» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Vallintavirhe tarkoittaa, että ostaja ei saa käyttää kiinteistöä niin kuin kaupassa on oletettu viranomaisen päätöksen, puuttuvan luvan tai määräalan muodostamisen esteen vuoksi. Tyypillisiä tilanteita ovat ilman rakennuslupaa tehty rakennus, kaava, joka estää suunnitellun rakentamisen, ja naapuriin myönnetty lupa, josta myyjä antoi väärää tietoa. Vallintavirheestä on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa, mutta laatuvirheitä koskeva viiden vuoden takaraja ei koske sitä.
Milloin kiinteistössä on vallintavirhe?
Kiinteistön vallinnalla tarkoitetaan oikeutta määrätä kiinteistöstä oikeudellisesti ja käyttää kiinteistöä. Kiinteistössä on vallintavirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kyseinen tieto voi koskea esimerkiksi voimassa olevaa kaavaa tai rakennuskieltoa.
Vallintavirheestä on myös kysymys tilanteessa, jossa myyjä on antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Kiinteistössä on vallintavirhe myös, jos myyjä on jättänyt ilmoittamatta ostajalle jostakin sellaisesta edellä määritellystä viranomaisen päätöksestä tai luvasta, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon. Lisäksi edellytetään, että laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Naapurikiinteistöä koskevasta luvasta tai päätöksestä myyjän on kerrottava vain, jos se on hänen tiedossaan (maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 3 kohta).
Myyjän ei yleensä tarvitse selostaa ostajalle kiinteistön käyttöä koskevien lakien ja asetusten sisältöä. Jos myyjä kuitenkin havaitsee, että ostajalla on virheellinen käsitys kiinteistön käyttöä rajoittavasta viranomaisen päätöksestä tai muusta vastaavasta seikasta, joka estää kiinteistön aiotun käytön, hänen on oikaistava käsitys (maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 4 kohta, HE 120/1994).
Kiinteistössä on vallintavirhe myös silloin, kun kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai siellä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa (maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 5 kohta). Vallintavirhe voi olla kyseessä, vaikka myyjä ei olisi tiennyt luvan puuttumisesta. Ostajalla on oikeus luottaa siihen, että kiinteistöä voidaan käyttää normaaliin tarkoitukseensa sopivalla tavalla.
Myydyssä määräalassa tai määräosassa on lisäksi vallintavirhe, jos sitä ei voida kiinteistönmuodostamislain 4 luvussa tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, jos se on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi (maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 6 kohta).
Mitä ostaja voi vaatia vallintavirheen perusteella?
Ostajalla on vallintavirheen johdosta oikeus hinnanalennukseen. Mikäli virhe on olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa. Virheen olennaisuutta arvioitaessa otetaan huomioon esimerkiksi vallintarajoituksen laatu, sen oletettu kesto ja mahdollisuus poistaa rajoitus poikkeusluvalla (HE 120/1994).
Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvausta vahingostaan. Myyjä vapautuu korvausvastuusta, jos hän osoittaa, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (maakaaren 2 luvun 18 §:n 2 momentti ja 32 §:n 2 momentti).
Vallintavirhe vai jokin muu virhe?
Kiinteistön virheet jaetaan kolmeen ryhmään. Laatuvirhe koskee kiinteistön kuntoa ja ominaisuuksia, kuten kosteusvauriota. Oikeudellinen virhe koskee omistusta ja toisten oikeuksia, kuten kiinnitystä tai vuokraoikeutta. Vallintavirhe koskee sitä, mitä kiinteistöllä saa viranomaisten päätösten ja lupien mukaan tehdä.
Ero vaikuttaa ostajan oikeuksiin. Salaisesta laatuvirheestä ei pääsääntöisesti saa vahingonkorvausta, mutta vallintavirheestä korvausta voi vaatia (maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentti). Lisäksi laatuvirheiden viiden vuoden ilmoitusraja ei koske vallintavirhettä.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä (maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentti). Jos kauppaa varten annetuista asiakirjoista kävi selvästi ilmi kiinteistön käyttöä koskeva rajoitus, ostajan voi olla vaikea vedota siihen virheenä. Ratkaisevaa on, mitä ostajan täytyy olettaa tienneen kaupantekohetkellä.
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta koskevat rajoitukset eivät kuitenkaan suojaa myyjää, joka on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 22 §:n 3 momentti).
Kolme erilaista tilannetta
Esimerkki 1: Ostat omakotitalon, jonka pihalla on vierasmaja. Kaupan jälkeen rakennusvalvonta ilmoittaa, että vierasmajan rakentaminen olisi edellyttänyt lupaa, jota ei ole myönnetty.
Kyseessä voi olla maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu vallintavirhe, vaikka myyjä ei olisi tiennyt luvan puuttumisesta. Arvioinnissa on otettava huomioon rakennuksen rakentamisajankohtana voimassa olleet lupavaatimukset.
Esimerkki 2: Myyjä vakuuttaa, ettei naapuritilalle ole myönnetty lupia, mutta naapuri on saanut luvan soranottoon ja myyjä tiesi siitä. Myyjä antoi virheellisen tiedon naapurikiinteistön luvasta, joten kyse on vallintavirheestä, jos tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Jos myyjä ei sanonut asiasta mitään eikä tiennyt luvasta, vallintavirhettä ei tämän perusteella ole.
Esimerkki 3: Ostat 60 000 eurolla määräalan omakotitalon rakentamista varten. Kaupan jälkeen selviää, ettei sitä voida muodostaa rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi. Kyseessä voi olla maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 6 kohdassa tarkoitettu vallintavirhe.
Jos rakentamisen este on pysyvä eikä sitä voida poistaa kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin, virhe voi olla olennainen ja ostajalla voi olla oikeus purkaa kauppa. Ratkaisu riippuu tapauksen olosuhteista.
Mitä voit vaatia ja paljonko?
Hinnanalennus määräytyy sen perusteella, kuinka paljon virhe alentaa kiinteistön arvoa kaupantekohetkellä. Laskennassa otetaan huomioon myös sovitun kauppahinnan suhde virheettömän kiinteistön käypään arvoon (maakaaren 2 luvun 31 §). Myyjän on maksettava palautettavalle summalle korkoa siitä päivästä, jona hän sai kauppahinnan.
Oletetaan, että maksoit tontista 200 000 euroa, mikä vastasi sen virheetöntä arvoa. Todellisen kaavatilanteen vuoksi tontin arvo oli kuitenkin kaupantekohetkellä vain 170 000 euroa. Tällöin hinnanalennus on lähtökohtaisesti 30 000 euroa.
Purku edellyttää olennaista virhettä. Lain esitöiden mukaan virhe on olennainen, jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata (HE 120/1994). Purussa palautetaan kiinteistö ja kauppahinta korkoineen (2 luvun 33 §).
Vahingonkorvauksena voivat tulla kyseeseen esimerkiksi virheen selvittämisestä aiheutuneet asiantuntijakulut, jos myyjä ei näytä toimineensa huolellisesti.
Määräajat
Ilmoita virheestä ja vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt se havaita. Muuten menetät oikeuden vedota virheeseen, ellei myyjä ole menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 ja 3 momentti). Viiden vuoden takaraja hallinnan luovutuksesta koskee vain laatuvirhettä ja eräitä muita sopimusrikkomuksia, joten vallintavirheeseen voi vedota myöhemminkin (25 §:n 2 momentti; HE 120/1994).
Hinnanalennus ja vahingonkorvaus vanhenevat pääsääntöisesti kolmessa vuodessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt se havaita (vanhentumislain 4 § ja 7 §:n 1 momentti). Vanhentumisen voi katkaista esimerkiksi esittämällä myyjälle vaatimuksen, jossa ilmoitetaan velan peruste ja määrä olosuhteisiin nähden riittävän tarkasti (10 §). Hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimusten vanhentuminen on katkaistava ensimmäisen kerran ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta (7 §:n 2 momentti). Katkaisemisesta alkaa kulua uusi vanhentumisaika (13 §).
Kaupan purkua koskeva kanne on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentti). Purkuvaatimukseen ei sovelleta yleistä kolmen vuoden vanhentumisaikaa, mutta pitkä passiivisuus voi johtaa purkuoikeuden menettämiseen jo ennen kymmenen vuoden määräajan päättymistä (KKO 2018:38).
Tarkista nämä ennen kauppaa
- voimassa oleva kaava ja rakennuskiellot kunnasta
- rakentamisluvat ja aiemmin myönnetyt rakennusluvat sekä niiden mukaiset piirustukset rakennusvalvonnasta, myös piharakennuksista ja laajennuksista
- naapurikiinteistöjen luvat ja päätökset, jotka voivat vaikuttaa asumiseen; kysy niistä myyjältä kirjallisesti
- määräalan kaupassa, voidaanko alue muodostaa kiinteistöksi ja rakennuspaikaksi
- myyjän kirjalliset vastaukset liitteeksi kauppakirjaan
Kun virhe on löytynyt, kokoa kauppakirja liitteineen, myynti-ilmoitus, viranomaisen päätös tai rakennusvalvonnan ilmoitus, viestit myyjän ja välittäjän kanssa sekä mahdollinen arvio virheen vaikutuksesta kiinteistön arvoon.
Mitä myyjä voi vastata?
Myyjä voi väittää, että rajoitus kävi ilmi kauppa-asiakirjoista, ettei tieto vaikuttanut kauppaan, ettei hän tiennyt naapurin luvasta tai että ilmoitus tuli liian myöhään. Vahingonkorvauksesta hän voi lisäksi vapautua osoittamalla toimineensa huolellisesti. Hinnanalennuksesta hän ei vapaudu sillä, ettei tiennyt virheestä. Jos myyjä kiistää vaatimuksesi, voit pyytää maksuttoman selvityksen siitä, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus lakikulut.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristi selvittää kaava- ja lupatilanteen yhdessä viranomaisen kanssa, arvioi, onko kyse vallinta-, laatu- vai oikeudellisesta virheestä, ja laatii myyjälle ilmoituksen, josta käyvät ilmi virhe ja vaatimukset. Apu on tarpeen erityisesti silloin, kun harkitset kaupan purkua, rajoitus estää rakentamisen tai myyjä kiistää tienneensä luvasta. Juristi myös katkaisee vanhentumisen oikein ja neuvottelee sovinnon ennen oikeudenkäyntiä. Voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta vallintavirhettä koskevassa asiassa.
Usein kysyttyä
Onko naapurin melu tai riita vallintavirhe?
Ei yleensä sellaisenaan. Vallintavirhe edellyttää, että kyse on viranomaisen luvasta tai päätöksestä, josta myyjä antoi väärää tietoa tai jonka hän jätti kertomatta.
Entä jos luvaton rakennus tehtiin jo edellisen omistajan aikana?
Se, että rakennus on edellisen omistajan rakentama, ei yksin vapauta nykyistä myyjää vastuusta. Jos rakennukselta puuttuu sen rakentamiseen tarvittu lupa, kyseessä voi olla vallintavirhe, vaikka myyjä ei olisi itse rakentanut rakennusta tai tiennyt luvan puuttumisesta.
Lupatarve arvioidaan rakennuksen rakentamisajankohtana voimassa olleiden säännösten perusteella. Vaatimus kohdistetaan omaan myyjääsi.
Koskevatko nämä säännöt myös vanhoja kauppoja?
Maakaaren säännöt koskevat maakaaren voimassa ollessa tehtyjä kauppoja. Jos kauppa on tehty ennen maakaaren voimaantuloa, sovelletaan aiempaa lakia. Jos et ole varma, mitä lakia kauppaasi sovelletaan, voit kysyä asiaa lakipuhelimesta.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa