» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistökauppa voidaan purkaa vapaaehtoisesti, jos myyjä ja ostaja sopivat siitä. Purkaminen ei tällöin edellytä virhettä tai muuta sopimusrikkomusta.
Jos toinen osapuoli ei suostu purkamiseen, kauppaa ei voida purkaa yhteisellä sopimuksella. Tällöin purkaminen edellyttää laissa säädettyä tai kauppakirjaan perustuvaa purkuoikeutta.
Purkusopimuksen muoto
Kiinteistökaupan vapaaehtoinen purkaminen on tehtävä samassa määrämuodossa kuin kiinteistökauppa. Pelkkä osapuolten välinen vapaamuotoinen sopimus ei siis riitä.
Käytännössä purkusopimus tehdään kirjallisesti. Myyjä ja ostaja tai heidän asiamiehensä allekirjoittavat sen kaupanvahvistajan läsnä ollessa, ja kaupanvahvistaja vahvistaa sopimuksen. Sopimuksen voi tehdä myös sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä (maakaaren 2 luvun 1 ja 5 §).
Jos asiamies edustaa kiinteistön takaisin luovuttavaa ostajaa, hän tarvitsee kirjallisen valtakirjan, josta käyvät ilmi asiamiehen nimi ja luovutettava kiinteistö (maakaaren 2 luvun 3 §). Pelkkä suullinen sopimus tai ilman kaupanvahvistajaa allekirjoitettu paperinen purkusopimus ei täytä lain muotovaatimuksia eikä siten sido osapuolia.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Mitä purkusopimukseen kirjataan
Kun kiinteistökauppa puretaan yhteisellä sopimuksella, osapuolet voivat sopia kauppahinnan palauttamisesta, koroista ja muista keskinäisistä suorituksista. Epäselvyyksien välttämiseksi kaikki olennaiset asiat kannattaa kirjata purkusopimukseen.
Sopimuksessa on hyvä määritellä ainakin:
- purettava kauppa, kiinteistötunnus ja alkuperäisen kauppakirjan päiväys
- palautettavan kauppahinnan määrä, maksupäivä ja mahdollinen korko
- kiinteistön hallinnan palautuspäivä ja kunto palautushetkellä
- ostajan omistusaikana tehdyt korjaukset ja niiden mahdollinen korvaaminen
- kiinteistöön kohdistuvat panttikirjat ja lainojen vakuusjärjestelyt
- se, jääkö osapuolille vielä muita vaatimuksia toisiaan kohtaan.
Panttikirjat ja lainhuuto
Jos ostaja on käyttänyt kiinteistöä pankkilainansa vakuutena, panttioikeus ei lakkaa kaupan purkamisen vuoksi. Panttioikeus pysyy voimassa, vaikka kauppa purettaisiin sopimusrikkomuksen perusteella sopimuksella tai tuomioistuimen päätöksellä (maakaaren 17 luvun 13 §). Siksi lainan takaisinmaksusta ja panttioikeuden vapauttamisesta on sovittava pankin kanssa ennen purkusopimuksen allekirjoittamista.
Kun kiinteistö palautuu myyjälle, hänen on haettava sille lainhuuto. Lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa saannon perusteena olevan purkusopimuksen tekemisestä (maakaaren 11 luvun 1 §). Jos kiinteistökauppaan liittyy epäselvyyksiä tai riita, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta kiinteistökaupassa.
Varainsiirtovero
Ostajan maksamaa varainsiirtoveroa ei palauteta pelkästään sillä perusteella, että osapuolet sopivat kaupan purkamisesta. Veron palautusta voi hakea, jos kauppa on purettu tuomioistuimen päätöksellä tai osapuolten sopimuksella tilanteessa, jossa kauppa olisi voitu purkaa myös tuomioistuimessa kauppakirjan ehdon tai sopimusrikkomuksen perusteella (varainsiirtoverolain 40 §:n 2 momentti).
Jos purkamisen taustalla on virhe tai muu sopimusrikkomus, sen perusteet kannattaa kirjata purkusopimukseen. Pelkkä kirjaus ei kuitenkaan yksin ratkaise oikeutta veronpalautukseen.
Palautusta on haettava kymmenen vuoden kuluessa verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta (varainsiirtoverolain 40 §:n 3 momentti).
Esimerkki: Ostat mökin 90 000 eurolla ja maksat varainsiirtoveroa 2 700 euroa. Kesän jälkeen huomaat, ettei mökki sovikaan perheesi tarpeisiin.
Myyjä suostuu ottamaan mökin takaisin, ja teette purkusopimuksen kaupanvahvistajan luona. Myyjä palauttaa sinulle kauppahinnan. Koska kauppa puretaan vain yhteisestä sopimuksesta eikä taustalla ole virhettä tai muuta laissa tarkoitettua purkuperustetta, maksamaasi varainsiirtoveroa ei palauteta.
Jos toinen ei suostu purkuun
Ilman osapuolten yhteistä sopimusta kiinteistönkauppa voidaan purkaa vain lakiin tai kauppakirjan ehtoon perustuvasta syystä. Jos purkamisesta syntyy riita, asia voidaan ratkaista tuomioistuimessa.
Ostajan purkuoikeus edellyttää pääsääntöisesti olennaista virhettä tai muuta olennaista sopimusrikkomusta. Ostajan on myös ilmoitettava virheestä ja vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa.
Myyjä voi puolestaan purkaa kaupan ostajan olennaisen maksuviivästyksen vuoksi vain, jos kauppakirjassa on sovittu, että kauppahinnan maksaminen on omistusoikeuden siirtymisen tai pysymisen ehtona (maakaaren 2 luvun 17–19, 23–25 ja 27–29 §).
Perusteista kerrotaan artikkelissa Kiinteistökaupan purkuperusteet ja palautuksista artikkelissa Kiinteistökaupan purkamisen seuraukset.
Juristi voi laatia purkusopimuksen, jossa sovitaan samalla kertaa kauppahinnan palauttamisesta, panttikirjoista ja vakuusjärjestelyistä, korjauskustannuksista sekä mahdollisista muista vaatimuksista luopumisesta. Jos osapuolet harkitsevat kiinteistökaupan purkamista sopimalla, voit pyytää maksuttoman selvityksen purkusopimuksen ehdoista.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa