Minilex - Lakipuhelin

Osakkeenomistajan velvollisuus korvata asunto-osakeyhtiölle vuokralaisen aiheuttama vesivahinko - KKO:2016:33


» Lakipuhelin neuvoo kokemuksella - Soita 0600 12 450 »

  • Asunto-osakeyhtiö
    Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot
    Rakennuksen kunnossapito
    Vahingonkorvaus

Korkeimman oikeuden ratkaisusssa KKO:2016:33 oli kysymys osakkeenomistajan velvollisuudesta korvata asunto-osakeyhtiölle vuokralaisen aiheuttama vesivahinko. Kaupunki omisti osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa olevaa huoneistoa. Kaupunki toimi vuokranantajana A:lle. A oli päihtyneenä jäänyt makaamaan asunnon kylpyhuoneen lattiakaivon päälle aiheuttaen vesivahingon. Tapauksessa oli kysymys asunto-osakeyhtiön kaupunkiin kohdistamasta vahingonkorvausvaatimuksesta; oliko kaupunki vastuussa aiheutuneesta vesivahingosta asunto-osakeyhtiölle.

Sekä käräjäoikeus että hovioikeus katsoivat vesivahingon aiheutuneen A:n puolella olevasta huolimattomuudesta ja velvoittivat A:n maksamaan asunto-osakeyhtiölle vahingonkorvausta. A:han kohdistuva vahingonkorvausvaatimus oli näin selvä ja hovioikeuden tuomio jäi siltä osin pysyväksi. Arviointi korkeimmassa oikeudessa keskittyi täten kaupunkiin kohdistuvaan vahingonkorvausvaatimukseen sekä siihen, oliko asunto-osakeyhtiö omalla menettelyllään myötävaikuttanut vahinkoon.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Saman pykälän 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei ole kuitenkaan vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Saman lain 2 momentin mukaan vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jos se on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä eikä osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti. Osakkeenomistajalla on kunnossapitovastuu ja huolellisuusvelvollisuus huoneistosta myös, kun hän on luovuttanut huoneiston vuokralle. Korkein oikeus katsoi, että huoneistonsa vuokralle antaneen osakkeenomistaja on, jos siihen on aihetta, huolehdittava siitä, ettei vuokralainen vahingoita asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvia osia ja puututtava tietoonsa tulleeseen huoneiston epäasianmukaiseen käyttöön. Osakkeenomistaja voi kuitenkin luottaa tavallisesti siihen, että vuokralainen toimii asianmukaisesti eikä siten hän ole vastuussa sellaisesta vuokralaisen menettelystä aiheutuneesta vahingosta, josta hän ei ole tiennyt eikä niin ikään vahingosta, jonka hän olisi voinut tavanomaisella huolellisuudella voinut estää.

Merkityksellistä sekä ratkaisevaa kaupungin vahingonkorvausvelvollisuuden arvioinnissa oli se, oliko kaupunki myötävaikuttanut vahinkoon omalla menettelyllään. Korkein oikeus totesi, ettei vesivahinko ollut johtunut osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta huoneiston tai sen laitteiden viasta. Näin ollen kysymys ei ollut huoneiston sisäosien kunnossapitovastuuseen kuuluvasta velvollisuuden laiminlyönnistä. Vuokranantajana eli kaupunki ei ollut velvollinen korvaamaan vuokralaisen menettelystä asunto-osakeyhtiölle aiheutunutta vahinkoa. Kaupungin vahingonkorvausvastuu olisi edellyttänyt huolimattomuutta kaupungin puolella, mutta asunto-osakeyhtiö ei ollut näyttänyt, että kaupunki olisi laiminlyönyt osakkeenomistajan huolellisuusvelvoitteen. Korkein oikeus myös katsoi, ettei osakkeenomistaja ollut laiminlyönyt huolenpitovelvollisuuttaan taikka menetelleen muutoin huolimattomasti siitä syystä, ettei se ollut edellyttänyt asunto-osakeyhtiöön nähden vuokralaiselta kotivakuutusta. Korkein oikeus ei täten muuttanut hovioikeuden tuomiota.

Aiheeseen liittyvät tapaukset

 

Selaa lakitietoa

 

» Lakipalvelut jopa 40 % edullisemmin - nopeasti ja luotettavasti »