» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Jos kiinteistössä todetaan virhe kaupan jälkeen, voi kyseeseen tulla virheen olennaisuuden mukaan joko kaupan purku tai hinnanalennus. Hinnanalennusta voidaan vaatia maakaaressa tarkoitetun laatuvirheen, vallintavirheen tai oikeudellisen virheen perusteella (maakaaren 2 luvun 17–19 §). Kaupan purkaminen edellyttää sen sijaan, että virhe on olennainen.
Jos virhe on olennainen, ostaja voi lähtökohtaisesti valita, vaatiiko hän hinnanalennusta vai kaupan purkamista. Ostajan ei tarvitse ensin vaatia hinnanalennusta voidakseen vaatia purkua.
Virheen olennaisuutta arvioitaessa otetaan huomioon muun muassa korjauskustannusten suuruus sekä se, voidaanko virhe korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Arvioinnissa merkitystä on myös virheen vaikutuksella kiinteistön käyttöön ja sillä, millaisiin korjauksiin ostajan olisi pitänyt varautua.
Jos virhe ei ole olennainen mutta oikeuttaa hinnanalennukseen, ostaja voi vaatia hinnanalennusta, vaikka kaupan purkamisen edellytykset eivät täyttyisi. Kaupan purkaminen edellyttää virheen olennaisuutta, joten sen edellytykset ovat hinnanalennusta tiukemmat.
Kiinteistökaupan purkamiseen oikeuttaville korjauskustannuksille ei ole oikeuskäytännössä vahvistettu kiinteää prosenttirajaa. Ratkaisussa KKO 2015:58 korkein oikeus purki kaupan, vaikka arvioidut korjauskustannukset olivat noin 29 prosenttia kauppahinnasta. Virheen olennaisuus ratkaistiin kokonaisarvioinnin perusteella, jossa otettiin huomioon korjauskustannusten lisäksi muun muassa vaurioiden laatu, korjausten kiireellisyys ja kustannusten epävarmuus.
Virheen olennaisuutta arvioitaessa voidaan ottaa huomioon, olisiko ostaja tehnyt kaupan lainkaan, jos hän olisi tiennyt virheestä jo kaupantekohetkellä. Merkitystä on myös sillä, soveltuuko kiinteistö siihen käyttötarkoitukseen, johon se on hankittu, ja miten virhe vaikuttaa kiinteistön käyttöön.
Olennaisuutta arvioidaan kokonaisuutena. Ratkaisevaa on, millainen merkitys todetuilla virheillä on kyseisessä kaupassa, kun otetaan huomioon muun muassa kiinteistön ominaisuudet, kaupan olosuhteet ja ostajan perustellut odotukset.
Ostaja ei yleensä voi vedota vähäisiin puutteisiin, jotka kuuluvat kiinteistön tavanomaiseen kuntoon tai kulumiseen. Ostaja ei myöskään voi vedota laatuvirheeseen, jonka hän olisi voinut havaita tavanomaisessa ennen kauppaa tehtävässä tarkastuksessa. Korjauskustannuksiltaan vähäinenkin virhe voi kuitenkin oikeuttaa hinnanalennukseen, jos se vaikuttaa olennaisesti kiinteistön käyttöön tai asumismukavuuteen ja täyttää muut laissa säädetyt virheen edellytykset.
Jos kaupan purkamisen edellytykset eivät täyty, ostajalla voi silti olla oikeus hinnanalennukseen. Hinnanalennuksen tarkoituksena on hyvittää kiinteistön virheestä johtuva arvonalenema kaupantekohetkellä. Hinnanalennus määräytyy siten sen perusteella, kuinka paljon virhe on vaikuttanut kiinteistön arvoon suhteessa sovittuun kauppahintaan.
Jos ostaja vaatii kaupan purkamista oikeudessa, hinnanalennus kannattaa esittää samassa oikeudenkäynnissä toissijaisena vaatimuksena. Näin ostaja voi saada hinnanalennuksen, vaikka tuomioistuin katsoisi, ettei virhe ole riittävän olennainen kaupan purkamiseen.
Ostajan on ilmoitettava kiinteistön laatuvirheestä myyjälle viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu hänelle (maakaaren 2 luvun 25 §). Tietyissä laissa säädetyissä poikkeustilanteissa virheeseen voi kuitenkin vedota myös tämän määräajan jälkeen.
Viiden vuoden takaraja ei koske vallintavirheitä eikä oikeudellisia virheitä. Siihen ei myöskään voi vedota myyjä, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Lisäksi viiden vuoden takaraja ei suojaa ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavaa tai myyvää elinkeinonharjoittajaa, kun ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi.
Viiden vuoden määräajasta riippumatta ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se.
Kiinteistöt ovat yksilöllisiä, minkä vuoksi niiden arvon ja mahdollisen hinnanalennuksen määrittäminen voi olla vaikeaa. Kiinteistökaupan purkaminen ja hinnanalennuksen määrääminen edellyttävät tapauskohtaista kokonaisarviointia, jossa otetaan huomioon muun muassa virheen laatu ja merkittävyys, korjauskustannukset, kiinteistön ominaisuudet sekä kaupan olosuhteet.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Kuka valitsee, purku vai hinnanalennus?
Valinta kuuluu lähtökohtaisesti ostajalle. Maakaaren mukaan ostajalla on kiinteistön virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkamiseen. Myyjä ei voi yksipuolisesti edellyttää, että ostaja tyytyy hinnanalennukseen, jos kaupan purkamisen edellytykset täyttyvät (HE 120/1994 vp).
Myyjällä ei ole maakaaren perusteella yleistä oikeutta korjata kiinteistön virhettä ja siten estää ostajaa vaatimasta hinnanalennusta tai kaupan purkamista. Osapuolet voivat kuitenkin sopia virheen korjaamisesta. Ostaja voi hyväksyä myyjän korjaustarjouksen tai pitää kiinni lain mukaisista vaatimuksistaan.
Hinnanalennus ja kaupan purkaminen ovat vaihtoehtoisia seuraamuksia, joten ostaja ei voi saada molempia saman virheen perusteella. Vahingonkorvausta voi kuitenkin vaatia kummankin lisäksi, jos korvausvastuun edellytykset täyttyvät. Pelkän salaisen laatuvirheen perusteella vahingonkorvausta ei yleensä saa. Poikkeuksena on ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavan tai myyvän elinkeinonharjoittajan vastuu, kun kiinteistö on hankittu asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi (maakaaren 2 luvun 10, 17 ja 32 §).
Milloin virhe on olennainen?
Hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp) mukaan virheen olennaisuutta arvioitaessa merkitystä on muun muassa sillä, voiko ostaja käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla ja voidaanko virhe korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Olennaisuus ratkaistaan tapauskohtaisella kokonaisarvioinnilla, jossa otetaan huomioon virheen objektiivinen merkitys sekä kaupan olosuhteet.
Arvioinnissa painavat erityisesti:
- korjauskustannukset suhteessa kauppahintaan
- se, voiko kiinteistöä käyttää asumiseen korjausten aikana tai ennen niitä
- mahdolliset terveyshaitat ja terveysviranomaisen kannanotot
- korjaustarpeen laajuuteen ja kustannuksiin liittyvät epävarmuudet
- korjausten arvioitu kesto ja niiden aiheuttama haitta.
Olennaisuudessa on kyse oikeudellisesta arvioinnista, jonka tuomioistuin tekee sovellettavan lain ja asiassa esitettyjen tosiseikkojen perusteella. Tuomioistuin ei ole sidottu osapuolten yhteiseenkaan käsitykseen virheen oikeudellisesta olennaisuudesta (KKO 2005:123).
KKO 2015:58: Kaupan purkaminen ei edellytä tiettyä korjauskustannusten prosenttiosuutta
Ratkaisussa KKO 2015:58 vanhan omakotitalon arvioidut korjauskustannukset olivat noin 29 prosenttia kauppahinnasta. Korkein oikeus katsoi virheen olennaiseksi ja purki kaupan. Arvioinnissa otettiin huomioon korjauskustannusten lisäksi vaurioiden vaikutus kiinteistön käyttöön sekä korjausten laajuuteen ja kustannuksiin liittyvä epävarmuus.
Ratkaisu osoittaa, ettei kaupan purkamiselle ole tiettyä korjauskustannusten prosenttirajaa. Virheen olennaisuus ratkaistaan tapauskohtaisesti kokonaisarvioinnin perusteella.
Purku ja hinnanalennus rinnakkain
- Kauppahinta: Kaupan purussa myyjä palauttaa kauppahinnan korkoineen ja ostaja palauttaa kiinteistön. Hinnanalennuksessa ostaja pitää kiinteistön ja saa takaisin virhettä vastaavan osan kauppahinnasta korkoineen (maakaaren 2 luvun 31 ja 33 §).
- Asuminen: Kaupan purkaminen merkitsee yleensä sitä, että ostajan on muutettava pois ja hankittava uusi asunto. Hinnanalennuksessa ostaja pitää kiinteistön ja vastaa lähtökohtaisesti sen korjaamisesta.
- Asuntolaina ja kiinnitykset: Kaupan purkamisen yhteydessä on järjestettävä ostajan ottaman lainan sekä kiinteistöön vahvistettujen kiinnitysten ja mahdollisten panttioikeuksien käsittely. Kauppahinnan palautusta voidaan käytännössä käyttää lainan takaisinmaksuun (maakaaren 2 luvun 34 §:n 2 momentti).
- Korjausriski: Kaupan purussa ostaja palauttaa virheellisen kiinteistön eikä lähtökohtaisesti vastaa sen tulevista korjauskustannuksista. Hinnanalennuksessa ostajalle jää riski siitä, että korjaukset osoittautuvat arvioitua kalliimmiksi.
- Näyttövaatimukset: Kaupan purkaminen edellyttää, että virhe on olennainen. Hinnanalennus ei edellytä olennaista virhettä, mutta salaisen laatuvirheen on oltava merkittävä. Ostajan on esitettävä näyttöä virheestä ja hinnanalennuksen perusteista. Arvioinnissa voidaan käyttää esimerkiksi kuntotutkimuksia, korjauskustannusarvioita ja kiinteistön arvoa koskevia asiantuntijalausuntoja.
- Oikeudenkäyntikulut: Sekä purku- että hinnanalennusriidoissa hävinnyt osapuoli joutuu lähtökohtaisesti korvaamaan vastapuolen tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Kuluvastuu voi kuitenkin määräytyä toisin esimerkiksi silloin, kun vaatimukset hyväksytään vain osittain (oikeudenkäymiskaaren 21 luku).
Kaksi esimerkkiä
Esimerkki 1: Kiinteistössä on olennainen virhe, mutta ostaja on jo remontoinut talon perheensä tarpeisiin. Lisäksi asuntolainan ja vakuuksien järjestäminen kaupan purkamisen yhteydessä olisi hankalaa. Ostaja voi tällöin valita hinnanalennuksen, vaikka kaupan purkamisen edellytykset täyttyisivät. Hinnanalennuksen valitessaan hän kuitenkin kantaa lähtökohtaisesti riskin siitä, että korjauskustannukset osoittautuvat arvioitua suuremmiksi.
Esimerkki 2: Ostaja on myynyt kiinteistön edelleen ennen kuin alkuperäisen kaupan virhe tulee ilmi. Kaupan purkaminen ei lähtökohtaisesti ole mahdollista, jos ostaja ei enää pysty palauttamaan kiinteistöä myyjälle. Ostaja voi kuitenkin vaatia alkuperäiseltä myyjältä hinnanalennusta ja vahingonkorvausta, jos niiden edellytykset täyttyvät ja oikeus vedota virheeseen on säilynyt.
Esitä purku ja hinnanalennus samassa oikeudenkäynnissä
Jos kiinteistökauppaa koskeva riita etenee oikeuteen, ostajan kannattaa esittää hinnanalennusvaatimus toissijaisena vaatimuksena jo käräjäoikeudessa, jos hän vaatii ensisijaisesti kaupan purkamista. Ratkaisussa KKO 2015:58 vasta korkeimmassa oikeudessa esitetty hinnanalennusvaatimus jätettiin tutkimatta.
Ratkaisussa KKO 2013:23 ostaja ei voinut enää uudessa oikeudenkäynnissä vaatia hinnanalennusta samojen kiinteistön virheiden perusteella, kun aikaisempi oikeudenkäynti oli ratkaistu lainvoimaisesti. Ratkaisu korostaa sitä, että samaan virheeseen perustuvat vaihtoehtoiset vaatimukset on syytä esittää saman oikeudenkäynnin aikana.
Myös oikeudenkäyntikulujen riski on arvioitava etukäteen. Ratkaisussa KKO 2022:56 ostajat vaativat noin 106 600 euron hinnanalennusta, mutta heille tuomittiin 32 000 euroa. Myyjät olivat tarjonneet asian sovinnolliseksi ratkaisemiseksi 50 000 euroa, mutta tarjoukseen sisältyi myös muista kauppaan liittyvistä vaatimuksista luopuminen. Korkein oikeus otti huomioon sekä vaatimusten osittaisen menestymisen että sovintotarjoukset ja velvoitti ostajat korvaamaan osan myyjien oikeudenkäyntikuluista.
Määräajat
- Reklamaatio: Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se (maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentti). Reklamaatiossa on syytä yksilöidä havaittu virhe ja kertoa, milloin se havaittiin. Ostaja voi ilmoittaa vaativansa ensisijaisesti kaupan purkamista ja toissijaisesti hinnanalennusta. Hinnanalennuksen tarkka euromäärä voi täsmentyä myöhemmin, kun virheen laajuudesta saadaan lisäselvitystä. Myyjälle on mahdollisuuksien mukaan varattava tilaisuus tutustua virheeseen ennen rakenteiden purkamista tai korjaamista. Ratkaisussa KKO 2008:8 ostaja oli purkanut rakennuksen ennen virheistä ilmoittamista ja menetti oikeutensa vedota niihin.
- Purkukanne: Kaupan purkamista koskeva kanne on nostettava viimeistään kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentti). Purkuoikeus voi kuitenkin menetä jo tätä aikaisemmin, jos ostaja jää reklamaation jälkeen pitkäksi aikaa toimettomaksi (KKO 2018:38). Kuluttajariitalautakunnassa vireille pantu asia voi estää purkukanteen määräajan päättymisen lautakuntakäsittelyn aikana kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 23 §:ssä säädetyllä tavalla.
- Hinnanalennus: Hinnanalennukseen perustuvan rahasaatavan vanhentumiseen sovelletaan lähtökohtaisesti kolmen vuoden vanhentumisaikaa. Aika alkaa kulua, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se ja hänellä on ollut riittävät tiedot vaatimuksen esittämiseksi. Lisäksi sovelletaan lähtökohtaisesti kymmenen vuoden enimmäisaikaa sopimusrikkomuksesta. Vanhentuminen voidaan katkaista esimerkiksi riittävästi yksilöidyllä maksuvaatimuksella tai nostamalla kanne (vanhentumislain 4, 7, 10 ja 11 §).
Mitä myyjä voi väittää?
Myyjä voi kiistää kaupan purkamisen edellytykset vetoamalla siihen, että virhe on korjattavissa kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin eikä siten ole riittävän olennainen kaupan purkamiseksi. Myyjä voi myös väittää, että ostaja on reklamoinut virheestä liian myöhään ja menettänyt sen vuoksi oikeutensa vedota virheeseen.
Lisäksi myyjä voi kiistää virheen olemassaolon tai merkityksen, vedota kiinteistön ikään ja kuntoon taikka väittää, että ostaja on tiennyt virheestä tai että hänen olisi pitänyt havaita se ennen kaupantekoa. Myyjä voi myös riitauttaa korjauskustannusten määrän ja vaaditun hinnanalennuksen suuruuden.
Milloin juristista on hyötyä?
Valinta purun ja hinnanalennuksen välillä ratkaisee, saatko takaisin koko kauppahinnan vai osan siitä, ja kumpi osapuoli kantaa korjausten riskin. Väärä valinta voi viedä oikeuden vaatia toista.
Kiinteistökauppaan perehtynyt juristi voi arvioida asiantuntijaselvitysten perusteella, täyttyvätkö kaupan purkamisen edellytykset ja millainen hinnanalennus voisi tulla kyseeseen. Hän voi myös vertailla vaihtoehtojen taloudellisia vaikutuksia, laatia reklamaation ja huolehtia siitä, että ostajan vaatimukset esitetään asianmukaisesti.
Jos asia etenee oikeuteen, juristi voi laatia kanteen, jossa kaupan purkamista vaaditaan ensisijaisesti ja hinnanalennusta toissijaisesti. Hän voi lisäksi arvioida sovintotarjousten merkitystä ja oikeudenkäyntiin liittyvää kuluriskiä.
Juristin puoleen kannattaa kääntyä mahdollisimman varhain, mieluiten jo ennen lopullisten vaatimusten esittämistä myyjälle.
Kysymyksiä ja vastauksia
Voinko ensin vaatia hinnanalennusta ja myöhemmin purkua?
Kyllä, mutta siihen liittyy riskejä. Ostajan on ilmoitettava myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa. Jos ostaja vaatii aluksi vain hinnanalennusta, myöhemmin esitetty purkuvaatimus voi olla liian myöhäinen, vaikka alkuperäinen reklamaatio olisi tehty ajoissa (KKO 2016:69).
Jos kaupan purkaminen on mahdollinen vaihtoehto, siitä kannattaa ilmoittaa jo alkuvaiheessa. Ostaja voi esimerkiksi vaatia ensisijaisesti kaupan purkamista ja toissijaisesti hinnanalennusta. Vaatimuksia voidaan täsmentää virhettä koskevien tutkimusten edetessä.
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa