» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Korjaushinnan ei tarvitse olla tiedossa, kun reklamoit. Myyjälle on kuitenkin ilmoitettava kohtuullisessa ajassa sekä virhe että siihen perustuvat vaatimukset eli se, haluatko hinnanalennusta, vahingonkorvausta vai kaupan purkua.
Euromäärän voit esittää aluksi summittaisena arviona ja täsmentää sen myöhemmin. Vaatimuksia ei kuitenkaan voi lykätä siihen asti, että korjaus on tehty ja lasku maksettu.
Mitä reklamaatiosta pitää käydä ilmi?
Ostajan on ilmoitettava myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita (maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentti). Maakaaren esitöiden mukaan ilmoituksesta on käytävä ilmi, mitä virhe koskee, miten se ilmenee ja minkälaisia vaatimuksia ostaja esittää. Vaatimusten määrän ei tarvitse olla yksilöity, ja ilmoitusta voi täydentää (HE 120/1994).
Kohtuulliseen aikaan sisältyy aika tutkia vikaa ja kysyä neuvoa asiantuntijalta. Laissa ei ole kiinteää kuukausirajaa.
Yksilöinnissä on siis kaksi eri asiaa. Ilmoita ensin havaitsemastasi virheestä ja kerro vaatimuksesi laatu sekä ainakin summittainen määrä heti, kun olet ehtinyt selvittää niiden perusteet kohtuullisessa ajassa. Ilmoituksia voi tehdä vaiheittain, ja euromäärää saa tarkentaa myöhemmin.
Mitä KKO 2016:69 opettaa?
Ratkaisussa ostajat ilmoittivat virheistä myyjälle pian ja varasivat oikeuden tarkentaa vaatimuksiaan. Mitä he vaativat, selvisi myyjälle vasta noin vuoden kuluttua. Korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.
Perusteluissa todettiin, että vaatimukseksi riittää summittainen arvio, eikä ratkaisevaa ole, kutsuuko ostaja hyvitystä hinnanalennukseksi vai vahingonkorvaukseksi. Jos tilanne on epäselvä, ostaja voi aluksi esittää kummankin vaatimuksen ja luopua toisesta myöhemmin.
Sinulle tämä tarkoittaa, että pelkkä "pidätämme oikeuden esittää vaatimuksia" ei kanna pitkälle. Kerro mahdollisimman pian, mitä vaadit ja suunnilleen kuinka paljon. Ratkaisusta ei voi päätellä tarkkaa päivärajaa, jonka jälkeen vaatimus on aina myöhässä.
Miten summittainen arvio tehdään?
Paras lähtökohta on asiantuntijan arvio. Se voi olla kuntotutkijan tai rakennusinsinöörin lausunto, jossa arvioidaan korjauskustannuksia alustavasti, tai urakoitsijan alustava tarjous. Jos rakenteita ei ole vielä avattu, arvio voi olla haarukka, esimerkiksi 15 000–30 000 euroa. Kerro, mihin arvio perustuu ja milloin odotat tarkempaa selvitystä.
Jos asiantuntijaa ei vielä ole, älä odota häntä ennen ilmoitusta. Kerro virhe ja vaatimuksen laatu heti, ja lisää summittainen arvio, kun ensimmäinen arvio saapuu.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Hinnanalennus lasketaan arvon alenemisesta
Hinnanalennus lasketaan vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta poikkesi kiinteistön käyvästä arvosta, otetaan huomioon niiden suhde (maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentti).
Käytännössä arvon alenemista arvioidaan usein korjauskustannusten avulla. Myyjällä ei ole lain mukaan oikeutta eikä velvollisuutta korjata virhettä, joten sinun ei tarvitse ensin vaatia korjausta. Kun kiinteistössä on maakaaren tarkoittama virhe, ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus hinnanalennukseen virheen perusteella (HE 120/1994).
Esimerkki 1: Ostit talon 200 000 eurolla, ja hinta vastasi talon käypää arvoa. Kuntotutkija arvioi alapohjan korjauksen maksavan noin 20 000 euroa, eikä korjaus tee talosta parempaa kuin se olisi ollut virheettömänä. Voit esittää alustavan hinnanalennusvaatimuksen, jonka suuruus on noin 20 000 euroa korjauskustannusarvion perusteella.
Jos lopullinen korjaustarjous on 24 000 euroa, voit tarkentaa vaatimustasi sen perusteella. Lopullinen hinnanalennus riippuu kuitenkin siitä, kuinka paljon virhe alentaa kiinteistön arvoa kaupantekohetkellä.
Korjauskustannus ei aina ole sama kuin hinnanalennus. Jos korjaus tekee talosta paremman kuin se olisi ollut virheettömänä, myyjä voi vaatia vähennystä.
Ratkaisussa KKO 2009:31 korjauksen tuoma arvonnousu ja kustannusten nousu pienensivät hinnanalennusta 20 000 eurosta 15 000 euroon. Toisaalta ratkaisussa KKO 2004:78 rakenteista, joiden pitäisi kestää rakennuksen koko käyttöikä, ei vähennetty tasonparannusta. Hinnanalennukselle maksetaan lisäksi korkoa siitä päivästä, jona myyjä sai kauppahinnan (31 §:n 2 momentti).
Vahingonkorvaus ja purku
Vahingonkorvausta voit vaatia, jos kiinteistö ei vastaa sovittua tai virhe johtuu myyjän virheellisestä tiedosta tai siitä, ettei myyjä kertonut viasta, josta hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää (maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1–4 kohta ja 2 momentti).
Salaisesta virheestä ei yleensä saa vahingonkorvausta. Poikkeuksena on tilanne, jossa olet hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itsellesi tai perheellesi elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä. Tällöin myyjä vastaa myös salaisesta virheestä johtuvista korjauskustannuksista, muista tarpeellisista kustannuksista ja hyödyttömiksi käyneistä toimenpiteistä aiheutuneista kuluista (2 luvun 10 §:n 3 kohta). Muissa korvaustilanteissa myyjä vapautuu vahingonkorvausvastuusta, jos hän osoittaa, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (32 §:n 2 momentti).
Korvattavista eristä kerrotaan artikkelissa Vahingonkorvaus kiinteistön kaupassa.
Jos virhe on olennainen, voit hinnanalennuksen sijaan purkaa kaupan. Jos et vielä tiedä, onko virhe niin vakava, esitä vaatimukset vaihtoehtoisina: kaupan purku, jos virhe osoittautuu olennaiseksi, ja muussa tapauksessa hinnanalennus.
Vaihtoehdoista kerrotaan artikkelissa Kiinteistökaupan purku vai hinnanalennus.
Jos asia etenee oikeuteen, myös toissijainen hinnanalennusvaatimus on esitettävä jo käräjäoikeudessa. Ratkaisussa KKO 2015:58 vasta korkeimmassa oikeudessa esitettyä vaatimusta ei tutkittu.
Malli: näin muotoilet vaatimuksen
"Ilmoitamme kiinteistössä [kiinteistötunnus ja osoite] olevasta virheestä. Kylpyhuoneen ja makuuhuoneen välisessä seinässä on kosteusvaurio, jonka havaitsimme [päivämäärä] ja jonka kuntotutkija vahvisti mittauksin [päivämäärä]. Vaadimme virheen perusteella hinnanalennusta. Kuntotutkijan alustavan arvion mukaan korjaus maksaa noin 15 000–30 000 euroa, ja vaadimme hinnanalennusta tämän suuruisena. Täsmennämme määrän, kun korjaustarjoukset ovat valmiit, arviolta [kuukausi]. Jos virhe osoittautuu olennaiseksi, vaadimme kaupan purkua. Pyydämme ilmoittamaan, haluatteko tarkastaa vaurion ennen rakenteiden avaamista."
Jos myyjä antoi kaupan yhteydessä väärää tietoa tai jätti kertomatta tietämänsä vian, lisää vahingonkorvausvaatimus ja sen peruste. Lähetä ilmoitus sähköpostilla tai kirjattuna kirjeenä ja säilytä kopio.
Esimerkki 2: Löydät vesikatolta kosteutta ja kerrot myyjälle samalla viikolla, että katossa on vuoto ja että palaat asiaan. Jos vaatimus ja summittainen arvio tulevat vasta vuoden kuluttua, olet vaarassa menettää oikeutesi samoin kuin ostajat ratkaisussa KKO 2016:69. Kun kerrot heti vaativasi hinnanalennusta ja annat arvion parin viikon kuluttua kattoliikkeen käynnistä, asemasi on selvästi vahvempi.
Vanhentuminen vaatii perusteen ja määrän
Reklamaatio ja vanhentumisen katkaisu ovat eri asioita. Hinnanalennus ja vahingonkorvaus vanhenevat kolmessa vuodessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se (vanhentumislain 4 § ja 7 §:n 1 momentin 1 kohta).
Vanhentuminen katkeaa esimerkiksi myyjälle esitetyllä vaatimuksella. Hyvityksessä vaatimuksesta on käytävä ilmi velan peruste ja määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla, elleivät ne ole myyjän tiedossa (10 §:n 2 momentti). Summittainen arvio kannattaa siis kirjata myös tästä syystä. Katkaisusta alkaa uusi kolmen vuoden aika (13 §).
Rakennusurakkaa koskevassa ratkaisussa KKO 2019:88 tilaajan kirje, jossa virheet yksilöitiin ja vaadittiin niiden korjaamista, katkaisi vanhentumisen myös myöhemmin esitetyn korjauskustannusvaatimuksen osalta. Ratkaisu koskee eri sopimustyyppiä, joten siitä ei voi suoraan päätellä kiinteistökaupan lopputulosta.
Neuvottelujen aikaisesta vanhentumisesta kerrotaan artikkelissa Kiinteistövirheestä neuvotellaan: miten estän korvausvaatimuksen vanhentumisen?.
Mitä myyjä voi väittää?
- Arvio on ylimitoitettu. Pyydä kaksi tarjousta ja erittelyä siitä, mikä osa työstä korjaa virheen.
- Korjaus parantaa taloa. Pyydä asiantuntijaa erottelemaan virheen korjaus ja tasonnosto.
- Vika olisi pitänyt havaita tarkastuksessa ennen kauppaa (maakaaren 2 luvun 22 §). Säilytä kauppaa edeltäneet asiakirjat, kuten kuntotarkastusraportti ja myyjän antamat tiedot.
- Vaatimus esitettiin liian myöhään. Kirjaa päivämäärät: havainto, ilmoitus, arvion saapuminen ja täydennys.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristista on hyötyä, kun korjaus on kallis, purku voi tulla kyseeseen tai myyjä kiistää vastuunsa. Juristi muotoilee vaatimukset niin, että kaikki mahdolliset seuraamukset on ilmoitettu ajoissa.
Hän laatii kuntotutkijalle kysymykset korjaustavasta, kustannuksista ja mahdollisesta tasonparannuksesta. Lisäksi hän kokoaa näytön kiinteistön arvon alenemisesta. Hän täydentää vaatimuksen euromääräiseksi ja huolehtii vanhentumisen katkaisusta. Tarvittaessa hän vie asian kuluttajariitalautakuntaan, jonka ratkaisu on suositus eikä sido, tai käräjäoikeuteen.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Lopullinen summa on paljon suurempi kuin arvio. Menetinkö erotuksen?
Et yleensä, koska ilmoitusta saa täydentää. Ilmoita uusi määrä ja sen peruste myyjälle viipymättä, kun se selviää. Jos korjauksissa löytyy kokonaan uusi virhe, siitä on tehtävä oma ilmoitus.
Siitä kerrotaan artikkelissa Kiinteistöstä löytyi uusi vaurio reklamaation jälkeen: miten täydennän vaatimusta?.
2. Kuka maksaa kuntotutkimuksen?
Tutkimuskulut voivat olla korvattavaa vahinkoa, jos vahingonkorvauksen edellytykset täyttyvät. Salaisesta virheestä niitä ei yleensä korvata. Ota kulut mukaan vaatimukseen ja säilytä laskut.
Aiheesta kerrotaan artikkelissa Kiinteistön virheen tutkimuskulut: milloin myyjän pitää korvata ne?.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa