Minilex - Lakipuhelin

Asuinhuoneiston jälleenvuokraus

» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »

Asuinhuoneiston jälleenvuokrauksella tarkoitetaan tilannetta, jossa vuokranantajalta asuinhuoneiston vuokrannut (ensivuokralainen) vuokraa koko huoneiston edelleen yhdelle tai useammalle omalle vuokralaiselleen (jälleenvuokralainen). Se, että ensivuokralainen antaa vuokralle koko huoneiston, on erottava tekijä jälleenvuokrauksen ja alivuokrauksen välillä. Jälleenvuokraus voi tapahtua joko vuokrasopimuksen tai vuokranantajan erikseen antaman luvan perusteella. Toisin kuin alivuokrauksen kohdalla, tarvitaan siis jälleenvuokraukseen aina vuokranantajan lupa. Tästä vuokrasuhteesta käytetään nimitystä jälleenvuokrasuhde erotuksena ensivuokrasuhteesta, joka on voimassa vuokranantajan ja ensivuokralaisen välillä.

Jälleenvuokraukseen sovelletaan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain säännöksiä. Laissa on oma lukunsa jälleenvuokrauksesta, mutta myös muita lain säännökisä sovelletaan jälleenvuokraukseen siltä osin kuin laissa ei ole erityissäännöksiä. Sellainen vuokrasopimukseen otettu ehto, joka rajoittaa jälleenvuokralaisen lakiin perustuvia oikeuksia, on mitätön. Mitättömän ehdon sijasta noudatettavaksi tulevatkin lain säännökset. Toisin sanoen lain säännökset ovat jälleenvuokralaisen hyväksi pakottavia säännöksiä.

Jälleenvuokrasuhde asettaa ensivuokralaiselle joitakin velvollisuuksia. Ensivuokralaisen on ensinnäkin ilmoitettava jälleenvuokralaiselle oma vuokranantajansa sekä ensivuokrasopimuksen ehdot. Lisäksi ensivuokralaisen on ilmoitettava omalle vuokranantajalleen tieto jälleenvuokralaisesta sekä jälleenvuokrausehdot. Lisäksi sekä vuokranantajan että ensivuokralaisen on ilmoitettava vuokrasopimuksen purkamisesta tai irtisanomisesta taikka muusta heidän tekemästään vuokrasuhdetta koskevasta ilmoituksesta heti myös jälleenvuokralaiselle.

Mikäli vuokranantaja haluaa irtisanoa vuokrasopimuksen, hänen on tehtävä irtisanomisilmoitus sekä ensivuokralaiselle että jälleenvuokralaiselle. Näillä kummallakin on oikeus vaatia tuomioistuimessa irtisanomisen julistamista tehottomaksi. Mikäli toinen vuokralaisista esittää tällaisen vaatimuksen, tuomioistuimen on varattava myös sille vuokralaiselle, joka ei ole vaatimusta esittänyt, tilaisuus tulla asiassa kuulluksi.

Jos jälleenvuokrasopimuksen perusteella ensivuokralaisella on oikeus jälleenvuokrasopimuksen purkuun, on myös vuokranantajalla vastaava oikeus. Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole sanottua purkuoikeutta siinä tapauksessa, että ensivuokralaisen purkuoikeus perustuu jälleenvuokralaisen vuokranmaksun laiminlyöntiin. Vuokranantajalle muodostuu kuitenkin välitön oikeus purkaa jälleenvuokrasopimus, jos asuinhuoneisto on jälleenvuokrattu ilman vuokranantajalta saatua lupaa. Tosin tässäkin tilanteessa on vuokranantajan vastustettava jälleenvuokrausta kohtuullisessa ajassa saatuaan siitä tiedon, sillä muussa tapauksessa voidaan katsoa, että vuokranantaja on niin sanotusti hiljaisesti hyväksynyt passiivisella toiminnallaan jälleenvuokrauksen ja se jää voimaan.

Jälleenvuokralaisella on tietyissä tilanteissa oikeus jatkaa hallitsemansa asuinhuoneiston vuokrasuhdetta, vaikka vuokrasuhde vuokranantajan ja ensivuokralaisen välillä päättyisikin jälleenvuokrasuhteen voimassaoloaikana. Vuokranantajan purkuoikeus voi kuitenkin joissain tilanteissa rajoittaa tätä jälleenvuokralaisen oikeutta. Jälleenvuokralaisella on oikeus jatkaa vuokrasuhdettaan silloin, kun

  1.  ensivuokrasuhteen osapuolet ovat sopineet, että ensivuokrasuhde päättyy;
  2.  ensivuokralainen on irtisanonut tai purkanut ensivuokrasopimuksen;
  3.  vuokranantaja on purkanut ensivuokrasopimuksen vuokranmaksun tai vakuuden asettamisvelvollisuuden laiminlyönnin johdosta, tai siksi, että vuokralaisen omaisuus on luovutettu konkurssiin; tai
  4. ensivuokralaisena olevan oikeushenkilön purkamista tai lakkaamista koskeva menettely on pantu vireille.

Mikäli jälleenvuokralainen haluaa käyttää oikeuttaan jatkaa asuinhuoneiston vuokrasuhdetta, on hänen ilmoitettava siitä vuokranantajalle kirjallisesti viimeistään kuukauden kuluttua siitä, kun hän on saanut tiedon ensivuokrasuhteen päättymisperusteesta ja ensivuokrasuhteen ehdoista. Irtisanomisilmoituksen toimittamisesta on voimassa, mitä myös ensivuokrasuhteen osalta on säädetty. Jälleenvuokrasuhde ei kuitenkaan pääty ennen kuin tämä määräaika on kulunut loppuun.

Mikäli vuokranantaja vastustaa vuokrasuhteen jatkamista, on vuokranantajan kuukauden kuluessa jatkamisilmoituksen saatuaan saatettava vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Vuokrasuhde on voimassa oikeudenkäynnin ajan ensivuokrasuhteen mukaisilla ehdoilla. Mikäli tuomioistuin hyväksyy vuokranantajan kanteen, on tuomioistuimen päätöksessään määritettävä, mihin asti jälleenvuokralainen saa asua asunnossa. Lisäksi tuomioistuin velvoittaa jälleenvuokralaisen muuttamaan vuokraamastaan asunnosta pois.

Siinä tapauksessa, että jälleenvuokralainen saa jatkaa vuokraamansa huoneiston vuokrasuhdetta, vuokrasuhde jatkuu ensivuokrasopimuksessa sovittujen ehtojen mukaisesti. Luonnollisesti noudatettavana pysyvät myös lain säännökset. Mikäli jälleenvuokrasopimus on kuitenkin tehty määräaikaisena, on jälleenvuokralaisella oikeus jatkaa vuokrasuhdettaan ainoastaan alkuperäisen määräajan loppuun asti. Muissa kuin edellä mainituissa tapauksissa jälleenvuokrasuhde päättyy ilman erillistä irtisanomista samaan aikaan kuin ensivuokrasuhdekin.

Yhtenä käytännön esimerkkinä jälleenvuokrauksesta voidaan mainita tilanne, jossa työntekijä saa työsuhdeasuntona käyttöönsä yrityksen vuokraaman asuinhuoneiston. Sanotun lain säännökset tulevatkin soveltuvin osin noudatettaviksi myös työnantajan vuokraamaan asuinhuoneistoon, jota käytetään työntekijän palkkaetuasuntona.

- Lakipuhelin neuvoo joka päivä klo 7 - 23 -


Pyydä tarjous lakipalvelusta

 

Jätä sitomaton tarjouspyyntö lakimiehen palkkaamiseksi




Lakimiehet käsittelevät tietojasi luottamuksellisesti, eikä niitä tallenneta
Minilex.fi-palveluun.


 

Aiheeseen liittyvät artikkelit


 

Selaa lakitietoa