» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Salaisen virheen perusteella voit vaatia myyjältä hinnanalennusta tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkua. Vahingonkorvausta et salaisesta virheestä saa, ellet ostanut kiinteistöä asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi ammattimaiselta rakentajalta tai myyjältä. Myyjän ei tarvitse tietää viasta, mutta sinun on ilmoitettava virheestä ja vaatimuksistasi kohtuullisessa ajassa ja pääsääntöisesti viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun sait kiinteistön hallintaasi.
Kiinteistössä on salainen virhe, jos se poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä vastaavanlaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti odottaa. Salaisessa virheessä on kyse viasta, josta myyjä ei tiennyt eikä hänen olisi pitänyt tietää ja jota ostaja ei havainnut eikä hänen olisi pitänyt havaita ennen kauppaa. Pelkkä vähäinen poikkeama ei siis riitä salaiseksi virheeksi.
Virhettä arvioitaessa kiinteistöä verrataan muihin samantyyppisiin kiinteistöihin ja tarkastellaan, poikkeaako se laadultaan vastaavista kohteista. Arvioitaessa, millaista kuntoa kiinteistöltä voidaan perustellusti odottaa, otetaan huomioon kiinteistön kauppahinta ja muut käsillä olevat olosuhteet.
Huomiota kiinnitetään myös kiinteistöllä olevien rakennusten ikään. Uudemmalta rakennukselta odotetaan perustellusti parempaa kuntoa kuin vanhemmalta rakennukselta.
Salaisen virheen tapauksissa myyjä on täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa, ja ostaja on myös asianmukaisesti tarkistanut kiinteistön. Jokin piilevä virhe kiinteistössä on silti jäänyt molemmilta osapuolilta huomaamatta.
Mikäli jompikumpi osapuolista on tiennyt virheestä, ei kyseessä voi olla salainen virhe. Jos myyjä tiesi viasta tai hänen olisi pitänyt tietää siitä eikä hän kertonut siitä, kyse voi olla tiedonantovirheestä (maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohta). Jos taas ostaja tiesi viasta, hän ei voi vedota siihen virheenä (22 §:n 2 momentti).
Mihin taloa verrataan?
Salaisesta virheestä säädetään maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa. Lain esitöiden mukaan vertailukohtana ovat samalla seudulla olevat, iältään ja laadultaan vastaavat kiinteistöt, ja arviossa painavat rakennusten ikä ja niihin tehdyt peruskorjaukset (HE 120/1994). Virhettä ei ole, jos ostaja tiesi poikkeamasta tai se oli otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa.
Esimerkki 1: 1960-luvun peruskorjaamattomassa talossa salaojitus on alkuperäinen ja tukkeutunut. Näin vanhassa talossa tällaiseen korjaustarpeeseen on syytä varautua, joten kyse ei välttämättä ole merkittävästä poikkeamasta.
Esimerkki 2: 2010-luvulla rakennetun talon alapohjasta löytyy laaja kosteusvaurio, joka johtuu rakennusvirheestä. Näin uudelta talolta ostaja saa odottaa ehjiä rakenteita, joten poikkeama on todennäköisesti merkittävä.
Vanhan talon ostaja ei silti joudu hyväksymään mitä tahansa. Korkeimman oikeuden mukaan virhe on merkittävä, jos korjauskustannukset poikkeavat rahamäärältään merkittävästi siitä, mihin ostajan piti perustellusti varautua (KKO 2015:58). Kiinteää prosenttirajaa ei ole.
Rakennusajan materiaali ei yleensä ole virhe
Peruskorjaamattomalta talolta voi odottaa, että se on rakennettu rakennusajan yleisen ja hyväksytyn tavan mukaan. Ratkaisussa KKO 2019:41 ostajat löysivät 1950-luvun talon rakenteista kivihiilipikeä, jonka käyttö on myöhemmin kielletty. Korkein oikeus katsoi, ettei rakennusaikana yleisesti hyväksytyn aineen käyttö yleensä ole virhe.
Asumisen estävä terveyshaitta on kuitenkin yleensä virhe, jos ostaja sai odottaa talon olevan heti asuttava. Tapauksessa ostajat eivät onnistuneet näyttämään, että kivihiilipiestä olisi ennen rakenteiden avaamista päässyt huoneilmaan terveydelle haitallisia määriä yhdisteitä. Korkein oikeus arvioi asiaa myös Valviran asiantuntijalausunnon perusteella.
Mitä tästä seuraa sinulle: vanha rakennustapa tai materiaali ei yksin riitä virheeksi. Jos epäilet terveyshaittaa, teetä huoneilmamittaus ennen kuin rakenteita avataan.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Milloin vika olisi pitänyt huomata?
Ostaja ei saa vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita tarkastuksessa ennen kauppaa. Teknisiin tai muihin tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin ostajan ei kuitenkaan tarvitse ryhtyä ilman erityistä syytä (2 luvun 22 §:n 1 momentti).
Ratkaisussa KKO 2009:31 yläpohjan kosteusvaurio oli salainen virhe, koska yläpohjaa ei voinut tarkastaa purkamatta rakenteita. Ratkaisussa KKO 2019:16 ostajat taas hävisivät, koska kuntotarkastusraportti oli suositellut alapohjan lisätutkimuksia.
Tarkastuksesta, näytöstä ja toimintajärjestyksestä kerrotaan artikkelissa Milloin kiinteistökaupassa voi vedota piilevään virheeseen?
Salainen virhe vai tiedonantovirhe?
Sama kosteusvaurio voi olla oikeudellisesti kahta eri lajia, ja ero vaikuttaa siihen, mitä voit vaatia:
- Salainen virhe: myyjä ei tiennyt eikä hänen olisi pitänyt tietää viasta. Poikkeaman on oltava merkittävä. Voit vaatia hinnanalennusta tai olennaisessa virheessä purkua, mutta et vahingonkorvausta.
- Tiedonantovirhe: myyjä tiesi viasta tai hänen olisi pitänyt tietää siitä mutta hän ei kertonut siitä ostajalle. Tiedonantovirheestä voi olla kyse myös silloin, kun myyjä on antanut virheellisen tiedon. Edellytyksenä on, että tiedon tai sen puuttumisen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Voit vaatia myös vahingonkorvausta (2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohta ja 2 momentti).
Lain esitöiden mukaan myyjän on kerrottava myös havaitsemistaan seikoista, joiden perusteella voi perustellusti epäillä vikaa rakenteissa (HE 120/1994). Jos myyjä esimerkiksi oli huomannut kylpyhuoneen seinässä kosteusjälkiä eikä kertonut niistä, kyse voi olla tiedonantovirheestä.
Myyjän tiedonantovelvollisuudesta kerrotaan artikkelissa Kiinteistökauppa ja myyjän tiedonantovelvollisuus.
Mitä salaisesta virheestä voi vaatia?
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Myyjällä ei ole lain mukaan oikeutta eikä velvollisuutta korjata virhettä, vaikka korjaamisesta voi sopia (HE 120/1994).
Hinnanalennus määräytyy sen perusteella, kuinka paljon virhe alentaa kiinteistön arvoa kaupantekohetkellä. Laskennassa otetaan huomioon myös sovitun kauppahinnan suhde virheettömän kiinteistön käypään arvoon. Palautettavalle määrälle maksetaan korkoa siitä päivästä, jona myyjä sai kauppahinnan (maakaaren 2 luvun 31 §).
Käytännössä korjauskustannukset ovat usein keskeinen peruste hinnanalennuksen määrän arvioinnissa, mutta hinnanalennus ei välttämättä vastaa suoraan korjauskustannuksia. Jos korjaus parantaa kiinteistön tasoa tai nostaa sen arvoa verrattuna siihen, mitä ostaja olisi voinut kaupan perusteella odottaa, tämä voidaan ottaa huomioon hinnanalennusta pienentävänä tekijänä.
Ratkaisussa KKO 2009:31 katon uusimisen tuoma arvonnousu otettiin huomioon hinnanalennusta arvioitaessa. Ratkaisussa KKO 2004:78 salaojituksen, perustusten täyttöaineksen ja osittain seinärakenteiden uusimisen ei katsottu tuottaneen ostajille sellaista arvonnousua, joka olisi pienentänyt hinnanalennusta. Korkein oikeus perusteli ratkaisua sillä, että kyseisten rakenteiden voitiin edellyttää kestävän rakennuksen koko elinkaaren ajan. Tasonparannuksen vaikutus on kuitenkin arvioitava tapauskohtaisesti.
Esimerkki 3: Ostit 1970-luvun talon 200 000 eurolla, ja hinta vastasi talon arvoa. Yläpohjasta löytyy salainen kosteusvaurio, jonka korjaus entisen kaltaiseksi maksaa noin 20 000 euroa. Hinnanalennusvaatimus voidaan perustaa noin 20 000 euroon. Jos samalla uusit koko katon paremmaksi, myyjä voi vaatia parannuksen osuuden vähentämistä.
Purku edellyttää olennaista virhettä, ja kynnys on korkeampi kuin salaisen virheen merkittävyys (KKO 2015:58). Lain esitöiden mukaan virhe on olennainen, jos et voi käyttää kiinteistöä aikomallasi tavalla eikä virhettä voida korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin.
Salaisen virheen perusteella myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa (HE 120/1994). Ratkaisussa KKO 2009:31 korjauksen ajan vuokra-asunnon kulut jäivät siksi ostajien maksettaviksi.
Poikkeus koskee ostajaa, joka on hankkinut kiinteistön itselleen tai perheelleen asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä. Tällaisessa kaupassa ostajalla voi olla oikeus saada korvausta myös salaisesta virheestä aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista maakaaren 2 luvun 10 §:n 3 kohdan mukaisesti.
Korvattavista eristä kerrotaan artikkelissa Vahingonkorvaus kiinteistön kaupassa.
Määräajat
Ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistasi myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se (2 luvun 25 §:n 1 momentti). Kohtuulliseen aikaan sisältyy aika tutkia asiaa ja kysyä asiantuntijalta (HE 120/1994).
Salaisesta virheestä on lisäksi ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta luovutettiin (25 §:n 2 momentti). Tämä raja ei suojaa myyjää, joka on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (25 §:n 3 momentti), eikä se koske ammattimaiselta rakentajalta tai myyjältä asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi ostettua kiinteistöä (10 §:n 2 kohta).
Ilmoita virheestä myyjälle ennen kuin ryhdyt sellaisiin purku- tai korjaustöihin, jotka voivat vaikeuttaa virheen selvittämistä. Varaa myyjälle mahdollisuus tutustua vaurioihin. Ratkaisussa KKO 2008:8 ostaja oli purkanut rakennuksen ennen virheilmoituksen tekemistä ja menetti oikeutensa vedota virheisiin.
Hinnanalennussaatava vanhenee kolmessa vuodessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se, ellei vanhentumista katkaista esimerkiksi myyjälle esitetyllä vaatimuksella (vanhentumislain 4 §, 7 §:n 1 momentin 1 kohta ja 10 §).
Ilmoituksen sisällöstä kerrotaan artikkelissa Miten kiinteistön virheestä reklamoidaan oikein?
Milloin juristista on hyötyä?
Juristi arvioi, onko vika salainen virhe vai tiedonantovirhe, ja tämä ratkaisee, voitko vaatia myös vahingonkorvausta. Hän käy läpi kauppakirjan vastuunrajoitukset ja kuntotarkastusraportin, laatii myyjälle ilmoituksen virheestä ja vaatimuksista sekä tarkistaa, ettei korjausarvioon sisälly parannuksia, joita myyjän ei tarvitse maksaa. Apu kannattaa hankkia viimeistään silloin, kun myyjä kiistää virheen tai harkitset kaupan purkua.
Usein kysyttyä
Kattaako "sellaisena kuin se on" -ehto salaisen virheen?
Yleensä ei. Ostajan oikeuksia voi rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti, miten hänen asemansa poikkeaa laista (maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentti). Ratkaisussa KKO 2009:31 ehto, jonka mukaan myyjä ei vastaa kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista, ei kattanut yläpohjan kosteusvauriota.
Onko salainen virhe sama kuin asunto-osakkeen kaupan piilevä virhe?
Ei aivan. Kerrostalo- ja rivitaloasuntojen osakekauppaan sovelletaan asuntokauppalakia, ja tässä kerrotut maakaaren säännöt koskevat kiinteistön, kuten omakotitalon tai mökin, kauppaa.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa