» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Vastuu jakautuu myyjän tiedonantovelvollisuuden ja ostajan tarkastusvelvollisuuden välillä: myyjän on kerrottava oma-aloitteisesti, mitä hän tietää tai hänen pitäisi tietää, ja ostajan on tarkastettava kiinteistö tavanomaisella huolellisuudella. Myyjä vastaa myös välittäjänsä antamista tiedoista. Vastuuta voi rajoittaa kauppakirjassa vain yksilöidyllä ehdolla, eikä ammattimyyjä voi rajoittaa vastuutaan asunnoksi ostavan vahingoksi (2 luvun 9 §:n 2 momentti ja 10 §).
Kiinteistökaupassa myyjällä on virhevastuu kiinteistön laatuvirheistä, vallintavirheistä sekä oikeudellisista virheistä (maakaaren 2 luvun 17–19 §).
Laatuvirheestä on kyse esimerkiksi silloin, kun kiinteistö ei ominaisuuksiltaan vastaa sitä, mitä osapuolet ovat sopineet. Virheen arvioinnissa keskeistä on kauppakirjan sisältö, mutta huomioon voidaan ottaa myös muut osapuolten välillä annetut tiedot ja sovitut asiat. Ostaja voi lähtökohtaisesti edellyttää kiinteistöltä sovittua laatutasoa.
Myyjällä on tiedonantovelvollisuus kiinteistön olennaisista ominaisuuksista, kuten pinta-alasta, rakennusten kunnosta ja kiinteistön käyttöön vaikuttavista seikoista. Laatuvirhe voi syntyä, jos myyjä antaa virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja taikka jättää ilmoittamatta sellaisesta kiinteistön ominaisuudesta, josta hänen olisi pitänyt kertoa. Virheen edellytyksenä on, että tiedolla tai laiminlyönnillä voidaan olettaa olleen vaikutusta kauppaan.
Myyjä ei voi välttää virhevastuuta pelkästään sillä perusteella, ettei hän itse tiennyt virheestä. Tiedonantovelvollisuutta arvioitaessa merkitystä on myös sillä, mitä myyjän olisi pitänyt tietää kiinteistöstä. Myyjän on lisäksi oikaistava havaitsemansa ostajan virheellinen käsitys kiinteistön ominaisuudesta, jos käsityksellä voidaan olettaa olevan vaikutusta kauppaan.
Myyjän virhevastuuta rajoittaa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus. Ostajan on tarkastettava kiinteistö huolellisesti ennen kaupantekoa, eikä hän pääsääntöisesti voi vedota laatuvirheenä seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa. Ostajalta ei kuitenkaan ilman erityistä syytä edellytetä tavanomaisesta poikkeavia teknisiä tutkimuksia tai muita erityistoimenpiteitä.
Kiinteistössä voi kaupanteon jälkeen ilmetä myös salainen virhe, jota kumpikaan osapuoli ei tiennyt eikä hänen olisi pitänyt havaita ennen kauppaa. Myyjä vastaa tällaisesta virheestä, jos kiinteistö poikkeaa sen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä vastaavanlaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Salaisen virheen arvioinnissa otetaan huomioon muun muassa rakennusten ikä, kunto, tehdyt peruskorjaukset ja kauppahinta. Uudemmalta tai perusteellisesti korjatulta rakennukselta voidaan yleensä odottaa parempaa kuntoa kuin vanhalta, korjaamattomalta rakennukselta. Ostaja ei kuitenkaan voi vedota virheenä seikkaan, jonka hän on tiennyt kaupantekohetkellä tai jonka vaikutus on asianmukaisesti otettu huomioon kaupan ehdoissa.
Kiinteistössä on vallintavirhe, jos ostaja ei voi viranomaisen päätöksen vuoksi määrätä kiinteistön käytöstä tai sen luovuttamisesta tai muusta vallinnasta tavalla, jota hän on voinut perustellusti olettaa (maakaaren 2 luvun 18 §).
Myyjä vastaa siitä, että hänen antamansa tiedot kiinteistön vallintaa rajoittavista viranomaisten päätöksistä ovat oikeita ja että tällaiset päätökset ilmoitetaan ostajalle, eikä hän voi välttää virhevastuuta vetoamalla tietämättömyyteensä. Myyjällä on tiedonantovelvollisuus myös kiinteistön vallintarajoituksista, mutta se kattaa vain kiinteistön käyttöön tai arvoon tyypillisesti vaikuttavat rajoitukset. Tällaisten rajoitusten salaaminen ostajalta tai virheellisten tietojen antaminen merkitsee siis kiinteistön vallintavirhettä.
Myyjä vastaa kiinteistön vallintaa koskevien antamiensa tietojen oikeellisuudesta. Vallintavirhe voi syntyä esimerkiksi silloin, kun myyjä antaa virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja kiinteistön käyttöä rajoittavista viranomaispäätöksistä, kaavoituksesta tai rakentamismahdollisuuksista taikka jättää ilmoittamatta tällaisesta seikasta, josta hänen olisi pitänyt kertoa.
Myyjän tiedonantovelvollisuus koskee erityisesti sellaisia rajoituksia ja viranomaispäätöksiä, joilla voidaan olettaa olevan vaikutusta kauppaan. Myyjä ei voi vapautua vastuusta pelkästään vetoamalla siihen, ettei hän tiennyt seikasta, jos hänen olisi pitänyt tietää siitä.
Myyjä ei lähtökohtaisesti vastaa kaupanteon jälkeen syntyvistä uusista vallintarajoituksista. Jos myyjä kuitenkin tietää jo ennen kauppaa vireillä olevasta viranomaishankkeesta tai muusta kiinteistön käyttöön vaikuttavasta päätöksenteosta, hänen on ilmoitettava siitä ostajalle, vaikkei lopullista päätöstä ole vielä tehty.
Kiinteistössä on oikeudellinen virhe esimerkiksi silloin, kun ostaja voi menettää kiinteistön tai osan siitä kolmannelle henkilölle taikka kun kiinteistöön kohdistuu panttioikeus, vuokraoikeus tai muu sivullisen oikeus, josta ostaja ei tiennyt kauppaa tehdessään (maakaaren 2 luvun 19 §). Myyjällä on siis vastuu siitä, että hän voi pätevästi luovuttaa kiinteistön omistusoikeuden.
Myyjän on annettava ostajalle oikeat tiedot kiinteistöön kohdistuvista oikeuksista ja rasituksista, kuten kiinnityksistä, panttioikeuksista ja sivullisten käyttöoikeuksista. Oikeudellinen virhe voi syntyä, jos myyjä antaa näistä virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja taikka jättää ilmoittamatta ostajalle kuuluvasta oikeudesta, josta ostaja ei ollut tietoinen. Ostaja voi vedota oikeudelliseen virheeseen myös silloin, kun hän ei myyjästä johtuvasta syystä voi saada kiinteistöön lainhuutoa.
Myyjä ei välttämättä vapaudu vastuusta sillä perusteella, ettei hän itse tiennyt kiinteistöön kohdistuvasta sivullisen oikeudesta. Oikeudellisen virheen arvioinnissa on kuitenkin otettava huomioon virheen laatu ja ostajan tietoisuus.
Myyjän virhevastuu kattaa myös hänen puolestaan toimineen kiinteistönvälittäjän tai muun edustajan antamat tiedot ja tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnit (maakaaren 2 luvun 20 §).
Kiinteistön virheellisyyttä arvioidaan lähtökohtaisesti sen perusteella, millainen kiinteistö oli kaupantekohetkellä. Myyjä vastaa tuolloin olemassa olleesta virheestä, vaikka se ilmenisi vasta myöhemmin. Ostaja ei kuitenkaan saa vedota virheeseen, jonka myyjä on korjannut ennen kiinteistön hallinnan luovuttamista (maakaaren 2 luvun 21 §).
Ostaja ei myöskään saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehdessään. Tämä koskee laatuvirheiden lisäksi vallintavirheitä ja oikeudellisia virheitä. Laatuvirheiden osalta ostajan on lisäksi tarkastettava kiinteistö ennen kauppaa, eikä hän pääsääntöisesti voi vedota seikkaan, jonka olisi voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa (maakaaren 2 luvun 22 §).
Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se (maakaaren 2 luvun 25 §). Virheilmoituksen laatimiseen voit pyytää juristilta tarjouksen virheilmoituksen laatimisesta.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Laatuvirheisiin sovelletaan lisäksi viiden vuoden määräaikaa. Ostaja menettää lähtökohtaisesti oikeutensa vedota laatuvirheeseen, ellei hän ilmoita siitä myyjälle viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Viiden vuoden määräaikaa ei kuitenkaan sovelleta tilanteessa, jossa myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja ostaja hankkii kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi. Määräaika ei rajoita vallintavirheisiin tai oikeudellisiin virheisiin vetoamista, vaikka niitäkin koskee velvollisuus ilmoittaa virheestä kohtuullisessa ajassa.
