» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Jos kaupan kohteena olleessa kiinteistössä ilmenee virhe, ostajalla voi olla oikeus vaatia hinnanalennusta tai virheen ollessa olennainen, kaupan purkua. Näin on esimerkiksi silloin, jos kaupan kohteena ollut kiinteistö ei vastaa sovittua tai jos sitä ei voida käyttää tarkoitetulla tavalla.
Ostajalla voi olla oikeus hinnanalennukseen tai olennaisen sopimusrikkomuksen perusteella kaupan purkuun myös silloin, jos myyjä vahingoittaa kiinteistöä tai käyttää sitä oikeudettomasti kaupanteon jälkeen ennen hallinnan luovutusta. Samat seuraamukset voivat tulla kyseeseen, jos myyjä laiminlyö kauppaan liittyvän muun suoritusvelvollisuutensa.
Jos myyjä ei luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana, ostaja voi vaatia sopimuksen täyttämistä tai, jos viivästys on olennainen eikä ostaja ota kiinteistöä vastaan, purkaa kaupan. Ostajalla voi lisäksi olla oikeus vahingonkorvaukseen. Pelkkä hallinnan luovutuksen viivästyminen ei kuitenkaan oikeuta hinnanalennukseen.
Hinnanalennus ei ole kaupan purkamiseen nähden ensisijainen oikeussuojakeino, jota ostajan olisi vaadittava ennen purkua. Kiinteistön virheen perusteella ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus hinnanalennukseen. Jos virhe on olennainen, ostaja voi valita, vaatiiko hän hinnanalennusta vai kaupan purkamista. Purkaminen ei siis edellytä, että ostaja olisi ensin vaatinut hinnanalennusta (maakaaren 2 luvun 17–19 §; HE 120/1994 vp).
Kiinteistökaupan purkaminen lain perusteella edellyttää lähtökohtaisesti olennaista virhettä tai muuta olennaista sopimusrikkomusta. Myyjä ja ostaja voivat kuitenkin myös sopia kaupan purkamisesta ilman, että laissa säädetyt purkuedellytykset täyttyvät.
Lisäksi kauppakirjaan voidaan ottaa purkava ehto, jonka perusteella kauppa purkautuu sovittujen edellytysten täyttyessä. Purkavasta ehdosta on sovittava maakaaren 2 luvun 2 §:ssä säädetyllä tavalla, ja kaupan purkamista koskeva sopimus on tehtävä maakaaren 2 luvun 5 §:n edellyttämässä muodossa.
Hinnanalennuksen tai kaupan purkamisen lisäksi ostajalla voi olla oikeus vahingonkorvaukseen. Pelkän salaisen laatuvirheen perusteella vahingonkorvausta ei kuitenkaan yleensä saa. Poikkeuksena on tilanne, jossa ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä. Tällöin myyjä voi olla velvollinen korvaamaan myös salaisesta virheestä aiheutuneet tarpeelliset korjauskustannukset ja muut tarpeelliset kustannukset huolimattomuudestaan riippumatta.
Virheen tai muun sopimusrikkomuksen olennaisuutta arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Olennainen virhe voi olla kyseessä esimerkiksi silloin, kun myyjä ei omista myymäänsä kiinteistöä. Tällöin kyse on oikeudellisesta virheestä, jonka seurauksena ostaja voi joutua luovuttamaan kiinteistön sen oikealle omistajalle, ellei häntä suojaa vilpittömässä mielessä tehdyn saannon suoja (maakaaren 2 luvun 19 § ja 13 luku).
Vaikeammin arvioitavia ovat tilanteet, joissa kiinteistö ei vastaa täysin sovittua. Vähäinen poikkeama sovitusta ei yleensä oikeuta kaupan purkamiseen, sillä purku edellyttää olennaista virhettä.
Virheen olennaisuus ei kuitenkaan riipu yksinomaan sen laajuudesta tai korjauskustannuksista. Myös suhteellisen vähäinen puute voi olla ostajalle olennainen, jos se estää kiinteistön käyttämisen sovittuun tai muuten myyjän tiedossa olleeseen tarkoitukseen. Tällöin kaupan purkaminen voi tulla kyseeseen, vaikka hinnanalennus olisi myös mahdollinen seuraamus.
Jos mietit, kumpaa kannattaa vaatia, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta kiinteistökaupassa.
Lain esitöiden mukaan virheen olennaisuutta arvioitaessa on otettava huomioon muun muassa se, voiko ostaja käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla ja voidaanko virhe korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin (HE 120/1994 vp). Kaupan purkamiseen oikeuttavalle virheelle ei ole kiinteää korjauskustannusten prosenttirajaa, vaan olennaisuus arvioidaan tapauskohtaisesti (KKO 2015:58).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Mitä voit vaatia missäkin tilanteessa
Maakaari antaa ostajalle erilaisia oikeuksia sen mukaan, millaisesta virheestä tai sopimusrikkomuksesta on kyse:
- Laatuvirhe, esimerkiksi kosteusvaurio tai virheellinen tieto rakennuksen rakenteista: ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkua. Lisäksi ostajalla voi olla oikeus vahingonkorvaukseen, jos kiinteistö ei vastaa sovittua, myyjä on antanut virheellistä tietoa, laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa tai jättänyt oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen. Pelkän salaisen virheen perusteella vahingonkorvausta ei yleensä saa, mutta ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavan tai myyvän elinkeinonharjoittajan vastuuseen liittyy poikkeus (maakaaren 2 luvun 17 §).
- Vallintavirhe, esimerkiksi virheellinen tieto kaavoituksesta: ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai olennaisen virheen perusteella kaupan purkua. Ostajalla voi olla myös oikeus vahingonkorvaukseen (maakaaren 2 luvun 18 §).
- Oikeudellinen virhe, esimerkiksi myyjä ei omista kiinteistöä: ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai olennaisen virheen perusteella kaupan purkua sekä vahingonkorvausta.
- Myyjä laiminlyö kiinteistön asianmukaisen hoidon, käyttää sitä oikeudettomasti tai muutoin huolimattomuudellaan vahingoittaa sitä kaupan jälkeen ennen hallinnan luovutusta: ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai olennaisen sopimusrikkomuksen perusteella kaupan purkua sekä vahingonkorvausta (maakaaren 2 luvun 23 §).
- Myyjä laiminlyö sovitun rakentamisvelvollisuuden tai muun kauppaan liittyvän suoritusvelvollisuuden: ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai olennaisen sopimusrikkomuksen perusteella kaupan purkua sekä vahingonkorvausta (maakaaren 2 luvun 24 §).
- Myyjä ei luovuta kiinteistön hallintaa tai lainhuudon saamiseksi tarvittavia asiakirjoja sovittuna ajankohtana: ostaja voi vaatia sopimuksen täyttämistä tai olennaisen viivästyksen perusteella kaupan purkua sekä vahingonkorvausta (maakaaren 2 luvun 27 §).
Myyjä voi vapautua virheeseen tai muun suoritusvelvollisuuden laiminlyöntiin perustuvasta vahingonkorvausvastuusta, jos hän osoittaa, ettei sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan (maakaaren 2 luvun 32 § 2 momentti).
Poikkeuksena on ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavan tai myyvän elinkeinonharjoittajan vastuu, kun ostaja hankkii kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi. Tällainen myyjä voi olla velvollinen korvaamaan myös salaisesta virheestä aiheutuneet tarpeelliset korjauskustannukset ja muut tarpeelliset kustannukset, vaikka myyjä olisi toiminut huolellisesti (maakaaren 2 luvun 10 § 3 kohta).
Hinnanalennus määräytyy sen perusteella, kuinka paljon kiinteistön arvo on virheen vuoksi alentunut kaupantekohetkellä. Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus lasketaan vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnan osalle korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
Käytännössä hinnanalennuksen määrää arvioidaan usein virheen korjauskustannusten perusteella. Korjauskustannukset eivät kuitenkaan automaattisesti vastaa hinnanalennuksen määrää, sillä arvioinnissa otetaan huomioon muun muassa rakennuksen ikä, korjausten vaikutus sen tasoon ja käyttöikään sekä virheen vaikutus kiinteistön arvoon.
Kaksi esimerkkiä
Esimerkki: Ostat omakotitalon 200 000 eurolla. Muutaman kuukauden kuluttua yläpohjasta löytyy kosteusvaurio, josta kumpikaan kaupan osapuoli ei tiennyt eikä jonka olemassaoloa ostajan olisi pitänyt havaita ennen kauppaa. Korjauskustannukset ovat noin 20 000 euroa, ja talossa voi asua korjausten aikana.
Virhe ei näiden tietojen perusteella välttämättä ole niin olennainen, että kaupan purkaminen olisi mahdollista. Voit kuitenkin vaatia hinnanalennusta, jos talo poikkeaa virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä vastaavalta talolta voidaan perustellusti odottaa.
Jos myyjä on yksityishenkilö, et lähtökohtaisesti saa salaisen virheen perusteella vahingonkorvausta esimerkiksi muuttokuluista. Jos taas olet ostanut talon asunnoksesi ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavalta tai myyvältä elinkeinonharjoittajalta, myyjä voi joutua korvaamaan myös salaisesta virheestä aiheutuneet tarpeelliset korjauskustannukset ja muut tarpeelliset kustannukset, vaikka se olisi toiminut huolellisesti.
Esimerkki: Myyjän on sovittu luovuttavan talon hallinta 1. kesäkuuta, mutta hän muuttaa pois vasta kaksi kuukautta myöhemmin.
Kyseessä on myyjän viivästys, jonka perusteella et voi vaatia hinnanalennusta. Voit kuitenkin vaatia myyjältä sopimuksen täyttämistä ja viivästyksestä aiheutuneiden vahinkojen korvaamista, esimerkiksi tarpeellisia ja kohtuullisia väliaikaisen asumisen lisäkustannuksia.
Jos viivästys on olennainen etkä ole ottanut kiinteistöä hallintaasi, sinulla voi olla oikeus purkaa kauppa.
Määräajat
Virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se (maakaaren 2 luvun 25 §). Jos ilmoitusta ei tehdä ajoissa, ostaja menettää lähtökohtaisesti oikeutensa vedota virheeseen.
Laatuvirheestä sekä maakaaren 2 luvun 23 §:n 1 momentissa ja 24 §:ssä tarkoitetuista sopimusrikkomuksista on lisäksi ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta.
Ostaja voi kuitenkin vedota virheeseen määräajan päättymisestä huolimatta, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Viiden vuoden takaraja ei myöskään koske myyjää, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä (maakaaren 2 luvun 25 § 2 ja 3 momentti).
Virheilmoituksen muoto on vapaa, mutta se kannattaa tehdä kirjallisesti, jotta ilmoituksen sisältö ja ajankohta voidaan tarvittaessa osoittaa jälkikäteen.
Kaupan purkamista koskeva kanne on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 34 § 3 momentti). Ostaja voi kuitenkin menettää purkuoikeutensa jo ennen määräajan päättymistä, jos hän jää virheilmoituksen ja purkuvaatimuksen esittämisen jälkeen pitkäksi aikaa passiiviseksi.
Ratkaisussa KKO 2018:38 ostaja menetti purkuoikeutensa yli neljä vuotta kestäneen toimettomuuden vuoksi. Passiivisuuden vaikutus arvioidaan tapauskohtaisesti.
Hinnanalennus- ja vahingonkorvaussaatava vanhenevat lähtökohtaisesti kolmessa vuodessa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Vanhentuminen on katkaistava myös ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta (velan vanhentumisesta annetun lain 4, 7, 10 ja 11 §).
Kaupan purkamisen yhteydessä palautettavan kauppahinnan vanhentumisajan alkamishetki ei ole yhtä yksiselitteinen kuin hinnanalennus- tai vahingonkorvaussaatavan. Oikeudenmenetysten välttämiseksi on turvallisinta huolehtia myös kauppahinnan palautusvaatimuksen vanhentumisen katkaisemisesta viimeistään kolmen vuoden kuluessa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että kaupan purkamista koskeva kanne olisi aina nostettava kolmen vuoden kuluessa virheen havaitsemisesta.
Ratkaisussa KKO 2013:23 korkein oikeus katsoi, että lainvoimaisesti hylätty kaupan purkamista koskeva kanne esti ostajaa vaatimasta myöhemmässä oikeudenkäynnissä hinnanalennusta samojen virheiden perusteella. Tämän vuoksi ostajan kannattaa esittää hinnanalennusvaatimus jo purkukanteen yhteydessä toissijaisena vaatimuksena.
Milloin juristista on hyötyä?
Juristi käy läpi kauppakirjan, myyjän antamat tiedot ja kuntotarkastusraportin sekä arvioi, millaisesta virheestä tai sopimusrikkomuksesta on kyse ja mitä seuraamuksia ostaja voi vaatia. Juristi auttaa laatimaan virheilmoituksen ja siihen perustuvat vaatimukset sekä neuvottelemaan myyjän kanssa.
Oikeudellista apua kannattaa hankkia mahdollisimman varhain, mieluiten ennen lopullisten vaatimusten esittämistä myyjälle.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa