» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Piilevään eli salaiseen virheeseen voit vedota, kun vika oli talossa jo kaupantekohetkellä, sitä ei voinut havaita tavallisessa tarkastuksessa ja se poikkeaa merkittävästi siitä, mitä vastaavalta kiinteistöltä sai odottaa. Myyjän ei tarvitse tietää viasta.
Salaisen virheen perusteella voit vaatia hinnanalennusta tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkua, mutta et vahingonkorvausta, ellei myyjä ole ammattimainen rakentaja tai myyjä, jolta ostit kodin tai vapaa-ajan asunnon. Ilmoita virheestä ja vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa, ja pääsääntöisesti viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun sait kiinteistön hallintaasi.
Neljä edellytystä
Kiinteistössä on laatuvirhe, jos se salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää (maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohta). Käytännössä voit vedota piilevään virheeseen, kun neljä asiaa täyttyy:
- Vika oli olemassa jo kaupantekohetkellä. Myyjä voi vastata siitä, vaikka se tulisi esiin vasta vuosien päästä. Kaupan jälkeen syntyneistä vaurioista myyjä ei lähtökohtaisesti vastaa (2 luvun 21 §).
- Vikaa ei voinut havaita tavallisessa tarkastuksessa ennen kauppaa, etkä tiennyt siitä (22 §).
- Vika on merkittävä verrattuna siihen, mitä talolta saattoi iän, hinnan ja kunnon perusteella odottaa.
- Ilmoitit virheestä ja vaatimuksistasi myyjälle ajoissa (25 §).
Jos yksikin edellytys puuttuu, et yleensä voi vedota salaiseen virheeseen, vaikka vika olisi todellinen ja sen korjaaminen kallista. Jäljempänä kerrotut poikkeukset voivat kuitenkin vaikuttaa arviointiin. Myyjän tietämättömyys ei auta myyjää: hinnanalennus ja purku eivät edellytä, että myyjä olisi tiennyt viasta tai toiminut huolimattomasti.
Säännöt koskevat kiinteistön kauppaa, esimerkiksi omakotitaloa tai mökkiä omalla tontilla. Jos ostit kerrostalo- tai rivitaloasunnon osakkeet, sovelletaan asuntokauppalakia, ja säännöt poikkeavat osin.
Mikä tekee viasta piilevän?
Ostaja ei saa vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa (2 luvun 22 §:n 1 momentti). Tarkastusvelvollisuus on kuitenkin rajattu. Sinun ei tarvitse ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän antamia tietoja eikä tehdä teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, kuten avata rakenteita tai porata lattiaan.
Korkein oikeus on linjannut, että ostaja voi tyytyä tarkastamaan aisteillaan, eli katsomalla ja haistamalla, ne tilat, joihin pääsee esteettä, jos tiedot ja havainnot eivät anna aihetta epäillä vikoja (KKO 2019:16). Tilanne muuttuu, kun sinulla on erityinen syy epäillä jotakin. Tällaisia ovat esimerkiksi näkyvät kosteusjäljet, tunkkainen haju, myyjän kertoma vanha vesivahinko tai kuntotarkastusraportin varoitus.
Kaksi ratkaisua näyttää rajan. Ratkaisussa KKO 2004:78 kaupan yhteydessä tiedettiin lattian kosteudesta, joten ostajan piti tutkia asiaa tavallista tarkemmin. Varsinaisten rakennusvirheiden, kuten puuttuvan salaojituksen, löytäminen olisi kuitenkin vaatinut reikien poraamista ja kaivamista, eikä ostajan tarvinnut tehdä niitä myyjän talossa. Ostaja sai hinnanalennuksen.
Ratkaisussa KKO 2019:16 ostajat olivat saaneet kuntotarkastusraportin, jossa kerrottiin alapohjan riskirakenteista ja lahovaurioista sekä suositeltiin korjauksia ja lisätutkimuksia. Ostajat tekivät kaupan selvittämättä alapohjan kuntoa tarkemmin.
Korkein oikeus katsoi äänestysratkaisussaan, etteivät ostajat voineet vedota myöhemmin havaittuihin alapohjan vaurioihin. Raportin tiedot antoivat heille erityisen syyn selvittää alapohjan kuntoa ennen kauppaa. Pelkkä riskirakenteen olemassaolo ei kuitenkaan automaattisesti tarkoita, että ostajan olisi aina teetettävä rakenteita avaavia tutkimuksia.
Esimerkki: Ostat 1980-luvun omakotitalon. Kuntotarkastuksessa ei havaita kosteutta, eikä raportissa suositella lisätutkimuksia. Kahden vuoden kuluttua kylpyhuonetta uusittaessa lattian alta paljastuu laaja kosteusvaurio. Vika oli rakenteen sisällä eikä siitä ollut merkkejä ennen kauppaa, joten kyse voi olla salaisesta virheestä, jos vaurio on riittävän merkittävä. Jos raportissa olisi ollut kosteuslukemia ja suositus avata rakenne, asemasi olisi selvästi heikompi.
Myyjä ei voi vedota tarkastukseesi eikä tietoosi, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (22 §:n 3 momentti). Jos myyjä esimerkiksi tietoisesti peitti vaurion, hän ei voi puolustautua sillä, että olisit voinut löytää sen tarkemmin tutkimalla.
Ostajan tarkastuksesta kerrotaan lisää artikkelissa Ostajan velvollisuus tarkastaa kiinteistö.
Milloin vika on riittävän merkittävä?
Kaikki piilossa olleet viat eivät ole oikeudellisia virheitä. Lain esitöiden mukaan taloa verrataan samalla seudulla oleviin, iältään ja laadultaan vastaaviin kiinteistöihin. Arviossa painavat rakennuksen ikä ja siihen tehdyt peruskorjaukset (HE 120/1994). Vanhan talon ostajan on varauduttava kulumiseen ja korjauksiin, joita sen ikäisissä taloissa tavallisesti tulee vastaan. Uudemmalta talolta voi odottaa parempaa kuntoa.
Virheen merkittävyyttä arvioidaan kokonaisuutena. Huomioon otetaan esimerkiksi kiinteistön ikä, kauppahinta, kunto, korjauskustannukset ja virheen vaikutus kiinteistön käyttöön (KKO 2015:58). Laissa ei ole tiettyä prosenttirajaa. Esimerkiksi asumista haittaava kosteusvaurio voi olla merkittävämpi kuin yhtä kallis esteettinen puute.
Virhettä ei ole, jos tiesit poikkeamasta tai se oli otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa (HE 120/1994). Jos talo myytiin selvästi alle vastaavien talojen hinnan sen huonon kunnon vuoksi, merkittävän poikkeaman näyttäminen on vaikeampaa.
Käsitteestä ja vertailutasosta kerrotaan tarkemmin artikkelissa Salainen virhe kiinteistössä.
Kun myyjä tiesi viasta
Jos myyjä tiesi viasta tai hänen olisi pitänyt tietää siitä, eikä hän kertonut, kyse voi olla salaisen virheen sijasta tiedonantovirheestä (2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohta). Sama koskee virheellistä tietoa esimerkiksi rakenteista tai korjauksista (2 kohta). Lain esitöiden mukaan myyjän on kerrottava myös havaitsemistaan seikoista, joiden perusteella voi perustellusti epäillä vikaa rakenteissa (HE 120/1994).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Tiedonantovirheeseen ei sovelleta salaisen virheen merkittävän poikkeaman vaatimusta. Tiedonantovirhe voi syntyä, jos myyjä on jättänyt kertomatta kiinteistön käyttöön tai arvoon tyypillisesti vaikuttavasta seikasta, josta hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja tiedon puuttumisen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Tiedonantovirheen perusteella voit vaatia myös vahingonkorvausta, mutta myyjä voi vapautua korvausvastuusta osoittamalla, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (17 §:n 2 momentti ja 32 §:n 2 momentti). Jos et ole varma, onko kyse salaisesta virheestä vai tiedonantovirheestä, voit vedota reklamaatiossasi molempiin perusteisiin.
Myyjän tiedonantovelvollisuudesta kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppa ja myyjän tiedonantovelvollisuus.
Kauppakirjan vastuunrajoitus
Monessa kauppakirjassa lukee, että talo myydään "sellaisena kuin se on" tai että ostaja on tutustunut kohteeseen ja hyväksyy sen kunnon. Pelkkä tällainen yleinen ehto ei poista myyjän vastuuta piilevästä virheestä.
Ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla riittävän yksilöidysti, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laista (2 luvun 9 §:n 2 momentti, HE 120/1994). Riittävän täsmällinen vastuunrajoitus voi kuitenkin koskea myös sellaisia piileviä virheitä, joita ei ole kauppaa tehtäessä vielä havaittu.
Korkein oikeus on soveltanut tätä kahdesti. Ratkaisussa KKO 2004:78 havaittuja kosteusvaurioita koskeva rajoitusehto ei kattanut myöhemmin löytyneitä rakennusvirheitä. Ratkaisussa KKO 2009:31 ehto, jonka mukaan myyjä ei vastaa kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista, ei kattanut yläpohjasta löytynyttä kosteusvauriota. Jos sen sijaan kauppakirjassa sanotaan, että myyjä ei vastaa kylpyhuoneen kosteusvaurioista ja ostaja on hinnoitellut tämän, vaatimus samasta viasta on vaikea.
Ehdoista kerrotaan artikkelissa Vastuunrajoitus- ja vastuuvapausehdot kiinteistökaupassa.
Mitä voit vaatia?
Hinnanalennus. Jos kiinteistössä on virhe ja oikeutesi vedota siihen on säilynyt, voit vaatia hinnanalennusta. Hinnanalennuksen määrä perustuu virheellisen kiinteistön arvoon kaupantekohetkellä. Jos sovittu kauppahinta on ollut virheettömän kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, myös kauppahinnan ja käyvän arvon välinen suhde otetaan huomioon hinnanalennusta laskettaessa.
Myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä, jona hän vastaanotti kauppahinnan (2 luvun 31 §). Käytännössä korjauskustannukset ovat usein tärkeää näyttöä hinnanalennuksen määrästä.
Esimerkki: Ostit talon 250 000 eurolla, ja hinta vastasi talon arvoa. Alapohjan piilevän kosteusvaurion korjaus maksaa noin 30 000 euroa. Voit käyttää noin 30 000 euron korjauskustannuksia hinnanalennusvaatimuksesi lähtökohtana. Lopullinen hinnanalennus ei kuitenkaan välttämättä vastaa korjauskustannuksia. Jos korjaus parantaa talon tasoa tai pidentää rakenteen käyttöikää, tämä voidaan ottaa huomioon hinnanalennusta määritettäessä.
Purku. Jos virhe on olennainen, voit valita hinnanalennuksen sijasta kaupan purkamisen (17 §:n 2 momentti). Lain esitöiden mukaan virhe on olennainen, jos et voi käyttää kiinteistöä aikomallasi tavalla eikä virhettä voida korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Purun kynnys on korkeampi kuin salaisen virheen merkittävyyskynnys.
Ratkaisussa KKO 2015:58 ostajat olivat ostaneet vuonna 1955 rakennetun talon 68 000 eurolla. Alapohjasta ja pesutiloista löytyi kosteus- ja lahovaurioita, ja terveystarkastaja suositteli, ettei talossa asuta. Korjaus olisi maksanut noin 29 prosenttia kauppahinnasta.
Korkein oikeus purki kaupan, koska korjaus oli kiireellinen, sen kustannuksiin liittyi epävarmuutta ja vika aiheutti terveyshaitan. Ratkaisusta ei voi päätellä, että 29 prosenttia riittäisi aina tai että pienempi osuus ei koskaan riittäisi.
Valinnasta kerrotaan artikkelissa Kiinteistökaupan purku vai hinnanalennus.
Ei vahingonkorvausta. Pelkän salaisen virheen perusteella myyjä ei korvaa vahinkoja, ellei kyse ole jäljempänä kerrotusta ammattimaisesta myyjästä. Ratkaisussa KKO 2009:31 ostajat saivat yläpohjan kosteusvauriosta hinnanalennusta, mutta eivät korvausta korjauksen ajan vuokra-asunnosta. Korvausta voit saada, jos virhe on samalla tiedonantovirhe tai sopimuksen vastainen, ellei myyjä osoita, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan.
Vahingonkorvauksesta kerrotaan artikkelissa Vahingonkorvaus kiinteistön kaupassa.
Myyjällä ei ole lain mukaan oikeutta eikä velvollisuutta korjata virhettä (HE 120/1994). Korjaamisesta voi sopia, mutta et ole velvollinen odottamaan myyjän korjausta ennen kuin vaadit hinnanalennusta.
Ilmoitus myyjälle ja muut määräajat
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita (2 luvun 25 §:n 1 momentti). Kohtuulliseen aikaan sisältyy aika tutkia asiaa ja kysyä asiantuntijalta (HE 120/1994), mutta aika ei ala vasta silloin, kun kaikki on selvillä.
Laissa ei ole kuukausirajaa. Turvallisinta on ilmoittaa heti, kun epäily on konkreettinen, ja täydentää ilmoitusta myöhemmin.
Kerro ilmoituksessa, mitä virhe koskee, miten se ilmenee ja mitä vaadit. Euromäärän ei tarvitse olla tarkka, vaan summittainen arvio riittää. Vaatimuksia ei kuitenkaan saa jättää auki: ratkaisussa KKO 2016:69 ostajat ilmoittivat virheistä ajoissa, mutta kertoivat vaatimuksistaan vasta noin vuoden kuluttua ja menettivät oikeutensa.
Ilmoituksen tekemisestä kerrotaan artikkelissa Miten kiinteistön virheestä reklamoidaan oikein? ja vähitellen selviävästä viasta artikkelissa Kiinteistön virhe selvisi vähitellen: mistä reklamaatioaika alkaa?
Laatuvirheestä, kuten salaisesta virheestä, on ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta luovutettiin sinulle (25 §:n 2 momentti). Aika ei siis ala kaupantekopäivästä eikä vian löytymisestä.
Myyjä ei voi vedota viiden vuoden määräaikaan, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (25 §:n 3 momentti, HE 120/1994). Esimerkiksi vakavan vian tietoinen salaaminen voi täyttää tämän edellytyksen.
Pelkkä se, että myyjä tiesi viasta tai hänen olisi pitänyt tietää siitä, ei kuitenkaan automaattisesti poista viiden vuoden määräaikaa. Ratkaisevaa on myyjän menettelyn moitittavuus.
Myöhään löytyneestä viasta kerrotaan artikkelissa Talosta löytyi virhe vuosien päästä: milloin myyjän salailuun voi vedota?
Ajoissa tehty virheilmoitus ei välttämättä katkaise rahavaatimuksen vanhentumista. Hinnanalennus ja vahingonkorvaus vanhenevat pääsääntöisesti kolmessa vuodessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se (vanhentumislain 4 § ja 7 §:n 1 momentin 1 kohta).
Reklamaatio voi samalla katkaista vanhentumisen, jos siinä yksilöidään rahavaatimus ja ilmoitetaan sen peruste ja määrä olosuhteisiin nähden riittävän tarkasti (10 §). Katkaisusta alkaa uusi kolmen vuoden vanhentumisaika (13 §). Vanhentuminen on kuitenkin katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta (7 §:n 2 momentti).
Purkukanne on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (2 luvun 34 §:n 3 momentti). Purkuoikeuden voi menettää jo aiemmin: ratkaisussa KKO 2018:38 ostaja oli vaatinut purkua ajoissa, mutta nosti kanteen vasta yli neljä vuotta viimeisen yhteydenoton jälkeen ja menetti purkuoikeutensa passiivisuuden vuoksi.
Näyttö ja asiakirjat
Sinun on yleensä näytettävä, että vika on olemassa, että se oli talossa jo kaupantekohetkellä, ettei sitä voinut havaita ja että se on merkittävä. Näyttö on usein teknistä. Pelkkä vian löytyminen ei riitä, vaan tarvitaan selvitys sen laajuudesta, syystä ja korjauskustannuksista.
Ratkaisu KKO 2019:41 osoittaa, miksi väitetystä terveyshaitasta tarvitaan riittävä näyttö. Ostajat löysivät 1950-luvun talon rakenteista kivihiilipikeä ja vaativat kaupan purkua. Rakennusaikana yleisesti käytetty rakennusmateriaali ei sellaisenaan tarkoita, että kiinteistössä olisi virhe. Korkein oikeus katsoi, ettei ostajien esittämä selvitys riittänyt osoittamaan kiinteistössä väitettyä terveyshaittaa. Huoneilman tutkimusten puuttuminen vaikutti näytön arviointiin.
Kokoa ainakin seuraavat asiakirjat ja selvitykset:
- kauppakirja, myyntiesite ja myyjän täyttämä kuntoselvitys tai vastaava lomake
- kuntotarkastusraportti ja mahdolliset muut ennen kauppaa saadut selvitykset
- valokuvat ja videot vauriosta päivämäärineen ennen kuin mitään avataan tai korjataan
- kosteus- tai huoneilmamittausten tulokset ja asiantuntijan lausunto vian syystä ja iästä
- korjauskustannusarvio, josta näkyy erikseen virheen korjaus ja mahdolliset parannukset
- kaikki viestit myyjän ja välittäjän kanssa sekä oma ilmoituksesi myyjälle
Mitä myyjä tavallisesti väittää?
Myyjä voi vedota siihen, että kyse on talon ikään kuuluvasta kulumisesta, että vika olisi pitänyt havaita ennen kauppaa tai että kuntotarkastusraportissa varoitettiin siitä. Myyjä voi myös väittää, että vika on otettu huomioon kauppahinnassa tai että ilmoitit siitä liian myöhään.
Usein myyjä väittää myös, että vika on syntynyt vasta kaupan jälkeen, esimerkiksi ostajan oman remontin tai huonon ilmanvaihdon vuoksi. Lisäksi hän voi kiistää korjauskustannukset ja vaatia, että korjauksen tuoma parannus vähennetään.
Näihin väitteisiin kannattaa varautua etukäteen. Pyydä asiantuntijaa arvioimaan vian ikä ja syy sekä erittelemään korjauskustannusarviossa virheen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset ja mahdolliset parannukset.
Toimi näin, kun epäilet piilevää virhettä
- Kuvaa ja dokumentoi havainto heti. Torju lisävahingot, esimerkiksi sulje vuotava vesi, mutta älä avaa tai pura rakenteita laajemmin.
- Ilmoita myyjälle kirjallisesti, kun epäily on konkreettinen. Kerro, mitä olet havainnut ja mitä alustavasti vaadit, ja varaa oikeus täydentää.
- Anna myyjälle tilaisuus tutustua vaurioon ennen korjauksia. Ratkaisussa KKO 2008:8 ostaja purki talon ennen reklamaatiota. Korkein oikeus katsoi ilmoituksen myöhästyneeksi tapauksen olosuhteissa. Rakennuksen purkaminen vaikeutti myyjien mahdollisuutta tutustua väitettyihin virheisiin.
- Teetä kosteus- tai muu mittaus ja hanki korjauskustannusarvio.
- Täsmennä vaatimuksesi, kun selvitykset valmistuvat, ja tarkista, ettei vanhentuminen uhkaa.
Jos korjaukset on jo aloitettu, katso artikkeli Ostaja aloitti korjaukset ennen myyjän tarkastusta: miten virhe todistetaan?
Milloin juristista on hyötyä?
Piilevää virhettä koskevassa riidassa on usein kyse kymmenistä tuhansista euroista, ja yksi virhe ilmoituksessa voi viedä oikeuden kokonaan. Juristi käy läpi kauppakirjan, vastuunrajoitusehdot, kuntotarkastusraportin ja myyjän antamat tiedot ja arvioi, onko kyse salaisesta virheestä vai tiedonantovirheestä. Hän laatii myyjälle ilmoituksen, josta käyvät ilmi virhe ja vaatimukset, ja katkaisee samalla vanhentumisen.
Juristi auttaa myös valitsemaan oikean asiantuntijan ja muotoilemaan tälle kysymykset, joihin tarvitaan kirjalliset vastaukset. Jos myyjä kiistää vastuunsa, juristi neuvottelee sovinnosta tai arvioi oikeudenkäynnin kuluriskin ja oikeusturvavakuutuksen kattavuuden ennen kuin asia viedään käräjäoikeuteen.
Usein kysyttyä
Ostin talon rakennusliikkeeltä. Muuttuuko jotain?
Muuttuu. Jos ostit kiinteistön itsellesi tai perheellesi asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä, viiden vuoden ilmoitusraja ei koske sinua. Tällainen myyjä korvaa korjauskustannukset ja muut tarpeelliset kustannukset myös salaisesta virheestä, ja ostajan vahingoksi laista poikkeavat ehdot eivät sido (maakaaren 2 luvun 10 §).
Kauppa tehtiin kauan sitten. Sovelletaanko maakaarta?
Maakaarta sovelletaan sen voimassa ollessa tehtyihin kauppoihin. Ennen maakaaren voimaantuloa tehtyyn kauppaan sovelletaan aiempaa lakia, ja asia kannattaa silloin tarkistaa juristilta.
Voiko piilevään virheeseen vedota, jos ostin mökin yksityiseltä?
Voi. Maakaaren säännöt piilevästä virheestä koskevat kiinteistön kauppaa myyjästä riippumatta, myös yksityisten välistä mökkikauppaa. Vain ammattimaisen myyjän erityissäännöt jäävät silloin pois.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa