» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistökaupan purku on kaupan osapuolen olennaisen sopimusrikkomuksen seuraamus. Purkamisen seurauksena kaupan osapuolten velvollisuudet päättyvät ja jo tehdyt suoritukset on lähtökohtaisesti palautettava.
Ostaja voi purkaa kaupan olennaisen virheen tai myyjän olennaisen viivästyksen vuoksi (maakaaren 2 luvun 17–19 ja 27 §). Myyjä puolestaan voi purkaa kaupan ostajan olennaisen maksuviivästyksen vuoksi, jos kauppakirjassa on purkamisen mahdollistava omistusoikeutta koskeva ehto.
Purku virheen vuoksi
Ostaja voi vaatia kiinteistökaupan purkamista, jos kiinteistössä on olennainen laatuvirhe, vallintavirhe tai oikeudellinen virhe. Ostajalla voi lisäksi olla oikeus vahingonkorvaukseen. Pelkkä salainen laatuvirhe ei kuitenkaan lähtökohtaisesti oikeuta vahingonkorvaukseen.
Virheen olennaisuus arvioidaan tapauskohtaisesti sen perusteella, mikä merkitys virheellä on ostajalle ja kiinteistön aiotulle käytölle. Arviointi tehdään objektiivisin perustein, eikä ostajan oma käsitys virheen vakavuudesta yksin ratkaise asiaa.
Laatuvirhe voi olla olennainen esimerkiksi silloin, kun se estää kiinteistön käyttämisen aiottuun tarkoitukseen.
Vallintavirheen olennaisuutta arvioitaessa otetaan huomioon vallintarajoituksen laatu sekä se, voidaanko rajoitus poistaa esimerkiksi poikkeuslupaa hakemalla.
Oikeudellinen virhe on olennainen esimerkiksi silloin, kun ostajan ei ole lainkaan mahdollista saada lainhuutoa tai hän voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön. Jos mietit, onko kiinteistöstä löytynyt virhe riittävän olennainen kaupan purkamiseen, voit pyytää maksuttoman selvityksen kiinteistön virheestä ja purkuoikeudesta.
Olennaisuudesta kerrotaan tarkemmin artikkelissa Kiinteistökaupan purkaminen vaatii olennaista virhettä.
Kun myyjä ei luovuta kiinteistöä ajallaan
Ostaja voi purkaa kiinteistökaupan myyjän olennaisen viivästyksen vuoksi, jos myyjä ei luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana. Viivästyksen olennaisuutta arvioidaan tapauskohtaisesti, ja siihen vaikuttavat muun muassa kiinteistön käyttötarkoitus ja viivästyksen seuraukset ostajalle.
Ostaja menettää oikeutensa purkaa kauppa hallinnan luovutuksen viivästymisen perusteella, jos hän ottaa kiinteistön vastaan. Esimerkiksi kiinteistölle muuttaminen voi merkitä hallinnan vastaanottamista. Purkuoikeuden menettäminen ei kuitenkaan poista oikeutta vaatia viivästyksestä aiheutuneen vahingon korvaamista.
Jos myyjä viivästyy lainhuudon saamiseksi tarvittavien asiakirjojen tai muiden sovittujen asiakirjojen, kuten panttikirjojen tai vuokrasopimusten, luovuttamisessa, ostaja voi vaatia velvollisuuden täyttämistä ja vahingonkorvausta. Olennaisessa viivästyksessä myös kaupan purkaminen voi tulla kyseeseen (maakaaren 2 luvun 12 ja 27 §).
Muutaman päivän viivästys ei yleensä oikeuta kaupan purkamiseen. Jos ostaja on esimerkiksi myynyt entisen kotinsa ja jää viivästyksen vuoksi viikoiksi ilman asuntoa, viivästys voi olosuhteista riippuen olla olennainen.
Ostajalla on oikeus saada korvaus myyjän viivästyksestä aiheutuneesta vahingosta, kuten tilapäisen asumisen ja tavaroiden varastoinnin tarpeellisista lisäkustannuksista. Korvausvastuu ei edellytä myyjän huolimattomuutta, eikä myyjä voi vapautua siitä pelkästään vetoamalla hänestä riippumattomaan viivästyksen syyhyn (HE 120/1994 vp). Vahingonkorvausta voidaan kuitenkin sovitella, jos se olisi kohtuuton (maakaaren 2 luvun 27 ja 32 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Esimerkki: Talon hallinta piti luovuttaa sinulle 1.6. Myyjän uusi koti ei valmistu, eikä hän muuta pois.
Vuokraat väliaikaisen asunnon kahdeksi kuukaudeksi 1 000 eurolla kuukaudessa. Jos otat talon vastaan elokuussa, purkuoikeus menee, mutta voit vaatia myyjältä noin 2 000 euroa vuokrakuluja.
Kauppakirjassa voidaan sopia sopimussakosta tai muusta ennalta määrätystä korvauksesta hallinnan luovutuksen viivästymisen varalta.
Ratkaisussa KKO 2001:27 kiinteistön hallinnan luovutus viivästyi 48 viikkoa, koska kiinteistöllä asunut myyjien äiti kieltäytyi muuttamasta pois. Kauppakirjan mukainen viivästyskorvaus nousi 154 000 markkaan, vaikka kauppahinta oli 485 000 markkaa.
Korkein oikeus katsoi, ettei korvausta ollut syytä sovitella. Viivästysehto oli tarkoitukseltaan hyväksyttävä ja melko tavanomainen. Myyjät olivat voineet ennakoida äitinsä poismuuttoon liittyvän riskin, ja heillä oli ollut mahdollisuus rajoittaa viivästyksen kestoa ja korvauksen kasvamista. Jos kiinteistökaupasta on syntynyt riita, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta kiinteistökauppariidassa.
Korkein oikeus piti sovittelua vastaan puhuvia seikkoja painavampina kuin korvauksen suurta määrää. Myyjät velvoitettiin maksamaan sovittu viivästyskorvaus täysimääräisenä korkoineen.
Ostajan purkuoikeuden rajoitukset
Ostaja voi purkaa kiinteistökaupan vain, jos hän pystyy palauttamaan kiinteistön myyjälle.
Jos ostaja on perustanut kiinteistöön kohdistuvan erityisen oikeuden, kuten vuokraoikeuden, tai kiinteistön arvo on alentunut ostajan toiminnan tai laiminlyönnin vuoksi, kaupan purkaminen edellyttää arvon alenemista vastaavan korvauksen maksamista myyjälle.
Jos ostaja on perustanut kiinteistöön panttioikeuden esimerkiksi asuntolainansa vakuudeksi, hän voi purkaa kaupan vain maksamalla myyjälle määrän, joka panttioikeuden perusteella voidaan periä kiinteistöstä (maakaaren 2 luvun 34 §).
Myyjän purkuoikeus
Myyjällä on tietyin edellytyksin oikeus purkaa kiinteistökauppa ja vaatia vahingonkorvausta, jos ostaja laiminlyö kauppahinnan tai sen osan maksamisen. Purkaminen edellyttää, että maksuviivästys on olennainen, kauppahinta on edelleen osittain tai kokonaan maksamatta ja kauppakirjassa on sovittu kauppahinnan maksamisen olevan omistusoikeuden siirtymisen tai pysymisen ehtona (maakaaren 2 luvun 28 §).
Myyjä ei kuitenkaan saa purkaa kauppaa, jos ostajan maksuviivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei voi kohtuudella välttää.
Myyjä voi tietyissä tilanteissa purkaa kaupan myös ennen kauppahinnan erääntymistä, jos on ilmeistä, ettei ostaja tule täyttämään maksuvelvollisuuttaan. Tämä edellyttää, että kauppakirjassa on edellä mainittu omistusoikeutta koskeva ehto ja että
- ostaja on kaupanteon jälkeen asetettu konkurssiin,
- ostaja on kaupan tekemisen jälkeen todettu ulosmittauksessa varattomaksi tai
- on muutoin ilmeistä, ettei ostaja tule täyttämään maksuvelvollisuuttaan.
Jos myyjä haluaa purkaa kaupan jo ennen kauppahinnan erääntymistä, maksamatta olevan kauppahinnan on oltava määrältään olennainen. Purkuoikeutta ei ole myöskään silloin, jos ostaja asettaa maksulle hyväksyttävän vakuuden kohtuullisessa ajassa maksukehotuksen jälkeen. Jos kauppa puretaan, myyjällä on lisäksi oikeus saada korvaus aiheutuneesta vahingosta (maakaaren 2 luvun 29 §).
Myyjän purusta kerrotaan tarkemmin artikkelissa Kiinteistökaupan purkaminen myyjän toimesta.
Mitä purku merkitsee
Kiinteistökaupan purkamisen seurauksena ostajan on palautettava kiinteistö myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Myyjän on lisäksi maksettava kauppahinnalle korkolain mukaista korkoa sen vastaanottamisesta lähtien.
Jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai muuta hyötyä, hänen on maksettava siitä kohtuullinen korvaus myyjälle. Myyjän puolestaan on korvattava ostajalle kohtuulliset, kiinteistön hoidosta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset sekä sellaiset hyödylliset kustannukset, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.
Ostaja saa kohtuullisessa ajassa poistaa kiinteistöltä rakentamansa rakennukset ja rakennelmat sekä hankkimansa laitteet, jotka eivät ole kiinteistön tavanomaisen käytön kannalta välttämättömiä ja joiden poistamisesta ei aiheudu kiinteistölle huomattavaa vahinkoa. Ostajan on myös huolehdittava oman irtaimistonsa poistamisesta.
Kumpikin osapuoli saa pidättyä omasta palautussuorituksestaan, kunnes toinen osapuoli täyttää palautusvelvollisuutensa ja maksaa hänelle kuuluvat korvaukset ja korot tai asettaa niiden maksamisesta hyväksyttävän vakuuden (maakaaren 2 luvun 33 §).
Palautuksista kerrotaan tarkemmin artikkelissa Kiinteistökaupan purkamisen seuraukset.
Ostajan on pääsääntöisesti nostettava kaupan purkamista koskeva kanne kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Purkuoikeuden voi kuitenkin menettää jo aiemmin, jos ostaja jää virheilmoituksen ja purkuvaatimuksen jälkeen pitkäksi aikaa passiiviseksi (maakaaren 2 luvun 34 § ja KKO 2018:38). Jos harkitset kaupan purkamista, voit pyytää maksuttoman selvityksen kiinteistökaupan purkamisesta ennen purkuvaatimuksen esittämistä.
Määräajoista kerrotaan artikkelissa Kanne kiinteistökaupan purkamiseksi.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Milloin ostaja voi vaatia kaupan purkamista?
Ostaja voi vaatia kiinteistökaupan purkamista, jos myyjä viivästyy olennaisesti kiinteistön hallinnan luovuttamisessa eikä ostaja ole vielä ottanut kiinteistöä vastaan.
Tavallisemmin purkuvaatimus perustuu kuitenkin kiinteistön olennaiseen laatuvirheeseen, vallintavirheeseen tai oikeudelliseen virheeseen. Virheen olennaisuus arvioidaan tapauskohtaisesti ottaen huomioon muun muassa sen taloudelliset vaikutukset, mahdolliset terveyshaitat ja merkitys kiinteistön aiotulle käytölle.
Jos virhe on olennainen, ostaja voi vaatia joko kaupan purkamista tai hinnanalennusta. Ostajalla voi lisäksi olla oikeus vahingonkorvaukseen, mutta sen edellytykset riippuvat virheen laadusta. Pelkkä salainen laatuvirhe ei lähtökohtaisesti oikeuta vahingonkorvaukseen.
2. Saako ostaja hinnanalennusta, jos luovutus myöhästyy?
Ei. Pelkkä myyjän viivästys ei oikeuta hinnanalennukseen. Ostaja voi vaatia sopimuksen täyttämistä, purkaa kaupan viivästyksen ollessa olennainen ja vaatia viivästyksestä aiheutuneen vahingon korvaamista.
3. Saako ostaja jättää kauppahinnan maksamatta, jos myyjä ei luovuta kiinteistöä?
Ostaja saa pidättyä kauppahinnan maksamisesta siltä osin kuin se on tarpeen hänen myyjään kohdistuvien vaatimustensa turvaamiseksi (maakaaren 2 luvun 30 §). Koko kauppahintaa ei siis saa automaattisesti jättää maksamatta. Jos ostaja pidättää perusteettomasti liian suuren summan, hän voi itse syyllistyä maksuviivästykseen.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa