Minilex - Lakipuhelin

Ostajan velvollisuus tarkastaa kiinteistö

» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »

Kiinteistön myyjän tiedonantovelvollisuutta rajoittaa ostajan velvollisuus tarkastaa kiinteistö ennen kaupantekoa. Ostajan tulee tutustua kiinteistöön ja sen ominaisuuksiin huolellisesti sekä selvittää, antavatko myyjältä saadut tiedot ja tarkastuksessa havaitut seikat aihetta laajemmalle selvitykselle.Kiinteistön kaupassa ostajalla on aina velvollisuus tarkastaa kiinteistö ennen kaupantekoa. Tämä on tärkeä muistaa, sillä ostaja ei saa laatuvirheenä vedota sellaiseen seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.

Kiinteistön tarkastus tulee suorittaa tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan olettaa yleisesti käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ilman erityistä syytä ostajalla ei ole velvollisuutta tarkistaa sellaisia seikkoja, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Jos kiinteistössä kuitenkin on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteusvaurion merkkejä, ostajan tulee ryhtyä tarkempiin tutkimuksiin. Kyseisenlaisessa tilanteessa asiantuntija-apuun turvautuminen on suositeltavaa.

Ostaja ei saa virheenä vedota sellaiseen seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Virheen perusteena ei voi siten olla esimerkiksi sellainen erääntyvä julkisoikeudellinen maksu, joka on suuruudeltaan tavanomainen ja koskee käytännössä kaikkia kiinteistöjä. Ostajalla ei ole kuitenkaan ilman erityistä syytä velvollisuutta tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä. On myös tärkeää huomata, että mikäli myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, hän ei vapaudu virhevastuustaan. Ostaja voi siis tällöin vedota sellaisiinkin seikkoihin, jotka hänen olisi tullut huomata kiinteistöä tarkastaessaan.

Kuinka tarkasti ostajan tulee tarkastaa kiinteistö?

Ostajan on suoritettava kiinteistön tarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön, eikä ostajan oleteta käyttävän apunaan asiantuntijan, kuten kuntotarkastajan apua.

Mikäli myyjän antamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisten vikojen tai vaurioiden olemassaoloa, joita ei tavanomaisessa tarkastuksessa voitaisi selvittää, voi ostaja tyytyä tavanomaiseen aistinvaraiseen tarkastamiseen. Ostajan tarkastusvelvollisuus myös ulottuu vain niihin kiinteistön osiin, jotka voidaan tutkia esteittä. Esteettömyydellä tarkoitetaan tässä yhteydessä sitä, ettei ostajan tarvitse ulottaa tarkastelua esimerkiksi rakennuksen rakenteiden sisäpuolelle.

Huomaathan, että ostajan olisi myös tärkeää tutustua ainakin seuraaviin kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin; lainhuutotodistus, rasitustodistus, mahdolliset vuokrasopimukset, kiinteistörekisteriote, kaavaote, rakennuslupa-asiakirjat sekä liittymiin, kuten vesi- ja sähköliittymiin liittyvät sopimukset. Tämän lisäksi ostajan olisi myös hyvä selvittää, onko kiinteistöön kohdistuvat maksut, kuten kiinteistöverot maksettu.

Tarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttavat seikat

Tarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttavat muun muassa kiinteistön ikä ja sen kunto. Esimerkiksi vanhan rakennuksen tarkastaminen vaatii luonnollisesti suurempaa huolellisuutta kuin vasta rakennetun rakennuksen. Huolellisempaa tarkastamista voidaan edellyttää myös silloin, kun ostajalla on esimerkiksi rakennusalan koulutus taikka tavanomaista enemmän tietoa rakennuksista.

Mitä kiinteistön ostajan ei tarvitse tarkastaa?

Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä myöskään ulottaa tarkastusta sellaisiin kiinteistöä koskeviin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä tai järjestelyjä. Ostajan ei siis tarvitse esimerkiksi purkaa rakenteita tai ottaa niistä näytteitä.

Missä tilanteissa ostajan tulee ryhtyä laajempiin selvityksiin?

Mikäli kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, on ostajan kuitenkin suoritettava tarkempi tutkimus, joka saattaa edellyttää myös asiantuntijan käyttämistä. Näin esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen. Tarkempaa tutkimusta vaativat esimerkiksi kosteuden jättämät jäljet seinässä. Tarve tarkemmalle tutkimukselle voi tulla esiin ostajan suorittaman tarkastuksen myötä, mutta usein myös myyjä saattaa kehottaa ostajaa tutkimaan kiinteistön kunnon tarkemmin.

Pelkät tarkastuksessa havaitut riskitekijät ilman havaintoja tai epäilyä varsinaisista vaurioista eivät sen sijaan vielä anna erityistä syytä tavanomaista laajempiin tutkimuksiin. Näin on katsottu olleen esimerkiksi korkeimman oikeuden ratkaisussa, jossa kaupantekoa edeltävässä kuntotarkastuksessa oli todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka olivat heikentäneet katon kestävyyttä, ja savuhormin juurihuovan tiiviys oli ollut puutteellinen. Koska katon vuotamista ei kuitenkaan ollut havaittu tai epäilty, korkein oikeus katsoi, ettei kuntotarkastusraportista ilmenneiden tietojen perusteella ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa olisi kosteusvaurio, eikä ostajalla näin ollen ollut erityistä syytä tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi.

Mikäli edellytykset laajempaan tutkimukseen ovat olemassa, voi ostaja myyjän suostumuksella itse ryhtyä toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai vaihtoehtoisesti vaatia myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.

Mitä ostajan tarkastusvelvollisuuden laiminlyönnistä seuraa?

Kiinteistökaupassa ostaja ei voi vedota laatuvirheenä sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Mikäli ostajan katsotaan tehneen tarkastuksen esimerkiksi liian nopeasti tai puutteellisesti, eikä hän tästä syystä ole huomannut kaikkia merkittäviä kiinteistön ominaisuuksia ja vikoja, on ostaja vastuussa omasta huolimattomuudestaan. Tämä taas tarkoittaa sitä, ettei ostaja voi vaatia myyjältä esimerkiksi hinnanalennusta tai kaupan purkua.

Miten myyjän tiedonantovelvollisuus vaikuttaa ostajan tarkastusvelvollisuuteen?

Kiinteistön myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle ennen kauppaa ostopäätöksen kannalta merkitykselliset tiedot. Näin ollen myyjä siis vastaa sekä virheellisten tietojen antamisesta että tiedossaan olevien, kaupan kannalta merkityksellisten seikkojen ilmoittamatta jättämisestä. Tämä myyjän tiedonantovelvollisuus ei kuitenkaan ulotu niihin kiinteistöä koskeviin seikkoihin, jotka ostaja on itse voinut havaita suorittamassaan tarkastuksessa. Myyjä ei myöskään ole vastuussa niistä tiedoista, joiden ei voida olettaa vaikuttaneen ostopäätökseen.

Myyjän näkökulmasta ostajan tarkastusvelvollisuuden tarkoituksena on siis tasapainottaa velvollisuuksia siten, ettei myyjän virhevastuu muodostu liian ankaraksi. On kuitenkin huomattava, ettei myyjä voi vapautua vastuusta mikäli tämän katsotaan menetelleen kunnianvastaisesti, arvottomasti taikka törkeän huolimattomasti. Näin katsotaan olevan esimerkiksi silloin, kun myyjä on tahallaan antanut kiinteistöä koskevia harhaanjohtavia tai vääriä tietoja.

Huomaathan, että ostajan saamat kiinteistöä koskevat tiedot olisi aina hyvä merkitä kauppakirjaan. Näin siksi, että mahdollisissa riitatilanteissa myyjän tiedonantovelvollisuuden ja toisaalta ostajan tarkastusvelvollisuuden täyttyminen voidaan tarpeen tullen todistaa jälkikäteen. Ostaja kun ei voi vedota sellaiseen kiinteistöä koskevaan laatuvirheeseen, josta hän on ollut kaupantekohetkellä tietoinen.

Kysymyksiä ja vastauksia

Mitä seikkoja ostajan ei tarvitse tarkastaa kiinteistössä?

Ostajan ei tarvitse ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta sellaisiin kiinteistöä koskeviin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä tai toimenpiteitä, kuten rakenteisiin kajoamisen.

Täytyykö kiinteistöä tarkastaessa käyttää kuntotarkastajaa?

Vaikka asiantuntijan suorittama kuntotarkastus onkin nykypäivänä enemmänkin sääntö kuin poikkeus, ei ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuulu asiantuntijan käyttäminen.

Missä tilanteissa ostajan on ryhdyttävä tavanomaista laajempiin tutkimuksiin?

Mikäli kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, on ostajan suoritettava tarkempi tutkimus, joka saattaa edellyttää myös asiantuntijan käyttämistä.

Miten voin varmistaa, että olen huomioinut kaikki kiinteistön ostajalle kuuluvat velvollisuudet?

Mikäli tarvitset apua kiinteistökauppaan liittyvissä asioissa tai haluat varmistaa, mitä velvollisuuksia Sinulla on ostaessasi kiinteistön, ota yhteyttä lakimieheemme. Asiantuntijan opastuksella voit tehokkaasti välttää mahdolliset kiinteistökauppaan liittyvät riidat.

- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -


Pyydä tarjous lakipalvelusta

 

Jätä sitomaton tarjouspyyntö lakimiehen palkkaamiseksi




Lakimiehet käsittelevät tietojasi luottamuksellisesti, eikä niitä tallenneta
Minilex.fi-palveluun.


 

Aiheeseen liittyvät artikkelit


 

Selaa lakitietoa