» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Korkein oikeus on antanut tapaukseen tuomion 18.12.2003. Sitä enne tapaus on ollut käsiteltävänä lohkomistoimituksessa ja Mikkelin käräjäoikeudessa eli maaoikeudessa. Tapauksen kysymyksenä on, tuleeko käyttöoikeuksista pysyviä rasitteita kiinteistöön sen jälkeen, kun koskiensuojelulaki oli estänyt ostajaa rakentamasta voimalaitosta ostetulle alueelle. Yhtiö oli voimalaitoksen rakentamista varten ostanut Kymijoen rannasta ranta-alueita. Myyjä oli kaupassa pidättänyt itsellään eräitä maankäyttöoikeuksia.
Lohkomistoimitus on toimitettu kiinteistöön 13.6.2002. Lohkominen tarkoittaa sitä, että kiinteistöstä muodostetaan määräalan avulla uusi kiinteistö. Alkuperäinen kiinteistö pienenee pinta-alaltaan ja määräalasta tulee itsenäinen uusi kiinteistö. Yhtiö osti kiinteistön omistajilta tietyt määräalat Kymijoen rannalta. Kauppa oli perustunut siihen, että yhtiö perustaisi Kemijoen rantaan voimalaitoksen.
Kauppakirjaan oli otettu ehto, että myyjät pidättivät itsellään oikeuden päästä Kymijoen rantaan määräalojen kautta, korjata pois määräaloilta puusto ja oikeuden käyttää määräaloja nykyisen kaltaiseen käyttöön siihen saakka, kunnes voimalaitos rakennetaan. Ostaja sitoutui myös antamaan käyttöoikeuden niihin alueisiin, jotka mahdollisesti jäävät voimalaitoksen ulkopuolelle. Ostaja sitoutui myös olemaan käyttämättä alueita muuhun tarkoitukseen kuin, mitä voimalaitoshanke ja siihen liittyvät toimenpiteet vaativat. Ostaja suostui näihin ehtoihin kiinteistön kaupassa ostaessaan määräalat.
Kotkan käräjäoikeudelle tuli vireille lohkomistoimitus, jossa toteutettiin kiinteistön lohkomistoimet. Myyjät vaativat muun muassa tiettyjen pysyvien rasitteiden luomista tuleville kiinteistöille, sekä määräalojen lohkomisen uusiksi kiinteistöiksi. Kauppakirja oli tehty 18.6.1981. Vuonna 1987 tulleen koskiensuojelulain myötä olosuhteet olivat muuttuneet olennaisesti kaupanteon jälkeen. Ostaja vaati kauppakirjan ehtojen muuttamista sitomattomiksi.
Toimitusinsinööri hylkäsi käyttöoikeuksien pysyviksi rasitteiksi perustamista koskevan vaatimuksen. Tämä johtui siitä, että asianosaiset eivät olleet päässeet asiasta sopuun ja rasitteista olisi aiheutunut huomattavaa haittaa rasitetulle tilalle. Muuttuneiden olosuhteiden vuoksi ei voitu katsoa kauppakirjassa olevia ehtoja ostajaa sitoviksi. Olosuhteiden muuttuminen on vaikuttanut kiinteistön käyttötarkoitukseen olennaisesti. Koska ostaja ei voi käyttää kiinteistöä kauppakirjaa tehdessään ajatetulla tavalla ja myyjät ovat sen tienneet, voidaan olosuhteiden sanoa muuttuneen olennaisesti. Voimalaitoksen perustaminen oli estynyt 1.2.1987 voimaan tulleen koskiensuojelulain myötä.
Mikkelin käräjäoikeuden tuomio eli maaoikeuden tuomio on annettu asiaan 2.10.2002. Yksi myyjistä valitti lohkomistoimituksesta maaoikeuteen. Hän vaati toimitusinsinöörin päätöksen kumoamista ja kauppakirjan mukaisten käyttöoikeuksien perustamista pysyvinä rasitteina tilojen hyväksi. Yritys vaati valituksen hylkäämistä.
Maaoikeus totesi, että lain mukaan rasite voidaan perustaa, jos siitä ei aiheudu rasitetulle kiinteistölle huomattavaa haittaa. Maaoikeus lisäsi, että lain mukaan rasitteesta tulee sopia rasitetun ja oikeutetun kiinteistön omistajien välillä ja rasituksen tulee olla tarpeellinen kiinteistölle. Kyseinen rasiteoikeus aiheuttaisi kuitenkin laissa tarkoitettua huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Maaoikeuden mukaan myyjän oikeus päästä Kymijoen rantaan oli turvattu muullakin tavalla.
Myyjän vaatimus hylättiin. Näin ollen ei voitu sopimuksen mukaisia käyttöoikeuksia perustaa pysyvinä rasitteina kyseiselle kiinteistölle.
Muutoksenhaku myönnetään Korkeimpaan oikeuteen. Myyjälle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan myyjä vaati, että kauppakirjassa sovitut käyttöoikeudet perustetaan kiinteistönmuodostamislain mukaisiksi pysyviksi rasitteiksi. Myyjä vaati myös sitä, että asia palautettaisiin uudestaan käsiteltäväksi lohkomistoimitukseen rasitteiden perustamista varten. Yhtiö vaati edelleen valituksen hylkäämistä.
Käräjäoikeus katsoi, ettei tapauksessa ollut otettu huomioon kauppakirjaan sellaista tilannetta, jossa voimalaitoksen rakentaminen ei tule kysymykseen sekä lupaa ei myönnetä sen perustamiseen. Voimalaitoksen rakentaminen oli estynyt 1.2.1987 voimaan tulleen koskiensuojelulain myötä.
Käräjäoikeus pohti rasitteiden perustamista kiinteistönmuodostamislain mukaisesti. Kiinteistönmuodostamislain mukaan kiinteistön hyväksi voidaan perustaa toisen rekisteriyksikön alueelle pysyvänä rasitteena oikeus:
1) talousveden ottamiseen ja johtamiseen sekä vesijohdon ja siihen liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen;
2) veden johtamiseen maan kuivattamista varten;
3) viemärijohdon ja siihen liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen;
4) puhelin-, sähkö-, kaasu-, lämpö- tai muun sellaisen johdon sekä johtoihin liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen;
5) autojen pitämistä, venevalkamaa, laituria, uimapaikkaa, puutavaran varastointia, lastauspaikkaa ja kalastusta varten tarvittavan alueen käyttämiseen;
6) kiven, soran, hiekan, saven, turpeen tai muun näihin verrattavan maa-aineksen ottamiseen;
7) väestönsuojelua varten tarvittavien rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen;
8) kiinteistöjen yhteisen lämpökeskuksen tai jätteiden kokoamispaikan sijoittamiseen ja käyttämiseen; sekä
9) kulkuyhteyttä varten tarvittavaan alueeseen asemakaava-alueella.
Kiinteistönmuodostamislain mukainen lista on tyhjentävä eli listaan on nimetty kaikki mahdolliset pysyviksi rasitteiksi mahdollisesti perustettavat rasitteet. Lain mukaan ei voida siis muihin kuin laissa ilmeneviin tarkoituksiin perustaa rasitteita. Muista kiinteistöä rasittavista käyttöoikeuksista voidaan sopia osapuolten välillä, mutta niitä ei voida vahvistaa kiinteistöön pysyviksi rasitteiksi. Valituksessa oli perusteltu kantaa edellä mainittujen kohtien 5 ja 6 mukaan.
Korkeimman oikeuden mukaan kauppakirjassa sovitut käyttöoikeudet ovat huomattavan laajat ja ovat edellä mainittuja oikeuksia laajemmat. Tämän takia kauppakirjassa määritetyt rasitteet eivät voi olla vahvistuskelpoisia pysyviä rasitteita kiinteistölle. Korkeimman oikeuden mukaan rasitetulle kiinteistölle ei saa muodostua huomattavaa haittaa, edes silloin, kun rasitetun ja oikeutetun kiinteistön omistajat olisivat rasitteesta sopineet.
Korkein oikeus ei muuta maaoikeuden tuomion lopputulosta.
Yksi käräjäoikeuden jäsen oli käräjäoikeuden perusteluiden kanssa eri mieltä, mutta päätyy samaan lopputulokseen kuin Korkeimman oikeuden enemmistö.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa