» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistökaupan purkamisessa sovelletaan maakaarta (540/1995).
Kiinteistön ostajalla on lähtökohtaisesti kiinteistön olennaisen virheen perusteella oikeus purkaa kauppa. Tällainen virhe voi olla laatuvirhe, vallintavirhe tai oikeudellinen virhe (maakaaren 2 luvun 17–19 §).
Kaupan purkaminen voi tulla kyseeseen myös olennaisen sopimusrikkomuksen vuoksi, esimerkiksi silloin, kun myyjä viivästyy kiinteistön hallinnan luovuttamisessa tai ostaja kauppahinnan maksamisessa.
Myyjän oikeus purkaa kauppa ostajan maksuviivästyksen perusteella edellyttää lisäksi, että kauppakirjassa on sovittu kauppahinnan maksamisen olevan omistusoikeuden siirtymisen tai pysymisen ehtona (maakaaren 2 luvun 28 §).
Jos myyjä viivästyy kiinteistön hallinnan luovuttamisessa, ostajan purkuoikeus edellyttää lähtökohtaisesti, ettei ostaja ole ottanut kiinteistöä vastaan (maakaaren 2 luvun 27 §).
Mihin käräjäoikeuteen kanne nostetaan
Kiinteistökaupan purkamista koskeva kanne voidaan nostaa joko vastaajan kotipaikan tai kiinteistön sijaintipaikan käräjäoikeudessa. Sama koskee kiinteistökaupan pätemättömyyttä ja kauppahinnan alentamista koskevia vaatimuksia (oikeudenkäymiskaaren 10 luvun 8 §).
Tuomioistuin ilmoittaa purkuasian vireilletulosta ja ratkaisustaan kirjaamisviranomaiselle (maakaaren 6 luvun 13 §).
Ensisijainen ja toissijainen vaatimus
Kantajan kannattaa esittää purkuvaatimuksen rinnalla toissijainen hinnanalennusvaatimus siltä varalta, ettei kaupan purkamisen edellytysten katsota täyttyvän. Vaatimus on syytä esittää jo käräjäoikeudessa, sillä uusien vaatimusten esittämistä muutoksenhakuvaiheessa rajoitetaan.
Ratkaisussa KKO 2015:58 kiinteistökauppa purettiin, mutta ostajan vasta korkeimmassa oikeudessa esittämää hinnanalennusvaatimusta ei tutkittu. Ratkaisussa KKO 2013:23 puolestaan aiemman purkukanteen lainvoimainen hylkääminen esti uuden, samoihin virheisiin perustuvan hinnanalennuskanteen tutkimisen.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Ostaja voi vaatia myös korvausta virheestä aiheutuneista vahingoista. Pelkkä salainen laatuvirhe ei kuitenkaan yleensä oikeuta vahingonkorvaukseen (maakaaren 2 luvun 17 §). Muissa laatuvirheissä myyjä voi vapautua korvausvastuusta osoittamalla, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (maakaaren 2 luvun 32 §).
Ammattimaisen myyjän vastuu on tietyissä asuin- ja vapaa-ajan kiinteistökaupoissa laajempi. Myyjä voi joutua korvaamaan tarpeellisia kustannuksia myös salaisen virheen perusteella tai ilman omaa huolimattomuuttaan (maakaaren 2 luvun 10 §).
Mitä haastehakemukseen kirjoitetaan
Riita-asia tulee vireille silloin, kun haastehakemus toimitetaan käräjäoikeuden kansliaan. Virka-ajan päätyttyä saapunut hakemus katsotaan saapuneeksi seuraavana arkipäivänä (oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 1 §).
Haastehakemuksessa on yksilöitävä kantajan vaatimukset ja niiden perusteet. Ostaja voi vaatia ensisijaisesti kaupan purkamista, toissijaisesti hinnanalennusta sekä tarvittaessa vahingonkorvausta. Purkuvaatimukseen kannattaa liittää vaatimus kauppahinnan palauttamisesta korkoineen siitä päivästä, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan (maakaaren 2 luvun 33 §).
Hakemuksessa on kuvattava kaikki virheet, joihin vaatimukset perustuvat, sekä niiden tueksi esitettävät tosiseikat. Lisäksi on perusteltava, miksi virhe on olennainen, ja kerrottava, milloin virheestä ja vaatimuksista ilmoitettiin myyjälle.
Ratkaisussa KKO 2016:47 hovioikeus oli purkanut kiinteistökaupan sellaisen virheen perusteella, johon ostajat eivät olleet vedonneet kanteensa välittömänä perusteena. Korkein oikeus katsoi, ettei hovioikeus saanut perustaa ratkaisuaan tähän virheeseen, vaikka se oli tullut esiin todistelussa.
Ratkaisussa KKO 2005:123 korkein oikeus puolestaan katsoi, ettei hovioikeus voinut pitää virheen olennaisuutta riidattomana pelkästään siksi, etteivät myyjät olleet valittaneet käräjäoikeuden perusteluista. Tuomioistuin arvioi, täyttyvätkö kaupan purkamisen oikeudelliset edellytykset.
Haastehakemuksessa on ilmoitettava todisteet ja niiden todistusteemat eli se, mitä kullakin todisteella halutaan näyttää toteen. Todisteina voidaan käyttää esimerkiksi kauppakirjaa, kuntotarkastusraporttia sekä rakennusasiantuntijan tai terveystarkastajan todistajankertomusta.
Hakemukseen on liitettävä ne kirjalliset todisteet, joihin kantaja vetoaa, kuten kiinteistön kauppakirja ja asiantuntijaraportit (oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 4 §).
Haastehakemuksessa kannattaa vaatia myös oikeudenkäyntikulujen korvaamista. Lisäksi on ilmoitettava, miksi asia kuuluu kyseisen käräjäoikeuden toimivaltaan, ellei se muuten ilmene hakemuksesta.
Haastehakemuksessa on ilmoitettava käräjäoikeuden nimi, asianosaisten nimet ja kotipaikat sekä heidän edustajiensa tai asiamiestensä yhteystiedot. Lisäksi on ilmoitettava prosessiosoite eli sähköpostiosoite tai muu osoite, johon oikeudenkäyntiä koskevat ilmoitukset voidaan lähettää.
Käräjäoikeudelle on toimitettava myös asianosaisten ja todistajien puhelinnumerot ja muut tarpeelliset yhteystiedot sekä tiedossa olevat henkilö- tai Y-tunnukset. Jos vastaajan yhteystiedot eivät ole tiedossa, kantajan on kerrottava, miten hän on yrittänyt selvittää ne (oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 2 §).
Yhteystietojen muutoksista on ilmoitettava käräjäoikeudelle viipymättä. Haastehakemus on allekirjoitettava, ja jos sen on laatinut muu henkilö kuin asianosainen itse, laatijan on ilmoitettava myös ammattinsa ja asuinpaikkansa.
Ennen kannetta: ilmoitus myyjälle ja määräajat
Kanteen nostaminen ei palauta oikeutta, joka on jo menetetty. Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se.
Laatuvirheestä on lisäksi ilmoitettava pääsääntöisesti viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Määräajoista on laissa säädetty poikkeuksia esimerkiksi myyjän törkeän huolimattomuuden tai kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn perusteella (maakaaren 2 luvun 25 §).
Purkukanne on nostettava viimeistään kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Pitkä passiivisuus voi kuitenkin johtaa purkuoikeuden menettämiseen jo aikaisemmin (maakaaren 2 luvun 34 §; KKO 2018:38).
Hinnanalennus- ja vahingonkorvaussaataviin sovelletaan lähtökohtaisesti kolmen vuoden vanhentumisaikaa siitä, kun ostaja sai tai hänen olisi pitänyt saada riittävät tiedot virheestä ja vaatimuksensa perusteista. Lisäksi on huomioitava kymmenen vuoden enimmäisaika ja siihen liittyvät poikkeukset. Vanhentuminen voidaan katkaista esimerkiksi yksilöidyllä kirjallisella vaatimuksella tai nostamalla kanne (velan vanhentumisesta annetun lain 4, 7, 10 ja 11 §).
Kaupan purkamiseen liittyvän kauppahinnan palautussaatavan vanhentumisen alkamishetki on arvioitava erikseen. Sitä ei voida automaattisesti laskea virheen havaitsemisesta. Kanteen vireilletulo katkaisee vanhentumisen.
Kuluriski ja sovintotarjoukset
Riidan hävinnyt osapuoli joutuu lähtökohtaisesti korvaamaan vastapuolen tarpeelliset ja kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Jos vaatimus hyväksytään vain osittain, kuluvastuu arvioidaan erikseen.
Ratkaisussa KKO 2022:56 ostajat vaativat noin 106 600 euron hinnanalennusta mutta saivat 32 000 euroa. Myyjät olivat tarjonneet sovinnoksi ensin 30 000 euroa ja myöhemmin 50 000 euroa. Jälkimmäiseen tarjoukseen sisältyi kuitenkin ehto, jonka mukaan osapuolet luopuisivat kaikista kiinteistökauppaan liittyvistä vaatimuksistaan.
Korkein oikeus otti sovintotarjoukset huomioon kuluvastuuta arvioidessaan ja velvoitti ostajat korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikuluja yhteensä 32 000 euroa. Ratkaisu osoittaa, että sovintotarjoukset, niiden ehdot ja vaatimusten realistinen mitoitus kannattaa arvioida huolellisesti ennen oikeudenkäynnin jatkamista.
Juristi tarkistaa kauppakirjan, reklamaatiot ja asiantuntijaselvitykset, selvittää toimivaltaisen käräjäoikeuden sekä laatii ensisijaiset ja toissijaiset vaatimukset perusteluineen. Hän kokoaa tarvittavat todisteet ja niiden todistusteemat sekä arvioi oikeudenkäynnin kuluriskin ennen kanteen nostamista.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa