» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Ostaja voi vaatia kiinteistökaupan purkamista, jos kiinteistössä on olennainen virhe (maakaaren 2 luvun 17–19 §). Virhe voi olla olennainen esimerkiksi silloin, kun se estää kiinteistön käyttämisen aiottuun tarkoitukseen eikä sitä voida korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Myös esimerkiksi rakentamisen kokonaan estävä viranomaisrajoitus voi muodostaa olennaisen virheen.
Virheen olennaisuus arvioidaan kuitenkin aina tapauskohtaisesti kokonaisuutena. Kaupan purkaminen ei edellytä, että kiinteistön käyttö olisi täysin estynyt tai virhe korjauskelvoton. Myöskään korjauskustannuksille ei ole kiinteää prosenttirajaa suhteessa kauppahintaan. Jos virhe ei ole olennainen, ostajalla voi silti olla oikeus hinnanalennukseen.
Ostaja voi purkaa kaupan vain, jos hän pystyy palauttamaan kiinteistön myyjälle. Purkamista koskeva kanne on pääsääntöisesti nostettava kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Purkuoikeuden voi kuitenkin menettää jo aiemmin esimerkiksi pitkäaikaisen passiivisuuden vuoksi.
Jos kiinteistön arvo on alentunut ostajan toiminnan tai laiminlyönnin seurauksena, kaupan purkaminen edellyttää arvon alenemista vastaavan korvauksen maksamista myyjälle. Näin voi olla esimerkiksi silloin, kun ostaja on laiminlyönyt kiinteistön asianmukaisen hoidon. Kiinteistön tavanomaisesta käytöstä aiheutuva kuluminen ei kuitenkaan lähtökohtaisesti estä kaupan purkamista (maakaaren 2 luvun 34 §).
Kolme porrasta: vähäinen, merkittävä ja olennainen
Virheen vakavuus ratkaisee, mitä ostaja voi vaatia. Arvioinnissa voidaan erottaa kolme tasoa:
- Hinnanalennus ei yleensä edellytä olennaista virhettä. Jos kiinteistö poikkeaa sovitusta, vähäistä suurempikin poikkeama voi oikeuttaa hinnanalennukseen. Ratkaisussa KKO 2009:39 korjauskustannukset olivat noin prosentin kauppahinnasta, mutta ostaja sai hinnanalennusta, koska lämmitysjärjestelmän puutteellinen teho haittasi asumista.
- Salaisen laatuvirheen on oltava merkittävä. Jos kumpikaan osapuoli ei tiennyt viasta eikä hänen olisi pitänyt sitä havaita, kyseessä on laatuvirhe vain, jos kiinteistö poikkeaa merkittävästi siitä, mitä vastaavanikäiseltä ja -hintaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti odottaa (maakaaren 2 luvun 17 §).
- Kaupan purkaminen edellyttää olennaista virhettä. Purkukynnys on korkeampi kuin salaisen laatuvirheen merkittävyyden kynnys. Olennaisuus arvioidaan tapauskohtaisesti virheen kokonaisvaikutusten perusteella.
Vaikka virhe olisi olennainen, ostaja voi purkamisen sijasta vaatia hinnanalennusta. Ostaja voi siis valita, kumpaa seuraamusta hän vaatii.
Miten olennaisuus arvioidaan
Lain esitöiden mukaan virheen olennaisuutta arvioidaan sen kokonaismerkityksen perusteella ja objektiivisesti (HE 120/1994 vp, s. 51). Ratkaisevaa ei ole pelkästään ostajan henkilökohtainen pettymys, vaan se, miten virhe vaikuttaa kiinteistön käyttöön, arvoon ja ostajan perusteltuihin odotuksiin.
Olennaisuutta arvioitaessa voidaan kysyä, olisiko kauppa jäänyt syntymättä myös alennettuun hintaan, jos virhe olisi ollut tiedossa. Jos kauppa olisi todennäköisesti jäänyt syntymättä, tämä voi puoltaa virheen olennaisuutta. Kysymys ei kuitenkaan yksin ratkaise purkuoikeutta.
Arviointiin vaikuttavat erityisesti:
- korjauskustannukset suhteessa kauppahintaan, vaikka kiinteää prosenttirajaa ei ole;
- korjausten tarpeellisuus ja kiireellisyys;
- korjauskustannuksiin ja mahdollisiin lisävaurioihin liittyvä epävarmuus;
- mahdolliset terveyshaitat ja niitä koskevat asiantuntija- tai viranomaisarviot;
- kiinteistön aiottu käyttötarkoitus ja se, mitä myyjä tiesi ostajan käyttötarkoituksesta.
Virheen olennaisuus ratkaistaan tapauskohtaisen kokonaisarvioinnin perusteella. Kyse on oikeudellisesta arvioinnista, jonka tuomioistuin tekee esitettyjen tosiseikkojen perusteella. Osapuolten omat käsitykset virheen oikeudellisesta luonteesta eivät sido tuomioistuinta (KKO 2005:123).
Jos et ole varma, onko kiinteistön virhe olennainen, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta kiinteistökaupan purkuun.
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »KKO 2015:58: kauppa purettiin, vaikka korjauskulut olivat 29 prosenttia kauppahinnasta
Vuonna 1955 rakennettu omakotitalo myytiin vuonna 2011 68 000 eurolla. Kaupan jälkeen rakennuksen alapohjasta ja pesutiloista löytyi kosteus- ja lahovaurioita. Terveystarkastaja suositteli, ettei talossa asuttaisi ennen alapohjan korjaamista.
Hovioikeus arvioi tarpeellisiksi korjauskustannuksiksi noin 20 000 euroa eli 29 prosenttia kauppahinnasta. Se hylkäsi purkuvaatimuksen katsoen, että virheet olivat korjattavissa kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Arvioinnissa hovioikeus nojasi myös 40 prosentin vertailutasoon.
Korkein oikeus kumosi hovioikeuden ratkaisun ja hyväksyi kaupan purkamisen. Sen mukaan virheen olennaisuutta ei voida ratkaista yksinomaan vertaamalla korjauskustannuksia kauppahintaan. Kiinteä prosenttiraja voisi johtaa ostajan tai myyjän kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.
Ratkaisevaa oli kokonaisuus. Vauriot oli korjattava ilman aiheetonta viivytystä, korjauskustannukset olivat huomattavat ja olennaisesti suuremmat kuin mihin ostaja oli voinut varautua. Lisäksi alapohjan korjausten lopulliseen laajuuteen ja kustannuksiin liittyi epävarmuutta.
Ratkaisu osoittaa, ettei kaupan purkuoikeutta voi päätellä pelkästä korjauskustannusten prosenttiosuudesta. Alle 30 prosentin korjauskustannukset eivät estä purkamista, mutta 29 prosentin osuus ei myöskään automaattisesti oikeuta siihen. Toisenlaisissa olosuhteissa samansuuruiset korjauskustannukset voivat johtaa purkamisen sijasta hinnanalennukseen.
Terveyshaitta on vahva peruste, mutta se on näytettävä
Korkeimman oikeuden mukaan asumisen estävä terveyshaitta on yleensä kiinteistön laatuvirhe rakennuksen iästä ja rakennustavasta riippumatta, jos ostaja on voinut perustellusti edellyttää talon olevan heti asumiskelpoinen. Näin on erityisesti silloin, kun haittaa ei voida poistaa kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin.
Terveyshaitta on kuitenkin osoitettava luotettavalla selvityksellä, esimerkiksi sisäilmamittauksilla tai asiantuntijalausunnoilla. Pelkkä terveydelle haitallisen aineen löytyminen rakenteista ei välttämättä riitä. Ratkaisussa KKO 2019:41 kaupan purkuvaatimus hylättiin, koska väitettyä terveyshaittaa ei ollut näytetty toteen.
Olennaisuus muissa virheissä ja sopimusrikkomuksissa
Myös vallintavirheen ja oikeudellisen virheen olennaisuus arvioidaan kokonaisuutena. Esimerkiksi kaavamääräys tai puuttuva lupa, joka estää kiinteistön käyttämisen ostajan ilmoittamaan tarkoitukseen, voi olla olennainen vallintavirhe. Oikeudellisessa virheessä merkitystä on erityisesti omistusoikeuden menettämisen riskillä ja kolmannen oikeuksien vaikutuksilla (maakaaren 2 luvun 18 ja 19 §).
Olennaisuutta edellytetään myös muissa purkuperusteissa. Myyjän kaupanteon jälkeen aiheuttaman vahingon on oltava olennainen, muun suoritusvelvollisuuden rikkomisen olennainen koko kaupan kannalta ja hallinnan luovutuksen viivästyksen olennainen (maakaaren 2 luvun 23, 24 ja 27 §).
Kolme tilannetta
Esimerkki 1, kaupan purku on todennäköinen: Vuonna 1962 rakennettu talo on ostettu 180 000 eurolla. Kaupan jälkeen alapohjasta löytyy laaja mikrobivaurio. Terveydensuojeluviranomainen toteaa, ettei talossa voi asua. Korjauskulut arvioidaan 45 000–70 000 euroksi, ja korjaus kestää useita kuukausia. Virhe on todennäköisesti olennainen, koska talossa ei voi asua, korjaukset ovat välttämättömiä ja niiden kustannuksiin liittyy huomattavaa epävarmuutta.
Esimerkki 2, hinnanalennus on todennäköisempi: Vuonna 2008 rakennettu talo on ostettu 320 000 eurolla. Vesikatossa havaitaan asennusvirhe, jonka korjaaminen maksaa 14 000 euroa ja kestää kaksi viikkoa. Korjaus ei estä asumista. Virhe voi oikeuttaa hinnanalennukseen, mutta kaupan purkaminen on epätodennäköistä, koska virhe voidaan korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin.
Esimerkki 3, olennainen vallintavirhe: Ostaja hankkii rakentamattoman tontin omakotitalon rakentamista varten ja kertoo käyttötarkoituksesta myyjälle. Myyjä ilmoittaa tontin olevan asemakaavassa asuinkäyttöön osoitettu. Kaupan jälkeen ilmenee, että tontti onkin puistoaluetta eikä sille saa rakentaa. Koska virhe estää tontin aiotun käytön kokonaan, se on todennäköisesti olennainen ja voi oikeuttaa kaupan purkamiseen.
Mitä myyjä tavallisesti väittää
Myyjä vastustaa purkua esimerkiksi näillä perusteilla:
- virhe voidaan korjata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin;
- korjauskustannusarvio on liioiteltu tai sisältää tasonparannuksia;
- ostajan olisi pitänyt varautua korjauksiin rakennuksen iän ja kunnon perusteella;
- väitettyä terveyshaittaa ei ole osoitettu riittävällä näytöllä;
- ostaja ei ole reklamoinut virheestä kohtuullisessa ajassa;
- ostaja ei pysty palauttamaan kiinteistöä tai täyttämään palauttamiseen liittyviä velvoitteitaan.
Ostajan on varauduttava vastaamaan myyjän vastaväitteisiin riittävällä näytöllä. Keskeisiä todisteita ovat asiantuntijan kuntotutkimus, eritelty korjauskustannusarvio, selvitys korjausten kestosta sekä tarvittaessa sisäilmamittaukset ja terveysviranomaisen lausunto. Lisäksi tarvitaan näyttöä siitä, mitä kiinteistöstä kerrottiin ostajalle ennen kauppaa.
Purkuvaatimuksen määräajat
Purkuoikeuden voi menettää jo ennen kuin virheen olennaisuutta ehditään arvioida.
Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita (maakaaren 2 luvun 25 §).
Laatuvirheestä on lähtökohtaisesti ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Määräajasta voidaan poiketa, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Viiden vuoden takaraja ei myöskään koske kauppaa, jossa ammattimainen kiinteistöjen rakentaja tai myyjä on myynyt kiinteistön ostajalle asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi, vaikka reklamaatio on tällöinkin tehtävä kohtuullisessa ajassa (maakaaren 2 luvun 10 ja 25 §).
Kaupan purkamista koskeva kanne on pääsääntöisesti nostettava kymmenen vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta.
Esimerkki: Kiinteistön hallinta luovutettiin 1.6.2022, ja ostaja havaitsee alapohjan vaurion 1.3.2026. Ostajan on ilmoitettava virheestä ja purkuvaatimuksesta kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta, kuitenkin pääsääntöisesti viimeistään 1.6.2027. Purkukanne on nostettava viimeistään 1.6.2032.
Kymmenen vuoden määräaika ei kuitenkaan suojaa passiivista ostajaa. Pitkä toimettomuus reklamaation jälkeen voi johtaa purkuoikeuden menettämiseen jo aiemmin (KKO 2018:38). Jos neuvottelut eivät etene, ostajan on syytä aktiivisesti ylläpitää purkuvaatimustaan ja tarvittaessa nostaa kanne ajoissa.
Kun kauppa puretaan, ostaja palauttaa kiinteistön ja myyjä kauppahinnan korkoineen.
Kun olennaisuus on epävarma
Jos virheen olennaisuus on epävarma, ostajan kannattaa esittää käräjäoikeudessa purkuvaatimuksen lisäksi toissijainen hinnanalennusvaatimus siltä varalta, ettei kaupan purkamisen edellytysten katsota täyttyvän.
Milloin juristista on hyötyä
Virheen olennaisuuden arviointi on usein purkuriidan vaikeimpia kysymyksiä. Juristi arvioi kuntotutkimusten ja korjauskustannusten perusteella, onko kaupan purkaminen vai hinnanalennus realistisempi vaatimus. Hän selvittää tarvittavat lisätutkimukset, laatii reklamaation ja vaatimuskirjeen, muotoilee ensisijaiset ja toissijaiset vaatimukset sekä avustaa sovintoneuvotteluissa ja oikeudenkäynnin kuluriskin arvioinnissa.
Asiantuntija-apu on erityisen hyödyllistä, jos talo on asumiskelvoton, korjauskustannukset ovat epävarmat tai myyjä vetoaa rakennuksen ikään ja kuntoon.
Kysymyksiä ja vastauksia
Riittääkö homeen löytyminen purkuun?
Ei sellaisenaan. Ratkaisevaa on virheen olennaisuus, jota arvioidaan muun muassa vaurion laajuuden, korjauskustannusten, korjausajan ja mahdollisten terveyshaittojen perusteella. Terveyshaitta on osoitettava luotettavalla selvityksellä, esimerkiksi mittauksilla ja asiantuntijalausunnoilla. Pelkkä homeen tai muun haitallisen aineen löytyminen rakenteista ei välttämättä riitä (KKO 2019:41).
Menetänkö purkuoikeuden, jos teen kiinteistöön muutoksia?
Et automaattisesti. Kiinteistön tavanomainen käyttö ei lähtökohtaisesti estä kaupan purkamista. Ostajan tekemät muutokset voivat kuitenkin vaikuttaa purkuoikeuteen ja palautusvelvollisuuteen. Virheellisiä rakenteita ei yleensä kannata purkaa ennen kuin myyjälle on annettu mahdollisuus tutustua niihin ja virheestä on hankittu riittävä näyttö (KKO 2008:8).
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa