa sopimukseen, onko jako lopullinen ositus vai ennakko, ja tehkää ositus osituskirjalla. Jos haluat juristin laativan osituskirjan, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen.
Tarvitaanko entisen puolison suostumus, kun ositus on jo tehty?
Ei tarvita, kun avioero on tullut lainvoimaiseksi ja ositus on toimitettu. Suostumusta tarvitaan avioeron jälkeen vain osituksen toimittamiseen asti. Jos ositus on tehty jo avioeron ollessa vireillä, olette edelleen naimisissa, ja suostumus tarvitaan, kunnes avioero on lainvoimainen. Jos et ole varma, tarvitaanko suostumusta tilanteessasi, voit kysyä asiaa lakipuhelimesta.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa