» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kaupan purkamisella tarkoitetaan jo tehdyn ja sitovan kiinteistön kaupan purkamista.
Kiinteistökauppa voidaan purkaa kauppakirjaan otetun purkavan ehdon perusteella tai silloin, kun toisella osapuolella on lain mukaan oikeus purkaa kauppa esimerkiksi olennaisen virheen tai muun olennaisen sopimusrikkomuksen vuoksi. Lisäksi ostaja ja myyjä voivat sopia kaupan purkamisesta kiinteistökaupan määrämuodossa.
Kauppakirjan purkavan tai lykkäävän ehdon perusteella nostettava kanne kiinteistön palauttamisesta myyjälle on pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä. Ehdon voimassaoloaika on viisi vuotta, jollei lyhyemmästä voimassaoloajasta ole sovittu. Tämä kanneaika koskee kiinteistön palauttamista kauppakirjan ehdon perusteella, eikä sitä pidä sekoittaa ostajan virheeseen perustuvan purkukanteen määräaikaan (maakaaren 2 luvun 2 §).
Ostaja ja myyjä voivat sopia kiinteistön palauttamisesta myyjälle tai kaupan purkamisesta. Sopimuksessa on noudatettava kiinteistökaupan määrämuotoa. Tämä tarkoittaa, että sopimus on tehtävä kirjallisesti, molempien osapuolten on allekirjoitettava se ja kaupanvahvistajan on vahvistettava sopimus kaikkien allekirjoittajien ollessa samanaikaisesti läsnä. Sopimus voidaan tehdä myös sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä (maakaaren 2 luvun 5 §).
Ostajan on pantava kaupan purkamista koskeva kanne vireille viimeistään kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu hänelle. Kaupan purkautuessa ostajan on palautettava kiinteistön hallinta myyjälle (maakaaren 2 luvun 34 §).
Kun kiinteistön kauppa puretaan, myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle sekä maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain mukaista korkoa. Korkoa maksetaan siitä päivästä lähtien, jona myyjä sai kauppahinnan (maakaaren 2 luvun 33 § ja korkolain 3 §).
Myyjän on lisäksi korvattava ostajalle kiinteistön hoidosta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset sekä sellaiset hyödylliset kustannukset, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Korvauksen ei tarvitse vastata täysimääräisesti ostajan käyttämiä rahamääriä, vaan sen suuruus arvioidaan kustannusten tarpeellisuuden ja kiinteistölle tuottaman hyödyn perusteella.
Kaupan purkautuessa ostajan on maksettava myyjälle kohtuullinen korvaus kiinteistöstä saamastaan merkittävästä tuotosta tai hyödystä. Tavanomaisesta asumisesta ei lähtökohtaisesti tarvitse maksaa käyttökorvausta, mutta esimerkiksi kiinteistön vuokraamisesta tai puunmyynnistä saadut tulot voivat olla korvattavaa tuottoa. Jos kiinteistön arvo on ostajan toimenpiteiden vuoksi vähentynyt, hänen on korvattava myyjälle arvonalennus (HE 120/1994 vp).
Jos ostaja vaatii kaupan purkua, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta kiinteistökaupassa.
Palautuksista kerrotaan tarkemmin artikkelissa Kiinteistökaupan purkamisen seuraukset.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Mitä myyjä voi vastata purkuvaatimukseen
Purkuvaatimus ei tarkoita, että kauppa puretaan.
Myyjä voi vastustaa kaupan purkuvaatimusta vetoamalla esimerkiksi siihen, että
- kiinteistössä ei ole virhettä, koska se vastaa sovittua ja sitä, mitä vastaavan ikäiseltä, laatuiselta ja hintaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti odottaa
- ostaja tiesi virheeseen liittyvästä seikasta tai hänen täytyy olettaa tienneen siitä (maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentti)
- ostaja olisi voinut havaita laatuvirheen tavanomaisessa ennen kauppaa tehtävässä tarkastuksessa. Ostajalla ei kuitenkaan ole ilman erityistä syytä velvollisuutta tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai tehdä teknisiä tutkimuksia (maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentti)
- laatuvirhe ei ole olennainen, jolloin ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen mutta ei kaupan purkamiseen (maakaaren 2 luvun 17 §)
- ostaja ei ole ilmoittanut virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se, tai laatuvirheen tapauksessa viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Laissa on poikkeuksia, joilla määräajoista voidaan poiketa tietyissä tapauksissa (maakaaren 2 luvun 25 §).
- ostaja ei voi palauttaa kiinteistöä myyjälle tai kiinteistön arvo on alentunut ostajan toimenpiteiden vuoksi taikka ostaja on perustanut kiinteistöön panttioikeuden eikä suorita laissa edellytettyä korvausta tai vapauta kiinteistöä rasituksesta.
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta ja viiden vuoden reklamaation takarajaa koskevat rajoitukset eivät suojaa myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti esimerkiksi salaamalla tietämänsä olennaisen kosteusvaurion.
Myöskään ammattimaisesti kiinteistöjä rakentava tai myyvä elinkeinonharjoittaja ei voi vedota viiden vuoden reklamaation takarajaan, jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi (maakaaren 2 luvun 10 §).
Virheen olennaisuus on oikeudellinen arvio, jonka tuomioistuin tekee asiassa esitettyjen tosiseikkojen perusteella. Ratkaisussa KKO 2005:123 korkein oikeus korosti, ettei tuomioistuin ole sidottu asianosaisten käsitykseen siitä, onko virhe oikeudellisesti olennainen. Asianosaisten yksimielisellä käsityksellä voi kuitenkin olla merkitystä arvioinnissa.
Myyjän on siksi syytä erottaa toisistaan virheen olemassaolon myöntäminen ja sen myöntäminen, että virhe oikeuttaa kaupan purkamiseen. Pelkkä virheen olemassaolo ei vielä tarkoita, että virhe olisi olennainen.
Olennaisuuden kynnyksestä kerrotaan artikkelissa Kiinteistökaupan purkaminen vaatii olennaista virhettä.
Ostaja voi menettää purkuoikeutensa myös pitkäaikaisen toimettomuuden vuoksi. Ratkaisussa KKO 2018:38 ostaja oli ilmoittanut virheistä ja vaatinut kaupan purkamista ajoissa, mutta nosti purkukanteen vasta yli neljän vuoden kuluttua viimeisestä yhteydenotostaan myyjiin. Korkein oikeus katsoi, että ostaja oli menettänyt purkuoikeutensa passiivisuutensa vuoksi, vaikka kymmenen vuoden kanneaika ei ollut vielä päättynyt. Passiivisuuden vaikutus arvioidaan kuitenkin aina tapauskohtaisesti.
Vahingonkorvaus ja pidätysoikeus
Jos kauppa puretaan myyjän vastuulla olevan virheen tai muun sopimusrikkomuksen vuoksi, ostajalla voi olla oikeus myös vahingonkorvaukseen. Pelkän salaisen laatuvirheen perusteella vahingonkorvausta ei kuitenkaan yleensä saa. Muissa laatuvirheissä sekä muissa laissa tarkoitetuissa virheissä ja suoritusvelvollisuuden laiminlyönneissä myyjä voi vapautua vahingonkorvausvastuusta osoittamalla, ettei sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan (maakaaren 2 luvun 17 ja 32 §).
Poikkeuksena on ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavan tai myyvän elinkeinonharjoittajan vastuu, kun ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi. Tällainen myyjä voi joutua korvaamaan myös salaisesta virheestä aiheutuneet tarpeelliset korjauskustannukset ja muut tarpeelliset kustannukset, vaikka myyjä olisi toiminut huolellisesti.
Kaupan purkautuessa myyjän ei tarvitse palauttaa kauppahintaa ennen kuin ostaja palauttaa kiinteistön. Vastaavasti ostajan ei tarvitse palauttaa kiinteistöä ennen kuin myyjä palauttaa kauppahinnan. Kummallakin osapuolella on oikeus pidättyä omasta palautussuorituksestaan, kunnes toinen täyttää palautusvelvollisuutensa sekä maksaa sille kuuluvat korvaukset ja korot tai asettaa niistä hyväksyttävän vakuuden.
Esimerkki: Myyt omakotitalon 150 000 eurolla. Ostaja vaatii kaupan purkamista kosteusvaurion vuoksi, ja tuomioistuin purkaa kaupan.
Sinun on palautettava ostajalle 150 000 euron kauppahinta korkoineen. Lisäksi maksat ostajalle kohtuullisen korvauksen ostajan asentamasta lämpöpumpusta, jos se on lisännyt kiinteistön arvoa. Korvaus ei välttämättä vastaa lämpöpumpun koko hankinta- ja asennushintaa.
Ostaja puolestaan palauttaa kiinteistön sinulle. Koska ostaja on käyttänyt taloa vain tavanomaiseen omaan asumiseensa, hänen ei lähtökohtaisesti tarvitse maksaa asumisestaan erillistä käyttökorvausta.
Kun purkuvaatimus tulee
Pyydä ostajalta kirjallinen selvitys havaitusta virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista. Ilmoita haluavasi tutustua virheeseen ja tarkastaa kiinteistön ennen rakenteiden avaamista tai korjaustöiden aloittamista. Kerää talteen kauppakirja, myyntiesite, kuntotarkastusraportti, tiedot kiinteistöön tehdyistä korjauksista sekä kaikki ostajan kanssa käyty viestinvaihto.
Myyjällä ei ole maakaaren perusteella yleistä oikeutta korjata kiinteistön virhettä ja siten estää ostajaa vaatimasta kaupan purkamista. Osapuolet voivat kuitenkin sopia virheen korjaamisesta, hinnanalennuksesta tai muusta sovintoratkaisusta.
Riidan oikeudenkäyntikulujen riski kannattaa arvioida ajoissa. Ratkaisussa KKO 2022:56 ostajat vaativat noin 106 600 euron hinnanalennusta mutta saivat 32 000 euroa. Myyjät olivat aiemmin tarjonneet sovinnoksi 50 000 euroa, mutta tarjous sisälsi myös muista kauppaan liittyvistä vaatimuksista luopumisen. Korkein oikeus otti sovintotarjoukset ja vaatimusten osittaisen menestymisen huomioon ja velvoitti ostajat korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikuluja yhteensä 32 000 euroa. Ratkaisu osoittaa, että osittainenkin voitto voi johtaa huomattavaan oikeudenkäyntikuluvastuuseen.
Myyjän oikeus purkaa kiinteistökauppa on erotettava ostajan purkuoikeudesta. Myyjä voi lain nojalla purkaa kaupan ostajan olennaisen maksuviivästyksen vuoksi tai silloin, kun on ilmeistä, ettei ostaja tule maksamaan kauppahintaa. Purkaminen edellyttää kuitenkin, että kauppakirjassa on sovittu kauppahinnan maksamisen olevan omistusoikeuden siirtymisen tai pysymisen ehtona (maakaaren 2 luvun 28 ja 29 §).
Lisäksi kauppakirjaan voidaan ottaa purkava ehto, jonka perusteella kauppa voidaan purkaa ehdossa sovituissa tilanteissa. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen purkuvaatimuksen perusteista.
Tästä kerrotaan artikkelissa Kiinteistökaupan purkaminen myyjän toimesta.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa