Minilex - Lakipuhelin

Alivuokraus vuokrasuhteen muotona

» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »

Alivuokrasuhde on vuokrasuhde joka syntyy, kun vuokralainen luovuttaa osan vuokraamastaan huoneistosta toisen käytettäväksi vuokraa tai muuta vastiketta vastaan. Tämän tyyppitilanteen lisäksi alivuokrasuhde on kyseessä, kun muu kuin vuokralainen, esimerkiksi omistaja, luovuttaa osan hallitsemastaan huoneistosta toisen käytettäväksi vastiketta vastaan. Alivuokrasuhteessa huoneiston alkuperäinen vuokralainen eli alivuokranantaja jää myös itse asumaan huoneistoon. Myös omistaja jää hallinnoimaan osaa huoneistosta ollessaan alivuokranantajana.

Alivuokraukseen ei tarvita alkuperäisen vuokranantajan (päävuokranantaja) lupaa kahden edellytyksen täyttyessä: jos alivuokranantaja luovuttaa enintään puolet vuokraamastaan huoneistosta alivuokralaiselle, ja jos alivuokrauksesta ei aiheudu alkuperäiselle vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä. Mikäli nämä ehdot täyttyvät, alkuperäinen vuokranantaja ei voi kieltää tai estää alivuokrausta. Vuokrasopimukseen ei voida myöskään ottaa sellaista ehtoa, joka kieltäisi alivuokralaisen ottamisen. Jos tällainen ehto vuokrasopimuksessa kuitenkin on, on vuokrasopimus pätemätön tämän ehdon osalta. Toisaalta, vaikka nämä kaksi edellytystä jäisivätkin täyttymättä, on alivuokraus toki aina mahdollista, jos alkuperäinen vuokranantaja itse siihen antaa luvan.

Lain mukaan alivuokraa koskevia säännöksiä sovelletaan myös omakotitalon alivuokraukseen, kun kaksi asuinhuoneistoa käsittävässä omakotitalossa oleva yksi kokonainen huoneisto annetaan alivuokralle. Tällöin edellytetään, että omakotitalon omistaja tai koko talon vuokralle ottanut tai muu haltija itse asuu toisessa huoneistossa.
 

Alivuokrasuhteessa vuokrasopimuksen solmivat vain alivuokranantaja ja alivuokralainen, eli päävuokranantaja ei ole alivuokrasuhteen osapuoli. Voimassa on siis yhtaikaa kaksi erillistä vuokrasuhdetta: alkuperäisen vuokranantajan (päävuokranantaja) ja alivuokranantajan (päävuokralainen) välinen vuokrasuhde, sekä alivuokranantajan ja alivuokralaisen välinen alivuokrasuhde. Alivuokralaisen vuokraoikeus on kuitenkin riippuvainen alivuokranantajan omasta vuokraoikeudesta siten, että päävuokranantajan ja päävuokralaisen välisen sopimuksen purkautuminen tai irtisanominen päättää myös alivuokralaisen vuokrasuhteen. Alivuokranantaja on velvollinen viivytyksettä ilmoittamaan alivuokralaiselle oman vuokrasuhteensa päättymisestä korvausvelvollisuuden uhalla. Alivuokrasopimus onkin tässä mielessä riippuvainen päävuokrasopimuksesta ja sen olemassaolosta.

Vaikka alivuokraustilanteissa onkin samanaikaisesti voimassa kaksi erillistä sopimussuhdetta ja alivuokrasopimus on riippuvainen päävuokrasopimuksesta, ei sen olemassaolo aiheuta suoria oikeusvaikutuksia päävuokranantajan ja päävuokralaisen väliseen vuokrasopimussuhteeseen tai toisaalta anna myöskään päävuokranantajalle oikeutta esittää alivuokrasopimuksen perusteella vaatimuksia. Päävuokralaisella on siten alivuokrasuhteen kestäessäkin hänelle kuuluvat vuokralaisen velvollisuudet, kuten velvollisuus maksaa vuokra ja vastuu asuinhuoneiston kunnosta. Alivuokrasopimuksessa on voitu esimerkiksi sopia vuokranmaksusta siten, että molemmat maksavat osuutensa asuinhuoneiston vuokrasta suoraan päävuokranantajalle. Jos käy kuitenkin niin, että alivuokralainen laiminlyö vuokranmaksuvelvollisuutensa, on vastuu vuokran maksamisesta kuitenkin loppuviimeksi aina päävuokralaisella eli alivuokranantajalla. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, on päävuokranantajalla aina oikeus periä maksamaton vuokraosuus kokonaisuudessaan vuokralaiseltaan (alivuokranantaja) siinäkin tapauksessa, että alivuokralainen on laiminlyönyt vuokranmaksun.

Päävuokranantajalla on siis aina oikeus (pää)vuokrasopimuksen perusteella asettaa päävuokralainen vastuuseen huolimatta siitä, mitä alivuokrasuhteen osapuolien välisestä vastuunjaosta alivuokrasopimuksessa on mahdollisesti sovittu. Kokonaan toinen seikka onkin sitten se, että alivuokranantajalle syntyy vastaavasti alivuokrasopimussuhteen perusteella takautumis- eli regressioikeus suhteessa alivuokralaiseen silloin, kun alivuokralainen on laiminlyönyt vuokranmaksunsa. Takautumisoikeudella siten tarkoitetaan sitä, että velallisella (alivuokranantaja) on oikeus saada kanssavelalliseltaan (alivuokralainen) se suoritus, jonka hän on maksanut velasta (vuokra) yli oman osuutensa. Maksamattoman vuokran periminen alivuokralaiselta on siten alivuokranantajan vastuulla, eikä hän voi vaatia päävuokranantajaa esimerkiksi ryhtymään perimistoimiin puolestaan.

Alivuokrasuhde ei pääty ainoastaan alkuperäisen vuokranantajan ja alivuokranantajan välisen vuokrasuhteen päättymiseen, vaan alivuokranantaja ja alivuokralainen voivat itse purkaa tai irtisanoa alivuokrasopimuksen. Alivuokrasuhteen päättyminen ei myöskään millään tavoin vaikuta alkuperäiseen vuokrasuhteeseen.

Alivuokrasuhde on siis alivuokranantajan ja alivuokralaisen välinen vuokrasuhde, joka on voimassa erillisenä vuokrasuhteena alkuperäisen vuokranantajan ja alivuokranantajan välisen vuokrasuhteen rinnalla. Alivuokrasuhde on kuitenkin alkuperäiselle vuokrasuhteelle alisteinen siten, että alkuperäisen vuokrasuhteen päättyminen lakkauttaa samalla alivuokrasuhteen, mutta alivuokrasuhteen päättyminen ei johda alkuperäisen vuokrasuhteen lakkaamiseen.

- Lakipuhelin neuvoo joka päivä klo 6 - 24 -


Pyydä tarjous lakipalvelusta

 

Jätä sitomaton tarjouspyyntö lakimiehen palkkaamiseksi




Lakimiehet käsittelevät tietojasi luottamuksellisesti, eikä niitä tallenneta
Minilex.fi-palveluun.


 

Aiheeseen liittyvät artikkelit


 

Selaa lakitietoa