Samaa viiden vuoden määräaikaa sovelletaan myös myyjän kaupanteon jälkeen kiinteistölle aiheuttamaan vahinkoon sekä myyjän velvollisuuksien laiminlyöntiin (maakaaren 2 luvun 23 ja 24 §).
Myyjä ei voi vedota ostajan ennakkotarkastuksen laiminlyöntiin tai virheilmoituksen määräaikojen ylittymiseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (maakaaren 2 luvun 22 ja 25 §).
Kiinteistön virheen perusteella ostaja voi vaatia hinnanalennusta ja virheen ollessa olennainen kaupan purkamista. Ostajalla voi lisäksi olla oikeus vahingonkorvaukseen virheen laadun ja laissa säädettyjen edellytysten perusteella. Pelkkä salainen laatuvirhe ei lähtökohtaisesti oikeuta vahingonkorvaukseen, mutta elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisessä kaupassa ostajalla voi olla oikeus korvaukseen myös salaisen virheen aiheuttamista tarpeellisista kustannuksista.
Oikeudellinen virhe: perusteltu väite riittää
Ostajan ei tarvitse odottaa, että sivullisen oikeus kiinteistöön vahvistetaan tuomioistuimessa. Ostaja voi vedota oikeudelliseen virheeseen jo silloin, kun sivullinen väittää omistavansa kiinteistön tai sen osan taikka omaavansa siihen muun oikeuden ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.
Kun ostajan tarkastusvelvollisuus laajenee
Ostajan ei lähtökohtaisesti tarvitse ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä tai teettää tavanomaisesta poikkeavia teknisiä tutkimuksia, kuten rakenteiden avaamista.
Jos kiinteistössä kuitenkin havaitaan vaurioita tai muita seikkoja, jotka antavat aiheen epäillä piileviä ongelmia, ostajalle voi syntyä erityinen syy selvittää asiaa tarkemmin ennen kaupantekoa. Tarkastusvelvollisuuden laajuus arvioidaan tapauskohtaisesti. Korkeimman oikeuden ratkaisut havainnollistavat, milloin lisätutkimuksia voidaan edellyttää ostajalta.
Ratkaisussa KKO 2019:16 ostajat olivat saaneet ennen kauppaa kuntotarkastusraportin, jossa kuvattiin rakennuksen riskirakenteita, alapohjan lahovaurioita ja kosteusrasitukseen liittyviä puutteita sekä suositeltiin lisätutkimuksia. Ostajat eivät kuitenkaan selvittäneet alapohjan kuntoa tarkemmin ennen kaupantekoa.
Kaupan jälkeen rakennuksessa todettiin laajoja alapohjan vaurioita. Lisäksi ilmeni, ettei rakennuksessa ollut ostajille ilmoitettua tuulettuvaa alapohjaa, vaan maanvarainen betonilaatta.
Korkein oikeus katsoi, että ostajilla oli kuntotarkastusraportin perusteella erityinen syy edellyttää alapohjan tarkempaa tutkimista tarvittaessa rakenteita avaamalla. Kun ostajat olivat tehneet kaupan ilman lisätutkimuksia, he eivät voineet vedota laatuvirheenä alapohjan vaurioihin eivätkä alapohjan rakenteesta annettuun virheelliseen tietoon.
Tapauksessa KKO 2020:23 ostajat saivat kosteusmittauspöytäkirjan, jonka mukaan kellarissa oli kosteutta mutta yläpuolisissa rakenteissa ei. Kaupan jälkeen alapohjasta ja seinien alaosista löytyi kosteus- ja mikrobivaurioita.
Korkein oikeus katsoi, että rakennuksen ikä, rakennustapa ja kellarin kosteus antoivat ostajille aiheen selvittää rakenteiden kuntoa tavanomaista perusteellisemmin. Ostajat olivat kuitenkin voineet luottaa asiantuntijan tekemiin mittauksiin, joissa rakenteiden sisäosien kosteutta oli tutkittu. Pöytäkirjassa ei ollut suositeltu alapohjan lisätutkimuksia eikä ilmoitettu mittausten epävarmuustekijöistä.
Ostajat eivät siten olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan eivätkä menettäneet oikeuttaan vedota myöhemmin havaittuihin vaurioihin. Korkein oikeus palautti asian hovioikeuteen sen arvioimiseksi, muodostivatko vauriot kiinteistön laatuvirheen.
Lue kuntotarkastusraportti huolellisesti. Jos siinä suositellaan lisätutkimuksia, niiden laiminlyönti voi estää vetoamisen myöhemmin havaittuihin virheisiin. Jos asiantuntija on jo tutkinut rakenteen eikä lisätutkimuksille ole ilmennyt aihetta, ostaja voi yleensä luottaa tuloksiin.
Huomioi, että ratkaisut koskevat kiinteistökauppaa, eivät asunto-osakkeiden kauppaa. Asunto-osakkeiden kauppaan sovelletaan eri lakia ja osin erilaisia tarkastusvelvollisuutta koskevia säännöksiä. Jos et ole varma, kumpaa lakia kauppaasi sovelletaan, voit kysyä asiaa lakipuhelimesta.
Myyjä vastaa välittäjän tiedoista
Ostajan kannalta ei lähtökohtaisesti ole merkitystä sillä, onko virheellisen tiedon antanut myyjä itse vai hänen käyttämänsä kiinteistönvälittäjä. Myyjä vastaa myös välittäjän antamista tiedoista ja tiedonantovelvollisuuden laiminlyönneistä. Ostaja voi siten esittää virheeseen perustuvat vaatimuksensa myyjälle, vaikka virheellinen tieto olisi ollut välittäjän laatimassa myyntiesitteessä.
Myös välitysliikkeellä on itsenäinen vastuu. Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä saamiensa tietojen oikeellisuutta, sen on selvitettävä asia tai ilmoitettava ostajalle, ettei tietoa ole voitu varmistaa. Ostajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on aiheuttanut (lain kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 11 ja 14 §).
Jos myyjä on tahallaan tai huolimattomuudesta antanut välitysliikkeelle virheellisiä tietoja, välitysliikkeellä voi olla oikeus vaatia myyjältä korvausta ostajalle maksamastaan vahingonkorvauksesta (lain kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 15 §).
Esimerkki: Välittäjän laatimassa esitteessä kerrotaan, että talon vesikatto on uusittu vuonna 2015. Todellisuudessa katto on vuodelta 1990 ja vaatii uusimista. Ostaja voi vaatia myyjältä hinnanalennusta, jos virheellisen tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Myös välitysliikkeen vahingonkorvausvastuu voi tulla arvioitavaksi, jos se on laiminlyönyt omat velvollisuutensa.
Voiko vastuun rajata kauppakirjassa?
Voi, mutta vain yksilöidysti. Ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, miten ostajan asema poikkeaa laista. Yleiset lausekkeet, kuten "myydään siinä kunnossa kuin se on", eivät yleensä tällaisena riitä.
Ratkaisussa KKO 2012:72 elinkeinonharjoittaja osti liikekiinteistön ja sitoutui kauppakirjassa vastaamaan kaikista korjaus- ja purkukustannuksista, myös piilevistä virheistä aiheutuvista. Kauppakirjassa todettiin, että vastuunjako oli otettu huomioon kauppahinnassa. Ostaja tunsi rakennuksen ja sen korjaustarpeet ennestään oltuaan siinä vuokralaisena lähes kymmenen vuotta.
Vastuunrajoitusehdon on oltava riittävän yksilöity, jotta ostaja ymmärtää, mistä seikoista myyjä ei vastaa, ja voi ottaa vastuunrajoituksen huomioon kauppahinnasta sovittaessa (HE 120/1994 vp). Myyjän antamia arvioita kiinteistön kunnosta ei pidetty harhaanjohtavina. Korkein oikeus katsoi, että ostaja oli tietoisesti ottanut liiketaloudellisen riskin ja että vastuunrajoitusehto sitoi häntä. Ehdon vaikutusta ei myöskään pidetty ostajan kannalta yllättävänä tai kohtuuttomana. Ostajan hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukset hylättiin.
Ratkaisu koski yritysten välistä kauppaa, eikä siitä voi päätellä, että vastaava ehto sitoisi samalla tavalla yksityistä ostajaa. Ehdon sitovuus arvioidaan tapauskohtaisesti.
Ratkaisussa KKO 2009:31 kauppakirjan vastuunrajoitus koski vain kuntotarkastuksessa havaittuja vikoja ja puutteita. Yläpohjan kosteusvauriota ei ollut havaittu eikä yksilöity kuntotarkastusraportissa, joten vastuunrajoitus ei kattanut sitä.
KKO katsoi myös, ettei ostajalla ollut erityistä syytä kuntotarkastuksen havaintojen pohjalta ryhtyä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi. Ostaja ei siten laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.
Kyseessä oli salainen laatuvirhe, jonka perusteella ostajalla oli oikeus hinnanalennukseen mutta ei vahingonkorvaukseen. Hinnanalennuksen määrässä otettiin huomioon korjausten tuoma tasonparannus ja rakennuskustannusten nousu. Tapaus koski vuokratontilla olevan talon kauppaa (maakaaren 4 luvun 4 §).
Ammattimyyjän ankarampi vastuu
Kun ostaja hankkii kiinteistön itselleen tai perheenjäsenelleen asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavalta tai myyvältä yritykseltä, ostajalla on tavallista vahvempi suoja (maakaaren 2 luvun 10 §):
- Myyjä ei voi rajoittaa ostajan lakisääteisiä oikeuksia sopimusehdolla.
- Myyjä ei voi vedota virheilmoituksen viiden vuoden enimmäismääräaikaan. Virheestä on silti ilmoitettava kohtuullisessa ajassa.
- Myyjä vastaa myös salaisen laatuvirheen aiheuttamista korjauskustannuksista ja muista laissa tarkoitetuista tarpeellisista kustannuksista, vaikka hän ei olisi menetellyt huolimattomasti.
Säännös ei koske yksityishenkilöiden välistä kauppaa eikä yrityksen satunnaista kiinteistön myyntiä, jos yritys ei harjoita ammattimaista kiinteistöjen rakentamista tai myyntiä.
Jos rakennuttaja on myynyt kiinteistön aiemmalle omistajalle, myöhempi asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi ostanut voi tietyin edellytyksin esittää laatuvirheeseen perustuvan vaatimuksensa suoraan rakennuttajalle (maakaaren 2 luvun 26 §).
Mitä virheestä saa rahana
Myyjä voi vapautua vahingonkorvausvastuusta osoittamalla, ettei laatuvirhe johdu hänen huolimattomuudestaan. Tämä ei kuitenkaan koske kaikkia virhetyyppejä eikä salaisen laatuvirheen perusteella yleensä synny vahingonkorvausoikeutta. Vahingonkorvausta voidaan myös sovitella, jos se olisi kohtuuton (maakaaren 2 luvun 32 §).
Esimerkki
Esimerkki: Myyjä on asunut talossa 20 vuotta. Kylpyhuoneessa on ollut vesivahinko, jonka jälkeen myyjä on teettänyt vain pintapuolisen korjauksen. Hän ei kerro vahingosta ostajalle. Kaupan jälkeen kylpyhuoneen lattiasta löytyy laaja kosteusvaurio.
Myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, jos tiedolla voidaan olettaa olleen vaikutusta kauppaan. Ostaja voi tällöin vaatia hinnanalennuksen lisäksi vahingonkorvausta ja virheen ollessa olennainen kaupan purkamista.
Myyjä ei voi vedota ostajan tarkastusvelvollisuuden laiminlyöntiin, jos vahingon tietoinen salaaminen katsotaan kunnianvastaiseksi ja arvottomaksi menettelyksi. Tällaisessa tilanteessa voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta.
Mitä asiakirjoja tarvitaan
Säilytä kauppakirja, myyntiesite, myyjän antamat kuntotiedot, kuntotarkastusraportti sekä myyjän ja välittäjän kanssa käyty viestinvaihto. Kun asiakirjat ovat koossa, voit pyytää maksuttoman selvityksen siitä, kattaako kotivakuutuksesi oikeusturvavakuutus riidan kulut.
Milloin juristista on hyötyä
Ennen kauppaa juristi auttaa laatimaan yksilöidyn vastuunrajoitusehdon ja arvioi sen sitovuutta. Kaupan jälkeen hän tarkistaa kauppakirjan, myyntiesitteen ja kuntotarkastusraportin sekä selvittää, kenen vastuulle virhe kuuluu. Juristi arvioi myös, voidaanko vaatimuksia kohdistaa myyjän lisäksi välittäjään tai rakennuttajaan, laatii virheilmoituksen ja vaatimukset sekä avustaa sovintoneuvotteluissa.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa