» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistön myyjän tiedonantovelvollisuutta rajoittaa ostajan velvollisuus tarkastaa kiinteistö ennen kaupantekoa. Ostajan tulee tutustua kiinteistöön ja sen ominaisuuksiin huolellisesti sekä selvittää, antavatko myyjältä saadut tiedot ja tarkastuksessa havaitut seikat aihetta laajemmalle selvitykselle. Kiinteistön kaupassa ostajalla on aina velvollisuus tarkastaa kiinteistö ennen kaupantekoa. Tämä on tärkeää muistaa, sillä ostaja ei saa laatuvirheenä vedota sellaiseen seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupantekoa.
Kiinteistön tarkastus tulee suorittaa tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan olettaa yleisesti käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ilman erityistä syytä ostajalla ei ole velvollisuutta tarkistaa sellaisia seikkoja, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Jos kiinteistössä kuitenkin on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteusvaurion merkkejä, ostajan tulee ryhtyä tarkempiin tutkimuksiin. Kyseisessä tilanteessa asiantuntija-apuun turvautuminen on suositeltavaa.
Ostaja ei saa virheenä vedota sellaiseen seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Virheen perusteena ei voi siten olla esimerkiksi sellainen erääntyvä julkisoikeudellinen maksu, joka on suuruudeltaan tavanomainen ja koskee käytännössä kaikkia kiinteistöjä. Ostajalla ei ole kuitenkaan ilman erityistä syytä velvollisuutta tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä. On myös tärkeää huomata, että mikäli myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, hän ei vapaudu virhevastuustaan. Ostaja voi siis tällöin vedota sellaisiinkin seikkoihin, jotka hänen olisi tullut huomata kiinteistöä tarkastaessaan.
Kuinka tarkasti ostajan tulee tarkastaa kiinteistö?
Ostajan on suoritettava kiinteistön tarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön, eikä ostajan oleteta käyttävän apunaan asiantuntijan, kuten kuntotarkastajan apua.
Mikäli myyjän antamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisten vikojen tai vaurioiden olemassaoloa, joita ei tavanomaisessa tarkastuksessa voitaisi selvittää, voi ostaja tyytyä tavanomaiseen aistinvaraiseen tarkastamiseen. Ostajan tarkastusvelvollisuus myös ulottuu vain niihin kiinteistön osiin, jotka voidaan tutkia esteittä. Esteettömyydellä tarkoitetaan tässä yhteydessä sitä, ettei ostajan tarvitse ulottaa tarkastelua esimerkiksi rakennuksen rakenteiden sisäpuolelle.
Huomaathan, että ostajan olisi myös tärkeää tutustua ainakin seuraaviin kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin; lainhuutotodistus, rasitustodistus, mahdolliset vuokrasopimukset, kiinteistörekisteriote, kaavaote, rakennuslupa-asiakirjat sekä liittymiin, kuten vesi- ja sähköliittymiin liittyvät sopimukset. Tämän lisäksi ostajan olisi myös hyvä selvittää, onko kiinteistöön kohdistuvat maksut, kuten kiinteistöverot maksettu.
Tarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttavat seikat
Tarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttavat muun muassa kiinteistön ikä ja sen kunto. Esimerkiksi vanhan rakennuksen tarkastaminen vaatii luonnollisesti suurempaa huolellisuutta kuin vasta rakennetun rakennuksen. Huolellisempaa tarkastamista voidaan edellyttää myös silloin, kun ostajalla on esimerkiksi rakennusalan koulutus taikka tavanomaista enemmän tietoa rakennuksista.
Mitä kiinteistön ostajan ei tarvitse tarkastaa?
Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä myöskään ulottaa tarkastusta sellaisiin kiinteistöä koskeviin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä tai järjestelyjä. Ostajan ei siis tarvitse esimerkiksi purkaa rakenteita tai ottaa niistä näytteitä.
Missä tilanteissa ostajan tulee ryhtyä laajempiin selvityksiin?
Mikäli kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, on ostajan kuitenkin suoritettava tarkempi tutkimus, joka saattaa edellyttää myös asiantuntijan käyttämistä. Näin esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen. Tarkempaa tutkimusta vaativat esimerkiksi kosteuden jättämät jäljet seinässä. Tarve tarkemmalle tutkimukselle voi tulla esiin ostajan suorittaman tarkastuksen myötä, mutta usein myös myyjä saattaa kehottaa ostajaa tutkimaan kiinteistön kunnon tarkemmin.
Pelkät tarkastuksessa havaitut riskitekijät ilman havaintoja tai epäilyä varsinaisista vaurioista eivät sen sijaan vielä anna erityistä syytä tavanomaista laajempiin tutkimuksiin. Näin on katsottu olleen esimerkiksi korkeimman oikeuden ratkaisussa, jossa kaupantekoa edeltävässä kuntotarkastuksessa oli todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka olivat heikentäneet katon kestävyyttä, ja savuhormin juurihuovan tiiviys oli ollut puutteellinen. Koska katon vuotamista ei kuitenkaan ollut havaittu tai epäilty, korkein oikeus katsoi, ettei kuntotarkastusraportista ilmenneiden tietojen perusteella ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa olisi kosteusvaurio, eikä ostajalla näin ollen ollut erityistä syytä tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi.
Mikäli edellytykset laajempaan tutkimukseen ovat olemassa, voi ostaja myyjän suostumuksella itse ryhtyä toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai vaihtoehtoisesti vaatia myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.
Mitä ostajan tarkastusvelvollisuuden laiminlyönnistä seuraa?
Kiinteistökaupassa ostaja ei voi vedota laatuvirheenä sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Mikäli ostajan katsotaan tehneen tarkastuksen esimerkiksi liian nopeasti tai puutteellisesti, eikä hän tästä syystä ole huomannut kaikkia merkittäviä kiinteistön ominaisuuksia ja vikoja, on ostaja vastuussa omasta huolimattomuudestaan. Tämä taas tarkoittaa sitä, ettei ostaja voi vaatia myyjältä esimerkiksi hinnanalennusta tai kaupan purkua.
Miten myyjän tiedonantovelvollisuus vaikuttaa ostajan tarkastusvelvollisuuteen?
Kiinteistön myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle ennen kauppaa ostopäätöksen kannalta merkitykselliset tiedot. Näin ollen myyjä siis vastaa sekä virheellisten tietojen antamisesta että tiedossaan olevien, kaupan kannalta merkityksellisten seikkojen ilmoittamatta jättämisestä. Tämä myyjän tiedonantovelvollisuus ei kuitenkaan ulotu niihin kiinteistöä koskeviin seikkoihin, jotka ostaja on itse voinut havaita suorittamassaan tarkastuksessa. Myyjä ei myöskään ole vastuussa niistä tiedoista, joiden ei voida olettaa vaikuttaneen ostopäätökseen.
Myyjän näkökulmasta ostajan tarkastusvelvollisuuden tarkoituksena on siis tasapainottaa velvollisuuksia siten, ettei myyjän virhevastuu muodostu liian ankaraksi. On kuitenkin huomattava, ettei myyjä voi vapautua vastuusta mikäli tämän katsotaan menetelleen kunnianvastaisesti, arvottomasti taikka törkeän huolimattomasti. Näin katsotaan olevan esimerkiksi silloin, kun myyjä on tahallaan antanut kiinteistöä koskevia harhaanjohtavia tai vääriä tietoja.
Huomaathan, että ostajan saamat kiinteistöä koskevat tiedot olisi aina hyvä merkitä kauppakirjaan. Näin siksi, että mahdollisissa riitatilanteissa myyjän tiedonantovelvollisuuden ja toisaalta ostajan tarkastusvelvollisuuden täyttyminen voidaan tarpeen tullen todistaa jälkikäteen. Ostaja kun ei voi vedota sellaiseen kiinteistöä koskevaan laatuvirheeseen, josta hän on ollut kaupantekohetkellä tietoinen.
Yhteenveto
- Kiinteistökaupassa myyjällä on tiedonantovelvollisuus ja ostajalla on velvollisuus tarkastusvelvollisuus eli velvoite tarkastaa kiinteistö ennen kauppaa.
- Ostajan vastuulla on selvittää huolellisesti, pitävätkö myyjän antamat tiedot paikkaansa ja onko kiinteistössä silmämääräisesti havaittavia virheitä.
- Ostajalla ei ole oikeutta vedota laatuvirheenä virheisiin, jotka on havaittu tarkastuksessa tai jotka olisi tullut havaita siinä. Ostaja ei myöskään voi vedota seikkoihin, joista hänen olisi voinut olettaa olleen muuten tietoinen.
- Ostajan vastuu tarkastaa kiinteistö kattaa kohdat, jotka voidaan tarkastaa ilman ammattilaisen apua. Kuitenkin, jos ostajalla on esimerkiksi rakennusalan koulutus ja siten enemmän tietoa, häneltä saatetaan vaatia tarkempaa huolellisuutta tarkastusta tehdessään.
- Ilman erityistä syytä, ostajalla ei ole velvollisuutta tarkastaa kiinteistön seikkoja, jotka vaativat teknistä osaamistä tai tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
- Jos ostajan tarkastuksessa on kuitenkin havaittavissa merkkejä esimerkiksi kosteusvauriosta, ostajan tulee ryhtyä tarkempiin tutkimuksiin.
- Pelkät riskitekijät tai epäilyt eivät velvoita ostajaa laajempaan tarkastukseen.
- Ostajalla ei ole ilman erityistä syytä velvollisuutta lähteä selvittämään myyjän tietojen paikkansapitävyyttä.
- Myyjällä on virhevastuu virheistä, jotka ovat voineet syntyä hänen huolimattomien toimiensa seurauksena, vaikka kiinteistön hallinnan luovuttamisesta olisikin kulunut jo aikaa.
- Mikäli ostaja ei käytä oikeuttaan tarkastukseen, hän menettää oikeuden vedota seikkoihin, jotka olisi pitänyt havaita ennen kauppaa.
- Jos ostajan katsotaan tehneen tarkastuksen huolimattomasti, virheet laitetaan hänen huolimattomuutensa piikkiin.
- Myyjä ei vapaudu täysin virhevastuustaan ostajan tarkastuksen myötä, sillä esimerkiksi tietojen pidättäminen ostajalta tai virheelliset tiedot voidaan laskea virheiksi.
Summary in English
- Although the seller has an obligation to notify a buyer, the buyer has always an obligation to inspect the estate before the sale.
- It's the buyer's responsibility to clarify if the information the seller has provided is correct.
- The buyer does not have a right to appeal on quality defects, that should have been detected during the initial inspection, or on defects, that can be assumed to have been known by the buyer.
- The obligation to inspect covers aspects that can be detected through a superficial inspection, without help from a professional. However, if the buyer is professional or has a degree in construction, the requirements for the inspection might be greater.
- Without a significant reason, the buyer does not have an obligation to do wider inspections, that require technical work, like checking the foundation of the estate.
- If there are signs of a significant damage, like moisture damage, the buyer must complete more thorough inspection. Suspicions or risky elements are not reasonings, that oblige for a wider inspection.
- Without a heavy reason, the buyer does not have to check the validity of seller's claims.
- The seller has the obligation to compensate defects, that have been formed from the seller's negligence.
- If the buyer does not complete the inspection, or they do it recklessly, they lose their right to appeal on defects, that could have been notived through the inspection.
- Even though the seller has the obligation to notify the seller about the aspects of the estate, the obligation to inspect gives some balance to seller's responsibilities. The seller does not get fully released from their responsibilities through the inspection, because other ways can lead to compensations, like keeping information from the buyer or telling them wrongful information.
Kysymyksiä ja vastauksia
1. Mitä seikkoja ostajan ei tarvitse tarkastaa kiinteistössä?
Ostajan ei tarvitse ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta sellaisiin kiinteistöä koskeviin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä tai toimenpiteitä, kuten rakenteisiin kajoamista.
2. Täytyykö kiinteistöä tarkastaessa käyttää kuntotarkastajaa?
Vaikka asiantuntijan suorittama kuntotarkastus onkin nykypäivänä enemmänkin sääntö kuin poikkeus, ei ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuulu asiantuntijan käyttäminen.
3. Missä tilanteissa ostajan on ryhdyttävä tavanomaista laajempiin tutkimuksiin?
Mikäli kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, on ostajan suoritettava tarkempi tutkimus, joka saattaa edellyttää esimerkiksi kuntotarkastuksen teettämistä tai muunnlaista rakennusalan asiantuntijan käyttämistä.
4. Miten voin varmistaa, että olen huomioinut kaikki kiinteistön ostajalle kuuluvat velvollisuudet?
Mikäli tarvitset apua kiinteistökauppaan liittyvissä asioissa tai haluat varmistaa, mitä velvollisuuksia sinulla kiinteistön ostajana on, voit ottaa yhteyttä kiiteistöoikeuteen erikoistuneeseen juristiimme. Asiantuntijan opastuksella voit tehokkaasti välttää mahdolliset kiinteistökauppaan liittyvät ongelmat ja riitaisuudet.
Aiheesta muualla
- Maakaari (Finlex)
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa