» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kun talosta löytyy laatuvirhe, kuten kosteusvaurio, yli viiden vuoden kuluttua siitä, kun sait talon hallintaasi, voit yleensä vedota siihen vain, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tyypillinen esimerkki on myyjä, joka tiesi viasta ja salasi sen. Pelkkä se, että myyjän olisi pitänyt tietää viasta, ei yleensä riitä.
Vaikka viiden vuoden raja ei estäisi vaatimusta, rahavaatimuksen vanhentumista ja kaupan purkamista koskevat erilliset määräajat. Ilmoita myyjälle heti, kun epäilet salailua.
Kaksi eri kysymystä: onko virhe ja ehditkö vielä vedota siihen
Myöhään löytyneessä viassa on ratkaistava kaksi asiaa erikseen. Ensin kysytään, onko talossa ylipäätään virhe. Sitten kysytään, saatko vielä vedota siihen.
Virhe voi olla salainen virhe tai tiedonantovirhe. Salaisesta virheestä voi olla kyse, jos kiinteistö poikkeaa merkittävästi siitä, mitä ostaja voi perustellusti odottaa esimerkiksi kiinteistön hinnan, iän ja kunnon perusteella (maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohta). Myyjän ei tarvitse olla tiennyt virheestä.
Salaisen virheen edellytyksistä kerrotaan tarkemmin artikkelissa Milloin kiinteistökaupassa voi vedota piilevään virheeseen?.
Tiedonantovirhe syntyy, kun myyjä antoi väärää tietoa tai jätti kertomatta viasta, josta hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja tämän voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (17 §:n 1 momentin 2–4 kohta). Lain esitöiden mukaan myyjän on kerrottava myös havaitsemistaan merkeistä, joiden perusteella rakenteissa voi perustellusti epäillä vikaa (HE 120/1994).
Salailu on siis ensin tiedonantovirhe. Se, ohittaako salailu myös aikarajan, on eri kysymys.
Säännöt koskevat kiinteistön kauppaa, kuten omakotitaloa omalla tontilla. Jos ostit asunto-osakkeet, sovelletaan asuntokauppalakia.
Viiden vuoden raja ja milloin se ei estä
Laatuvirheestä on ilmoitettava myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta luovutettiin sinulle. Muuten menetät oikeuden vedota siihen (2 luvun 25 §:n 2 momentti).
Raja koskee sekä salaista virhettä että tiedonantovirhettä. Aika lasketaan hallinnan luovutuksesta, ei kaupanteosta eikä vian löytymisestä.
Myyjä ei kuitenkaan voi vedota rajaan, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (25 §:n 3 momentti). Lain esitöissä esimerkkinä mainitaan myyjä, joka salaa tiedossaan olevan vian (HE 120/1994). Törkeä huolimattomuus on selvästi enemmän kuin tavallinen huolimattomuus.
Tästä seuraa porrastus:
- Myyjä ei tiennyt eikä hänen olisi pitänyt tietää. Kyse voi olla salaisesta virheestä, ja viiden vuoden raja pätee.
- Myyjän olisi pitänyt tietää, mutta hän ei tiennyt. Kyse on tiedonantovirheestä, mutta viiden vuoden raja pätee yleensä tähänkin.
- Myyjä tiesi viasta ja salasi sen ostajalta, peitti sen tai antoi tahallaan väärää tietoa. Menettely voi olla kunnianvastaista ja arvotonta tai törkeän huolimatonta, jolloin myyjä ei voi vedota viiden vuoden määräaikaan.
Jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, hän ei voi vedota siihen, että sinun olisi pitänyt havaita virhe tarkastuksessa tai että sinun täytyi tietää siitä (22 §:n 3 momentti). Myyjä ei voi tällöin vedota myöskään siihen, ettet ilmoittanut virheestä kohtuullisessa ajassa. Ilmoita virheestä silti mahdollisimman pian, sillä myyjän menettelyn moitittavuus voidaan joutua ratkaisemaan oikeudessa.
Viiden vuoden raja ei koske lainkaan oikeudellista virhettä eikä vallintavirhettä (HE 120/1994). Se ei koske myöskään taloa, jonka ostit asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi ammattimaiselta rakentajalta tai myyjältä (2 luvun 10 §:n 2 kohta).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Korkein oikeus asuntokaupassa: vakuuttelu ilman tietoa
Asunto-osakkeen kaupassa on samanlainen sääntö. Ratkaisussa KKO 2007:91 ostajat epäilivät pesuhuoneen kuntoa. Myyjä hälvensi epäilyt antamalla ymmärtää tietävänsä, että vedeneristys oli kunnossa, vaikka hän ei tiennyt sitä. Vedeneristys puuttui, ja korkein oikeus katsoi menettelyn kunnianvastaiseksi ja arvottomaksi, joten ostajat saivat vedota virheeseen määräajan jälkeenkin.
Ratkaisu koskee asunto-osakkeen kauppaa ja asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momenttia, joten se ei suoraan ratkaise maakaaren mukaista kiinteistökauppaa. Se osoittaa kuitenkin, että myös perusteeton vakuuttelu asiasta, jonka paikkansapitävyydestä myyjällä ei ole tietoa, voi olla merkityksellistä arvioitaessa myyjän menettelyn moitittavuutta. Kiinteistökaupassa arvio tehdään erikseen.
Kolme tilannetta
Esimerkki 1: Myyjä maalasi kylpyhuoneen lattian vanhan vesivahingon päälle eikä kertonut vahingosta. Seitsemäntenä vuonna lattian alta löytyy lahovaurio, ja vanhoista papereista löytyy myyjän nimellä tilattu vesivahingon kuivaus. Jos asiakirjat ja muut olosuhteet osoittavat, että myyjä tiesi vauriosta ja salasi sen ostajalta, menettely voi täyttää maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentin edellytykset. Tällöin viiden vuoden määräaika ei estä virheeseen vetoamista.
Esimerkki 2: Myyjä asui talossa kaksi vuotta eikä huomannut mitään. Kuudentena vuonna seinärakenteesta löytyy vaurio, jota ei ulkoapäin näkynyt. Kyse voi olla salaisesta virheestä. Jos myyjä ei ole menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti eikä kauppaan sovellu muuta poikkeusta, viiden vuoden määräaika estää virheeseen vetoamisen.
Esimerkki 3: Myyjä tiesi kosteusongelmasta ja salasi sen, mutta vika löytyy vasta 12 vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen. Myyjän menettely voi estää häntä vetoamasta viiden vuoden ilmoitusaikaan. Kaupan purkamista koskevan kanteen kymmenen vuoden määräaika on kuitenkin kulunut.
Rahavaatimuksen osalta on erikseen tarkistettava vanhentumislain mukaiset määräajat ja mahdolliset poikkeukset. Jos vaatimus perustuu rikokseen, merkitystä voi olla myös sillä, voidaanko rikoksesta vielä nostaa syyte tai onko rikosasia vireillä tuomioistuimessa.
Salailukaan ei poista kaikkia aikarajoja
Kun löydät vian, ilmoita myyjälle virheestä ja vaatimuksistasi mahdollisimman pian. Pääsääntöisesti ilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se (2 luvun 25 §:n 1 momentti). Vaikka myyjän törkeä huolimattomuus tai kunnianvastainen ja arvoton menettely voi estää häntä vetoamasta ilmoituksen myöhästymiseen, ilmoittamista ei kannata viivyttää.
Siitä, mistä aika alkaa, kerrotaan artikkelissa Kiinteistön virhe selvisi vähitellen: mistä reklamaatioaika alkaa?.
Lisäksi rahavaatimus voi vanhentua. Hinnanalennus ja vahingonkorvaus vanhenevat kolmessa vuodessa siitä, kun havaitsit virheen tai sinun olisi pitänyt havaita se. Vanhentuminen katkeaa esimerkiksi myyjälle lähetetyllä vaatimuksella, josta käyvät ilmi peruste ja määrä kohtuudella vaadittavalla tavalla (vanhentumislain 4 §, 7 §:n 1 momentin 1 kohta ja 10 §).
Vanhentuminen on kuitenkin katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta (7 §:n 2 momentti). Tämä on myöhään löytyneessä viassa usein ratkaiseva raja.
Vanhentumislain 7 §:n 3 momentissa säädetään rikoksesta johtuvan velan vanhentumista koskevasta poikkeuksesta. Sen mukaan velka ei vanhene niin kauan kuin rikosasiassa voidaan nostaa syyte tai rikosasian käsittely on vireillä tuomioistuimessa. Pelkkä epäily myyjän salailusta ei riitä poikkeuksen soveltamiseen, vaan vaatimuksen on perustuttava rikokseen.
Kaupan purkua koskeva kanne on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (2 luvun 34 §:n 3 momentti). Purkuoikeuden voi menettää jo aiemmin. Ratkaisussa KKO 2018:38 ostaja vaati purkua ajoissa, mutta nosti kanteen vasta yli neljä vuotta viimeisen yhteydenoton jälkeen ja menetti purkuoikeutensa passiivisuuden vuoksi.
Mitä voit vaatia?
Tiedonantovirheen perusteella voit vaatia hinnanalennusta ja, jos virhe on olennainen, kaupan purkua. Voit lisäksi vaatia vahingonkorvausta, esimerkiksi tutkimuskuluista ja korjausajan asumisesta (17 §:n 2 momentti). Myyjä vapautuu korvauksesta vain osoittamalla, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan (32 §:n 2 momentti). Jos myyjä tiesi viasta, tämä on hänelle vaikeaa.
Pelkän salaisen virheen perusteella et saa vahingonkorvausta, ellei myyjä ole ammattimainen rakentaja tai myyjä, jolta ostit talon asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi (2 luvun 10 §:n 3 kohta). Siksi salailun näyttäminen voi nostaa vaatimuksen määrää selvästi.
Korvattavista eristä kerrotaan artikkelissa Vahingonkorvaus kiinteistön kaupassa ja valinnasta artikkelissa Kiinteistökaupan purku vai hinnanalennus.
Näyttö ratkaisee
Sinun on pystyttävä osoittamaan, että kiinteistössä oli virhe jo kaupantekohetkellä. Jos haluat vedota virheeseen viiden vuoden ilmoitusajan jälkeen myyjän menettelyn perusteella, tarvitset lisäksi näyttöä siitä, että myyjä on toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Pelkkä epäily salailusta ei riitä. Hyödyllisiä ovat esimerkiksi:
- kauppakirja, myyntiesite ja myyjän täyttämä kuntoselvitys tai vastaava lomake
- kuntotarkastusraportti ja muut ennen kauppaa saadut selvitykset
- asiantuntijan lausunto vian iästä ja siitä, onko sitä korjattu tai peitetty
- vanhat korjauslaskut, vakuutusyhtiön vahinkoasiakirjat ja huoltokirja
- naapureiden tai aiempien remonttimiesten kertomukset
- kuvat vauriosta ennen kuin mitään avataan tai korjataan
Salailun näyttämisestä kerrotaan tarkemmin artikkelissa Myyjä jätti aiemman vesivahingon kertomatta: miten salailu näytetään toteen?.
Mitä myyjä tavallisesti väittää?
Myyjä väittää usein, ettei tiennyt viasta, että vika on syntynyt vasta kaupan jälkeen tai että se johtuu ostajan omasta remontista. Hän voi myös väittää kertoneensa viasta suullisesti. Tällöin kysymys on siitä, kumman kertomus saa tukea asiakirjoista ja todistajista. Jos myyjä myöntää tienneensä mutta sanoo pitäneensä vikaa korjattuna, arvioidaan muun muassa, oliko korjaus asianmukainen ja kertoiko hän siitä.
Toimi näin:
- Kuvaa vaurio päivämäärineen ja torju lisävahingot, mutta älä pura rakenteita laajemmin.
- Tarkista, milloin kiinteistön hallinta luovutettiin, ja selvitä, onko viiden vuoden ilmoitusaika tai kaupan purkamista koskeva kymmenen vuoden kanneaika kulunut. Tarkista rahavaatimuksen vanhentuminen erikseen.
- Ilmoita myyjälle kirjallisesti heti: mitä löytyi, miksi epäilet myyjän tienneen ja mitä vaadit. Summittainen arvio määrästä riittää aluksi.
- Anna myyjälle tilaisuus tutustua vaurioon ennen korjauksia.
- Kokoa näyttö ja tilaa asiantuntijan lausunto vian iästä ja syystä.
Milloin juristista on hyötyä?
Myöhään löytyneessä viassa koko vaatimus voi kaatua aikarajaan, joten juristin apu kannattaa hankkia heti. Juristi selvittää asiakirjoista, mitkä aikarajat ovat vielä auki, ja arvioi, riittääkö näyttö kunnianvastaiseen menettelyyn vai vain tiedonantovirheeseen. Hän laatii myyjälle vaatimuksen, joka samalla katkaisee vanhentumisen, ja arvioi, voiko myyjän menettely olla rikos, mikä vaikuttaa vanhentumiseen. Jos myyjä kiistää vaatimuksen, juristi voi neuvotella sovinnosta sekä arvioida oikeudenkäynnin kuluriskin ja oikeusturvavakuutuksen kattavuuden ennen kanteen nostamista.
Usein kysyttyä
Voiko kaupan kumota, koska myyjä houkutteli minut kauppaan valehtelemalla?
Oikeustoimilain mukaan oikeustoimi ei sido sitä, joka on saatu siihen petollisella viettelyllä (oikeustoimilain 30 §). Se on eri peruste kuin maakaaren virhevastuu, ja sen edellytykset ja seuraukset arvioidaan erikseen. Tavallisesti myöhään löytyneessä viassa vedotaan ensin maakaareen.
Kuntotarkastaja ei huomannut vikaa. Voiko myyjä vedota siihen?
Jos myyjä on salannut tietämänsä vian kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, hän ei voi vedota siihen, että ostajan olisi pitänyt havaita vika tarkastuksessa. Kuntotarkastajan mahdollinen vastuu sinulle on eri kysymys.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa