» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistökaupassa sopimusrikkomus syntyy, kun myyjä tai ostaja ei täytä kauppakirjassa sovittuja tai lakiin perustuvia velvollisuuksiaan. Sopimusrikkomus voi ilmetä esimerkiksi laatuvirheenä, oikeudellisena virheenä, vallintavirheenä, viivästyksenä tai muuna suoritusvirheenä.
Myyjän sopimusrikkomuksia voivat olla kiinteistön virheet, kaupanteon jälkeen kiinteistölle aiheutettu vahinko, sovitun rakentamis- tai muun suoritusvelvollisuuden laiminlyönti sekä hallinnan luovutuksen viivästyminen.
Ostajan tavallisin sopimusrikkomus on kauppahinnan maksamisen viivästyminen (maakaaren 2 luvun 17–19 ja 23–29 §).
Mitä rikkomuksesta voi vaatia
Sopimusrikkomuksen perusteella osapuolella voi olla oikeus vaatia sopimuksen mukaista suoritusta, hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kiinteistökaupan purkamista. Osapuolella voi myös olla oikeus pidättäytyä oman suorituksensa täyttämisestä. Kaikki keinot eivät kuitenkaan ole käytössä jokaisessa rikkomuksessa:
- Hinnanalennusta voi vaatia kiinteistön virheen, kaupanteon jälkeisen vahingoittumisen tai myyjän suoritusvelvollisuuden laiminlyönnin perusteella, mutta ei pelkän hallinnan luovutuksen viivästymisen vuoksi.
- Kaupan purkaminen edellyttää olennaista sopimusrikkomusta. Myyjä voi purkaa kaupan vain, jos kauppahinnan maksaminen on kauppakirjassa omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona (maakaaren 2 luvun 28 ja 29 §).
- Salaisen virheen perusteella ostajalla ei yleensä ole oikeutta vahingonkorvaukseen. Poikkeuksena ovat tietyt ammattimyyjän vastuulle kuuluvat korjauskustannukset. Muissa virhetilanteissa ja suoritusvelvollisuuden laiminlyönneissä vahingonkorvausvastuu riippuu muun muassa myyjän huolimattomuudesta (maakaaren 2 luvun 10 §:n 3 kohta, 17 §:n 2 momentti ja 32 §:n 2 momentti).
- Ostaja voi pidättyä kauppahinnan maksamisesta vaatimustaan vastaavalta osalta. Myyjä puolestaan voi pidättyä kiinteistön hallinnan luovuttamisesta, jos hänellä on ostajan sopimusrikkomukseen perustuva vaatimus (maakaaren 2 luvun 30 §).
Myyjä ja ostaja voivat sopia jo kauppakirjassa sopimusrikkomusten seurauksista, esimerkiksi tietyn rikkomuksen perusteella maksettavan vahingonkorvauksen määrästä.
Ostajan oikeuksia vedota kiinteistön virheisiin voidaan kuitenkin rajoittaa vain yksilöidyllä sopimusehdolla, josta käy selvästi ilmi, miten ostajan asema poikkeaa lain mukaisesta (maakaaren 2 luvun 9 §). Lisäksi kohtuutonta sopimusehtoa voidaan sovitella tai se voidaan jättää huomioon ottamatta oikeustoimilain 36 §:n perusteella.
Myös kaupanteon jälkeen tehty sovintosopimus voi ratkaista riidan lopullisesti. Ratkaisussa KKO 2014:70 osapuolet sopivat rakennusvirheistä 15 000 euron kertakorvauksesta ja siitä, ettei kummallakaan ollut enää muita kiinteistökauppaan liittyviä vaatimuksia. Korkein oikeus katsoi sopimuksen sitovan ostajia, joten he eivät voineet esittää uusia vaatimuksia myöhemmin ilmenneiden virheiden perusteella.
Jos kiinteistökaupan vastapuoli ei noudata sopimusta, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta sopimusriidassa.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Täyttäminen ja mahdottomuus
Kiinteistökaupan osapuolilla on lähtökohtaisesti velvollisuus täyttää sopimuksen mukaiset velvoitteensa myös sopimusrikkomuksen jälkeen. Myyjä voi esimerkiksi vaatia ostajaa maksamaan kauppahinnan ja ostaja myyjää luovuttamaan kiinteistön sovitusti.
Ostaja ei kuitenkaan voi yleensä vaatia myyjää korjaamaan kaupanteon jälkeen havaittua laatuvirhettä, sillä maakaaressa ei säädetä myyjälle yleistä virheen korjaamisvelvollisuutta. Osapuolet voivat silti sopia korjaamisesta (HE 120/1994 vp).
Jos sopimuksen mukaista suoritusta ei voida enää toteuttaa, kyseeseen voivat tulla muut sopimusrikkomuksen seuraamukset.
Kiinteistön vahingoittumisen vaaranvastuu siirtyy pääsääntöisesti ostajalle kaupantekohetkellä. Jos rakennus tuhoutuu esimerkiksi tulipalossa tai myrskyssä kaupanteon jälkeen myyjästä riippumattomasta syystä, vahinko jää ostajan vastuulle, vaikka kiinteistö olisi edelleen myyjän hallinnassa (maakaaren 2 luvun 16 §).
Myyjä voi kuitenkin joutua vastuuseen, jos hän vahingoittaa kiinteistöä tahallaan tai huolimattomuudellaan taikka laiminlyö kiinteistön asianmukaisen huolenpidon (maakaaren 2 luvun 23 §).
Ammattimyyjä ja asunnoksi ostava
Kun myyjänä on kiinteistöjä ammattimaisesti rakentava tai myyvä elinkeinonharjoittaja ja ostaja hankkii kiinteistön itselleen tai perheelleen asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi, ostajan asemaa suojataan tavallista laajemmin. Osapuolet eivät voi sopia myyjän virhevastuun rajoittamisesta ostajan vahingoksi (maakaaren 2 luvun 10 §).
Valmiin kiinteistön kauppaan sovelletaan lähtökohtaisesti maakaarta, ei kuluttajansuojalain asuntokauppaa koskevia säännöksiä.
Ammattimainen myyjä voi joutua korvaamaan virheestä aiheutuvat tarpeelliset korjauskustannukset sekä muut tarpeelliset ja hyödyttömiksi käyneet kustannukset, vaikka hän ei olisi tiennyt virheestä eikä olisi toiminut huolimattomasti. Vastuu voi koskea myös salaista virhettä, joten se on tältä osin huolimattomuudesta riippumatonta.
Ammattimainen myyjä ei myöskään voi vedota tavallisesti sovellettavaan viiden vuoden määräaikaan, jonka kuluessa ostajan on viimeistään ilmoitettava laatuvirheestä (maakaaren 2 luvun 10 §:n 2 ja 3 kohta).
Ostajan maksuviivästyksestä johtuvaa vahingonkorvausvelvollisuutta voidaan sovitella, jos ostaja on joutunut maksuvaikeuksiin pääasiassa ilman omaa syytään esimerkiksi työttömyyden, sairauden tai muun vastaavan syyn vuoksi (maakaaren 2 luvun 10 §:n 4 kohta).
Jos ostaja on hankkinut kiinteistön itselleen tai perheelleen asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi, hän voi tietyissä tilanteissa esittää laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia myös muulle taholle kuin omalle myyjälleen. Vaatimukset voidaan kohdistaa esimerkiksi kiinteistön aiemmin luovuttaneeseen ammattimaiseen rakentajaan tai myyjään taikka virheestä vastuussa olevaan urakoitsijaan tai taloelementtien toimittajaan.
Elinkeinonharjoittajan vastuu koskee kuitenkin vain virhettä, josta tämä olisi vastannut omalle sopimuskumppanilleen, eikä vastuu voi olla tätä laajempi (maakaaren 2 luvun 26 §).
Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan elinkeinonharjoittajalle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Näihin vaatimuksiin ei sovelleta maakaaren mukaista viiden vuoden ilmoittamisen takarajaa.
Esimerkki: Ostat rakennusliikkeeltä uuden omakotitalon kodiksesi. Neljän vuoden kuluttua talon alapohjasta löytyy salainen kosteusvaurio, jonka korjaaminen maksaa 30 000 euroa.
Koska myyjä on ammattimainen rakentaja ja olet ostanut talon asunnoksesi, voit vaatia tarpeellisten korjauskustannusten korvaamista, vaikka rakennusliike ei olisi tiennyt virheestä ja olisi toiminut huolellisesti. Virheestä ja vaatimuksistasi on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta.
Määräajat
Ostajan on ilmoitettava virheestä tai muusta myyjän sopimusrikkomuksesta sekä siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi rikkomuksen tai hänen olisi pitänyt havaita se.
Laatuvirheestä sekä maakaaren 2 luvun 23 §:ssä ja 24 §:ssä tarkoitetuista rikkomuksista on ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Määräajasta voidaan kuitenkin poiketa, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti taikka kyseessä on maakaaren 2 luvun 10 §:ssä tarkoitettu ammattimainen myyjä (maakaaren 2 luvun 25 §).
Kaupan purkamista koskeva kanne on nostettava kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Purkuoikeuden voi kuitenkin menettää jo aiemmin, jos ostaja jää virheilmoituksen jälkeen pitkäksi aikaa passiiviseksi (maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentti; KKO 2018:38).
Hinnanalennus- ja vahingonkorvaussaatavat vanhenevat lähtökohtaisesti kolmessa vuodessa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Lisäksi on huomioitava vanhentumislain mukainen kymmenen vuoden enimmäisaika (velan vanhentumisesta annetun lain 4, 7, 10 ja 11 §).
Purussa palautettavan kauppahinnan vanhentumisen alkamishetki on tulkinnanvarainen, joten laske sillekin varmuuden vuoksi kolme vuotta virheen havaitsemisesta.
Jos myyjä purkaa kiinteistökaupan ostajan olennaisen maksulaiminlyönnin vuoksi, ostaja voi joutua korvaamaan myyjälle myös kiinteistön arvon alenemisesta aiheutuneen vahingon. Ratkaisussa KKO 2002:44 ostajat velvoitettiin korvaamaan yleisestä hintatason laskusta johtunut arvon aleneminen. Ostajille ei myöskään tuomittu korkoa palautettavalle kauppahinnalle.
Ratkaisu koski kuitenkin ennen nykyisen maakaaren voimaantuloa tehtyä kauppaa. Nykyisin palautettavalle kauppahinnalle on maksettava korkoa maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaisesti.
Juristi selvittää, millaisesta sopimusrikkomuksesta on kyse ja mitä kauppakirjassa on sovittu. Näiden perusteella hän arvioi, mitä vaatimuksia voidaan esittää ja mitä määräaikoja on noudatettava. Juristi laatii tarvittavat vaatimukset ja arvioi, kannattaako riita ratkaista sovinnolla vai viedä käräjäoikeuteen.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa