» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistönkaupan laatuvirheestä on kyse esimerkiksi silloin, kun kiinteistö ei vastaa sovittua tai siitä on annettu virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja. Laatuvirhe voi olla myös salainen eli sellainen, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt ennen kauppaa.
Laatuvirheen perusteella ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkamista. Vahingonkorvausta ostaja voi lähtökohtaisesti vaatia muista kuin salaisista virheistä.
Laatuvirhe on yksi kiinteistönkaupan kolmesta virhetyypistä. Muut ovat vallintavirhe ja oikeudellinen virhe.
Laatuvirheen viisi muotoa
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistönkaupassa on kyse laatuvirheestä viidessä tilanteessa:
- Kiinteistö ei vastaa sovittua. Sen ominaisuudet poikkeavat siitä, mitä myyjä ja ostaja ovat sopineet.
- Myyjä on antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa esimerkiksi kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista, ja tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
- Myyjä on jättänyt kertomatta kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää. Lisäksi tiedon puuttumisen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
- Myyjä on huomannut, että ostajalla on virheellinen käsitys kiinteistön soveltuvuudesta aiottuun käyttöön, mutta ei ole oikaissut käsitystä.
- Kiinteistössä on salainen virhe, jonka vuoksi se poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti odottaa kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen.
Myyjä vastaa myös kiinteistönvälittäjän tai muun edustajansa antamista tiedoista ja tiedonantovelvollisuuden laiminlyönneistä (maakaaren 2 luvun 20 §). Jos esimerkiksi välittäjän laatimassa myyntiesitteessä on virheellinen tieto, myyjä vastaa siitä ostajalle.
Salainen virhe on kiinteistön vika, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt eikä heidän olisi pitänyt tietää ennen kauppaa. Salaiseen virheeseen voi vedota vain, jos kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti odottaa. Arvioinnissa otetaan huomioon muun muassa kiinteistön ikä, kunto, kauppahinta ja muut olosuhteet. Vanhan talon ostajan on siksi varauduttava tavanomaiseen kulumiseen ja ikääntymisestä johtuviin korjaustarpeisiin.
Laki edellyttää merkittävää poikkeamaa nimenomaisesti salaiselta virheeltä. Virheellisten tietojen ja tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnin osalta riittää, että niiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Myös myyjän oikaisematta jättämän ostajan virheellisen käsityksen on koskettava kiinteistön soveltuvuutta aiottuun käyttöön.
Ratkaisussa KKO 2009:39 omakotitalon vesi- ja lämmitysjärjestelmä oli sovittuun nähden alitehoinen. Korjauskustannukset olivat vain noin prosentin kauppahinnasta, mutta ostaja sai silti hinnanalennuksen, koska virhe haittasi talon käyttöä asumiseen. Hinnanalennus ei siis edellytä suuria korjauskustannuksia. Täysin merkityksetön poikkeama, jolla ei ole vaikutusta kaupan ehtoihin, ei kuitenkaan yleensä oikeuta hinnanalennukseen.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Mitä ostaja voi vaatia
Laatuvirheen perusteella ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkamiseen.
Lisäksi ostaja voi vaatia vahingonkorvausta maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetuista virheistä. Myyjä ei kuitenkaan ole velvollinen korvaamaan vahinkoa, jos hän osoittaa, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan. Salaisen virheen perusteella ostajalla ei lähtökohtaisesti ole oikeutta vahingonkorvaukseen (maakaaren 2 luvun 32 §:n 2 momentti).
Jos kiinteistökaupasta on syntynyt riita, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta kiinteistökauppariidassa.
Poikkeus koskee ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavaa tai myyvää elinkeinonharjoittajaa. Jos ostaja on hankkinut tällaiselta myyjältä kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi, myyjä voi joutua korvaamaan tarpeelliset korjauskustannukset ja muut laissa tarkoitetut kustannukset myös salaisen virheen perusteella, vaikka hän olisi toiminut huolellisesti (maakaaren 2 luvun 10 §:n 3 kohta).
Esimerkki: Myyntiesitteen mukaan talon vesikatto on uusittu viisi vuotta sitten, mutta todellisuudessa katto on 30 vuotta vanha. Kyse voi olla virheellisestä tiedosta johtuvasta laatuvirheestä. Ostaja voi vaatia hinnanalennusta ja mahdollisesti vahingonkorvausta, jos virheellisen tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Virheen ei tarvitse olla merkittävä.
Jos taas katon alta paljastuu vaurio, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt eikä heidän olisi pitänyt tietää, kyse voi olla salaisesta virheestä. Tällöin virheen on oltava merkittävä, jotta ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai olennaisen virheen perusteella kaupan purkamista. Salainen virhe ei lähtökohtaisesti oikeuta vahingonkorvaukseen.
Tarkastus ja määräajat
Ostaja ei voi vedota laatuvirheenä seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa ennen kauppaa. Ostajan ei kuitenkaan tarvitse ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai tehdä teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia tutkimuksia (maakaaren 2 luvun 22 §).
Ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se.
Laatuvirheestä on pääsääntöisesti ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Viiden vuoden määräaikaan on kuitenkin poikkeuksia. Siihen ei voi vedota myyjä, joka on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 25 §). Määräaika ei myöskään suojaa ammattimyyjää, jolta kiinteistö on ostettu asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi (maakaaren 2 luvun 10 §:n 2 kohta).
Kaupan purkamista koskeva kanne on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentti).
Hinnanalennus- ja vahingonkorvaussaatavat vanhenevat pääsääntöisesti kolmessa vuodessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se. Vanhentuminen on kuitenkin katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta (velan vanhentumisesta annetun lain 4, 7, 10 ja 11 §).
Kaupan purkamisen yhteydessä palautettavan kauppahinnan vanhentumisen alkamisajankohta on tulkinnanvarainen. Varmuuden vuoksi myös sen osalta kannattaa toimia kolmen vuoden kuluessa virheen havaitsemisesta.
Mitä tehdä, kun virhe löytyy
Dokumentoi virhe heti valokuvilla ja muistiinpanoilla. Ilmoita siitä myyjälle kohtuullisessa ajassa ja kerro, mitä vaadit, vaikka tarkka euromäärä selviäisi vasta myöhemmin. Ilmoitusta ei tarvitse lain mukaan tehdä kirjallisesti, mutta kirjallinen ilmoitus on helpompi todistaa jälkikäteen.
Anna myyjälle mahdollisuus tutustua virheeseen ennen rakenteiden purkamista tai korjaamista. Teetä tarvittaessa asiantuntijatutkimus virheen syyn ja laajuuden selvittämiseksi.
Juristi arvioi, millaisesta laatuvirheestä on kyse ja onko ostajalla oikeus vahingonkorvaukseen. Hän auttaa vaatimusten määrittämisessä, laatii virheilmoituksen ja vaatimuskirjeen, neuvottelee myyjän kanssa ja hoitaa tarvittaessa oikeudenkäynnin.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa